全民所有自然资源资产清查储备土地价值量估算方法——以彭泽县为例

李 欣,黄宇红

(江西省地质局地理信息工程大队,330001,南昌)

0 引言

近年来,国家高度重视全民所有自然资源资产管理工作,先后做出了一系列重大决策部署,要求在摸清全民所有自然资源资产家底的基础上,加强对自然资源资产的管理。为推进全民所有自然资源资产清查核算,组织开展国有资产清查核实和评估确认,建立国有资产报告制度,同时为建立资源清单、落实委托代理机制以及制定资产管理与收益分配政策、开展考核监督、编制自然资源资产平衡表、负债表提供重要依据[1-2]。

全民所有自然资源资产清查的内容包含土地、矿产、森林、草原、湿地和海洋6类资源门类,主要的任务是全民所有自然资源资产实物量清查、价值量估算等。储备土地是整个全民所有自然资源资产评估的重要一环,积极探索研究储备土地价值量估算方法和技术思路,准确摸清地方储备土地资产经济价值,是为全民所有自然资源资产管理提供基础,为更好地指导经济发展决策提供依据[3]。

目前,国内关于储备土地的研究主要集中在土地储备的必要性、土地储备的作用与功能、土地储备的运行机制与配套体系、土地收购储备的价格评估、土地基金来源与风险管理以及国外储备模式与经验的借鉴等方面[4-5]。

1 研究区概况与数据来源

1.1 区域概况

彭泽县位于江西省最北部,长江中下游,九江市东北角上。总面积1 532 km2,地理位置介于北纬29°35′～30°06′,东经116°22′～116°53 ′之间,素有“七省扼塞” “赣北大门”之称。县境东邻安徽省东至县,南抵江西省鄱阳、都昌县毗邻,西连江西省湖口县,北与安徽省宿松、望江县隔江相望。地势南高北低,由东南逐渐向西北倾斜,东南为山区,中部为丘陵,西北为沿江冲积洲和滨湖平原。全县地貌概括为“五山二水两分田,一分道路和庄园”。彭泽属中亚带与北亚带的过度带,湿润季风气候,气候温和,四季分明,雨量充沛,日照充足。

1.2 数据来源

1)遥感数据:彭泽县2022年度国土变更调查遥感影像,空间分辨率为2 m。

2)国土数据:彭泽县2022年度储备土地矢量数据、彭泽县城市总体规划(2013—2030)数据、最新基准地价成果、建设用地价格体系成果、2022年度国土变更调查数据库等[5],具体见表1～表3。

表1 彭泽县储备土地地块基本情况/ha

表2 彭泽县国土数据来源信息表

表3 彭泽县城区各土地用途级别基准地价表

2 储备土地价值量估算方法

2.1 基准地价估算法

2.1.1 技术路线 充分利用彭泽县基准地价成果、城市总体规划数据、建设用地价格体系等资料及调查成果,以2022年度遥感影像为工作底图,基于3S技术对地块进行裁切、属性挂接等技术处理,准确查清彭泽县每一块储备土地的规划用地、规划等级和地块面积情况。采用“互联网+”技术核实调查数据真实性,对收集到的全部储备土地地块,采用基准地价估算法评价该地区储备土地地块价值总量[6]。在此基础上,开展储备土地成果汇总与分析以及估算成果质量抽查、评估等工作,路线如图1所示。

图1 技术路线图

基准地价成果说明:基准地价是某一时点上, 在城镇各土地级别或均质区域内, 在平均容积率水平和一定开发程度下同一用途( 商服、住宅、工业、公共服务等) 的法定最高出让年限的完整的土地使用权的平均价格。 基准地价具有全域性、平均性、时效性、分用途和有限期的特点。

对于土地市场发育程度较低、交易稀少,或近年土地市场运行平稳,地价波动微弱的地区,以及清查时点距基准地价未超过3年的,可不进行期日修正。彭泽县基准地价成果评价时间为2022年7月1日,符合不进行期日修正要求。

2.1.2 估算公式 储备土地价值量计算公式为:

式中,i为储备土地地块号,a为某一用途、某级别基准地价价格,ki为期日、容积率等因素修正系数,di为土地开发程度修正值,si1为某一地块、某一规划用途面积 ,m为某一宗地内规划用途类型。

2.1.3 估算过程 储备土地价值量主要通过城市基准地价成果估算[7],根据彭泽县城市总体规划(2013—2030)中规划用途,细化每一块储备土地所涉及的规划用途,确定每个规划用途的用地等级,参照基准地价相应用途等级的价格与细化地块分类面积的乘积,汇总每一宗储备土地的价值量,估算全县储备土地的价值总量,见表4。

表4 彭泽县储备土地地块细化裁切分析表

估算过程部分问题处理方法:基准地价成果评价范围只针对城区和园区的商服用地、住宅用地、工业用地和公共服务用地(新闻出版、医疗卫生、社会福利、体育用地、机关团体、教育、科研、文化设施用地、公用设施用地),不包括道路等用地。针对这种情形,可以借助彭泽县国有建设用地价格体系成果补充空缺部分指标,达到规划用地指标价格全覆盖,评价内容完整的目标[8-9]。

2.1.4 估算结果 截至2022年末,彭泽县储备土地共计41宗,面积110.16 ha,根据城市总体规划成果数据细化为不同规划用地的图斑。按照以上基准地价估算法,彭泽县储备土地价值估算为38 082.65万元。

随机抽取到储备土地地块6,该地块于2022年9月,九江通运国际货运代理有限公司以出让方式获取, 出让价款121万元,容积率≥0.8,土地用途为仓储用地。以基准地价估算法估算该地块价值量为120.2万元,二者相差0.8万元,相差比例为0.6%,符合估算精度要求,所以储备土地基准地价估算法是一种可行的价值量估算方法。

2.2 储备土地成本估算法

储备土地成本核算法是指在土地储备过程中,对储备土地的成本进行核算。土地成本包括土地收储成本、前期开发成本、资金成本和其他成本等,按照已经发生的土地成本估算。但在实际的操作过程中,往往会发现收储成本记录不易保留,数据容易丢失,达不到估算储备土地价值量的目的。

2.3 基准地价估算法与储备土地成本估算法对比分析

基准地价估算法凭借基准地价覆盖范围的广度、国有建设用地价格体系的补充作用,基本能够完整地估算出行政辖区内储备土地价值量, 估算结果与实际出让价格相差不大。然而,储备土地成本估算法由于范围的局限性,一般只能估算局部或者单一地块的价值量,达不到整体评价效果。

3 结论

项目运用了一种主要基于城市基准地价的储备土地价值量估算方法。估算方法通过对储备地块进行细化裁切,按照不同的规划用途不同的基准地价,综合考虑土地实际开发程度、容积率、期日等修正因子。估算结果表明,该方法是一种符合实际情况的估算方法,方法考虑全面细致,大致估算了彭泽县储备土地的经济价值量,为当地政府合理制定土地供应政策提供了依据,极大地满足了政府对经济建设的把控能力,对区域发展具有重要的意义。