浅谈地铁车辆基地上盖物业综合开发设计

付保俊

(中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司,浙江杭州 311122)

1 地铁车辆基地上盖开发目的

车辆基地上盖开发可以带动片区城市的区域活力,增强上盖区域的城市可达性,改善地块活力属性并提升价值,也能充分激活用地潜力,实现土地复合利用并提升使用率。在城市长期发展与建设过程中,城市功能的不完善与某些功能性缺失的问题逐渐突显,其内在面临的转型与发展需要,倒逼轨道交通车辆基地的开发能够合理利用土地资源,并建议采取上盖立体综合开发的模式,从而达到具有针对性地为片区城市补充缺失的业态功能,促使片区城市更为合理地发展。

在车辆基地的设计中,检修库等具备停车列检功能的大型厂库常常设置于地面,其占地面积大、城市割裂性强,严重影响城市整体风貌。因而对此类用地进行垂直复合利用,是在不影响轨道交通基本功能的前提下,发挥加盖大板的城市塑造意义,有助于改善车辆基地的“疤痕效应”,使工业地块更好地融入城市整体景观。

2 地铁车辆基地上盖开发必要性

车辆基地的上盖物业开发,既能缓解城市用地紧张的局面,也能充分利用城市政策解决一定程度的住房需求。进行车辆基地上盖开发的必要性主要通过几个方面体现。

2.1 给城市发展带来不可估量的收益

车辆基地开发对城市发展的意义主要体现在实现商业价值、改善城市住房紧缺问题及提升空间环境品质等方面。从商业价值方面来看,轨道交通车辆基地较长的用地规模与巨大的建筑体量若不进行综合开发,则从一定层面讲将会失去大量商业开发价值和城市发展意义。

同时,对于商业开发来看,车辆基地的设置又往往结合车站站点进行一体化开发,此种优势随着办公、商业及居住等功能的植入,极大地提升了城市片区的活力,增强区域消费力,促进片区城市及其周边区域的发展,达到全面提升土地价值的目的。

2.2 起到积极推动轨道交通建设的作用

轨道交通建设资金的投入组成,常见的组合模式为政府、轨道集团和社会资本共同投入,且政府和地铁公司往往为投资主体。同时,国内的地铁票价由政府来制定,作为城市公共福利性交通设施,通常票价不会太高,而仅通过这样的方式难以平衡地铁公司在建设和运营过程中产生的投资成本和维护成本。而对于结合轨道交通站点设置的车辆基地上盖物业开发,虽初期的投资成本较高,但后期商业回报价值,可使其成为回笼资金的有效的途径。

2.3 对城市空间结构起改善作用

从城市环境的角度讲,车辆段属于工业和市政用地,且其巨大的占地规模和对周边道路的阻断,会影响片区城市的空间结构。通过对车辆段片区城市空间结构的调整、公共空间的植入以及片区环境的改善,提升了片区城市整体使用品质,将不利因素转化为有利优势,充分打造积极与富有活力的城市节点。

3 地铁车辆基地上盖开发主要原则

车辆基地开发应本着“功能叠合、立体高效、安全优先、循环生态”的规划理念,结合片区城市特点与规划控制因素、上位规划业态等,分类明确开发形式可行性。车辆基地的综合开发选址选择,建议选择周边交通条件相对较好、片区开发较为成熟的地带,并结合站点开发一并考虑,从而能够充分发挥轨道交通站点的一体化辐射能力。同时,对区域功能各项需求应统筹考虑,确定综合开发的功能定位和业态配比。

在结合控规法定图则的前提下,加强区域交通的专项规划研究,对一定建设规模综合开发的公共交通服务水平作分析与论证,重点研究片区城市范围内的道路层级设置、交通组织形式、公共交通配套、停车场数量点位设置等内容,通过交通专项研究的反馈信息,反向推动法定图则的优化。片区城市设计,应以车辆基地及周边地区整体作为设计研究范围,以上为规划作为指引,以城市定位作为条件,形成空间有序、逻辑合理的设计成果。

上盖开发的强度应秉持“技术合理”和“经济可行”,在保证结构安全的前提下充分考虑城市控规要求和业态需要,合理研究确定片区及盖上开发强度。同时还应特别注意上盖地块相邻落地白地区域的开发强度控制,应与片区城市统筹考虑。在建筑天际线关系上也应适当考虑建筑间距和高度控制,创造起伏有序的整体片区城市天际线关系,避免出现过于密集和不利塑造空间通廊的情况。

4 地铁车辆基地上盖开发与城市发展关系

城市未来发展方向,往往以城市总规作为明确目标,同时对各个片区城市做控制性要求。

因此在车辆段上盖开发的前期阶段,应以城市总规作为依据总则,结合城市发展需求的导向,以求合理设置车辆段上盖开发的业态功能。车辆段上盖开发尺度较大,在城市空间尺度中属于大型建筑群,应以片区城市研究的视角来看待起发展变化。所以在规划设计初期,应充分考虑车辆段用地周边的城市功能组成,结合片区城市范围内的人群特点进行分析和判定,在此基础上将多种功能进行复合化,从而形成对周边城市功能的补充。

当然,城市的发展相对于轨道交通线网的规划设计有一定的滞后性,在对目前郊区地段即城市发展水平较低的区域,应充分研读城市发展规划的政策,在区域发展定位基础上,为车辆段上盖二次开发留有充足的余地和条件。同时,合理设置线网的车辆基地位置,将其视为片区城市发展的活力激发点,会更好地实现资源开发和共享,这对减少投资和增加收益,都会起到积极促进的作用。

5 地铁车辆基地上盖开发案例分析

5.1 上海吴中路停车场上盖开发

吴中路停车场是上海轨道交通10号线一期工程停车场,占地规模约23.4 ha,基地东临虹莘路,背靠吴中路,西靠环西大道,南至虹泉路,地块周边主要以现状及规划居住为主。

由于停车场南北侧存在明显的居住街坊空间关联,贸然采用传统的开发方式,必然会对城市肌理造成极大割裂,因此吴中路停车场上盖开发必须以片区城市空间形态为基础,充分依托开发业态及特定模式,合理控制开发强度并为片区城市功能辅以补充。

在项目设计实施阶段,为与片区城市其他公建设施进行差异化处理,采用商业化引导的开发理念模式并确立上盖以文化娱乐为主,集办公、商业、会展及创意产业为一体,并设立博物馆、主题酒店和活动中心。面向吴中路的主要高层建筑控制在42 m之内并线型排列,结合上盖平台高度,在确立盖上地标建筑的同时,合理控制天际线关系。盖上柱网关系顺应盖下布局,具备核心筒落地条件的区域进行特别处理,做到上下体系顺应一致。沿城市主干路一侧设置上盖的车行匝道桥并与市政道路无缝接驳。景观层面通过有序的绿植组织和景观体系,打造和谐的生态微环境。

5.2 深圳前海湾车辆段上盖开发[1]

前海湾车辆段是深圳地铁1号线续建工程车辆基地,占地规模约56 ha,选址位于南山月亮大道西侧附近。盖上空间特别注重公共区域的层次性,如大尺度集中式公共空间主要通过高品质的城市景观来展现以强化区域节点标志性,中型尺度的组团内部庭院式空间主要借助特色公园来改善环境品质,不同层次的区域之间通过慢性系统相互联系,利用连续而富有特色的小型节点形成步移景异的盖上步行体系。

由于前海湾盖上业态主要分为商业开发、保障性住房及配套、办公及公寓这几种类型,因而结合盖板下部的结构条件,在检修库区域设置住房及配套,便于结构下落,在咽喉区柱网较密集的区域设置景观广场、公共活动空间或小规模商业,并利用轨道间空隙布置可平行排列的办公楼或公寓等。盖上区域实行有序的人车分流,盖上交通借助坡道与市政道路连接,满足各种形式的交通组织通行。

5.3 上海金桥停车场上盖开发[2]

金桥停车场是上海9号、12号、14号线共用的停车、列检及维护保养的场段,占地规模约97 ha,基地东侧为外环运河,西侧为金穗路,南至桂桥路,北为金海路,地块周边主要为研发和生产厂房。

结合浦东新区的“产城融合”整体规划,金桥停车场上盖需要承载更多的城市功能,在城市交通设施基础功能之上,融入商业、办公、酒店、居住等复合业态,利用上盖竖向空间容纳更多城市功能。在充分分析周边既有交通条件以及城市高差的基础上,利用立体交通的理念,分层对上盖开发的整体交通组织作以梳理,按照地面层、交通层、景观层等形成具有不同侧重点的动线组织,统筹对内和对外的交通衔接,在复杂的外部城市交通环境下结合交通数据模拟和分析论证,优化道路设置并达到内外平衡。

6 地铁车辆基地上盖开发实施要点

6.1 规划层面实施要点

轨道交通车辆基地由于功能复杂、形态不规则,因而人很难融入到城市格局之中,且其周边土地的集约化利用程度不高,往往会对城市空间的连续性产生极大的不利影响。所以从规划层面角度需要采取“城市织补”的有效措施,合理进行片区城市规划设计,将上盖开发与周边城市进行“缝合”,使上盖开发积极融入到片区城市之中,成为城市要素的一份子。

6.2 策划层面实施要点

产业策划是上盖开发建筑功能基础,通过充分研究上盖业态布局并进行顶层设计,抓住片区城市发展与盖上产业业态之间的关系,并与建筑方案设计形成一一对应,使得上盖开发与片区城市互联、互通、合理融入,成为助推城市发展的动力因素之一。

6.3 交通组织层面实施要点

上盖片区周边交通组织方式主要分为车行交通和人行交通,其形式可分为匝道交通和架空步道。匝道交通主要通过车行道路结合桥梁的方式与盖板连接,并和周边市政道路形成完整体系,解决盖上盖下的车行需求;架空步道则通过灵活设置结合多标高平台,打造便捷顺畅的慢行系统路径。

6.4 结构合理性层面实施要点

车辆段上盖结构合理性层面主要包含2个部分内容:

(1)盖上建筑向盖板下部区域落柱的合理性,因咽喉区轨道关系复杂、道岔集中,上部柱网需要充分结合盖板下部的落柱条件进行尺寸调整,在满足限界的前提下合理确定跨度,同时上部单体的核心筒等剪力墙结构,还需要充分考虑结合盖板下部单体建筑的柱网关系进行一体化布置。

(2)大板层设置的结构合理性,建议充分利用结构转换的要求,合理确定转换层层高并加以利用,发挥上盖功能集约化的优点。

7 结束语

地铁车辆段上盖开发技术复杂、规模巨大,其上部物业与下部车辆段的合理设置是上盖项目建设的必要条件之一,若设计中出现技术脱节,将会给后期开发和运营带来极大难度和未知困难,因此在规划设计之初就应充分研读规划与政策的控制因素、确立准确的设计原则、寻求上盖开发合理的片区城市融入方式,平衡各方需求和充分解决重难点问题,为后期顺利运营和开发提供有力的技术保障。