多方参与 持续营造——南京小西湖街区保护与再生的实践

■ 全国工程勘察设计大师 东南大学建筑设计研究院有限公司首席总建筑师 韩冬青

东南大学建筑学院副研究员 董亦楠

南京小西湖街区地处老城南东部，占地面积4.69万平方米，是南京市28处历史风貌区之一。该街区留存历史街巷7条、文保单位2处、历史建筑7处、传统院落30余处，是南京为数不多比较完整保留明清风貌特征的居住型街区之一，同时也是被南京市政府列入棚户区改造的对象之一。

经历复杂的历史变迁，小西湖街区的应有价值逐渐淹没于密集的人口和衰败的环境之中。尽管这里沉睡着文保建筑、历史建筑等珍贵遗存，但直观之下，看到的却是年久失修的屋舍、巷道和院落内随处可见“私搭乱建”，传颂中的昔日容光已经模糊。至2016年，小西湖街区有810户居民和25家工企单位，居住人口3000余人，人均居住面积约10平方米。2015年暑期，南京市规划局和秦淮区政府共同发起三所在宁高校研究生志愿者行动，探索保护与再生策略，后经专家评审，确定由东南大学团队承担规划设计，南京历史城区保护建设集团负责项目实施。通过现场调研、规划编制、政策机制探新、遗产保护修缮、市政管网和街巷环境改造、参与性设计建设等一系列探索，形成多元主体参与、持续推进的小尺度渐进式保护再生路径。

回溯小西湖街区保护与再生实践历程，多元主体的共同参与是规划、设计与实施过程的重要特点，也是项目推进的难点所在。各方参与者在不同时间节点提出不同诉求，彼此构成一张交织互动的关系网络（图1a）。为推进和带动多元主体的参与，实践过程中建立了社区规划师制度和五方协商平台，旨在形成由各级政府职能部门、街道办和居委会、社区居民、实施主体（国企建设平台）及设计团队等多方主体共同参与的协商与决策制度。

图1 参与主体的关系网络

在实际操作中，参与主体并不限于上述五方，不同主体的参与度及发挥的作用也不尽相同。其中，规划管理部门、实施主体和社区规划师承担了各方主体和相关参与方之间沟通协调的核心角色，主要工作包括协助产权人办理更新申请和审批手续、解读更新条件和实施方案、协调产权人及相邻居民的不同诉求、参与协商审核更新方案等。以实施主体和社区规划师为协调核心的五方平台，使得各方参与主体之间的关系更加简洁高效（图1b）。

多方参与形成的主要实施模式包括：

“自愿、渐进”征收模式。在充分尊重居民意愿的前提下，以“微更新实施单元”为最小单位，由实施主体征收部分地块，用以完善公共设施，引入多元业态。比如，“翔鸾庙”是根据历史形制重塑的社区活动中心（图2a）；“综合控制中心”利用工企单位腾迁后的空地，建设消防水池、变电所、控制室和沿街店铺（图2b）；“花间堂民宿”利用搬迁后的公房院落，通过历史建筑修缮、三官堂遗址展示和既有建筑再利用打造特色民宿（图2c），等等。

图2 多方参与的实施成果

“共生院”模式。例如，堆草巷31号改造前13户居民中有2户不愿搬离，经过多方反复协商，为留守住户量身改造居住空间，增加独立厨卫和小阁楼，改善居住品质。同时，将腾退空间改造为社区规划师办公室和多功能文创空间，不同功能在改造后的院落中互助共处（图2d、图2e），满足最小更新单元内居民的不同搬迁意愿。

公私合作模式。对于不愿搬离但暂不具备改造能力的居民，通过公私合作的方式帮助其更新。例如，“共享院”由实施主体出资改造私家院落，屋主承诺将院子开放，与邻居游客共享，并主动承担起周边花木的修剪工作（图2f）。

长期租赁模式。基于居民意愿和区位价值，由实施主体长期租赁部分私有住房，并根据整体策划进行加固改造和业态引入，如马道街29号咖啡馆（图2g）等。

自主更新模式。对于不愿搬离但渴望改善居住品质的居民，制定政策根据危房等级给予造价40%或60%的政府补助，鼓励居民自主更新。马道街39号“许宅”是自主更新的首个示范案例，结合临街优势，采用前店后宅的方式翻建，为私有院宅的改造提供了程序与方法的示范。自主更新探索了“产权人出资+ 政府补助+社会资本引入”的投入模式，以时间换取收益，实现多方微利共赢（图2h、图2i）。

小西湖实践迄今已历经8年有余，每个环节都需要不同角色间协商、争论、妥协，最终趋近共识。政府部门、建设单位、设计团队和小西湖居民共同努力，探索政策和制度创新、补充基础设施和公共服务、改善居住条件和环境品质，为小西湖街区的持续发展塑造了新的工作架构，为包括“自主更新”在内的多元更新进程提供了示范和基础。