测绘新技术在房地产测绘中的实践研究

栾志杰

(甘肃省水利水电工程局有限责任公司，甘肃 兰州 730046)

房地产关系民生民计，是国家重点行业，其在发展过程中不断完善、优化，创新模式提高工程作业规范性，为人们创造更加舒适的人居环境。测绘是一项较强的服务性技术，其中包含了多项内容，对房地产企业经济效益有着直接影响，新技术的应用可有效提高测绘精确性、有效性、时效性，需要房地产企业加以合理化应用。因此，联系实际分析测绘新技术在房地产测绘中的应用实践具有现实意义，对于促进房地产行业发展有着积极作用。

1 房地产测绘概述

1.1 测绘内容

房地产开发中测绘技术贯穿全过程，其测绘内容主要包括几个方面：1)初始阶段，此时为更好的进行规划设计，地形测绘是主要内容，根据测绘结果对未来的发展进行明确规划，再向市规划办报批，要求测绘时必须保证所有结果精准，科学选择比例尺防止结果偏差影响审批；2)建筑用地测量，在建设用地许可证下发以后，开发商需要以数据为依据，对建设用地的现场情况进行测量测绘，图解、文字、数量、质量等为主要形式生成图表或模型，作为开发依据[1]。另外，建筑周围的用地属性、农田、水污染防治、道路交通、管网线路等，也必须作为重点测绘与考察对象，规避客观因素可能对测绘结果产生的影响，从而保证结果达标且符合有关部门要求；3)在房地产工程的个别项目或施工环节，现场平整、道路、管道等位置也需要通过测绘技术获取数据与结果，若无法满足工程规划要求还需及时提交修改结果并纠正，以建筑实际面积为主绘制平面图，为后续房屋建筑销售做好充分准备工作。

1.2 测绘特征

就目前房地产测绘的实际情况来看，主要具有几个显著特征：1)复测周期短，房地产行业的建筑变化频率较高，土地权益也会随着时间推移有所改变，因此复测必不可少，要求复测结果必须始终与实际情况保持一致，通过持续的复测、补测修正数据，确保房地产测绘结果精准性；2)人员素质高，房地产测绘内容较多、类型复杂，对数据精准性、时效性有着较高要求，要求测绘人员本身必须具备较高的专业素养与技术水平，才能较好掌握测绘技术，按照测绘要求、规范完成标准化作业，掌握仪器设备的正确使用方法，防止在工作过程中因个人因素影响测绘结果精准性[2]。此外，测绘人员自身还必须了解有关房地产的法律条文，确保自身合法权益不受侵犯，可见房地产测绘对于人员自身的综合素质有着较高要求；3)测绘难度大，就房地产测绘工作而言可分为地质、工程测量两个部分，内容复杂，包含位置、数量、用途等，尤其是对于一些涉及拆迁、产权等的房屋建筑，必须保证测绘结果精准、操作细致，防止纠纷问题产生；4)比例尺较大，房地产测绘需要使用较大的比例尺，但在比例尺较大的情况下测绘精度往往难以保证，如何较好应对这种冲突问题，在大比例尺条件下提高测绘精度，成为测绘人员所必须考虑的重要问题，同时也需要技术人员规范操作，依托先进测绘技术提高测绘精度，为房地产发展提供精准数据。

2 测绘新技术在测绘中的应用价值

2.1 提高房地产测绘精确性

测绘新技术通常是基于新科技发展起来的，在具体实践中利用了GPS、互联网、数字化技术等，通过这种方式实现精准测量[3]。在以往的测绘工作中，人工测量为主要模式，导致测绘结果容易受到人员自身专业素养与能力影响，而先进技术与设备的应用简化了操作流程，只需要严格按照测绘计划完成自身工作就能获得较为精准的数据，降低了人为因素可能对测绘结果产生的负面影响。可见，测绘新技术的应用能够极大程度上提高房地产测绘的精度，防止不精准数据为房地产工程建设、销售等带来阻碍。

2.2 提高房地产测绘有效性

近几年房地产行业发展迅速，房屋数量不断增多，测绘需求量明显增加，若仍然以传统技术手段完成测绘，则会消耗较多时间，且难以应对大量测绘需求。这也就要求测绘单位必须在保证精度的基础上提高测量速度，而测绘新技术的应用不仅能够提高测量精度还缩短了测绘时间，即在有限的时间内能够精准测量出更多房屋建筑数据，极大程度上改变了传统测绘模式，降低工作强度的同时提高工作质量、测绘效率[4]。

2.3 提高房地产测绘时效性

房地产测绘包含了从房地产前期初始阶段，再到建筑用地测量、后续房屋建筑测量等全向内容，多且复杂，且涉及方面有所差别。在这样的情况下，测绘时效性必须得到较好保证。测绘新技术中运用了信息技术、互联网技术，实现了多种科技相互融合，可实现对房地产的实时、动态测量，直接传输至计算机中进行计算、比对，再进行分析反馈，这种测绘时效性将成为房地产建设的重要数据依据，为房地产建设提供保障。尤其是现下房地产规模、房地产变动速度加快的时代背景下，测绘新技术的应用可以在相同时间内完成更多测绘任务，对于行业发展而言也起着较好的推动作用。

3 测绘新技术在房地产测绘中的应用实践

3.1 全站仪技术

在以往的房地产测绘中，技术人员所使用的测量工具与设备较为简单，但随着时代发展，测绘精度、测绘速度等均有了较高要求。尤其是对于房地产行业来说，测绘精确性直接关乎其日后发展，传统测绘模式、设备难以达到较好效果。全站仪的出现，改变了以往的测绘测量状态，作为一种电子、机械、光学仪器中一种高科技测量装置，操作便利、功能多样且强大，比如全站仪在工程水平角、距离测量中就能够发挥重要作用，测得的数据结果在分析后会有效存储。实际房地产测绘中，全站仪的功能性更为强大，可以电子文件输入测绘数据，提高传输效率，这种“传输属性”不仅可以有效提高测量效率，还能提高测绘精度[5]。在此基础上全站仪还能动态更新数据，实现实时测量以保证时效性，再与设计数据进行比对，在不需要移动全站仪的情况下就能够实现，具有极高的自动化水平，计算结果更加精准，同时简化操作流程，减轻工作量，人为因素产生的误差问题能够得到有效解决，是现代房地产测绘中的常见设备，也是较为主要的方法，为测绘工作有序展开创造良好条件。另外，全站仪测绘技术还允许在单个位置进行地图测绘，具有较为广阔的应用前景与潜力挖掘价值。在省级党政机关事业单位(共1206家)不动产测绘，就利用到了全站仪、电子平板、电子记簿等设备进行全野外数据采集。通过成图软件内业编辑，生成图形数据文件；经检查修改，准确无误后可通过绘图仪绘出所需成图比例尺的房产图。由于全站仪本身就具有较高的精确度，是先进仪器设备的代表，因此通过全站仪获取的数据具有参考价值，为该房地产测绘项目提供了较为精准的数据参考。

3.2 坐标解析测量技术

房地产测绘中，房屋面积、建筑面积、物业面积和项目使用面积、占用面积是较为主要的测量内容，要求必须采用高精度测绘技术进行，保证房屋面积测量准确。坐标解析测量，能测得物体上目标点或离散点在某一坐标系下坐标的测量称为坐标测量，其中所应用到的技术多种多样，激光扫描、极坐标法、自由设站法、激光扫描测量等，均是较为有效的技术手段，通过采用科学、信息化设备获得准确的坐标再进行解析，形成数据、图纸等资料，获取精准的数据依据[6]。以激光扫描测量为例，该种技术手段将空间数据信息处理的全过程进行综合，完善采集方式，数据处理中心、数码相机、电源、三维激光扫描仪是较为主要的构成部分。激光脉冲发射后反光镜会飞速旋转，依照固定次序扫描目标区域，根据激光激光往返时间、编码器测量的脉冲角度等数据，制定三维坐标，再以解析软件处理数据信息后建模。在房地产测绘中，激光扫描测量的应用具有明显优势，在扫描站点时就能够确定最佳扫描位置，确保扫描结果的精准性，在具体实践中技术人员只需要将仪器设备科学设置，不需要进行定向处理，从而有效节约测绘时间，极大程度上提高测绘效率。

3.3 RTK测绘技术

RTK测绘是一种实时差分定位是一种能够在野外实时得到厘米级定位精度的测量方法，它的出现极大地提高了野外作业效率，是一种较为有效的测绘手段。在实际应用中，运用到了以载波相位观测为依据的实时差分GPS技术，由基准站接收机、数据链、流动站接收机三部分组成。基准站上会安装1台接收机作为参考基站，连续观测卫星并以无线电设备将观测数据、测站信息进行传输，所有实时信息、数据将会被发送给流动站，GPS接收机在接收GPS卫星信号的同时也会通过无线接收设备接收基准站传输的数据，再根据相对定位原理，计算流动站的三维坐标、精度，最终获得较为准确的平面坐标与海拔，其原理大致如图1所示。

以省级党政机关事业单位(共1206家)不动产测绘为例，根据项目工作各阶段对软硬件的需求，合理配置软硬件设备。在硬件方面，优先选择高性能的硬件配置；软件方面，选择能够满足作业质量要求并且稳定性、可靠性及兼容性高的相关专业软件，保证和兰州市房管局对接，保证本项目快速高效的运转。在测绘过程中，就运用了RTK测绘技术，在正式开始测量前，应对时间系统进行确定，宜采用协调世界时(UCT)。当采用北京标准时间(BCT)时，应考虑时区差与UCT转换。具体测绘过程如下：1)RTK控制测量前，应根据本测区任务需要，根据已知点、本次控制测量各级控制点、甘肃省测绘局GNSS基站坐标系统，求出转换参数；2)RTK图根控制测量，观测的每个图根点观测次数不少于3次，且应有一个以上方向通视；3)图根点标志宜采用木桩、铁钉；4)RTK测量所得出的土根控制点成果，内业质量检查、总点数不得少于10%的外业检测，采用与测量方式等级相对应的GPS快速进行静态定位，获取准确的坐标系数，再录用全站仪测量边长、角度，在测区内均匀分布检测点。测绘流程如图1所示。

图1 RTK测绘技术流程图

3.4 数字化成图技术

在房地产测绘中“幢”是较为基础的测绘单位，而后利用计算机进行辅助功能完成测绘全过程。为提高精准性，满足测绘的大比例尺要求，可充分利用地面数字测图技术来达成高质量测绘目标，借此获得高精度数字地图，另外还可以结合其他相关测量方法提高精度，保证房产重要特征、附近控制点精度可控制在5cm内。然后通过对测绘数据进行整理分析，形成系统数据、房地产图形，再以交换文件制作可视化图形，实现数字到图形的有效转化，再利用投影技术将生成的图纸投影到屏幕上，将图像具体呈现出来，对图像中的实物位置进行清晰呈现。依托数字技术处理原始地图后，不同的地形图会被分类存储与使用，为计算机、设备、扫描仪等的应用带来较大便利。与传统测绘技术不同，数字化程度既能够保证精准性，又能够提高数据结果获取速度，优势较为明显。目前，常见的输入方式主要以扫描、手动两种。通常情况下会选择两种方式相结合。这是由于扫描输入设备虽然能够快速输入数据与内容，但在数字化处理过程中容易产生误差，导致原始地图的精准性无法满足需求，因此需要手动数字输入设备进行补充，以修正问题，提高精度。在省级党政机关事业单位(共1206家)不动产测绘中运用的CAD制图软件cass9.1、CAD2010、2012等，就是数字化成图技术的典型代表，其应用不仅可以提高测绘效率，还能实现数字到图像的转变，便于数据比对、分析，处理因数据偏差所引起的一系列问题，保证测绘精度，促进房地产工程进行。

4 结语

综上所述，随着我国建筑事业快速发展，人们对房屋建筑类型的多样化需求明显增加，测绘能够保证测量精准性，对于房地产行业发展起着较好的促进作用。目前，测绘技术逐步更新，其中应用较为普遍的是全站仪测绘技术、坐标解析测量技术、RTK测绘技术、数字化成图技术，依托互联网、物联网创造能够动态反馈实时数据信息的测绘体系，全面提高房地产测绘的精确性、有效性、时效性，具有广阔的应用前景。