中心城区TOD站域城市更新策略探究——以成都市金牛区赛云台站点为例

付 丽, 杜小天

(1.成都市城镇规划设计研究院有限责任公司, 四川成都 610000; 2. 成都市建筑设计研究院有限公司, 四川成都 610000)

1 研究背景

1.1 城市更新发展概况

城市更新是一种将城市中不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动[1]。随着经济社会的变迁,城市更新的机制和实施路径在不断的演进和完善。早期的城市更新以解决民生和推动经济快速发展为目标,重视改造的效率和经济利益,对权力主体和公众利益的保障不足[2]。2012年来,我国正式进入城镇化的“下半场”,城市更新更加关注城市的内涵发展,更加重视人居环境的改善和城市活力的提升。但是当前阶段的城市更新仍不断地面临着新的困境和挑战,需要更好的平衡相关主体的利益关系,处理好更新过程中功能、空间与权属等重叠交织的社会与经济关系[3]。

1.2 TOD发展概况

TOD是指以公共交通为导向的发展模式,最早由美国彼得·卡尔索普于1992年提出,其初衷是为解决美国早期小汽车导向下的郊区化、大城市病等问题。在不同城市的规划实践中发现TOD在缓解人口密集、交通拥堵、土地资源紧缺、环境承载压力过大等问题上都具有重大的意义,因此TOD在日本、美国、新加坡以及我国等众多国家中得到了广泛的应用。

TOD在理论和实践发展过程中形成了3个典型特征,即土地混合开发、高密度建设和宜人的空间设计,后加入距离和目的可达性扩展为“5D原则”[4]。国内的TOD开发大多借鉴了彼得·卡尔索普提出了TOD圈层结构,并结合不同城市的特点提出了符合各自发展需求的结构模式[5]。

1.3 TOD与城市更新的关系解读

我国早期的轨道交通建设速度快,更加注重轨道的交通运输功能,并且中心城区在建设轨道交通时,站点周边大部分的用地可能已经进行了开发建设,使得站点周边土地价值及交通优势没有得到充分的发挥。通过城市更新可以将站点周边的存量用地按照TOD理念重新进行精细化的城市设计,对提升站点周边土地价值及充分发挥轨道交通优势有极大的促进作用。

2 TOD站域的城市更新策略

TOD站域城市更新可以带来交通、经济、社会、环境等多方面的效益,但同时也需要承担拆迁、安置、工程建设等诸多成本,涉及到政府、地铁公司、房地产开发商、城市居民等不同利益主体。TOD站域的城市更新应该综合考虑站点级别及功能、站点周边存量用地的现状建设情况、用地权属和开发协调等问题[6],采用符合站域开发需求、可落地实施的有机更新模式及策略。根据城市更新改造的对象和力度,可以将TOD站域的城市更新模式划分为存量用地的集约再开发、存量用地的优化改造、街道更新治理等3种类型;根据城市更新改造的内容,可以将TOD站域的城市更新策略聚焦在功能业态、交通组织、空间形态等3个方面。

2.1 存量用地的集约再开发

当存量用地集约再开发带来的经济及社会效益大于拆除现状建设的成本总和时,可以采用集约再开发模式。采用集约再开发模式一般有2种情况。

(1)位于城市功能中心或承担交通枢纽的轨道站点,周边用地的开发价值潜力很高。

(2)普通轨道站点周边低效用地的拆除成本较低,如棚户区、空置废弃的工业仓储区、需调迁的商品市场等。

国内外典型的TOD站域城市更新一般是第一种情况,即所涉及的站点级别较高,承担城市交通枢纽、商业中心、商务中心、金融中心等重要功能,如日本东京市的涩谷站[7]、英国伦敦市的金丝雀码头站[8]、中国重庆市的沙坪坝站[9]等。这类型的站域城市更新主要通过将站域最核心地段的存量用地进行复合功能开发、开发强度提升、增设公共开放空间、改善换乘条件、加强地下空间网络联系等城市更新策略来实现TOD综合开发(表1)。

2.2 存量用地的优化改造

有很大部分的存量用地因为开发体量较大、产权复杂等现状问题,使得拆除成本过高或拆除难度较大,很难通过集约再开发来进行优化改造。此时,可以通过空间整治、交通重构、功能置换等优化改造手段提升存量用地品质,提升用地使用价值。比如东京神乐坂站周边一个废弃仓库被改造为创意集合商店,其建筑设计保留了仓库原有结构,并通过优化室内设计风格,兼顾交通与休憩功能的室外环境设计,创造了宜人的活动空间;在业态方面,植入了购物、特色餐饮、文化沙龙等功能,创造了顾客一天的生活场景体验,成为了当地的重要地标[10]。上海某工人新村更新改造增加了与轨道站点联系的公共步行通道,并将部分公共设施和商业服务网点逐步调整到公共步行通道两侧,形成与交通出行相结合的公共生活服务带;还植入了酒店式公寓或快捷商务酒店等兼容功能,增加了轨道交通站点周边土地使用的多样性[11]。

2.3 街道更新治理

高品质的慢行交通系统可以让居民更好地享受慢行出行,有助于鼓励居民采用“轨道+慢行”的出行方式。对于用地开发成熟的片区,仍然可以通过街道更新治理来提升慢行交通品质,提高居民轨道出行的积极性。TOD站域的街道更新治理应该以人为本,通过加强站点与周边片区绿地、开放空间、公共服务设施的联系等策略,提升站点的可达性;通过完善智慧信号、设置慢行隔离设施及无障碍设施等策略,保障慢行出行安全;通过打造行人友好的街道尺度、完善街道设施、打造宜行路面、优化绿化环境等策略,提高慢行出行舒适性;通过优化导视系统、加强共享单车运营管理等策略,加强轨道与慢行出行的无缝接驳。

2.4 小结

根据城市更新改造的具体内容,以TOD为导向分别从功能业态、交通组织、空间形态等方面对不同更新模式下的更新策略进行梳理,汇总见表2。

表2 TOD站域城市更新策略汇总

3 成都市金牛区赛云台站TOD站域城市更新

成都市2017年启动了TOD综合开发建设,并在2021年召开的“成都首届TOD发展论坛”上,提出了将成都建设成为“全球TOD典范城市”的发展目标。成都市中心城区TOD站域城市更新的研究与实践对成都建设全球TOD典范城市具有重要的意义,因此本文以成都市金牛区的赛云台站点为例,探讨中心城区TOD站域城市更新策略的应用。

3.1 赛云台站点概况

赛云台片区靠近火车北站和五块石客运站,大量流动人口在这里相汇。因此,大大小小的批发市场聚集在赛云台片区,商贸批发行业兴起。随着城市发展,特别是互联网时代兴起,商品流动渠道逐渐从线下转移至线上。在电商迅猛发展的冲击下,原有批发市场逐渐不能满足城市产业发展需要。此外老旧的批发市场也引起了城市面貌破旧、环境脏乱差等问题。2019年底,地铁5号线开通运行,在赛云台片区开通了赛云台地铁站,大幅度改善了周边交通,也为周边片区的更新改造带来了机遇。

3.2 赛云台站周边开发现状分析

根据《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》,赛云台站点的站点级别为一般站点,站点核心区半径300 m,宜布局服务本地社区的公共服务功能,辐射影响区半径500 m,宜布局居住和公共服务配套功能。此次研究以500 m为半径,同时考虑道路、铁路等自然阻隔条件,划定赛云台站点的研究范围。

研究范围内用地以居住和商业用地为主(图1),商业用地多为老旧批发市场,包括农贸批发市场、粮油综合市场、食品城干杂批发市场、电子产品批发市场等,建筑以低层和多层为主。住宅用地以老旧多层住宅为主,建筑色彩深沉污浊、表皮腐蚀严重;有少量新建高层住宅建筑,以浅色系为主,并配有深色纹理,较为清新淡雅。整体来说,研究范围内产业功能滞后、业态低端、环境品质差、缺少公共空间。

图1 赛云台站点周边用地现状

3.3 赛云台站周边存量用地开发潜力

在研究范围内对各类用地进行识别。首先,从成本的角度来看,业态低端、商业效益低、建筑陈旧破败的老旧批发市场以及低层老旧住宅的拆除成本相对较低。其次,从效益的角度来看,越靠近地铁站点的用地,土地价值越高,越可能产生更高的效益。因此,可以将位于站点核心区、拆除成本较低的用地以及站点辐射区内的已停业的批发市场、待拆迁的老旧住宅划定为集约再开发类用地;将建筑形态不佳、功能需要改善提升但是拆迁难度相对较大,以及建筑形态欠佳且拆迁必要性不大的区域划分为优化改造类用地;对于近期新建、建筑质量较好、建筑形态较优的用地,建议保留(图2)。

图2 赛云台站点周边存量用地开发潜力

3.4 赛云台站“TOD+存量更新”开发策略

3.4.1 集约再开发用地更新策略

将站点周边的低效用地腾退后,可围绕站点建立TOD核心,主要通过业态提档升级、空间形态重塑、地上地下立体联通等设计策略,实现站点的高强度、高密度及功能复合开发。在业态方面,根据站点周边区域未来发展现代商贸、电子商务、文化创意的产业发展定位,考虑围绕站点引入孵化办公、文化交流等创新产业功能;同时,依据站点级别和辐射区周边人群的使用需求,布局服务本地社区的公共服务功能。在空间形态方面,通过高层、小高层、多层建筑的圈层布局,围绕站点形成错落有序、明亮通透的城市空间形态;临街建筑底层设置骑楼、架空或退台形式,且针对城市常年风向,让出通风空间,着力改善片区风环境。在交通组织方面,通过设置地下商业街、下沉广场、慢行通道等方式,串联地铁出入口及周边地块地下空间,乘客可以通过地下商业街、下沉广场、慢行通道直接到达商场、办公场所、地下停车场等目的地。

3.4.2 优化改造用地更新策略

站点周边建议优化改造的批发市场、老旧住宅主要采用业态提档升级、空间形象美化等设计策略。在业态方面,建议传统批发市场向批发、零售兼备的方向转型,植入商品展示和体验业态,还可以借助数字化赋能,精准筛选商品种类,开展线上线下全渠道营销,提高物流效率,建成集交易、体验、展示于一体的现代商贸市场。在空间形象美化方面,住宅建筑主要采取统一建筑立面色彩、规范空调外挂、围墙清理整修、美化底商招牌等措施对建筑进行美化;商业建筑可利用玻璃、钢材、石材等现代建筑材料,营造多元化、现代化、富有活力的商业氛围,此外还可以通过美化建筑顶部及低层广告招牌,打造通透、明亮的低层商业界面。

3.4.3 街道更新治理

除了对用地的集约再开发、优化改造外,还可以优化站点周边的慢行交通,引导周边片区居民轨道出行的积极性。首先通过城市街道将站点及站点周边的下沉广场、节点广场、邻里空间等连点串线,加强街道慢行、轨道交通、公交的无缝接驳,围绕站点形成便利的慢行网络。其次,对研究范围内的街道分类提出更新整治措施,提升慢行的安全性、舒适性。针对现状人行道过窄、环境较差的生活型街道,可采用人行道拓宽、优化街道植物配置、美化路旁墙面环境的措施;针对商业型街道,通过设置灯光、小品等设施等措施,营造轻松休闲、多元活力的环境氛围;针对高架桥下的街道空间,主要通过增加绿化、增加休憩设施等措施提升街道环境。

4 结束语

城市更新和TOD综合开发都是完善城市功能、提升城市居民幸福感的重要手段。本文分析研究了TOD与城市更新的内在联系,并从城市空间设计的角度探讨了TOD站域的城市更新策略,最后以成都市赛云台站点为例进行了分析研究,寄希望对TOD导向下的城市更新相关研究探索提供借鉴。