通过明确房屋建筑部位分类实现建筑面积分类统计标准化

王津礼

（厦门市测绘与基础地理信息中心，福建 厦门 361000）

厦门市建筑面积分类统计确认由厦门市测绘与基础地理信息中心承接。厦门市建筑面积分类统计依照用地及规划审批的功能用途、限定条件，将建筑部位划分为符合合同约定的若干小项，并以房产预算成果（或房产测绘成果）为基础，进行分类统计计算。

随着城市建设的不断深入，多用途的综合楼也不断诞生，各房屋建筑部位分类不够明确，导致分类统计五花八门，无法标准化。明确厦门市建设用地项目房屋建筑部位分类势在必行，文章主要阐述明确房屋建筑部位分类的意义，房屋建筑部位分类的方法，分类后修正分配如何统一检核，如何实现厦门市建筑面积分类统计的标准化，建设用地土地利用现状分类表详见表1。

表1 建设用地土地利用现状分类表（部分）

1 厦门市建设用地项目建筑空间（部位）的建筑面积分类统计及地价收取之间的关系

厦门市建设用地土地出让一般以土地利用现状分类二级类为基本项出让，同时限定总建筑面积及不同性质建筑建筑面积的上限。地价收取结算需要匹配出让合同面积控制指标。

2 厦门市房屋的各部位建筑面积的计算

根据《厦门市房产面积测算细则》（2021 年版）分为房屋套内建筑面积（房屋单元权属界限范围内的建筑面积，包含本单元专有的建筑面积，如阳台等）及房屋共有（公用）建筑面积（建筑物内由多户产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积）。

以厦门市某商品房项目为例，该项目地上6 幢（3幢纯住宅，2 幢住宅商业综合楼、1 幢住宅商业住宅商业会所综合楼），地下1 幢，详见表2。

表2 厦门市某项目幢用途层次表

项目建筑面积分摊后，房产测绘成果地上建筑面积存在住宅、商业、会所主用途面积及配电室、发电机房、风井、设备间、消控室、配电间、物业管理用房；商业电表间、往地下电梯、开闭所及不计容公共开放架空空间面积。地上建筑面积存在人防、停车区域及其他功能块三类功能。

然则建设用地土地出让合同只约定了商业、住宅、地下车位指标。在形成房产测绘成果后仍需将剩余的各部位面积修正分配至合同约定的主用途指标。

3 未明确各建筑面积分类前的分类统计算法

（1）根据房产预算成果（或房产测绘成果），按幢按建筑功能模块分类统计。房屋单元建筑面积按主用途分类（土地利用现状分类二级类）统计，未被分摊的共有建筑面积也按用途进行分类统计。

（2）分户统计后总面积与幢总建筑面积之间的差值按面积比例进行修正至主用途分类（土地利用现状分类二级类）。未被分摊的共有建筑不参与修正。

（3）根据合同及设计判定，未被分摊的共有建筑面积分配去向，明确专为某大类用途服务的建筑，分配至该用途，未明确服务对象的共有建筑面积如面积小于等于本幢总建筑面积10%，则按面积比例分配至主用途分类（土地利用现状分类二级类）。不计容建筑部位、特殊约定部位应在所在幢分用途单独统计，且不分配给主用途分类。

（4）按每幢用途进行统计汇总，共有建筑面积大于该幢建筑面积的10%时，项目内统计后在整个项目内按各类用途建筑面积进行修正分配。不计容建筑部位、特殊约定部位不参与分配。

4 明确各部位建筑面积后的分类统计办法

（1）房产测绘工程中将房屋建筑部位可划分为房屋基本单元、特定附属用房、共有建筑部位、其他附加建筑部位共四类。表3 为厦门市房屋的各部位建筑面积分类示意表

表3 厦门市房屋的各部位建筑面积分类示意表

第一，房屋基本单元：指用途为住宅、商业、办公、酒店等大类类别的房屋。

第二，特定附属用房：指有固定界限且可以独立使用的配套用房。主要包括：①会所、邮政所、娱乐活动室、阅览室、托儿所、老人活动中心、开闭所、通信基站等，以及居委会、派出所等所使用的房屋。②独立使用的地下室、半地下室，独立的车库。③储藏间、工具间、库房等独立用房。④临公共通道或临街，用于展品展示、广告宣传的橱窗、灯箱等。⑤非住宅类房屋中会议室、多功能厅、接待室等配套用房及展示区等特定空间。其中，用地批准文件约定的居委会、通信基站、生鲜超市、物流配送终端站等特定附属用房，以及为片区服务、具有社会公益性质的社区活动用房、医疗设施、清洁楼、区街变、居委会、幼儿园等配套用房简称特殊约定部位。

第三，共有建筑部位：指由多户产权人共同占有或共同使用的建筑部位。其中，有固定界限且可以独立使用的共有建筑空间简称共有用房，除共有用房以外的其他共有建筑部位简称共有其余部位。共有建筑部位包括应分摊共有建筑部位和不应分摊共有建筑部位。建筑面积分类统计涉及的共有建筑部位均为不应分摊共有建筑部位，应分摊共有建筑部位在房产面积测算时，已被分摊，无需再分类统计。

第四，其他附加建筑部位：指除房屋基本单元、共有建筑部位、特定附属用房以外的其余计算建筑面积，但不具有独立利用价值的建筑部位。主要包括：①非标准凸窗、柱状装饰性空间。②花池、空调板、设备平台及其他各类板。③无明确功能或其他不具有独立利用价值的建筑空间。

根据房产预算成果（或房产测绘成果）按幢分房屋基本单元、特定附属用房、共有建筑部位、其他附加建筑部位四类进行分类统计。

建筑面积分类统计就是要按用地土地出让时的商业、住宅、特定附属用房及地下停车场几类基本项，对房产测绘成果各类建筑面积进行分类统计。

分类统计规则：地上各单元建筑面积总和（即单元分摊后建筑面积之和）应等于地上各层建筑面积之和（即分摊前面积）。当地上各单元分摊后建筑面积之和不等于地上分摊前面积时，应按以下公式予以修正其差值。

Si 修正=Si+△Si △Si=K×Si

这里，K=-△S/∑Si

其中：△Si 为各类建筑面积应修正的面积；

Si 分摊后各类建筑面积；

Si 修正对分摊后各类建筑面积进行修正后的结果；

i 为房屋用途类别；

K 为修正系数；

△S 为应修正面积，即分摊后的地上建筑面积之和与分摊前地上建筑面积之和的差值；

∑Si 为分摊后的地上各类建筑面积之和。

（2）修正：指面积差异值修正。修正的目的是整体化为零散部位后，当零散部位经过各种需求计算后，将其取位后的结果累计之和，再次归算到整体状态。分户统计后每幢总面积与幢总建筑面积之间的差值按面积比例进行修正至大类用途（土地利用现状分类二级类）。

（3）分配：将测绘成果中单列的建筑部位按用地批准文件需求的大类用途进行面积折算，使得单列的建筑部位有其相应的计价方式。特定附属用房应在所在幢分配给大类类别，其中，能明确大类类别且所在幢有该类别的，应直接并入该类别，并共同接受修正与分配，但特殊约定部位除外。其他附加建筑部位与共有其余部位应在所在幢分配给大类类别，其中，能明确大类类别且所在幢有该类别的，直接分配给该类别。不计容建筑部位、特殊约定部位应在所在幢分用途单独统计，且不分配给大类类别，详见图1。

图1 厦门市某地块房产测绘成果中需要分配的建筑部位示意图

（4）按每幢用途进行统计汇总，共有用房应在宗地内分配给大类类别，其中，能明确大类类别的，直接分配给相应类别，详见图2。

图2 厦门市房屋的各部位建筑面积分配分类统计流程图

（5）数据校对。校对检核分类统计后地上建筑面积合计值、地下建筑面积合计值及总建筑面积合计值是否分别与分类统计前房产测绘成果中的地上建筑面积、地下建筑面积及总建筑面积一致。数据无误则完成项目建筑面积分类统计。

5 明确各部位建筑面积分类的意义

（1）未明确各部位建筑面积分类时，需要在分类统计时人工判定未被分摊的共有建筑是否专为某大类用途服务。新算法明确了房屋建筑部位分类，将原有的未被分摊的共有建筑明确分类成特定附属用房、共有建筑部位。明确各部位建筑面积分类后，项目在规划设计及预算阶段，就必须明确哪些共有建筑为特定附属用房，可以保证前后算法一致。

（2）未明确各部位建筑面积分类时，依据厦国土房【2007】287 号文规定，对于公共住房是否超过本幢面积10%，有不同的算法。明确各部位建筑面积分类后就不需判定共有部位面积是否大于本幢建筑面积的10%，详见图3。

图3 厦门市明确各部位建筑面积分类前后分配规则对比图

（3）明确各部位建筑面积分类后算法的优点。①修正、分配关系更加简单化。便于检核。统一算法，统一计算取位，减少取位问题引起的误差。②计算方法的标准化。减少人为判定。项目从规划设计预算开始，到后期的竣工规划核实及最后的房产实测均按统一的分类标准执行，实现了建筑面积分类统计标准化。

6 结束语

通过明确厦门市建设用地项目房屋建筑部位分类规则及修正分配办法，可以实现建筑面积分类统计的标准化，从而实现建设用地地价征收面积计算方法的统一。