丰富社区商业供给 激发有潜能的消费

罗茜 张平 田欢 杨雪凡

2023年中央经济工作会议强调，“要激发有潜能的消费，扩大有效益的投资，形成消费和投资相互促进的良性循环。”社区商业作为拉动消费的“毛细血管”，能进一步拓展有效投资空间、促进消费提质扩容，持续提升消费便利性、增强消费选择性，在更好满足市民群众多样化消费需求的同时，有力推动经济社会高质量发展。

社区商业之变

从大部分城市来看，60%以上的商业消费及一般性商业活动都在社区完成，尤其集中在餐饮、个人及家庭服务等领域。据不完全统计，成都市民在社区商业每周消费3至4次的客群超过70%，越来越多的家庭由“按周补货、一次性大额采购”逐渐转变为“按日补货、少量采购”。随着市民群众消费需求、消费形式的变化，社区商业也在不断迭代升级。

载体形态方面，从住宅底商向商业中心转变。社区商业1.0的载体以社区小商铺为主，大多是杂货铺、小吃店等；发展到社区商业2.0，载体主要表现为社区商业街，有美容美发、便利店、餐饮、早教、干洗等；再到社区商业3.0，载体主要表现为泛社区商业中心，以家居体验馆、特色餐饮、艺术创意、咖啡店等为主，随着越来越多的泛社区商业中心建成，推动社区商业加速趋向集聚发展态势。

功能业态方面，从单纯功能性向体验性转变。在供给端，传统社区商业加快调整升级，以优化用户体验为核心，朝着精细化、品牌化、连锁化、定制化方向发展。比如，社区商业正加快与电商融合，演变出社区团购的新模式。在需求端，为应对居民消费层次不一、消费结构多元的变化，社区商业向更具规模化、多样化方向发展。比如，上海宝山的经纬汇特色社区商业综合体，打造集亲子、购物、体验、餐饮和休闲为一体的“创新乐活”生长系社区商业。

服务范围方面，从服务居民向服务大众转变。传统的社区商业服务半径小，主要满足周边居民的生活需求，但随着城市人口扩张、旅游兴盛，并在互联网文化加持下，一些新市民和游客热衷于体验当地美食、市民休闲等特色内容，社区商业服务对象不再局限于周边居民，进而转变为“居民+新市民+游客”的复合群体，社区商业成为烘托消费氛围、展示特色文化、塑造烟火气质的独特窗口。

开发运营方面，从开门销售型向持有型转变。受房地产“快周转”思路影响，一些社区商业在人气不足时就“开门销售”，导致运营较差，出现大量商铺空置，回报率无法保证。基于这些原因，社区商业正从传统的销售模式转向持有模式，从注重营销到关注运营，通过专业运营商租赁、回购社区商业，整合利用部分社区用房、菜市场空间，与新零售、新业态企业合作改造升级社区商业消费新场景。

存在差距不足

近年来，成都围绕建设国际消费中心城市、世界文化名城等，通过“文旅+”促进商贸、金融、生活服务等传统服务业提档升级，培育发展夜间经济、首店经济、后街经济等新业态新模式，构建了一大批高品质社区人文场景、生活场景、消费场景，但对标国内外成熟社区商业还有一定差距。

规划布局还需优化。随着人口快速聚集，社区商业在布局、业态、营运等方面出现与城市发展不协调等一系列问题，主要表现在一些新建住宅附近社区商业配套不足，而在一些成熟居住区，大型综合超市等扎堆开设，既导致社会资源浪费，又给社区环境、城市管理等带来压力。

载体品质还需提升。在建成区尤其是成都中心五城区内，大多数商铺依宅而建、分割销售，规模小、较分散。部分社区商业缺乏等级层次，多由规模小、经营水平较低的商铺构成，商业中心不明确，有些社区商业还远离主干道，道路狭窄、停车位不足，人流高峰期极易造成交通拥堵。

功能业态还需丰富。大多社区商业消费业态组合比较单一，社区商业文化主题店、特色店、体验店布局较少，社区服务类连锁店、品牌店缺乏，全龄段人群服务还未有机衔接、形成闭环，新零售、无人购物等在社区消费场景中运用不多，难以满足交互体验消费、智慧消费新需求。

探寻可能路径

将优化社区商业纳入国际消费中心城市建设重点，加强社区商业总体规划和布局，加快推动一刻钟便民生活圈全域覆盖，创新发展新模式、打造多元新场景，满足市民高品质消费需求。

其一，优化社区一刻钟便民生活圈。

科学规划合理布局。结合社区不同现状和商业消费不同属性，统筹社区消费场景建设和生活场景打造，保证社区商业网点规划与城市规划相一致、规模和结构相对平衡，使商业与社区的人口分布、消费需求、交通体系、环境保护等相协调，使社区资源得到有效合理配置。

推进商业载体更新。逐步升级改造传统农贸市场、老旧小区底商，在人流量大的社区中选择部分有基础、有条件的载体，策划实施一批具有行业影响力和引领性的社区商业更新项目，打造开敞空间、休闲步行街等多元化消费场景，联动片区城市更新和产业聚集。

注重引导市场参与。采取“政府+专业策划公司+开发商+主力店”的规划模式，充分发挥政府引导作用，注重吸纳专业策划公司、开发商、主力店参与，提高规划编制透明度和社会公众参与度，使社区商业的规划与后期的开发和经营有机结合，增强商业持续发展能力。

其二，提升社区消费服务供给能力。

促进多元业态融合发展。推动以零售和餐饮为主的传统业态向“商品＋服务”的多功能、复合式经营场所升级，鼓励复合书店、创意设计酒店等多业态融合的新型复合消费模式发展，促进社区商业在娱乐、体育、健康、休闲、养老、托幼等P2P服务领域深度融合。

打造社区特色消费场景。鼓励更多有条件的社区通过新建或“腾笼换鸟”打造地标性市井生活集聚区，引进培育市井美食、特色小店、创意夜市等丰富业态，构建“影视营销+文化传承+社区旅游+地摊经济”的商业模式，打造具有网红属性、城市记忆和烟火气的社区商业聚落。

推广“智慧+社区运营”商业模式。鼓励零售企业以无人店、智慧店等模式打造社区新型超市，采用“超市+食材餐饮+生活APP”服务，推进市民群众线下体验、线上消费；利用人工智能、大数据等数字技术，构建全覆盖、可追溯的智慧型社區商业体系，实现人、货、场之间的最优化匹配。

其三，提供高品质专业化商业服务。

探索新建载体专业运营模式。建立健全社区服务载体运营全链条商业机制，同步考虑土地供给、商业策划、建筑设计到招商及运营管理各环节，并对社区商业的市场定位、业态比例和产品组合等因素进行科学合理管控，使功能设计、场景体验与人文情怀交互融合。

探索建成载体整合运营模式。制定社区便民服务业态引导目录，大力推动生活性服务业品牌连锁企业进驻社区，以特许、加盟、收购等形式整合“小散”社区商业小店，支持品牌社区商业连锁企业新建或升级改造集研发、加工、配送、结算等于一体的多功能后台支持服务中心。

探索社区商业招商营销模式。以“资源换取服务”的思路，向社会组织和半公益、半商业的社会企业提供社区综合体等运营场地，差异化导入社区商业新业态、新模式，联合开发商、主体店加大对特色小店的招引入驻力度，打造符合自身条件、贴合社区商业发展实际的销售模式。

（作者：罗茜，成都大学外国语学院讲师；张平，成都市政府研究室研究一处一级主任科员；田欢，成都市政府研究室研究三处四级主任科员；杨雪凡，成华区政府办公室秘书一科科长）