新形势下潍坊市房地产业健康发展研究

吴海鹏

（潍坊学院 经济管理学院，山东 潍坊 261061）

一、房地产业健康发展概念

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18 号）就首次对房地产业健康发展的概念提出了完善供应政策，调整供应结构；改革住房制度，健全市场体系；发展住房信贷，强化管理服务；改进规划管理，调控土地供应；加强市场监管，整顿市场秩序等具体表述。

当前我国迈入新发展格局，房地产业健康发展的概念产生了与时俱进的变化。城市住房制度改革20 多年来，我国住房市场已跨过绝对不足，急需补充总量的发展阶段。2020 年我国城市家庭人均居住面积为41 平方米，平均每户居住面积达到111.18 平方米①国家统计局2022 年公布的《中国人口普查年鉴- 2020》第七次人口普查分项数据。。房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段。2022 年底中央经济工作会议中提出要确保房地产市场平稳健康发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定等各项工作，因城施策、因地制宜，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。这为我国未来房地产业健康发展态势定了总基调和重要指南。

对于潍坊而言，促进房地产业健康发展的根本在于尊重房地产市场和房地产业发展规律，探索房地产发展新模式，聚焦人民群众对美好生活的向往，改善市民居住环境、优化城市功能布局、展示城市良好形象。

二、潍坊市房地产业发展现状分析

潍坊市近年来在全国城市排名中不断进步，多次进入二线城市名单。2022 年在新冠疫情和国内外复杂环境的严重影响下，潍坊位列全国城市GDP 排名第35 位，全省稳居第4 位，GDP 增速达3.7%，比全国GDP 增速高出0.7 个百分点。潍坊“三个模式”享誉全国、是农业现代化的发源地；兼有潍柴、歌尔、豪迈等明星企业，单项冠军、隐形冠军数量众多，已成为区域极具发展潜力的城市。随着“三区一中心”规划建设的推进，城市发展结构由东西单一结构向东西、南北十字结构转变，产业发展、人居环境、发展思路都在向着更高层级迈进，其房地产业既契合全国其他城市发展趋势，又呈现出自身特点。

（一）土地市场发展现状

作为房地产市场源头，土地市场对房地产市场的影响至关重要。近年来，潍坊市土地市场发展相对平稳，供应较为充足，保障了房地产市场的平稳发展。

1.潍坊市土地出让情况

如图1 所示，自2015 年以来，土地市场出让宗数变化平稳，在2019 年达到顶峰，之后两年略有下降，2022 年下降幅度较大。2022 年全市土地出让共963 宗（包括住宅、商服、工业用地），土地出让面积为2890.12 万平米，同比降低27.89%。住宅用地出让337 宗，面积为936.84 万平米，同比下降28.45%；商服办公用地出让了218 宗，面积为661.19 万平米，同比增长3.41%；工业仓储用地出让了366 宗，面积为1204.78 万平米，同比下降36.87%。2022 年土地出让地面均价为2014元/平米。

自2015 年起至2021 年，年平均出让土地面积均在3000 万平米以上，2022 年受疫情及后续影响出让土地下滑较大，与2015 年基本持平，总体显示潍坊土地供应较为充足（如图2 所示）。

图2 2015-2022 年潍坊市出让土地面积统计

2.潍坊市土地成交情况

如图3 所示，自2015 年以来，潍坊市土地市场成交情况较稳定，在2019 年达到顶峰，2020、2021 年略有下降，2022 年回到2015 年水平。2022年潍坊市土地出让成交数量为818 宗（包括住宅、商服、工业用地），成交面积为2497.47 万平米，同比下降19.3%；成交额525.16 亿元。其中，住宅用地成交价款为293.3 亿元（三类用地中下降最大，降幅达21.5%）；商服办公用地成交价款为157.02亿元；工业仓储用地成交价款为68.54 亿元。2022年潍坊市土地出让成交地面均价为2103 元/平米，同比上涨8.85%。2022 年潍坊市未成交土地出让145 宗，面积为392.65 万平米，成交率达86%（较上年同期提高6%），市场消化能力较强。

图3 2015-2022 年潍坊市成交土地面积统计

但也应看到，2020-2022 三年间土地成交量呈下降态势比较明显，随着“三道红线”、信贷政策的收紧和销售速度的放缓，潍坊房地产开发企业的现金流普遍吃紧，特别是2021 年之后，房企拿地更加审慎。此外，2022 年潍坊市成交宗地中商住用地规划建筑面积为2565.03 万平米，同比下降26%，但按2022 年商品房销量测算（商品房销售面积下降29.4%），去化周期（规划建筑面积/年销售面积）仍有约2.7 年，存量较大，消化较慢。

3.潍坊市土地溢价情况

土地溢价是指超出原本土地所有成本价格的部分，溢价率越高表明房价上涨的可能性越大。如图4 所示，自2015 年以来，潍坊市土地溢价在2017 年时出现高峰之后平缓下降。住宅用地溢价略有起伏2017 年及2020 年有两次高值。2022 年潍坊市成交地面均价同比增加171 元/平米，溢价率为2.17%，低于全国3.09%的平均水平，也低于全省2.48%的平均水平。由此可见，潍坊市房地产市场泡沫较少，具有较大上涨空间。

图4 2015-2022 年潍坊市土地溢价率对比

（二）商品房市场发展现状①目前，我国房地产市场中包括普通商品房、经济适用房、房改房三种类型住宅。本文在此主要以普通商品房为研究对象进行分析。

潍坊位于山东城镇群的中心，省会经济圈和胶东经济圈、鲁南经济圈的中心地带，兼有人口、土地、经济优势，是山东省的腰部城市，也是重要的区域发展节点和潜力城市。近年来，在坚持“房住不炒”的原则下，潍坊商品房市场一直健康平稳发展。

1.商品房供需情况

如图5 所示，自2018 年之后，潍坊市主城区商品房供应充足②因数据获取困难，本文对潍坊市2021 年商品房市场分析主要使用主城区数据。，呈现供大于求的情况，之后几年供需基本平稳。2021 年潍坊市主城区商品房供应569.64 万平米，同比下降10%；成交422.63 万平米，同比下降12.4%。整体供需结构并未发生大的变化。

图5 2016-2021 年潍坊市主城区商品住宅年度供需情况

如图5 所示，潍坊市商品房2021 年成交量略有下降，主要受到2020 年下半年调控政策以及信贷政策收紧等因素的影响。全国商品房2022 年销售面积13.58 亿平方米，同比下降24.3%，潍坊市商品房销售面积则下降29.4%，降幅高于全国水平③数据来自2022 年潍坊市国民经济和社会发展统计公报。。且随着2021 年预售政策的出台以及市场观望情绪的加重，市场承压明显，供应规模大幅回落。根据潍坊市住建局数据，2022 年上半年潍坊市房地产开发投资432 亿元，同比下降1.5%。房屋施工新开工面积652.4 万平米，同比下降36.4%。其中，住宅新开工面积474.2 万平米，下降36.7%。

2.商品房价格情况

如图6 所示，经历大幅上涨之后，自2018 年以来，潍坊商品房市场进入价格温和上涨周期。2021 年主城区商品房成交均价7914 元/平米，同比下降0.95%，基本和2020 年持平。从潍坊市主城区各区来看④潍坊综合保税区面积较小，归入高新区一并统计。，除寒亭区外，供应较为充足，高新区、奎文区价格稳定且居于高位，滨海区、峡山区成交价格低，供应量、成交量也较低。

图6 2021 年潍坊市主城区商品房分区供需情况

从成交均价分区对比来看，随着居民生活品质提升以及改善型商品房占比提高，主城区区划间的价格差距逐渐缩小。如表1 所示，2020 年高新区成交均价为9160 元/平米，奎文区为9113元/平米；2021 年底奎文区房价已超过高新区房价水平，且其他各区间的价差也在持续收窄。

表1 2020-2021 年潍坊市主城区各区商品房成交价格情况

在潍坊下辖各县市中供应也较为充足，其中2021 年寿光、安丘、昌邑供应面积同比增加，青州、昌乐、高密成交量同比增加。从成交价格来看，如图7 所示，2021 年寿光、安丘、昌邑等县市房价实现上涨，诸城、临朐等县市保持稳定，其他县市则出现了不同程度的下降。从价格水平来看，寿光和青州这两个经济发展较好的县市，其房价已接近主城区均价，仅低于奎文和高新。

图7 2016-2021 年潍坊市县市区商品房价格同期对比图（单位：元/平方米）

三、潍坊房地产业的特点

从上文对土地和商品房市场的分析来看，潍坊房地产业具有以下四个特点。

（一）调控温和、稳中有降

房地产业是城市发展的重要引擎。近年来，潍坊市房地产业在推动城市产业结构升级，改善基础设施建设，优化人居环境等方面作出了积极贡献。根据政府报告，2021 年，潍坊房地产业及建筑业贡献税收超过160 亿元，土地出让金超过600亿元，占政府收入的60%，在经济发展中占有重要地位。

随着近年来“房住不炒”政策的贯彻实施，房地产业的投资属性减弱，商品属性、消费属性回归，潍坊房地产业进入平稳调整期。与此同时，“三道红线”政策效果愈发显现，房地产企业融资受限，房地产行业也面临前所未有的压力，发展节奏整体放缓。进入2022 年后，潍坊房地产业开发投资、用地供给与成交量持续缓慢下降。2022 年潍坊市房价均价有10 个月呈下降趋势，2023 年上半年中仅4 月份略有上涨。2022 年潍坊市房价均价为6790 元/平米，较2021 年下降0.32%。

对此，潍坊财政、住建、人民银行等多个部门先后出台了《潍坊市商品房预售资金监管实施细则》《关于在潍坊市区实施个人购房消费补贴的通知》《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》《关于调整住房公积金贷款政策的通知》等调控政策，各县市区也纷纷出台相关措施，特别是奎文区在全省中心城区率先实施城市更新房票政策得到热议。这些调控政策调控动作多集中于需求侧信贷限制、执行因城施策、首套首付比例降低等方面，相对温和。随着效果逐渐显现，后续政策将逐步加大供给侧调整，确保市场运行平稳。

（二）存量较大、消化缓慢

如图8 所示，2017 年之后潍坊市主城区商品房存量面积逐年增加，平均增速达31%，去化周期由7 个月增加至34 个月。2021 年主城区商品房整体供需结构均衡，但库存仍处高位，存量6.99万套/969 万平米，同比上涨17%，而2022 年的供需差异更是加大了库存量。近年来，随着城镇化进程及社会经济发展，潍坊市供地量大，造成新增供应增加，而受房地产下行及疫情双重影响，销量放缓，各区域房价进入横盘调整期，导致存量不断攀升，去化周期拉长。

图8 2016-2021 年度潍坊市主城区商品住宅去存情况

同时，人口密度一定程度上决定了房价高低，进而影响房地产业发展。考虑到目前潍坊城区164 万居民的规模，对比目前约十万套可售期房住宅，现有商品房处于总体过剩状态。此外，当前中小城市人口外流现象显著，潍坊作为山东省经济第四大城市，人口近几年也呈现增长缓慢态势。2022 年底全市常住人口941.8 万，同比增长0.19%，略高于全省-0.09%的增速，低于济南的1.0%、青岛的0.83%，刚性需求增长缓慢。

（三）区域均衡、中心不强

作为山东省经济强市，潍坊GDP 排名第四，但中心城区人口仅为全省第6，与济宁相当；建成区面积排名第8，与菏泽、枣庄、泰安相当。在产业发展、人居环境、发展思路都向着更高层级迈进的同时，潍坊存在中心城区首位度低、县域经济比较发达、城区经济相对偏弱的“县强区弱”的问题。以首位度为例，通过对2020 年山东省各市中心城区城市首位度的测算，潍坊中心城区的城市首位度仅为1.6，在山东省内17 个城市中排名第10，与潍坊市的整体实力并不相称。

而首位度不高反映出潍坊当前县市均衡分散的发展模式，各县市人口占比较高。根据2022 年统计数据，寿光、诸城、青州三市常住人口均在100 万左右，人口占比达34%。各县市减弱了潍坊中心城区对人口的吸引能力，这也反映在房地产业区域发展均衡方面。寿光、诸城、青州都属于经济较强的县级市，房价水平已经和中心城区相差无几，没有形成房价突出的强中心。

（四）潜力有限、结构欠佳

目前，潍坊房地产业市场的产品结构以刚需和改善型为主。消费群体大多以当地人为主，流动人口特别是净流入人口较少，住房需求量稳定。其次，潍坊前几年房价上涨较快，大部分刚需人群已经购买商品房，进一步减少了刚需客户群体。此外，尽管潍坊商品房价格近几年一直上涨，但随着国家及地方维稳政策调控，之后上涨的空间不大，动力缺乏。而房价较为平稳的现状导致投资者没有投资商品房欲望，也在一定程度上降低了部分购房需求。

2020 年12 月，潍坊商品房均价在山东各城市中排名第16，仅高于菏泽。这与潍坊经济总量全省第四的地位并不匹配，主要因为房地产业与人均GDP、城镇居民可支配收入关系更加紧密。2021 年潍坊市人均GDP 及城镇居民人均可支配收入在全省排名第7 位。从这一角度来看，潍坊目前的商品房价格水平与城市人均经济发展水平则较为相符，同时也反映出商品房市场增值保值潜力不够突出，居民消费能力也进一步制约了房价上涨空间。

而从目前潍坊房地产业中改善型住房供需情况来看，存在产品供需不匹配，结构欠佳的情况。据有关统计数据显示，主城区中高层及高层成交占比逐年提高，2021 年超过了70%，多层及小高层产品则占比持续下降，较为稀缺。这种产品结构与目前潍坊高容积率供地较多有关。据统计，2020 年挂牌出让的142 宗住宅中，容积率2.5 以下的只有35宗，占比不足25%。2.0 以下的只有11 宗，占比7.7%。容积率1.5 以下的只有3 宗。容积率越高意味着居住舒适度会相应降低。这明显会与潍坊未来将多为改善型住房的市场需求产生矛盾。

四、新形势下潍坊市房地产业健康发展的相关建议

2022 年中央政治局会议提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，给了地方更高的政策自主权。潍坊市正处在经济结构调整、新旧动能转换、高品质城市更新的关键阶段，房地产业必须重构市场逻辑、健全体制机制、维护金融安全、回归民生初心、克制资本冲动。本文从健全调控机制、引导市场循环、优化供应结构、加强金融监管、创新发展思路等方面提出了相关建议，为潍坊市房地产行业平稳健康发展、加快建设现代化品质之都贡献一份力量。

（一）完善调控长效机制

房地产行业要实现健康发展，斩断乱象产生的根源，调控政策在注重短期效应的同时，也要对长效机制进行巩固和完善，打牢潍坊经济优质发展的基础。

1.加强政策前瞻性

强化楼市调控政策前瞻性，就是要实时关注楼市动态，对可能出现的新问题进行充分估计；建立房地产业风险等级评价机制，对项目、行业进行预先评级；通过多部门多区域联动，增加相应政策工具的创新和应用，预先出台针对性政策措施工具组合，将增量风险控制在萌芽状态中；密切跟踪调控政策落地执行情况，因时因势调整更新。

2.发挥政策引导性

财政、住建、公积金、规划等相关政府部门应及时向公众披露楼市相关信息，做好新闻发布工作，做好预期引导。应利用好各种新媒体，发布及时有效的信息，给予行业适当帮助，并通过大数据技术精准定位受众，为消费者树立正确的购房观念。同时应建立危机公关机制，在突发问题或新增风险时，能梳理背后的本质和规律，架起政府、房企和市民互动的桥梁，增强楼市调控的可预期性，恢复市场信心。

3.提高政策科学性

房地产市场规模之大，涉及范围之广，牵一发而动全身。要破解房地产难题，须全力推进全生命周期调控制度建设。针对土地交易流转、规划建设、销售租赁、售后管理等四个房地产开发主要阶段进行任务部署，要求坚持“以防为主”的原则，“减存量、控增量”，制定“一案一策一专班”，把各类矛盾问题化解在小、处置在早，力争对房地产领域风险隐患进行“精准拆弹”，从根本上解决当前的突出问题。

4.增强政策保障性

要保证政策的有效性，必须保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性。全面排查整治房地产领域虚假宣传、乱收费等突出问题；规范房地产项目销售、出租、招商行为；在满足购房者购买首套房、改善性需求的前提下，不能过度加杠杆，不能给投机性需求大开方便之门，保护和鼓励住房真实需求的同时，抑制投资性需求，促进住房消费的健康发展。

（二）引导市场良性循环

1.稳定市场主体，支持合理需求

“稳增长”目标下，房地产政策的重中之重是促进房地产实体市场需求的合理回归，而关键在于引导购房人对于楼市景气度（尤其是房价）的预期回归平稳。相关部门应深入调研和分析当前房地产业产品供需情况，加大对购房者合理住房需求的支持，以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求、租赁住房需求为着力点，促进房地产业的良性循环。

2.改革土地供给，提升市场信心

为缓解房地产开发商拿地溢价率高的问题，2021 年度全国4 个一线城市、18 个二线城市商品房用地出让实行“两集中、一年三次”政策①即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年出让不超过3 次，削弱单块土地成交对整体市场预期的影响，让购房者对市场走向的预判更加理性，从根源上避免房价过热。潍坊暂时没有实施，可借鉴先行地市经验，抓住近期一二线城市土地市场外溢的契机，调整集中供地次数，均衡市场供给，优化土拍规则，由“降地价”向“降实际地价”转变，适当降低企业拿地门槛，激发企业拿地意愿，以点带面提升市场信心。

3.加大补贴力度，促进购房消费

综合近期各地市最新的调控政策，包括放松限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售或缩短限售年限、放松落户限制、支持人才购房等政策频繁出台，在客观上促进了购房消费，有利于房地产市场恢复。潍坊也应因城施策，出台购房补贴、折扣优惠、住房信贷等有助于激活市场需求、降低购房成本的住房补贴政策。

4.优化管理服务，严格质量标准

房地产市场的健康发展除市场环境外，产品本身的地段、设计、监理、质量、环境也是重要因素，相关部门可对房地产各环节优化管理、严控质量，对地价、房价、品质实施联动管理，在稳定“价格”预期的同时也可稳定保交楼、保品质预期。

（三）加强金融安全监管

房地产兼具投资属性，若偏离定位，不仅挤压其他行业的融资空间，还可能催生价格泡沫，引发信贷风险甚至金融风险。潍坊住建局、人民银行支行等部门于2022 年4 月出台了《潍坊市商品房预售资金监管实施细则》，进一步加强商品房交易中的专用资金监管。除预售资金监管外，要防范房地产金融风险，当务之急还应做好如下几项工作：

1.严控房产贷款规模

围绕房地产企业融资“三道红线”要求，财政、金融等部门应协同商业银行严控房地产贷款规模，降低房地产贷款占比，逐步减少银行资金进入贷款、投资、理财、信托等渠道，逐步降低其流入房地产市场的速度和规模。同时，制定相应引导政策，让资金投向制造业、高新技术产业、产业链重塑等重点领域。

2.严打违规资金入场

合理控制房地产融资业务增速，斩断信贷资金违规进入楼市的路径，对于涉嫌违规的银行、中介机构等责任单位和个人，监管部门要加强联合惩戒，堵住经营贷、贴息贷、消费贷等进入楼市的渠道，严禁银行资金违规流入房地产领域。

3.严管个人住房贷款

当前受疫情影响，部分购房者收入下降、还款来源不稳定。按揭贷款要回归初心，严格执行多套住房差别化房贷政策，重点关注受疫情影响的人群，灵活调整个人住房贷款还款计划，严格管理公积金贷款申请条件和贷款额度。

4.严防房企债务风险

目前，国内房企债务已累积巨大风险，某些头部房企踩着“三道红线”，负债动辄上万亿。相关部门应依法依规、积极参与化险工作，为信用记录好的房企多注入流动性，推动项目复工复产、建成交楼，切实维护购房者的合法权益，避免“断供”等极端情况发生。同时执行好房地产金融审慎管理制度，及时纠偏市场的短期应激反应，守住不发生系统性风险的底线。

（四）探索创新发展思路

作为全国GDP 排名35 位、山东省乃至中国东部地区重要的潜力增长极，潍坊正围绕“万亿城市、二线城市、进位城市”的发展目标，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，为建设人民满意的现代化品质城市奋力前进。房地产业作为重要的支柱产业，尊重市场和产业发展规律，探索创新发展思路，是促进其平稳健康发展的关键。

1.部门联动发展分级市场

当前，潍坊房地产业开发商进行市场研判时，多是结合外地经验和开发实践，以及本地已开盘楼市情况进行定价，无精准调研和市场分析，容易造成市场供需结构性错配。相关部门应当组织专业机构定期或不定期分析预警供需结构和市场结构，强化房地产开发全过程的联动监管，通过加大租赁住房供给、制定容积率标准以及不同房型消费准入门槛、精细化引导行业发展、择机披露市场信息等措施优化产品结构。

2.打造生态推动产业转型

在新发展格局下，潍坊房地产业应积极向上下游、关联、协同产业延伸，打造“泛产业地产生态圈①“泛产业地产”是一个全新的名词，这一理念是由策划大师、房地产专家周帆先生提出的。“泛产业地产”是指囊括各种类型的房地产形态：商业中心、办公中心、工业厂房、仓储物流中心、展览中心、会议中心、居住中心（住宅）、科技研发中心、旅游观光中心、现代多功能服务中心等多种形态的以产业为支撑的新型房地产业态，是以产业为支撑的“产业公园模式”+“产业综合体模式”的复合体。”协同发展的商业模式；结合潍坊优势产业，将物联网、大数据、云计算等新一代信息技术与工业化、智能化、绿色化建造技术深度融合，以“智能+生态”驱动房地产复合开发模式，共建开放、协同、繁荣的智能建造新生态，推动智慧城市发展；政府部门牵头设立产业链赋能基金，以头部地产商赋能为抓手寻求市场优质创新标的，引导整个行业形成高质量发展的积极良性循环，实现泛地产产业链的互利共赢。

3.多措并举提升城市能级

潍坊首位度较低是影响房地产业健康发展的关键因素之一，提升关键在于做强核心城市经济规模，并在都市圈一体化发展有所突破。一是要构建一体框架，打造品质城市。潍坊应打破行政界限、地域界限，在全区域内优化配置各项资源，开展一体化建设。二是提速城市更新，打磨核心城区。围绕核心大城市规划布局功能区划，按照住房供应、在建用地规模过大的适当减少用地供应量确保去化周期下降至安全范围内（一般为15 个月），供应少的则适度增加规模。三是链接产业布局，加快要素流动。“以产促城，以城兴产，产城融合”，将房地产与产业有机融合，实现“1+1+1＞3”（3 个“1”分别为产业园区、入园企业和所在区域）的放大效应。

4.回归本源，增进人民福祉

近年来，中央对房地产业进行适度调控的根本目的是让行业回归实体经济本源，让产品回归人民居所本性。潍坊为实现这一目标，一是增强行业动态能力。引导和激励房企不断进行改革与经营模式再造，构建动态能力，减少路径依赖，打造核心竞争力；二是减弱金融投资属性。潍坊可参照海南省成功经验②2021 年海南省房地产开发投资占比由接近五成降至不足四成，房地产业税收由超过四成降至三成。，优化升级经济结构，加快发展住房租赁市场，将房地产消费和投资属性适当分离，回归本质属性；三是重视产品居住本性。相关部门应引导房企从居住品质、健康舒适等维度提升住宅产品力，从打造数字设计、智慧算量、采购平台、智慧建造体系以及搭建服务端的智慧社区体系来提升服务力，锚定人民日益增长的对美好生活的向往，为百姓提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的住房，让全市人民住有所居、住有优居。