房地产企业资金管理困境及应对

文／李薇 鸿基地产中山公司 广东中山 528400

引言：

在过去几年，中国房地产行业经历了快速的发展和规模的扩张。然而，与其快速增长相比，房地产企业的资金管理精细化程度却存在一定的不足。房地产企业在追求规模扩张的同时，往往忽视了资金管理的重要性。虽然企业能够吸引大量投资和融资，但对于如何进行有效的资金管理却认识不到位。这导致了资金的浪费、低效使用、无序管理，从而限制了企业的发展和竞争力。

房地产企业面临着多个与资金管理相关的问题。

首先，它们往往存在资金短缺的问题，尤其是在经济下行周期和紧缩政策的影响下。这可能导致房地产企业无法及时支付供应商款项、工人工资等，同时也限制了企业的拓展和发展计划。

其次，在市场竞争日益加剧的环境下，房地产企业需要不断追求管理红利，但不足的资金管理水平及风险应对能力使得企业难以有效应对市场挑战。因此，研究提升房地产企业的资金管理水平具有现实意义。通过深入分析现有的问题和挑战，我们可以为房地产企业制定出可行的应对策略，包括培养更多高素质的资金管理人才、优化资金管理流程、前置资金风险管理措施等等。这些策略将帮助企业精细化资金管理，提高效率和竞争力，从而确保其正常运营和可持续发展。

本论文致力于研究房地产企业资金管理困境及应对策略，旨在为房地产企业提供启示和建议，以促使其在竞争中脱颖而出，实现可持续发展。

1.房地产企业资金管理的必要性

1.1 宏观层面

1.1.1 有助于促进我国经济稳定发展

房地产企业在中国经济发展中的地位和作用越来越重要。然而，房地产行业的风险无疑会对上下游企业以及金融机构的稳定运行产生影响。由于房企业务涉及每个普通百姓的生活，若资金链断裂和企业暴雷现象不可避免地发生，将对民生和社会稳定造成巨大影响。因此，房地产企业有责任遵守法律法规，提高自身资金管理能力，并履行社会责任，这将有助于促进社会的和谐稳定。房地产企业应该发挥其在中国经济中的作用，帮助推动中国经济的快速提升，并为社会和谐稳定做出积极贡献。

1.1.2 有助于提升我国资本市场效率

房地产企业资金管理对于提升我国资本市场效率具有积极作用。

第一，房地产企业是我国资本市场的重要参与者之一，有效管理资金可以帮助企业降低资金成本、优化资金结构，提升盈利能力，进而对资本市场产生积极影响。

第二，良好的资金管理可以帮助房地产企业保持财务稳定。稳定的财务状况有利于提升企业信誉度和市场声誉，增强投资者对企业的信任感，从而提高资本市场的运行效率。

第三，房地产企业的资金管理还可以促进资源配置的合理化。通过科学合理的资金运作，房地产企业能够更好地满足市场需求，推动经济发展，促进社会资源的高效配置。

因此，房地产企业资金管理对于提升我国资本市场效率具有重要作用。政府和有关部门可以加强对房地产企业资金管理的监管，引导企业遵循规范、透明的管理原则，进一步提升资本市场的运行效率。

1.2 微观层面

1.2.1 有助于企业规避资金风险

房地产企业作为一个资金密集型行业，需要大量的资金来进行运营。然而，这也带来了资金安全的隐患。为了减少资金风险，越来越多的房地产企业开始注重资金管理。通过控制和管理资金，可以改善和优化企业内部的资金结构。这不仅可以保障资金的合理性和有效性，还能进一步避免因占用大量资金而带来的各种风险。这种资金管理的做法也促使房地产企业实现可持续发展。因此，房地产企业资金管理有助于企业规避资金风险，并推动其可持续发展。

1.2.2 有助于提升房地产企业的开发效益

房地产企业的资金管理是其经营管理中一条至关重要的总线。合理、科学地规划资金管理，可以实现房地产企业的长期可持续发展。通过科学管理资金融通和运营资金的使用，房地产企业能够降低资金获取和管理成本，进而提升整体运营效率。

第一，房地产企业需要科学规划资金的获取。在资金融通方面，房地产企业可以通过与银行、投资机构等合作，进行利率、监管条件、还款条件等多个综合因素后，获取最优的开发和运营资金。这种科学管理资金融通的方式不仅可以降低企业的财务风险，还能为企业提供更多的资金支持。

第二，房地产企业通过科学管理资金的使用可以降低资金管理成本。有效运用资金管理工具和技术，比如财务软件、预算控制系统等，能够帮助企业实现资金流动的监控和控制，减少人力成本，并提高资金使用的准确性和效率。房地产企业还可以通过与供应商的合作，获得更优惠的采购条件和支付方式，进一步降低资金管理成本。合理的资金计划表，能够有效地预测和把控未来的现金流，了解企业的刚性支出，提前做好现金安排，防止风险爆发。同时，在运营过程中，房地产企业应根据项目需求合理安排资金使用，例如将资金归集到集团统一管理，每个银行签订协定存款协议等，避免浪费和冗余，实现资金最大化效益。

第三，科学管理资金对房地产企业的整体运营效率提升具有重要意义。充分利用资金，可以有效推动项目的开发进程，提升项目的建设质量和速度。同时，合理管理运营资金，能够确保项目的正常运转，保障施工、销售等各项工作的顺利进行。通过提高资金利用效率，房地产企业能够更好地满足市场需求，提高开发效益，实现长期可持续发展。

2.房地产企业资金管理困境

2.1 资金投资方面

房地产企业是包括开发企业、物业企业和经纪企业在内的一种类型的企业。由于房地产行业的特殊性质，房地产企业在资金投资管理方面面临着一些困境。

第一，有些企业过于关注土地价格，而忽视了房地产的位置和客户定位等重要因素。这样做的结果可能导致企业在经营过程中遇到各种问题，比如销售困难、租赁率低等。

第二，一些企业在资金投资中存在过度集中风险的问题。他们过于依赖于某个区域或城市，一旦该区域或城市的房地产市场出现问题，企业的经营就会面临严重挑战。为了有效地应对这些困境，房地产企业需要加强资金投资管理以防范风险。

2.2 资金融资方面

在房地产企业资金管理中，资金融资方面存在多方面的困境。

第一，我国房地产企业，尤其是中小企业，难以通过发行债券和股票等方式来进行融资。这主要由于发债和上市对企业经营情况、财务指标等有严格要求，而部分企业无法达到条件。市场对于房地产行业的风险偏好下降，投资者对于购买房地产企业债券和股票的兴趣减弱，导致了市场上相关融资工具的不受青睐。

第二，国家对房地产市场的调控政策进一步加强，引入了限购、限贷等举措，使得购房难度增加，也直接影响了房地产企业的融资能力。限购政策使得购房者数量减少，进而降低了销售额，从而减少了企业的现金流。同时，限贷政策也使得企业在银行的融资额度受到限制，给企业的融资渠道带来了压力。

第三，房地产企业的融资渠道也受到了审批难度的增加的影响。为了防范房地产市场泡沫风险，政府层面对于房地产项目的资金投放渠道和审批流程进行了调控，增加了审批的难度和时间。这导致了企业的融资计划被推迟，长时间处于无法获得融资支持的状态，进而影响了企业的经营和发展。

第四，房地产企业自身在融资管理方面也存在认识缺乏、预判不足等问题。一些企业对市场的变化缺乏敏感性，未能及时预见到融资环境的变化，没有做好充分的准备工作。此外，一些企业对于融资渠道的多样性和风险控制的重要性认识不足，过度依赖单一融资渠道，容易造成融资能力的不稳定性。

2.3 资金营运方面

在房地产企业资金管理中，资金营运方面存在着一些具体困境。

第一，资金流入的问题。房地产企业的销售款项通常以现金形式流入，这对企业来说是一种有利因素，可以用于弥补建设和开发的成本。然而，由于建设项目需要一定时间，房地产企业往往会由于政策、项目本身原因而去化不佳，同时又因为银行额度收紧无法放款，导致企业在短期内资金紧张。

第二，资金流出的挑战。房地产企业需要投入大量资金用于土地购置、房屋建设以及各类运营活动。这些支出往往是巨额的，并且需要长期资金的持续投入。因此，房地产企业必须妥善管理自身的流动资金，确保足够的资金存量来应对各项成本、费用支出和负债。然而，随着市场环境的变化，例如购房政策调整、利率波动等，房地产企业可能面临销售下滑、资金回笼困难的风险，从而进一步加大了资金管理的压力。

第三，资金利用的挑战。在房地产企业中，资金的利用需要平衡多个方面，包括项目开发、市场推广、企业运营和资金投资等。房地产企业需要谨慎决策，确保资金能够最大化地发挥效益，同时避免过度投资或者资金闲置导致的浪费。

在资金利用方面，房地产企业还需要考虑不同的资金来源，例如银行贷款、股权融资或者债券发行等。不同的资金来源对企业有不同的要求和限制，房地产企业需要根据自身情况进行合理选择，并合理分配和利用各类资金。此外，房地产企业还需要考虑投资回报率、风险管理和现金流等因素。在进行资金利用决策时，企业需要综合考虑这些因素，以实现最佳的资金配置和利用效果。

3.房地产企业资金管理应对策略

3.1 资金投资方面应对策略

在房地产企业资金管理中，针对资金投资方面的应对策略，有几个关键点需要重视。

第一，建立发展规划与战略是必不可少的步骤。通过清晰认知未来投资定位与宏观环境，可以为资金投资提供明确的指导，并帮助企业把握市场机遇。

第二，全周期风险管控是至关重要的。房地产行业投资具有一定的风险性，因此需要在投资决策过程中充分考虑风险因素并进行充分提示，以支持管理层决策。投前，对项目风险进行充分评估，结合开发周期、项目质量和受众人群等因素，对项目进行全面的投资分析，以确保资金投资的安全性和收益性。投后，建立财务分析对比及考核机制，运营数据与投资数据偏离甚远的，应追究投资部门责任。

第三，在房地产企业的资金管理中，需要按照风险收益的原则，进行合理的资金配置。这意味着要根据企业的发展规划和策略，选择具有较高潜力和回报率的项目进行投资。同时也要考虑项目的风险程度和投资周期，以及市场供需情况等因素，进行综合评估和比较，确保资金投资的合理性和有效性。此外，还可以通过多元化投资组合来分散风险，避免过度集中投资于某个项目或领域，从而提高整体的资金投资效益。

3.2 资金融资方面应对策略

房地产企业在资金管理中，面临着对资金融资能力的强烈需求。为了满足项目开发、运营和扩张的资金需求，房地产企业通常采取多种融资方式。银行贷款一直是主要的融资渠道，具有便利和低成本的优势。证券资管计划也成为了房地产企业的重要融资工具，通过发行证券产品，可以吸引更广泛的投资者参与融资。此外，债券融资和海外融资等渠道也被房地产企业广泛使用。

然而，在当前国家宏观调控政策的影响下，房地产企业的融资渠道受到了限制。政府对开发贷款、企业债券和海外融资等进行管控，以遏制房地产市场过度繁荣，维护金融稳定。这些限制导致房地产企业需要寻求新的融资策略。

鉴于此，房地产企业应加强金融领域研究，探索拓宽新的融资渠道。一种值得考虑的新兴融资方式是引入私募基金。私募基金作为一种灵活多样的投资工具，能够提供个性化的融资解决方案。通过引入专业的私募基金管理机构，房地产企业可以借助其丰富的经验和资源，快速获取资金支持。私募基金还具有更好地适应性，能够更好地应对市场风险和变化。通过与私募基金的合作，房地产企业可以实现多方面的资金配置，降低融资成本，并有效满足项目的资金需求。

3.3 资金营运方面应对策略

在房地产企业资金营运管理中，有几个关键点需要重点考虑和采取相应的策略。

第一，房地产企业应实行全周期管理，从预算到实际费用明细都要做好管控。首先，企业需要制定合理的预算计划，包括资金需求、投资规模和使用计划等。其次，在执行过程中要进行有效的费用控制和支出管理，确保资金的合理调配和使用。建立健全的财务管理体系，及时进行成本分析，做好土增清算税务筹划，建立健全增值税留抵退税机制并妥善安排退税工作，合理安排所得税预缴税金，动态进行盈利评估，以便及时调整和优化资金运作策略。这样可以帮助企业在不同经济周期中更好地应对市场变化，保持健康和稳定地发展。同时，房地产应加强开发计划的管理。明确开工、正负零、预售、竣工备案、交付时间及节奏的把控。

第二，房地产企业应加强对业务外包的管理，尤其是销售部分。外包销售业务可以减轻企业自身的负担，但也存在一定的风险，因此需要进行有效地管理和监控。企业应严格筛选合作伙伴，并建立明确的合作协议，明确双方的责任和义务。同时，必须确保外包销售团队具备高水平的专业素质和销售能力，通过培训和提升销售人员的技能，以提高销售业绩和客户满意度。

第三，房地产企业应加强后期管理，确保销售服务质量。在房屋销售过程中，企业需要积极跟进并满足购房者的需求，提供优质的售后服务。建立健全的客户管理系统，及时处理客户反馈和投诉，并及时解决问题，增强客户的信任和忠诚度。此外，企业还可以通过引入数字化技术，提供在线售后服务、客户咨询和互动交流，提升销售服务的便捷性和效率。

结语：

房地产企业的资金管理对经营效益和可持续发展具有直接影响。然而，房地产市场存在不可控因素，项目开发与管理中存在不确定性。因此，为了应对这些挑战，我们需要针对具体情况制定解决策略，并提高对资金管理的重视程度。首先，应建立起资金预算和监督管理体系来加强资金管理。此外，还可以拓宽筹资融资渠道，采取多元化融资方式，以建立健全的资金管理模式。通过实施上述措施，房地产企业可以进一步提高资金管理水平，确保项目的顺利开发，并在市场竞争中提供良好的现金流支持。