低碳经济理念下房地产经济发展的对策解析

2023-12-21宣胜男滨州市住房保障和房产服务中心山东滨州256600

中国房地产业 2023年33期

文／宣胜男滨州市住房保障和房产服务中心山东滨州 256600

引言：

当前，地产业务的高速增长产生了更深层次的问题，造成土地资源紧张与污染等。在这种形势下，由于全球能源危机的加深，“绿色建筑经济”理念被引入，用以改善地产业务成长带来的环境冲击。在具体操作中，绿色建筑经济理念有助于降低房地产的资源浪费，进而节约资金，推动企业的健康成长。

1.低碳经济理念和房地产经济概述

1.1 低碳经济

所谓低碳经济，就是在发展过程中降低能耗、污染和废物排放，所以属于典型的可持续发展方式，在低碳经济理念的正确引导下，各大行业领域都走向了转型之路，先进的低碳经济发展思想不仅可以实现人与自然的和谐相处，还能够更好地统筹人类社会经济发展和自然环境生态建设的协调统一[1]。目前，我国传统经济发展形态仍旧占据我国经济发展的主要地位，其带来的环境污染问题不仅造成了严重的生态环境危机，也导致了严重的经济危机，而低碳经济则能够从这一实际问题出发来真正缓解自然环境日渐恶化、资源供应愈发紧张的问题。所以现阶段低碳经济被很多国家和地区认可，并将其视作为人类发展过程中的又一文明成果，目前很多国家在其自身的经济发展中不断融入低碳经济的发展理念，并将该理念作为提升国家经济活力、走出环境困境的重要途径。我国是一个发展中国家，国土面积广阔，在现代社会经济的发展过程中面临的能源紧张、环境污染问题也比较严峻，因此更需要深入发展低碳经济，实现经济发展观与消费习惯领域的深刻变革，从而可以顺应时代发展潮流，实现国家经济的可持续发展。

1.2 房地产经济

房地产经济是指以房地产为研究对象，即围绕房地产的生产、分配、交换和消费所发生的人与人之间的经济关系[2]。不仅涉及实体建筑，且涉及实体建筑背后人的权益。我国城镇化的快速推进增加了对房地产的需求。在国家的政策指导下，房地产行业迅猛发展，同时也为人们提供了大量就业岗位，使人民生活质量稳步提升的同时我国经济也获得了快速增长。但值得注意的是，近年来中国房地产经济发展速度较快，一些城市出现了经济泡沫、通货膨胀等虚假繁荣现象。现阶段，如何妥善解决上述问题，使建筑经济和房地产经济获得可持续发展显得尤为紧迫。

2.低碳背景下房地产经济管理的机遇

2.1 拓宽房地产行业增收渠道

当前，各级政府纷纷为碳交易和碳排放建设相关的市场交易机构，帮助企业绿色发展和低碳经济转型，为经济发展提供新动力。用经济效益鼓励房地产企业积极参与到低碳经济中来，也为房地产企业，特别是中小型企业拓宽增收渠道，通过多元化战略注入新动能，助力企业发展行稳致远。

2.2 适应房地产企业业务转型的需要

我国房地产企业经过长期的发展，已经度过了最初的积累阶段。要使企业变得更强大，必须从单一的物业出售形式转变为出售、出租和经营物业的形式。通过存储高质量的资产，具备支持业务持续稳定发展的条件。因此，房地产企业必须从建筑（提供额外供应）转向投资融资（储存库存），并在整个生命周期内管理房地产企业的核心业务环节。因此，在未来整个建筑周期内的资源和能源成本，亦会成为房地产企业本身的一项庞大开支，而这项开支与绿色建筑的中心元素有一些共通之处[3]。也可以说，绿色架构可以令地产企业大幅降低经营成本，增加利润，提高竞争力。

2.3 推动绿色建筑发展

在人口快速增长的过程中，城市的占地面积不断增加。建设公司在施工时为防止对附近生态环境造成破坏，便要注重施工的绿色、环保、可持续性，以此增强自身的核心竞争力。城市内部的建筑群是范围较大载体，因此，在进行绿色经济发展时，要将资源消耗总量降低[4]。除此之外，进行绿色建筑发展时，还可以实现城市持续发展的目标，并推进全新能源种类、产业的进步，从而对可消耗的资源进行合理利用。

3.房地产经济发展中存在的问题

3.1 数字化转型推动力有待加强

数字化转型是一个系统而又复杂的工程，但在某种程度上，技术不是最重要的，数字化转型意愿却最关键。当前房地产市场需求低迷使房企的销售滞缓，回款不畅。房企流动性风险的加剧势必增加购房者对房企信用的忧虑，在二者互相作用下，房地产市场充斥着不确定性。“降本增效”是大部分房地产企业最紧迫的事情，房企内部一方面要降低运作成本，而另一方面又在争夺本不宽裕的内部资源。数字化转型持续投入巨大，建设周期较长，短期内产出效果未必明显，在房企内部资源紧张的前提下，短期效益与长期投入两者间的矛盾直接导致决策者缺乏对数字化转型的支持。另外，决策者在数字化方面知识的缺乏，也导致房企数字化转型战略部署和实施路径模糊。

3.2 低碳经济影响房地产短期发展

当前房地产行业的发展是离不开能源支持的，我国能源价格低廉，使用方便，使我国房地产行业得到了快速发展。房产建造的原材料之一是各类建材，大量建材的使用，使房地产行业能耗增加。中国建筑节能协会发布的《2022 中国建筑能耗与碳排放研究报告》显示，全国建筑全过程能耗总量为22.7 亿吨标准煤，全国建筑全过程碳排放总量为50.8 亿吨二氧化碳，占全国碳排放的比重为45.5%。从这一组数据，既可看出建筑领域碳排放不是一个小数目，也昭示着建筑行业减碳潜力巨大。低碳背景下，房地产行业如果顺应趋势减少能源的使用，势必在短期内影响房地产行业的发展。

3.3 相关法规体系不健全

为防止房地产行业的无序过快发展，在很大程度上要依靠政府行业管理规定来对其进行管理和调控，然而与之相适应的法律法规还比较落后，这在某种程度上降低了政策的实施强度，从而降低了调控的效果，同时由于缺乏健全的管理体制作为支持，使得政策的实施效果大打折扣。当前，伴随着我国房地产的快速发展，国家已经出台了一些与之相适应的管理政策，但是这些政策还没有成为一套完整的制度体系，特别是不动产立法还不够健全。许多法律政策虽然在对其进行管理方面发挥了积极效果，但是与人们所期望的效果相比，还是有一定的差距。伴随着房地产经济的飞速发展，有关物业经营管理实施的法律、法规缺乏一定的可操作性，缺少相应的技术规范，现有的一些规范不能很好地解决目前物业市场中所出现的各种问题，与人民对居住环境的要求还有一定差距，不能有效地保障物业企业在整个物业市场中的发展活力和整个物业行业的健康发展，从而影响房地产行业上下游全流程高质量发展。

3.4 房价过快上涨加剧了地产行业泡沫

长期以来，房地产由于其高回报率成为社会资本眼中最佳的投资标的。人们购买房屋的原因不是因为它的居住属性，而是因为其投机属性，因此也产生了一大批“炒房客”，房子的本身价值并未发生变化，但价格却在倒买倒卖中急剧攀升，从而产生了房地产泡沫。房地产泡沫的产生给我国经济的可持续健康发展带来了极大阻碍。一方面，高房价抑制了人们的消费能力，不利于其他消费行业的发展，更对当前倡导的建立以消费为主要拉动力的经济发展模式产生了较大负面影响。另一方面，地产行业因其高杠杆率的特征，各房产开发商的贷款在银行贷款中占有相当比重，如果房价一直维持在高位甚至继续上涨，这将导致房地产销售额的直接下降，从而不利于房企资金的回笼，严重者将引起金融机构内部的系统性风险，因此，党中央国务院自2019 年以来多次重申“房住不炒”的理念，坚决要将房地产行业可能引起的系统性风险降至最低。

4.低碳经济理念下房地产经济发展的对策

4.1 明确房地产行业数字化转型模式

房地产行业数字化转型有一个完全成熟的模式可循，其原因有二：房地产行业不同主体都有自身独立的发展战略和管理体系；房地产行业涉及逾30 种不同的产业，每个产业都有各种独特形态的产品。所以对于不同类型、规模的房地产行业主体，在做数字化转型之前必须要明确一个适宜的发展模式。龙头房企在房地产行业数字化转型道路上一直扮演着先行者和引领者的角色，由于其对数字化转型的认知度较高，资金实力相对雄厚，发展战略多元化，可专门建立数字化转型部门或科技子公司，联合业务部门和数字化产品供应商，自行搭建数字化平台，着重各系统集成和可扩展性，并向行业输出数字化转型方案和标准，带动产业链集群数字化转型的整体步伐。

4.2 强化人才培训

对以往出现问题的房地产项目做出总结，不难发现，在失败的案例中之所以会出现问题，很大部分是相关人员技术掌握不到位、操作不规范所导致的。由于房地产行业高速发展，高素质专业人才缺口较大，部分高管人员未积攒足够经验便要全面管理实施较大的房地产项目，很多从业人员没有经过专业的岗前培训或者培训不全面，技术的应用实践还不够成熟，在实际工作中就会产生安全问题，轻者造成经济损失，影响工程进度，重者则可能发生安全事故，所以对相关人员进行培训，提升职业素养就显得尤为重要。一方面，在进行施工时要明确好项目的实施细则，规定好每一项的操作的流程和具体的操作规范，之后对项目操作人员进行专项培训，培训后再进行操作考核，合格后才被允许现场操作，另一方面，一个项目的管理人员，要加强各项理论学习，学习先进的技术手段和设计理念以明确项目设计思路，提升对项目的了解把握程度，整个项目流程也要都有参与，前期实地考察，对项目实施中可能产生的问题进行预设，提高各组成部分的综合强度，施工过程中参与其中，可及时了解新需求，进行改善，提高工作效率。同时可以吸收更多的专业人才参与其中，完成人才储备，助力房地产经济的发展。

4.3 加大对低碳材料与低耗能技术的应用力度

首先，房地产企业应把握我国对于达成碳达峰、碳中和目标制定的相关发展战略，明确行业下一步发展趋势和方向，理顺企业未来工作思路，成立专门的技术部门，积极投身到各种与建筑材料相关的技术研究中，不断探索绿色建筑材料的新技术、新工艺，满足房地产业行业绿色转型对于低耗能、低排放的新型建筑材料的需求[5]。其次，不断加大对新型环保替代型建筑材料的研发力度，对新型节能建筑材料可及时申请专利，最大程度保障企业利益，并确保最大范围推广。

4.4 调整行业经济管理机制

房地产业的发展和金融业的发展有着紧密联系，为了更好地控制和调节房地产业的发展，需要对房地产业的信贷规模、信贷政策等方面进行研究。要从宏观和微观两个方面对我国的房地产发展进行有效管理，必须从宏观和微观两个层面对我国的房地产发展进行研究。另一方面，要对金融业的发展现状有一个全面认识，从而对房地产金融机构的运营进行全面把握，避免对房地产运营发展产生不利影响，从而保证房地产行业能够稳定、持续、健康地发展[6]。当然，对房地产市场的监管只是其中的一个层面，同时也需要对行业管理机制进行调整，从而可以理顺发展关系，让权责更加清晰，进而加强房地产经济发展的内部动力，对此可以制定与之对应的财税、金融、监管等政策，以推动房地产经济的健康发展，并对其进行管理，以保持市场发展的速度和规模。

4.5 创新完善行业法律法规政策

对于建筑与房地产行业，首先要建立更加完善的相关法律法规政策，没有明确、精准的标准，则相关公司或企业的奖惩机制则无标准可依。相关行业内一些企业若存在对低碳环保重视不够或不认可情况，就可能会钻法律法规的空子。政府出台新的能源环保标准后，一切就有了依据。而由于低碳发展模式下，相关行业技术正处在一个上升发展并与行业相互适应的阶段，我国相关的法律法规也需要随时优化调整，对于法规中界限模糊的条文要精准划分各种情况并解释清楚。只有法律法规严格且精准，才能确立低碳模式建筑和房地产行业经济管理的标准。而相关法律法规建立的同时，政府可以通过标准化的方法推广低碳、环保、节能的建筑材料和技术，提高它们的市场份额，并鼓励企业采用这些技术[7]。这样做能为相关行业内企业的经济管理指明清晰的道路，逐步引领相关行业向新型低碳模式转变。

4.6 推进绿色建筑

绿色建筑在施工、运营时，要将其中的环保特点作为关键点。在绿色建筑理念内部包含了城市与建筑之间的结合，企业要以此理念为抓手调整转变发展思路，重视对项目范围内的绿化建设力度，平衡经济效益与社会效益，尽量多的发挥本企业的社会价值。目前，在国家建筑领域内部，钢材料的使用占据社会使用总量52%，水资源消耗则占据了整体的61%。由此可见，企业技术人员要对建筑节能技术、新型环保建筑材料的使用加大研究力度，以此来替代并减少使用传统建筑材料，在促进绿色建筑发展的同时，促进行业的飞速进步，甚至实现综合能力、实力的大幅提升。

4.7 创新绿色建筑施工工艺

唯有依靠技术创新，才能降低甚至消除我国传统建筑业的弊端，确保完成建筑节能和降低污染的关键任务。所以，相关的建设单位和科研院所要不断致力于探索和开发绿色施工技术，不断提升建筑业的科技能力，主动应对市场经济变革，从而有效地将科学技术转变为真正的建筑施工工法创新[8]。同时，我们还可以完善环境评估机制，以配合绿色建设的发展要求。为了促进地产行业的绿色建设发展，政府部门和企业都应该通过各种举措，为绿色建筑建设打下良好基础。当印证了绿色建设能够促进我国房地产业的发展之后，我国地产企业应秉承科学的绿色建设发展观念，不断推出新型的绿色建设项目，不断提升房地产企业的行业实力与竞争力。

4.8 顺从行业发展规律

当前我国房地产行业已进入“黑铁”时代，市场环境发生了很大变化，建筑业和地产行业的生存和竞争压力进一步增大。企业应密切跟踪市场和政策变化，主动顺应房地产行业发展规律，打造符合市场需求的高质量产品。比如房地产项目的开发应充分基于市场调研和消费者需求的基础上，不可盲目跟风，急干快上。市场需求决定着建筑企业和房地产企业的发展好坏，因此，房企和建筑企业应充分遵循房地产行业发展规律，立足消费者生活需求，不断加强企业自身生产和经营方式改革，在避免房价的过快上涨的同时，为客户提供更好的产品和服务，例如顺应人民优化居住环境、提升居住体验的需求，利用人性化设计、环保建材、绿色建筑工艺打造真正的高品质住宅，从而使建筑经济和房地产经济能够获得可持续的稳定发展。

4.9 推动概念型设计落地实施

现阶段房地产开发项目中，绿色建筑的建设应用度越来越大。此阶段，绿色与环保技术的融入仍需较高成本。同传统建筑市场环境比较，绿色建筑材料设备的市场价格较高，份额相对较低。此情况导致一些单纯以盈利为目的的企业为了节约成本，不愿意使用新的设计、施工技术理念，导致在部分区域，尤其是三四线城市，绿色建筑以及低碳环保等建筑设计理念仍处于概念阶段，难以得到真正实施。随着许多概念型设计理念经投入实践后得到了更好的成果，未来市场环境中将把更多人力、物力投入到绿色建筑节能技术的应用研究上去，各房企应当转变当前概念型设计现状，推动经验证成熟可行的概念型设计落地实施，扭转低质低价的市场供需现状为高质高价甚至高质低价，突破现有竞争激烈的红海，找寻房地产市场的蓝海，推动房地产市场的健康运行和房地产行业的高质量发展。