浅析地产景观设计的全过程管理

俞威廉

（佛山市测绘地理信息研究院有限公司，广东 佛山 528000）

1 地产景观设计全过程管理的背景和意义

房地产作为必不可少的生产要素，对国民经济有着巨大的影响。作为人民群众的基本需求之一，随着人民生活水平的提升，人民对住房的需求已从有的住演变到了住的好，地产产品的空间、区位、物业服务、品牌口碑、景观环境、装修等因素都成为竞争性考虑的因素。而景观设计作为房地产产品的重要方面，是人从外部感受地产产品的首要介质，能显著地提升产品溢价、产生生态效应、满足活动需求。越来越多的地产产品倚靠景观产品优势作为卖点，会同适合不同客群的产品服务，形成了独有特色的产品优势。景观产品的呈现离不开从设计到施工，乃至后期运维的全过程管理，设计管理作为从技术层面上的支撑以及管理手段，通过对工程、成本、营销等条线的协调管理，实现地产景观设计产品价值的最大化[1]。

2 研究目的

地产景观作为一种主要景观产品，在管理过程中依然存在着不规范、不深入、不切实的问题。而设计管理，好比一个项目的龙头，关乎着项目的功能实现、质量保证和进度把控。本文旨在通过分析景观设计管理的必要性、问题现状、解决方案，结合案例分析，为更高效地进行地产景观产品管理，提升景观产品设计质量，提供一种思路。

3 地产景观设计管理概述

3.1 地产景观设计管理的定义及范围

景观设计是在用地红线内进行各室外空间的设计，包括园建、绿化、园林给排水、园林电气4 个细分专业。管理的主要阶段涵盖从设计到落地的整个过程，包括概念方案、具体方案、施工图及后期设计现场服务。

3.2 地产景观设计管理在房地产项目中的作用

目前各地产会设置设计管理部门或专职人员对景观设计的范围、内容、进度、效果进行把控，对产品落地设计效果负责。在拿地后的产品策划阶段，景观设计管理的介入能有效根据产品定位进行景观产品立项，开展设计单位筹选，完善成本投入计划[2]。

3.3 地产景观设计管理的关键要素和原则

（1）成本性。因项目产品定档、销售的影响，为保证产品在目标预算内实施，在设计管理中需采用动态跟踪的办法。在前期根据产品定档确定预算后，通过强管控关键性指标（如软硬比、综合单方造价），保证产品预算的整体可控性。在图纸阶段需关注对应成本落地的可能性，对特殊的材质、工艺等需多加询价比对。在整体设计估算中，宜设置一定比例的弹性资金，作为后期设计变更及施工签证的费用。

（2）时效性。根据施工工期的长短以及现场其他前置施工情况的，保证施工界面的科学性。例如在铺设园路之前，需先进行消防登高面基础的硬化。在水景与落地玻璃幕墙的交界处需先完成基础，以便后期幕墙施工及收口。除去施工界面交接处的妥善安排，整体工期的把控需要以关键节点进行细化。

（3）效果性。在图纸阶段及设计落地阶段，需从图纸表现到产品落地保证设计效果。这体现在迎合客群不同的精神以及物质需求上，包括活动功能的满足、审美载体的提供、空间氛围的营造等。图纸的表现手法需能体现设计意图，表现设计细节，而现场落地的产品需保证对设计图纸效果的还原。

（4）可持续性。在景观设计的诸多因素中，可持续性是生态性、经济性的集中体现。这包括了园区内各项资源的可持续性的，这包括能源的控制及再利用，如海绵城市的设计对雨水资源的接收再运用，照明节能灯具的对电能的节流，智能喷灌对水力和人力成本的科学分配。在这过程中，对资源的精准分配和自动化能有效提升管理效率，而对资源的再利用则能产生新的资源产品效应。

（5）安全性。作为室外活动场地，需保证使用者在场地使用的安全性，杜绝设计隐患。对儿童活动设施，应考虑不同年龄段儿童的活动能力及需求，减少安全隐患。

（6）创新性。随着地产公司的规模化扩张，产品标准化成为地产产品管理的有效手段。在此背景下，景观产品的创新成为产品脱颖而出不可或缺的因素[3]。

4 地产景观设计全过程管理的实践

4.1 地产景观设计管理的关键步骤和流程

地产景观设计的全流程管理对应地产开发的关键工程、设计、营销等节点。前期拿地前后为产品策划阶段，项目启动后进行设计单位招标，而后进入图纸阶段。图纸阶段从概念设计阶段、方案设计阶段、到施工图设计阶段，每个阶段都需会同相关职能部门进行评审确定。施工落地阶段包括工程的各项材料定版、各项样板段施工验收、工程验收、交付开放等。

4.2 设计前期阶段的实施方法

（1）项目体系适配。地产公司产品档位的确立可在大量项目的情况下进行有效的预判，在实际运用中采用准确的模型进行预判，可提升管理效率。可采用适用于本地企业的模型进行研判，下为参考模型：可设立一个价格参数K，K=区域房价单位售价均价/获取土地的单位地价。地产公司可根据城市定位、项目打造策略进行定制化策略形成公司内部统一的影响参数。用这些影响参数与K 值相乘形成档位评估参数U。这样就可以在不同地区进行区间划分，在一个城市内把U 值分为数个区间，进而对应ABCD 等档位。U 值越高，对应的档位越高。例如，最高档位的A 档，对应的应是豪宅产品，而BCD 可能就只是改善、刚改、刚需。等级越高，地段在城市越中心的区域。根据此模型，可对产品进行初步定档参考，进而开展对产品的前期策划。

（2）设计公司挑选。可进行根据过往合作经历评价、设计资质等级、公司擅长设计风格、设计费报价档位进行设计单位初筛，并开展策划评审，确定设计公司。进行合约管理时需注意落实不同图纸阶段以及业务范围衔接，如部分境外设计单位因无国内设计资质，在施工图方面可能需委托国内设计单位实施。

4.3 设计规划阶段的实施方法

图纸设计阶段是对产品进行概念、技术性进行前期统筹的阶段，设计管理人员需把控产品的设计成本、设计范围、设计内容及亮点、设计实施难度。结合方案评审、施工图评审，乃至专项设计的评审，对图纸进行评估，寻求现有范围内的最优解。

4.4 施工和后期管理阶段的关键任务和注意事项

在施工过程中，需及时跟进现场情况，配合工程进度，提供技术支持，保证设计落地效果。在设计落地及落地后，需针对不同的合理需求，及时调整设计图纸，并控制整体变更率。并定期收集客户反馈建议，做产品复盘和痛点优化[4]。

5 地产景观设计管理的挑战与解决方案

5.1 地产景观设计管理中可能出现的挑战和障碍

（1）管理人员变动。因人员流动、休假等造成的管理位置空缺，往往造成信息反馈的不及时、管理动作执行的不到位，影响产品落地效果。管理的模式和权责体系在执行过程中有时也会存在界面不清的情况。

（2）产品定位调整。在地产产品销售及交付过程中，有时会因公司经营指标调整的原因，造成产品定位的调整。此时会产生设计变更，对于仍在图纸阶段的景观设计，定位的调整会影响整体设计周期、设计内容、乃至设计费用的增加。而对于已实施或部分实施的景观设计，整体定位的调整会进而产生整体风格协同性的缺失或者因拆改而产生的浪费。

（3）现场施工问题。因景观设计管理不直接作用于现场施工的全程管理，现场施工往往由施工单位、监理、工程管理人员落实。有时会存在因对设计图纸认知不足，设计细节落实不到位的问题。另一方面，现场施工是多专业、多界面的复杂环境，往往地质、天气、施工技艺及设备都会对产品的最终呈现产生影响。

5.2 应对挑战的策略

针对管理人员变动，管理细节不到位的问题，应加强管理制度，固化管理动作，形成动态考评机制。管理制度的推行应以设计或工程的节点为导向，服务于项目的有效推进。以统一的台账格式、会签确认格式对应每个节点，由对应节点的责任人落实，形成固化的管理动作。管理制度的细节也需在项目实施、复盘过程中不断优化加强，以客户真实反馈为基地，形成产品管理的动态考评机制，对人工效率低、落地难度大的管理办法进行优化，提升人均管理效能。

针对变更控制，需以客户反馈为导向，保证安全性、成本性的红线。设计管理人员在控制整体变更率的情况下，应以保证实现功能、优化效果、保证效果可持续的原则评判，科学决策并落实图纸调整和施工。

5.3 合作与沟通在应对挑战中的重要性

因景观设计施工界面较广，与室内工程、建筑主体工程、地下工程关系紧密，在设计施工过程中免不了存在图纸交圈疏漏、多专业性施工考虑不足的情况。这需要在方案设计、施工图设计阶段进行图纸交圈，沟通衔接各专业实施的前置条件。在施工图纸交底阶段，对施工界面、施工难点、图纸工艺，需对施工单位和工程管理人员进行充分的告知。而在施工阶段，需加强与施工单位沟通，对现场进度、实施效果、突发变更进行跟踪，以保效实现竣工节点为优先[5]。

6 地产景观设计管理手段

6.1 材料管理

材料管理可以从设计前期便对落地效果有直观的管控，保证材料的订货周期充足及材料所呈现的色彩、材质、样式的效果。在设计阶段联合设计单位对设计样板进行确认，并提交给施工单位进行落实，施工单位就其供应商范围提供施工样板。此时比对设计样板，进行二次确认，减少供应商工艺及供材产地等因素造成的偏差。景观材料样板分为园建材料、绿化苗木、照明灯具，设计清单需对规格、种类、参数等进行规定。对部分重点关注的材料，如雕塑小品、大型乔木等，应由设计管理人员会同设计单位、施工单位及工程管理人员进行多方评审确认。

6.2 巡检闭环

管理单位可利用巡检有效进行进度以及效果的管控，具体如下：①制订巡检计划，根据项目的大小、设计施工难度、项目档位、项目类型（展示区/大区）进行规划。对项目越大、施工难度越高、项目档位越高、项目展示区阶段的项目需安排更频繁的巡检计划。同时也需结合项目施工以及开放的关键节点进行制定，如展示区开放、乔木入场施工、提高巡检效率。②加大巡检力度。利用设计单位现场服务加强图纸落地把控，与施工单位进行多方巡检，并落实整改策略。③形成巡检报表，定期上报闭环。

7 未来地产景观设计管理的发展趋势

房地产在后疫情时代收到了不少冲击，随着知名房企的资金链暴雷、房产市场消费力下降等一系列因素的影响，消费者对地产产品品质以及交付周期有了更强的述求，景观设计管理也需进一步优化升级。

（1）管理数字化。随着AI、大数据的发展，信息化可作用于管理的不同阶段，有效提升沟通效率。建立标准化的工具，可有效进行关键决策的协同。会同工程、成本等职能部门，进行线上评审、节点闭环、变更会签、合同管理等环节。结合企业办公系统，管理人员能一站式地进行管理决策及沟通，包括与本单位不同部门、上下游供应商等。而在图纸审查方面，人工智能可基于项目缺陷库数据、国家工程标准数据、企业管理标准等数据源进行学习，进而进行图纸规范性以及缺陷性的审查辅助。最后，顺应智慧工地的建设，能有效利用在线巡检和在线现场监控进行设计进度以及设计效果的管理，进行不限空间环境的全天候跟踪，结合算法对施工违规行为进行预判及警告处理。

（2）产品定制化。随着社会的发展及人民群众审美意趣的日新月异，产品的品牌定制化成为新的产品发展方向。面对客群不同的年龄层级，应形成相应适配的产品定制策略，如面对老龄化较严重的社区组团，可增加适老化的设计元素，保证充足的老人活动设施及场地。面对以年轻人为主要客群的社区，可强化运动、社群业态运营等。面对小太阳家庭为主力客群的社区，则需注重社区教育、幼儿活动场地的配置。现代地产景观产品在功能性上往往有综合性的搭配，但在搭配细分上，以不同的产品功能场地配置比例倾向，搭配产品IP的营造，丰富产品内容，进行多客群适配，形成定制化产品，增加产品竞争力。

（3）管理标准化。规模化房企已普遍推行产品标准化，随着产品谱系的研发和迭代，对产品的精细化管理有了更进一步的需求。管理动作以及颗粒度的精细化通过标准固化，以强管控保证产品的高标准，在后疫情时代的当下尤为关键。

8 结语

综上所述，地产景观设计管理是全生命周期、全要素的综合性管理工作。一个优秀景观项目的呈现，离不开设计管理人员对多供方、多专业、多条线的协调统筹。通过整个流程的跟踪，对产品从策划、图纸设计、施工落地及后期维护以客户导向，进行低成本、高收益的管理，最终铸就产品品质，形成产品价值。