关于如何加强房地产企业现金流管理的研究

秦芳

山西国信文旅房地产开发有限公司

市场经济不断发展的大环境下，对房地产企业的经营和运行提出了更为严格的要求，一方面需要房地产企业能够全面提高社会服务能力，保障经营的同时为全社会谋福利；另一方面则要求房地产企业能够做好内部现金流管理的相关工作，提升资源资金的利用和配置效率，保持自身良好的偿债能力、融资能力和抗风险能力，从而维护各方合作主体的基本利益，包括业主、施工方、监理方等。在开展现金流管理工作的时候，要求房地产企业管理层以及财务部门能够明确各类规章制度，加强对现金流的预测和分析，科学开展投资和筹资等一系列工作，有效增强房地产企业的抗风险能力和偿债能力，为推动企业的持续化发展保驾护航。

一、房地产企业现金流的特点分析

(一)投资的总额大

改革开放以来，市场经济的逐渐发展，城镇化程度日益加深，为房地产行业的更新和布局提供了更多元的养分。例如房地产企业在投资决策之前，需要对投资项目的规模进行系统分析，如果规模大便需要大额的资金，动辄几百万、几千万甚至上亿。从融资的角度来讲，房地产企业很难从银行或其他金融机构筹措到充足的投资款，投资后期如果出现资金链断裂的问题，很容易使房地产企业承受巨大的经济损失。因此投资总额大，是房地产企业现金流管理最重大难点。

(二)运营的风险高

在国民经济发展系统当中，房地产行业的重要地位不言而喻。而且该行业在布局的过程中本身会受到政策调控的影响，但是近几年随着政策的调整，房地产行业也趋于平稳发展阶段，进入到白银时代。无论是普通群众还是企业负责人，对房地产市场的发展也有了更加客观且理性的认知。也就是说，近几年房地产企业的利润额和利润率不断下降，但房地产企业开发的项目大多周期长，动辄三五年，长则可能十几年，需要不断地向项目中投入资金，才能保证该项目的持续化运营，否则便无法及时回笼资金。而且市场的不断变化，这些项目本身也会随之发生更改。因此房地产企业在经营中面临着相对较大的开发风险、市场风险以及政策风险等，运营难度系数较高。

(三)投资回收期长

房地产行业的发展特点十分明显，从购买土地开始，到竞标销售、清盘和决算，整套流程最短也要跨越三年的时间。而且整个周期还需要其他各个组织单位，如商品部或监理部的密切配合，一旦某个环节发生问题，如销售不通畅，势必会不断延长房地产企业现金流的回笼时间。尤其近几年来，随着我国按揭政策的不断调整，以房地产企业投资为首的商业按揭款发放，要持续到竣工备案才能妥善处理，这无形中延长了房地产企业的投资回收时间，整个周期如果发生了不可逆转的风险，将会影响企业的经营效益。

二、房地产企业强化现金流管理的必要性

(一)有利于及时规避房地产企业的财务风险

新时代背景下，房地产企业在落实现金流管理工作的时候，必须要建立相应的现金流管理机制以及管理服务中心。财务人员通过对接各类现金流信息可以有效且持续地反映出房地产企业的财务发展状况，并对企业当前的现金获取能力、投资能力、偿债能力等进行科学了解，有利于提高领导层决策的效率。因为从本质上来讲，房地产企业想要持续不断地进步，就应该保证资金量的充足。但是当前，部分房地产企业由于受资本市场的限制，为了扩大经营，一味地储备土地，无形中增加了负债，资金流、现金流持续减少，容易滋生财务风险。在这样的背景下，更需要房地产企业财务部门能够加强现金流管理，对销售资金回笼的时间进行具体的分析和测算，并且合理安排和规划长期债务资金，将房地产企业可能面临的财务风险控制在合理的范围之内，整套流程能够防止由于错误经营或失败投资，使企业陷入财务危机。

(二)有利于提高房地产企业的偿债能力和经营实力

大多数房地产企业属于资金密集型企业，在政策以及行业特性的影响下，想要提高日常运营的效率，必须要保证企业内有充足的现金流。因此房地产企业的财务人员通过落实现金流管理的相关工作，信息系统每日生成的现金流量表可以充分反映房地产企业每段时间的现金支出情况以及收入情况等，体现出企业当前的偿债能力和投资能力。例如一些大型的房地产企业，虽然内部拥有的现金流量较多，但是投资规模也十分巨大，想要一次或者大规模实现偿债工作，任务相对艰巨。而且对于房地产企业来讲，如果现金流比支出额度高，那么该企业便拥有十分稳定的现金流发展状态，可以促进企业的有效经营，面临突发状况，有充足的资金接受挑战。也就是说，房地产企业虽然投资规模大，但只要企业内拥有相对固定且流速较快的现金流体系，那么整个企业便拥有相对优良的偿债能力，即使应对突发风险，也可以科学防御，有利于增强企业的经营实力。

三、房地产企业现金流管理遇到的问题

(一)现金流的循环不畅通

因为房地产企业的项目投资规模大，而且周期长，现金的周转效率相对较低，一旦投资受阻或者受政策的影响，导致资金回笼迟迟不到位，势必会出现现金流循环不通畅的问题。因为随着政策的调整，对购房者来说，个人贷款一般在项目完工之后开始发放，能够有效减轻利息费用；但是对房地产企业来说，无形中增加了现金被占用的周期，滋生了财务风险。也就是说，房地产企业项目资金的回笼无法在规定的时间内完成，一旦该周期企业生存发展面临困境，容易出现资金链断裂的问题，诱发严重的经营危机。

(二)现金流预算管理缺陷

房地产现金流管理需要融入到预算管理工作当中，制定明确的预算编制方案，使企业内的资金运行情况能够更加清晰且透明。但是当前，部分房地产企业在落实现金流预算管理工作的时候，却存在诸多问题。例如部分企业内的预算管理机制不科学，各部门并没有充分配合财务部门的预算管理工作，仅由财务中心对其他各部门的业务往来进行现金流控制，不仅消息对接不及时，而且还存在信息延后的问题。即部门之间缺乏合作，是影响房地产企业现金流预算管理质量的最主要原因。

与此同时，一些房地产企业的各类经济活动没有得到科学地监控，虽然企业的预算编制合理且健全，但是并没有对各部门业务往来的事前、事中和事后进行全过程监管，后续跟踪也不完备。例如没有对销售部门的月度资金使用计划以及流动资金应用计划进行系统的分析和前期调研，容易出现弄虚作假或挪用公款的行为，严重影响房地产企业的经营和发展。例如各部门虚报费用指标，费用支出远远大于预算调控范围，容易缩减现金流量，滋生不良的企业运营风气。

(三)现金流风险意识淡薄

部分房地产企业由于规模较大，负责不同的监督工作和决策工作，对现金流存在重复监管的问题。再加上风险防控意识较弱，致力于用相对简单的现金流量表，去分析和测算企业当前可能面对的现金流管理风险，并没有科学制定长期的发展规划，对企业现金流管理风险进行预警和把控，外部审计工作不足，而且内部审计监督环节还相对薄弱，很难精准控制企业的现金流风险点，一旦项目投资出现问题，容易发生资金链断裂的情况，影响项目后续的运行，甚至使房地产企业陷入经营危机。

除此之外，部分房地产企业应对现金流风险的能力相对较弱。虽然房地产企业劳务和商品的销售收入持续增加，但由于投资规模不断扩大，因此企业现金的持有额度始终在减少。具体体现为财务账面的现金量不足，一旦后续需要返还利息或借款，容易出现资金不足的问题。究其原因，是部分房地产企业在资金回笼后，没有做好明确的市场调研，便匆忙开展投资决策，不仅资金的预算规划体系不完善，而且企业也没有及时制定明确的战略规划和战略系统，运营成本控制力度不足。企业负责人以及财务人员并没有对当前房地产行业的发展形势进行综合评估，投资项目短期内前景虽好，但是却无法保证资金在规定时间内回笼，风险指标分析不当，一旦出现现金流风险，容易使企业陷入经营危机。

四、房地产企业现金流管理的改进策略

(一)合理规划投资筹资

房地产企业的投资具有规模大、风险高和周期长的特点，在投资之前要求企业管理层以及财务人员必须要分析市场环境以及政策变化需求，结合企业自身的财务状况和现金流，制定明确的投资计划和内部战略机制等。尤其在开展投资和筹资决策之前，需要房地产企业能够合理规划，首先确保资金安全，投资之前对企业的资金进行全盘把控，分析待投资项目的风险特征、预期收益以及时间周期，并对投资的风险来源进行系统把控，设置明确的投资组合和投资方案。财务人员也要分析不同的投资项目和投资对象，了解其信誉情况、经营现状和盈利能力等，确保投资收益的稳定性。

其次，要求房地产企业财务人员能够制定明确的存货指标，一方面要充分考量当前企业内的存货量对财务管理造成的影响，包括以货币形式呈现的存货、以非货币形式呈现的存货两种。如果存货大量积压，需要在短时间内进行清库处理，提升企业的资金周转效率，并且对现有存货的价值进行系统比对，结合企业整体战略目标，制定明确的销售方向和价格。除此之外，还需要确保企业投资的风险可控，由财务人员及时跟进投资项目的进展，并在关键节点就投资方案的可行性和科学性进行预测和调整，防止由于投资失误使项目中断或流产，影响企业的现金流速。

(二)加强现金流的预测

房地产企业加强现金流管理，主要目标是提高企业的经营收益。因此需要管理层以及财务人员能够对企业的现金流趋势进行科学分析和判断，一方面考虑当前企业拥有的现金流量，制定更明确且长远的投资计划；另一方面需要对当下使用中的现金流计划表进行调整和布局，科学预测现金流未来的发展趋势。实践中首先，要求企业的财务人员能够制定更加完善的预算编制计划，落实科学有效的预算管理体系，对企业的现金流量进行预算和管理。例如制定现金流中长期投资规划，保证该规划中现金流数额稳定，以备不时之需。

其次，需要房地产企业财务人员能够及时有效地调整现金流预算计划，根据不同时间段的现金流结点，对其盈利能力和偿债能力进行预先的判断，调整现金流的管理布局，利用动态的现金流计划表对各部门的业务工作进行系统的约束。例如业务部门在开展投资之前，如果金额较大，需要向上级单位提交相应的审批文件，经过决策批准后才能实现投资支付，从而对企业内大额的现金支付行为进行科学管控和有效追踪。必要情况下，房地产企业的财务人员还需要定期或不定期地核实现金预算收支情况，例如在财务部门内设置明确的资金集中管理中心，对资金的流入、流出、使用、调配和调剂等工作进行统一的安排和部署。如在规定期限内，统计出没有按照预算执行支付的资金数额，标出原因之后交由管理层统一决策，并配合鲜明的赏罚机制，对违规操作的人员予以惩处。

(三)健全现金流的制度

房地产企业想要在激烈的竞争中寻找新的商业机遇并扩大市场份额，除了要不断开发新项目之外，更应该就内部控制工作的现金流管理问题进行系统的部署和安排，建立健全更加优质的现金流管理制度，并且确保现金流战略管理工作的有效变通，防止企业过度扩张，使现金流管理出现问题。首先，在实践中需要确保企业各部门权责清晰，由财务人员判断当前企业现有的现金流管理系统是否合理，能否充分反映企业每天的资金收支情况，发现问题可以及时调整。

其次，房地产企业的管理层需要联合财务部门，构建科学有效的审计机制、现金分配体系、预算管理系统、资金使用计划以及投融资标准等，进一步明确现金运用监管制度和相关体制，并在此基础上建立信息化的现金管理机构和线上平台，防止由于追踪不及时或监管不到位导致现金流向不明，出现管理漏洞。条件允许的话，企业内部也可以针对现金流管理设置科学的风险责任制，提高各部门的安全责任意识，每支出一笔现金都能够有所记录，确保数据清晰安全存储，以便财务人员或管理层能科学调配和使用现金流，提高投资决策的效率。

五、结束语

地产企业在激烈的行业竞争中想要脱颖而出，必须要完善现金流管理的相关工作，及时规避财务风险，并增强房地产企业的偿债能力和经营实力。在实践中，要求房地产企业管理层以及财务部门能够合理规划投资和融资方向，加强对现金流的预测和监控。除此之外，还应该建立健全优质的现金流管理制度，全面加强房地产企业现金流管理的效率，为企业的发展以及整个房地产行业的加速运营提供坚实的制度基础。