房地产企业内部控制存在的问题及其对策探究

张雅青 杨宁霞

摘 要：目前，我国经济迅速发展，人民的生活水平逐步提高，房地产产业已经成为了我国国民经济的支柱产业。它的规模在不断扩大，公司的数目在每年增加，呈现出了多元化的趋势。房地产开发项目具有投资周期长、投资金额大、风险性高等特点，如果没有进行严格规范的内部控制，将会对房地产企业的长远发展造成威胁，将面对难以估计的经济损失。房地产企业要想在困境中生存发展，就需要根据市场环境变化作出相应改变，持续强化内控管理，提高自己的运营管理水平，提高自己的市场竞争能力，才能够为公司的持续稳定和健康发展提供保障。本文将对房地产企业内部控制中存在的问题进行分析，并针对这些问题提出相应的对策。

关键词：房地产企业；风险；内部控制

中图分类号：F23     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.23.042

1 房地产企业内部控制的概论

1.1 内部控制的概念

内部控制指的是公司为了对它的管理活动进行控制而在其内部所采取的措施，旨在实现控制目标的过程。其主要目的是防止欺诈、金融犯罪，以及利用财务报告进行企业控制的威胁，从而保证会计记录的准确性和及时性。

房地产企业的内部控制，是指企业高层管理人员及公司全体职员按照规定的原则及流程进行风险评价和监控，通过适当的措施，对生产经营活动进行有效调节。达到规定的标准，这样就可以对各种经济资源进行合理的配置，增加生产力并最终增加公司的价值，同时也为公司的发展作出了贡献。在具体实施过程中，应视具体情况而定，同理，制订一套切实可行的执行计划，使之能够更好地发挥作用。

1.2 房地产企业内部控制的意义

房地产行业是一种高风险、高投资的行业，实行内部控制是非常必要的。

第一，从强化内部控制入手，对房地产公司进行会计处理能有效改善房地产会计信息的质量同时加强对房地产企业财务人员的素质提升，提高了他们的资金利用效率，日常资金的核算管理也会趋于规范。房地产公司内控会计中的内部稽核控制重点是要在房地产会计业务的全过程中，构建出一套行之有效的控制体系，会计工作包括记账、预算、费用管理、核算以及其它会计内容。最重要的是，它保证了财务数据资料的相对真实性，企业会计内部控制是财务数据信息的保障，它具有较强的可信度，使房地产公司可以更好的提高现代化资本运营管理水平，与此同时，也能够使基金资产管理工作的科学化和标准化程度得到提升，改善其资金利用情况，避免对存量资金的不当使用，在实际应用中，还能够有效的规避风险。最后对公司的信息进行合理透明的及时披露，能够提升公司的标准化管理水平并且为现代财务管理提供全方位的服务起到了极大的促进作用。

第二，房地产产业是一种劳动密集型、资本密集型的产业，从建立健全房地产公司的内部会计体系，可以优化公司的经营水平，并且可以将公司在生产和经营中所面临的实际问题进行解决，对实现企业战略经营目标起到很好的促进作用。房地产企业需要加强内部控制，保证内部员工的责任明确。既可以改善工作品质及效率，也能够在满足房地产市场需要的过程中，不断改善会计内部控制的缺陷，对存在的问题进行不断的纠正，促进房地产企业能够真正地建立起一套完善的会计内部控制体系。

2 房地产公司内部控制存在的问题

2.1 房地产企业内控目标不明确

具体体现在以下两个方面：一是企业的内控目标和内控执行存在着显著的差异。在公司日常经营活动中，许多管理者都把内部控制的目的看作是“确保财务报告的真实性。”但实际上，很多房地产公司的高管并没有明确自己的管理理念，也不明确自己的责任和权限，不清楚对内控制度的认识与定位，致使内控执行力不足。二是企业的内控系统设计存在缺陷。没有做好市场调研，大部分的房地产企业，其内部控制体系的构建都较为简单，仅仅是一个用来应付上司检查的程序，这样，就会使管理者不能发现问题，不能及时采取对策，从而对企业的发展产生不利的影响。

2.2 组织架构变革及制度流程方面的问题

（1）股权结构和经营结构不一致。一般来说，集团公司与下属的分公司的股权结构与管理结构是一致的，这样是为了方便管理。但如果公司的组织结构经常发生变化，造成了股权结构和管理结构的不统一，这种情况由于不方便整合企业资源，不但对公司的财务战略实施产生影响，還会给企业策略的实施造成了障碍。

（2）系统程序没有及时更新。制度权责问题的修正进度跟不上公司各个部门业务的需要，业务的流程权责调整更新不能及时，导致在业务发生时没有流程参考。

（3）企业的内部控制制度不够健全，与实际情况脱节。内部控制制度体系不完善，对于新的业务没有明确的制度流程来对其进行有效规范，此外，有些制度还存在着与现实相脱节的问题，不能切实解决实际工作中出现的问题。

2.3 内部控制人员水平不足

伴随着经济的飞速发展，房地产行业的发展速度也在不断加快。速度越来越快，因此需要的人员岗位也越来越多。即使大多数人的就业问题已经有效解决，但公司相关内控人员的综合素质水平参差不齐，整体也不算很高，尤其是一些员工，他们的内部控制意识比较弱，他们的内控观念不够强，这对企业的内部控制制度的制定和实施造成了不利的影响。一方面，房地产是一个涉及到广泛领域和较高专业知识的行业，有些公司的员工专业程度很难跟企业发展的需求相互匹配，会对企业运营的速度和效率造成影响，另一方面房地产行业非常容易受到外部环境影响，内控人员如果没有一定的实践经验是难以在房地产行业中立足的，这样不利于公司的稳定发展。

2.4 信息化建设方面以及企业业财融合度不高

在整个房地产开发过程中，缺少一个完整的信息体系。虽然公司已经建立了明源ERP系统，包括采购、计划、成本、销售、支出等，由于缺少一个完整的项目周期管理体系，造成了各个项目的完整数据都是通过电子表格来记录的，具有很大的主观性，对基本数据和动态数据也没有形成统一的规范，很容易产生差错。ERP基础上的信息孤岛问题也突显出来，该企业缺乏一个相对统一的ERP基础信息平台。所有的部门都是各自顾各自，他们还停留在部门内部，企业无法通过信息化的手段把企业的业务信息提升为企业信息，从而产生了“信息孤岛”的问题。目前，多数房地产企业的财务管理多为事后控制，不能做到先于开发、销售环节，无法全面地理解其业务过程。在这样情况下，可能会出现企业的财务人员在项目的早期不能够按时地完成整个税收计划，造成营运资金在后面无谓的损失。因此在公司的在日常操作过程中要加强部门与部门之间的沟通，尤其是财务部门要多与其他部门进行沟通，加强财务人员对公司运营的参与，这样才能对企业的经营发展产生有利影响。

2.5 房地产企业风险评估体系不完善

由于受到国家调控政策的制约，以及房地产公司的风险评价体系还不健全，无法对市场进行及时的预警。在经济低迷的情况下，房地产企业的管理者们过分关注成本下降的原因，忽视了对员工整体能力和素质的培养，导致专家不能及时了解最新的知识政策，将会对房地产企业的创新和发展产生一定的影响，使房地产风险评价的弊端增大。

2.6 监管制度不完善

目前，房地产公司的内部控制尚未建立起完善的体系和机制，在实践中，许多房地产公司的管理人员对内部控制缺乏足够的了解，由于不够重视内部控制，造成了企业内部控制的相对低水平发展。当检查或监督管理完成后，最终所得到的审计与监管报告，其结论与企业实际状况存在着差异。一些房地产开发公司的经理觉得，手中掌握的权利越大，对整体工程的质量和进度的影响也就越大，对于项目的监督就会被忽略，甚至一些高层管理人员还会利用手中的权利去干预有关的施工计划，导致违法施工。

3 房地产企业内部控制问题的解决对策

3.1 引进高素质的管理人才，强化员工专业化培训

房地产公司应当注重引进高素质的技术人员和有经验的管理人才，以房地产企业自身的内部条件为基础，制定出相应的培训方案，对国家的发展情况有一个准确的了解，并利用科学的培训方法，来全方位地提高团队的专业实力。企业应当为内部控制人员制定出一套完整的实施方案，实施有目标的培训，降低人力和资源的消耗，增强抗风险能力。企业应加大对这一领域的投资力度，建立激励机制，激发雇员的工作热情。比如说，在培训之后，要建立一个评估体系，并将考核结果与月度绩效及年终奖金联系起来表现好的，拿到的奖金就多，表现不好的，拿到的奖金就越少。

3.2 明确房地产公司的内控目标

房地产企业具有自身的独特性，要想在其内部控制中建立和执行，必须要符合企业的实际情况，制定明确的内控目标，进行严格的管理和提出相应的规章制度，确保房地产企业的健康发展。

3.3 关于组织结构和制度流程权责方面的改善

做好股权结构与经营结构的顶层设计。房地产公司应该按照本公司的经营目标，对本公司的组织结构进行合理的设计，使本公司旗下各子公司的股权结构与其管理结构尽量协调一致，如果由于特别的原因不能达成一致，也要做好沟通工作；定期对工作手册进行修订，不断改进公司的各项规章制度；公司需成立权责流程推进团队，负责推进权责流程的相关建设，并要求有关部门定期更新体系制度，保证体系能够有效防范内控风险。

3.4 完善房地产企业内部控制监督体系

首先，要对各部门进行划分，明确各部门之间的责任分工，并建立相应的处罚机制，使得内部控制能够在具体实施中受到监督与约束。

其次，房地产企业要不断的引入优秀的人才，通过科学的培训来丰富员工的理论知识，为公司的内控体系建立提供足够的人才。与此同时，企业还应当在多方面提升职工的整体素质，使职工的素质得到提高。增强员工的职业道德意识，使每个员工都具有很强的责任感。

最后，要有一个好的社会舆论导向，利用传媒等手段进行宣传，使广大群众对房地产公司的真实状况有一个较为清晰的认识，对企业发展起到导向的作用。还可以采用某些激励措施，充分调动社会各界的积极性，让社会各界都能参与到监督中，形成一个良好的内部控制运作环境。

3.5 健全风险评价体系，加强执行力度

在此基础上，对企业内部的风险评价体系进行了进一步的改进，最后形成较为良好的系统化管理。一个良好的风险评价系统能够加强各个部门间的沟通，也可以增强各部门的执行能力。如，房地产企业的项目选址、前期拿地、开发建设、再从规划宣传，到市场销售，到竣工验收，到交付使用，再到清算这些都需要在各个部门间进行及时的交流并做出决策，而这种沟通和关系，是需要有经验的领袖来引导的，没有管理者的引导，必然导致执行力的弱化。执行力如果强化可以使得房地产开发企业在生产经营过程中减少很多风险，这样也能使房地产企业健康发展。

3.6 完善信息化配套建设，加强企业内部的业财融合

促进业务系统和财务系统的深度融合。将业务系统与财务系统展开智能化数据接口连接，实现自动化推凭和记账，并构建合并报表系统、财务共享系统等。充分利用信息化互联网技术手段，探讨形成可扩展、可聚合、可比较的会计数据要素，提高公司整体信息化水平。通过“业财结合”，实现了对企业财务会计的有效监管，并以财务内部控制促进企业内部控制建设。财务数据是业务数据数字化的反映，通过业与财的结合，实现了对财务风险的有效防范。通過构建房地产行业的信息管理体系。企业能够在所建立的基础信息平台，整合公司所涉及到的报批报建、销售活动、成本控制、资金成本管控等部门的业务，建立了一套完整的功能和业务齐全的信息系统。

在此基础上，构建房地产开发项目的基本信息体系。对房地产项目在开发投资过程中产生的基础数据，有一个相应的整合部门，负责将其所办理的数据信息录入到整个企业 ERP信息库，以减少甚至避免信息孤岛问题对企业经营造成的不利影响。

4 结语

在我国市场经济的持续发展和世界经济形势下，房地产行业的发展既存在着风险，也存在着机遇。本文从我国房地产行业的实际情况出发，对我国房地产行业的内部控制进行了探讨，指出了我国房地产行业内控存在的不足之处，并针对这些问题，给出了相应的对策。因此希望能够有效提升公司内部沟通和协作的效率，促进房地产企业健康发展，为我国房地产行业内部控制的建设提供有益的借鉴。

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