浅谈基于城市体检视角下的老旧小区改造

谢景琛

改革开放以来，我国新时代城市发展取得了举世瞩目的成就。截至2022 年底，我国城镇化率已经达到65.22%，城市发展质量和人民生活水平显著提高。然而，我国城市发展在城镇化快速推进过程中积累的矛盾与问题，同样在城镇老旧小区有所体现。

自2018 年以来，住房和城乡建设部组织开展城市体检工作，查找和解决城市建设过程中的“城市病”，促进城市人居环境高质量发展。2023 年3 月，住房和城乡建设部倪虹部长在两会“部长通道”答记者问中表示，城市更新关键是要找准问题和有效解决问题。要对城市实施体检，围绕坚持问题导向和目标导向等2 方面，从房子开始到小区、到社区、到城市，去寻找人民群众身边的急难愁盼问题，去查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。老旧小区改造是实施城市更新行动的重要内容，要持续推进老旧小区改造，建设完整社区。总体而言，城市体检是开展老旧小区改造的先导性工作，关键在于构建科学、系统且面向实践的老旧小区体检评估体系[1]，并据此开展建筑、小区、社区层面的城市体检，摸准老旧小区的病症，精准施策实施改造。

1 老旧小区的城市体检

1.1 体检指标体系

老旧小区的体检评估应立足于宜居、韧性、智慧的目标，结合影响小区居民生活出行的问题以及小区所处地域的生态和文化风貌，以问题为导向，围绕建筑层面的安全耐久、功能完备、绿色智能，小区层面的设施完善、环境宜居、管理健全，社区层面生态宜居、健康舒适等相关维度，参照全国城市体检样本城市的体检指标、相关标准规范，构建老旧小区体检评估指标体系。

基于上述考虑，构建老旧小区体检评估指标体系，包括3 个一级指标、8 个二级指标、35 个三级指标（表1）。

表1 老旧小区体检评估体系表

1.2 体检评估组织实施

老旧小区体检目标是查找老百姓身边“急难愁盼”的设施短板和环境问题。体检评估应遵循数据可得、途径创新、结论科学的原则，充分运用大数据、移动互联网、遥感影像、手机令、街景地图等新技术丰富数据获取途径，创新数据计算方式。此外，老旧小区体检评估应结合基层调查、政务公开、社会调查等方式[1]，开展数据采集和问题核实工作，并根据体检评估指标体系以及标准规范分析诊断“小区病”。

1.3 体检结果分析诊断

1.3.1 单项指标评价

根据老旧小区体检体系指标类别，可以将体检评估指标划分为具有明确目标的导向型指标和具有保障性要求的底线型指标。其中，对于具有明确目标的导向型指标，如公共配套设施、慢行系统、公共绿地等，可以按“优、良、中、差”四个层次进行评定；对于具有保障要求的底线型指标，如建筑安全、供水质量、消防设施等，可以按“达标、不达标”两个层次进行评定。

根据各单项指标评价结果，结合小区现状、居民意见以及社会组织调研报告，对老旧小区体检指标数据的准确性和科学性进行比对和校核，并根据校核结果分类处理：第1，对校核指标差异可控的指标数据直接采纳；第2，对局部差异较大，但对后续分级定档结果影响较少的指标数据考虑采纳；第3，对差异较大，且影响后续分级定档的指标数据需要进行重新采集。

1.3.2 综合评价

根据老旧小区体检在建筑、小区、社区各层面的评估指标得分，可以按照“优、良、中、差”评定该层面的指标维度（表2）。

表2 综合指标评定标准

2 老旧小区体检常见问题

2.1 基础设施短板突出

老旧小区建成年代较早，且使用年限较长，小区内部道路年久失修、破损严重，居民出行不便。加之地下管网老化，雨污混流，每当台风期间极易造成小区路面积水[2]如2023 年7月福建省福州市受台风“杜苏芮”影响，城区内大量老旧小区积水严重，影响居民生活出行。此外，小区建设管理不完善，强弱电管线杂乱，私搭乱接多，观感较差。公共区域照明亮度低、覆盖面窄，视频监控盲区大，消防设施失修失管，安全风险大。

2.2 停车交通系统不完善

老旧小区停车难、交通堵的问题，主要原因是居民购置私家车的数量锐增与老旧片区规划先天不足之间的矛盾造成的[2]。一方面，大部分老旧小区、片区内配建车位较少，停车位缺口大，乱停乱放现象普遍，且部分车行道仅能容纳车辆单向通行。另一方面，老旧小区通常位于旧城区或者市中心，紧邻重要商业或历史文化街区，路网条件先天不足，极易出现交通拥堵。此外，部分老旧小区慢行系统未成体系，缺乏串联小区、社区以及街区的人行步道。

2.3 建筑风貌破败

老旧小区在建设初期，住宅功能需求较为简单，对通风、采光、休闲等功能的需求还不太显著。随着生活水平的提高，老旧小区逐步出现违章搭盖的情况，如防盗网随意拓宽、空调外机分布凌乱、露台屋面加盖顶棚等，导致老旧小区住宅外观杂乱且存在安全隐患。

另一方面，老旧住宅建筑年久失修，外墙、门窗、楼道等部位脏乱破败。架空层利用率低，常被私人占用，杂物乱堆乱放。小区入口空间环境杂乱，整体形象待改善。

2.4 配套服务设施不健全

鉴于老旧小区、片区建设时的规划标准，老旧小区及周边的文化体育活动场所、儿童托管、社区图书馆等配套设施普遍不足，无法满足现阶段居民对公共服务的需求。此外，老旧小区住宅主要是步梯房，居民上下楼不便，而老年人数量多，加装电梯意愿强烈；电动自行车充电设施不规范，停车场所缺乏管理，存在安全隐患；小区公共活动空间不足，公共绿地面积少、苗木种类单一。住宅门厅入口坡道、低位扶手等无障碍设施缺失，老年人出行难。

2.5 小区管理有待提升

老旧小区长期没有物业管理，在小区环境维护、外来人员方面管理缺位。且老旧小区居民缴纳物业费的意愿低，物业费收缴难，小区日常维护和物业公司运营的资金短缺，管理模式待更新。

3 部分市、区（县）老旧小区城市体检工作经验

老旧小区设施短板摸排不彻底、改造内容缺乏针对性一直是各地普遍性存在的难题。近年来，部分市、区（县）率先探索基于老旧小区体检视角下的老旧小区改造工作，值得研究借鉴。

北京市石景山区依据建筑本体空间、小区规划与环境状况、小区基础设施等7 个一级指标、26 个二级指标、55 个三级指标，构建老旧小区宜居性评价指标体系，对小区进行多维度、全寿命周期评价，对老旧小区设施及服务等情况整体打分排序，为制订改造计划、改造方案提供依据[3]。

安徽省滁州市坚持体检先行，组织安徽建筑大学组建技术服务团队，系统梳理老旧片区存在问题和短板，并利用微信小程序广泛动员居民参与体检问卷，充分吸取群众意见，编制城市体检报告。结合体检结果，围绕老旧小区安全质量隐患、社区功能短板、长效管理等问题，科学谋划年度改造项目，靶向确定改造内容[3]。

4 老旧小区体检成果应用

为补齐老旧小区基础设施短板、改善小区环境、提升小区管理水平、丰富公共服务供给，老旧小区改造应借鉴以城市体检为抓手推进改造的模式，结合老旧小区城市体检常见问题及本小区体检成果，有针对性地落实改造方案。基于城市体检视角，实施老旧小区改造主要路径主要包括以下5 个方面。

4.1 补全基础设施短板

补全老旧小区基础设施短板，关键是系统化提升小区基础设施水平，注重社区智慧建设。一方面，梳理小区内地下地上、楼外的雨污水管网，实施雨污分流改造，保持排水系统通畅。以“不低于原设计标准”的原则，修缮原有消防管网和设施，恢复消防供水系统，打通消防车道。合理选择改造工艺和改造技术，整治翻修小区破损道路，对车行道路优先用沥青或混凝土铺设，对公共停车位、休闲广场、人行道优先用透水砖、植草砖铺设，提升排水防涝标准。另一方面，规整弱电缆线，实现多杆合一。在小区关键节点增设视频监控设备，升级小区视频监控系统。实施公共亮化照明定时、分片、分区智能化改造，对原有较为完好的庭院灯进行检修、翻新以及节能化改造，对部分无法保证功能且有安全隐患的老化灯具更新替换。

4.2 改善交通停车条件

改善老旧小区交通停车条件，主要包括增加或改善停车场地和优化交通流线2 个层面[4]：第1，合理盘活小区存量空地，增补、改善小区内部停车位，如图1 所示。升级小区停车系统，防止外来车辆挤占小区内部停车资源。优化小区内部停车组织，依托物业对违规停车现象加强监管。利用周边停车资源，如公共道路夜间停车位，补充小区停车需求。增设非机动车停车设施，规范设置非机动车集中式充电桩，满足居民便捷出行需求。第2，重新梳理人行流线和车行流线，优化景观平面布局，依托景观轴线辐射到小区各楼栋，减少人车交集。开辟小区、社区和街区之间的过街通道，建立方便居民生活出行的步行路网。提请交通、规划等相关主管部门梳理片区交通组织，减轻老旧街区、片区交通拥堵程度。

图1 老旧小区停车位改造（来源：作者自摄）

4.3 整治建筑风貌

整治建筑风貌，要在不影响建筑结构安全、满足小区居民生活需求的基础上，有序推进违章搭盖、建筑外观老旧、公共资源侵占等问题的处置。

按照“清、整、控”的原则，清理屋面、露台的违章建筑。统一规整外挑防盗网、外挂晾衣架以及空调机位，严格控制外立面，避免再次出现违章搭建以及不协调的构筑物。清洗、翻修小区建筑外立面，保持建筑美观，如图2 所示。组织小区党员代表带头清理架空层、楼道等公共区域的杂物，消除安全隐患。修缮存在安全隐患或者破损的小区大门，利用架空层增设文化体育活动设施，从而提升小区居民获得感。

图2 老旧小区外立面整治（来源：作者自摄）

4.4 完善配套服务设施

在小区层面，利用小区架空层等公共空间完善小区配套设施，如建设儿童乐园、社区服务中心、社区文化站、照料活动中心等。补植裸露绿地，打造小区景观轴线，丰富绿化系统内容，打造公共绿地和活动空间，如图3 所示。在社区、街区层面，统筹公共房屋、存量空地等闲置资源，以社区为单元配建卫生、养老、托育等专项服务设施，打造口袋公园。

图3 老旧小区公共绿地和活动空间改造（来源：作者自摄）

结合规划条件和消防技术要求合理评估老旧小区住宅加装电梯的可行性。对满足加装条件的楼栋，由社区工作人员联合业主代表共同推进加装电梯。统筹考虑底层住户经济补偿问题，组织楼栋业主签订加装电梯协议。结合卫生服务设施短板和社区特征，对公共卫生服务系统进行梳理，打通群众服务“最后一公里”。对公共卫生服务系统进行梳理，打通群众服务“最后一公里”。

4.5 推动社区微更新协同治理

城镇老旧小区改造是社区治理体系提升和完善的关键环节。因此要以老旧小区改造为契机，打造协同治理的社会治理体系[5]：第1，坚持物业管理全流程参与，引入专业物业公司或街道托底式的准物业介入小区管理，提升小区管理服务水平，逐步提升小区居民缴纳物业费的意愿。第2，注重多方合作，推进形成基层党组织监督、社会组织提供服务、居民组织自治管理，服务企业有效运营的良性互动格局，实现工程改造、物业管理、社区治理“一盘棋”推进。

5 结语

综上，老旧小区改造是城市更新行动中的一项重要内容，是推进城镇化高质量发展的重要举措。基于城市体检视角下开展老旧小区改造，系统分析和解决老旧小区存在问题，直接关系到人民群众的基本民生和安全底线。因此要以城市体检为抓手，实施老旧小区改造，打造安全韧性城市和幸福美好家园。