BIM 技术在房地产开发全过程成本管理中的实践初探

2023-11-27孙长安广州市城市建设开发有限公司广东广州510000

中国房地产业 2023年33期

文／孙长安广州市城市建设开发有限公司广东广州 510000

引言：

房地产企业运行中，不仅应高度注重项目质量，同时创造最大化经济效益，促进自身健康可持续发展也是企业追求的关键。而房地产项目具有施工时间长、规模大等特点，影响成本管理的因素较多，积极探索先进成本管理模式，为各个环节成本控制中提供重要数据支持至关重要。BIM 技术的应用符合房地产企业运行发展需求，有助于企业实现管理过程精细化成本控制，在推动我国房地产领域发展中发挥了不容忽视的重要作用。

1.房地产开发项目成本构成

企业针对整个房地产项目所实施的开发、生产、运行中所产生的总体费用即为房地产开发项目成本。主要由三部分组成：开发成本、期间费用、税费。其中开发成本包括：土地成本、前期工程费、基础设施费用、建安成本、配套设施费用、开发间接费用；期间费用包括：管理费用、财务费用、销售费用；税费即相关税务费用。

1.1 开发成本

（1）土地成本。土地资源是我国重点管控项目，房地产项目开发中需要按照国家规定进行土地资源的获取，如招标、拍卖、挂牌或协议出让等。企业在开发房地产项目中，针对农村集体土地需要支付相应的整地费用；针对城镇国有土地则需要支付拆迁安置或补偿费用，而土地使用权如果需要从市场获得时则需要支付土地取得费；（2）前期工程费。在建设房地产项目前，首先需要根据建设目标以及地理环境等因素展开可行性分析、现场勘察以及规划设计等工作，这一过程中产生的相关费用即为前期工程费；（3）基础设施费用。即整个工程开发中产生的费用，包括照明、供电、通讯等；（4）建安成本。以消防、电梯、弱电等土建工程产生的费用为主；（5）配套设施成本。包含建设公厕、车棚等公共配套设施所产生的费用；（6）开发间接成本。包含管理、组织开发项目过程中产生的折旧费、办公费、工资等。

1.2 期间费用

（1）管理费用。包含职工培训、办公费用、保险费用等；（2）财务费用。房地产工程具有规模大、投入多、耗时长等特点，整个开发过程中所产生的银行贷款等形成的利息；（3）销售费用。包含采暖、书店、修复以及广告宣传中产生的佣金以及费用。

1.3 相关税费

土地增值税、房产税、企业所得税等。

2.房地产开发项目中BIM 技术应用价值与特点

房地产开发全过程涉及到大量数据与信息，加之近年来建筑工程规模逐渐扩大，因此成本管理难度随之增加。房地产项目开发中所涉及到的信息包含以下特点：（1）多样化表现形式。设计图纸、规划期间可研报告、施工进度横道图、成本预决算文件等；（2）多种信息间联系紧密。房地产开发整个项目中，涉及到多个环节，而每一个环节所产生的数据以及信息之间都存在紧密联系，任何一个环节信息缺失或错误，都将对整个工程成本管理造成影响。如在发生设计变更时，会对工程进度、施工材料等造成影响，因此会直接影响成本管理；（3）信息源头多。随着房地产项目工程量越来越大，整个工程开发中会有多个参与方，各个参与方都需要结合目标信息制定并落实相应管理计划。

由此可见，在房地产开发全过程中利用BIM 技术展开成本管理至关重要，可以利用信息技术进行各个环节、各个阶段数据与信息的搜集、分析与共享，将科学的信息管理服务应用于房地产工程整个生命周期当中，BIM 技术在房地产开发项目成本管理中应用流程如图1 所示：

图1 BIM 在房地产项目全过程成本管理中的应用

2.1 可视化

以往房地产项目设计中多为采用线条式2D 形式表达，需要工作人员具备丰富的工作经验以及想象力进行立体构造想象。BIM 技术的产生，可以将整个房地产项目开发过程以三维可视化形式呈现出来，更加生动与真实，有助于各个环节工作人员沟通。

2.2 数据化

在房地产项目中产生海量的信息与数据，可采用BIM技术进行分析处理并挖掘，实现数据精确计算，为精准实现项目预算等提供可靠依据，可为实现成本精细化管理提供保障。

2.3 协同化

房地产项目参与方较多，包括监理单位、施工方、设计单位、业主等，各个参与方之间需要进行充分有效的沟通才能够保证项目成本有效控制，将项目利益最大化。在对BIM 技术进行应用过程中，各个参与方可以实现信息跨地域共享，实现实时、精准传输数据之目的，将各种差错发生概率降到最低[1]。

2.4 模拟化

根据房地产项目特点，采用BIM 技术可以对整个建设过程进行模拟。从设计环节入手，针对建筑工程，BIM技术能够展开辅助性模型试验，如可通过日照模拟以及节能模拟等对设计方案不断进行优化[2]。采用这一技术对各种可能发生的紧急情况进行模拟，设计科学的处理方案，保证项目运行稳定性和安全性。

2.5 可优化

在房地产项目规模扩大、施工环节复杂的背景下，影响工程成本管理的因素也随之增加，BIM 技术利用模型实现对不同环节的参数设计，并配置优化配套工具，为优化复杂的施工项目奠定基础[3]。

3.BIM 在企业级成本控制中的应用及实施

3.1 决策阶段

房地产开发项目整个过程中，对成本管理影响最大的环节为决策阶段，该阶段需要结合工程实际确定各项技术经济指标。这一阶段，企业应对项目投资进行确定，估算不同建设方案造价[4]。通过BIM 技术可首先将不同项目方案采用信息模型的方式呈现出来，通过不断进行参数调节对造价指标进行模拟，最终对建设方案投资成本进行精准估算。在将房地产项目利用BIM模型进行分析的过程中，还可以借助以往项目所产生的数据进行分析，并结合本次工程实际特点对参数进行修改，最终确定各个构件对应的造价指标以及工程量[5-6]。成本信息、工程量信息、技术参数以及构件信息丰富是BIM 模型主要特点，利用BIM技术进行投资方案对比和筛选，还可以结合实际需求随时复原信息，并以三维立体方式呈现出来，将不同方案的优势以及特点呈现出来。

3.2 设计阶段

采用BIM 技术可以实现筛选最佳设计方案的目标，为编制与审核施工图预算、概算设计提供依据，加大造价控制力度[7]。

首先，限额设计。通过限额设定有助于各个参建单位在运行中展开针对性管理，采用长期经济管理理念，并提升设计以及施工人员节约意识。BIM模型中涉及大量信息，包含材料型号以及设计指标等，各项指标均可以为设计单位制定科学的限额设计目标提供依据。其次，设计概算。在生成初步设计图纸基础上，造价咨询单位、设计单位可以此为依据，对概算定额套用，从而对工程建设费用做出估算[8]。

项目工程在设计阶段采用BIM 技术，通过BIM 模型使用限额设计方式，对BIM 数据库中以往工程建设整个过程中产生的数据和指标进行分析，制定限额目标。且设计中各个专业人员共同参与，将所需材料、构件以及设备型号等录入BIM 模型中，在短时间内可获得精准的价格信息与构件工程量，通过发挥该技术计算能力，能提升设计概算精确性[9]。

3.3 招投标阶段

该环节需要投入大量人力与时间精确计算工程量，需对工程量进行最少两次计算，清楚描述清单特征后招标方应对定额消耗工程量、清单量进行计算，投标方需对清单量做出核对，并对施工方案工程量做出计算，工作量较大[10]。构建BIM 模型后，可在工程量清单构建中开展系统、自动化分析。施工企业与造价咨询单位可利用BIM 模型对工程量组织抽取，从房地产项目实际入手对工程量清单进行编制，突出房地产项目特征，从而将工程量纠纷降到最低[11]。

3.4 施工过程

施工环节成本管理可保证成本在计划投资额以内，顺利完成成本控制目标。通过BIM 技术可以从施工各个阶段实现动态化工程成本管理[12]。首先，付款控制。项目工程施工中利用BIM 技术，将应完成的工程量输出以后，由施工单位进行进度控制。同时采用三维可视化BIM 技术特点，可以对虚报工程量等现象进行预防；其次，工程变更费用控制。以往房地产工程项目施工阶段成本控制，为核对设计变更，主要由工程师对不同版本图纸展开多次反复核查，并列出计算列表，整个过程中效率较低，不利于从整体上提升成本控制效果。而在对BIM 技术进行应用的过程中，可通过BIM变更软件对整个变更中具体做法、位置等进行充分体现。在房地产工程项目中，通过BIM技术，对每次产生的设计变更做出投资估算，同时生成相应的变更费用，企业可对合同金额增减情况、投资金额等进行全面解；再次，索赔管理。在房地产开发项目中，为提升现场签证管理效果，采用BIM 技术对签证内容与施工现场实际情况做出对比，同时利用三维模拟对所生成的偏差进行确定，明确签证工作量的同时，可对整个变更中产生的费用进行精确计算，可提升成本管理效果；最后，多算对比分析。房地产工程项目规模大，施工时间长，任一环节出现问题都易对整个工程质量以及成本造成影响。因此进行多算对比分析至关重要，其是及时发现问题并进行纠正的关键。而多算对比需要以实际成本和目标成本作为核心与基础，这也是成本管理中需对各个工序、构件和施工时间进行细化分析的主要原因。采用BIM 技术中，其可从实际成本、流水段、时间、构件等多个角度出发搜集全面信息，并统计、汇总区域维度、工序维度、空间维度以及时间维度，生成相应报表，在此基础上从资金量以及市场实际材料等参数角度出发展开分析对比，完成多维度多算对比。BIM 三维度八算对比（见表1）。

表1 BIM 三维度八算对比

3.5 竣工结算

工程验收、结算以及决算是房地产项目竣工阶段重点工作内容，对承包单位以及建设单位所获得的利益会产生直接影响，同时也会影响当地项目造价真实结果数据。这一阶段展开成本管理，需对工程最终所产生的竣工决算价格、结算价格进行确定，并进行相关文件的编制，并对资产移交进行办理。

BIM 技术在该环节的应用，可以更加准确、高效计算工程量，搜集规范、完善的结算资料。在成本管理实施中，采用BIM 模型可动态化录入材料管理、计量支付、现场签证、设计变更等信息，实现数据实时更新，在竣工结算阶段所形成的数据和信息已经基本可以将工程实体呈现出来。因此通过对数据实时记录与更新，成本管理人员借助技术可视化功能可对三维变更模型实时查看，同时对比分析变更前后的模型特点，故BIM 技术在房地产开发全过程中的应用，可为结算阶段准确描述、降低索赔难度提供依据，进而提升结算和审核效率。