酒店建设项目造价管理研究

2023-11-24李晓旭

建筑与装饰 2023年20期

李晓旭

上海新尚贤坊房地产发展有限公司上海 200023

引言

酒店建设项目的规模庞大，施工建设过程中包含了诸多流程和工程要素，如在工程建设中缺乏造价管理与控制，不利于提高项目效益，可能引发项目的其他问题。当下工程行业稳步发展的过程中，人们越发关注工程造价，各种类型及规模的工程项目中都需将造价管理放在关键位置，立足项目本身引进先进的造价管理方法。目前酒店建设项目中积累了大量的造价管理经验，各工程企业在参与项目时需结合当下造价管理中的不足，形成全新的造价管理路径，合理调配工程资源，提高项目效益。

1 酒店项目造价管理特点

酒店建设项目与普通项目相比，属于高额投资项目，且项目投资回收期长，施工建设中的专业众多，有极高的建设标准、技术要求。正是因为酒店建设项目的这一特点，在项目中的造价管理面临诸多难题，如管理内容多、范围广、要求高。我国酒店事业高速发展，各种规模及类型的酒店建设项目中，虽采用了很多新工艺、新方法，但造价管理方面却存在诸多问题，因为造价管理不到位，酒店建设项目中常存在追加投资、造价失控等问题，影响了项目的顺利开展[1]。

2 酒店建设项目造价管理方面的问题

2.1 决策阶段问题

酒店建设项目的造价管理应从决策阶段开始。目前大部分酒店建设项目中工程企业都意识到了造价管理的重要性，也陆续展开了一系列的探索。但依据实际情况，部分企业对决策阶段造价管理的重视度不足，未在此阶段开展造价管理与控制，经常导致决策失误，增大了项目风险。如投资决策期间，企业内的有关人员并未全面了解项目的具体情况，也未考虑市场影响因素，企业领导层所制定的与项目相关的决策相对随意，后续如以该决策开展施工建设，将影响项目的实施效果，投资资金无法合理分配。

2.2 设计阶段问题

酒店建设项目实施的全过程中，设计阶段的成本支出较低，但在整个项目的造价管理中，设计阶段的造价管理重要性异常突出，其影响程度达到了70%，主要是因为项目建设施工直接参考设计方案，如设计阶段所确定的设计方案未考虑造价管理方面的要求，导致设计方案中存在诸多不合理的地方，一些环节的工艺先进，能达到工程的质量与安全要求，但造价消耗较大，如不协调这些方面，依此方案施工后酒店建设项目的前期投资异常高，还有可能导致施工建设中资金不足，影响项目顺利完工。

2.3 招投标阶段问题

酒店建设项目中同样需做好招投标阶段的造价管理与控制。目前的工程市场上，招投标方面存在以下问题：部分竞标企业以低报价赢得中标，在实际的工作中未分析、计算工程的质量要求、利润水平等，随着施工作业的稳步推进，可能出现成本超支现象；招投标阶段的工作中有关人员未考虑竞标企业的资质、实力，在市场上的地位等，部分企业在获得中标资格后，给工程项目带来的质量、安全风险较大，企业内的有关岗位人员不注意从造价管理的角度协调各方面因素，施工建设中易出现各种问题[2]。

2.4 施工过程问题

酒店建设项目的规模庞大，施工建设中需消耗较长时间，漫长的施工周期内往往会出现诸多不确定因素，不仅影响项目的顺利实施，也不利于造价管理与控制。如许多酒店建设项目中经常因计划变更或者其他因素而出现工期延误现象，产生了额外的工程造价。另外，部分企业在项目建设中的监督管理工作不到位，经常需要返工处理，同样增加了工程造价；在参与酒店建设项目时有关人员未动态掌握市场情况，材料的采购价格过高。

2.5 竣工验收阶段问题

酒店建设项目完工后，必须在竣工验收期间开展造价管理。显然，很多工程企业在造价管理和控制中更为关注设计、施工等阶段，不重视竣工验收环节的造价管理，同样引发了造价管理方面的问题。

3 酒店建设项目的造价管理策略

3.1 立项阶段的造价管理

酒店建设项目中立项阶段的任务为投资决策，作为前期性工作，有关人员必须从思想上重视这一阶段的造价管理与控制。根据项目实施经验，立项阶段的造价管理与控制应注意以下方面：①细化各项任务，有关人员需根据项目各方面信息，详细确定项目的合作模式、投资形式、建设条件、资金来源等基本情况，并由专人进入现场展开一系列论证，在综合分析的前提下制定决策。②加强项目风险分析，相关人员需在投资决策时分析后续项目中可能发生的风险，确定风险类型及影响程度，在此前提下合理分配资金，在确定了项目的总投资、规模后合理控制工程造价[3]。③立项投资估算，需要由专人编制投资估算，具体的编制工作中，这些人员需考虑方案设计、可行性研究、项目建议书等内容，明确项目建设中每一环节的投资需求，将这些作为项目投资等的依据。在工程企业内应成立工作小组，聘请相关专家、现场技术人员等加入该小组，从各自的专业性角度为工程项目提出合理化意见，分解管理目标，并在企业内组织专业化培训，提高各岗位人员的造价管理水平。④开展全面化、精细化财务分析与评价，分析项目每一阶段的现金流，估计和计算各个时期的管理费、销售费、税费，考虑市场情况，重点分析敏感性因素，得到可靠的财务分析与评价结果。

3.2 设计阶段的造价管理

酒店建设项目中设计阶段的工作是为了获取项目方案，为得到更为科学、可行的设计方案，相关人员需采用多种理论展开分析，如全寿命造价综合管理法、价值工程理论、工作分解结构等。为实现设计阶段的造价管理目标，相关人员重点应分析以下方面：①明确设计标准。工程项目中的设计标准与勘察设计、工程施工、竣工等都有直接关系，不同类型的工程项目，其设计标准各有不同。针对酒店建设项目，相关人员在设计环节必须立足项目类型，选定设计标准。②建立设计投标竞争机制。一些设计单位在参与项目设计时无法准确把握工作重点，未重视设计方案的造价管理与控制，为此，当下的条件下针对各类项目，应逐步建立完善的设计投标竞标机制，增强不同设计单位之间的竞争，使每个设计单位都能从更为专业化的角度优化方案，保障设计方案符合经济性、技术性等要求[4]。③推行限额设计。在每一设计环节均施行限额设计，以限额方法控制工程造价。如初步设计阶段，设计人员应重点关注技术问题、项目经济分析，确定设计控制指标，合理控制工程量，得到精确的施工图预算，将预算控制在限额以内；严禁过度追求限额，设计人员应综合分析每一结构部位的特点及结构功能要求，给每一结构部位均采取优化措施。④加强预算审查与监督。组织多个部门、岗位人员审核设计图纸，及时发现图纸中的问题，如图纸中存在不符合造价管理的情况，应从综合性角度优化和调整，保障设计图纸的质量。

3.3 招投标阶段的造价管理

招投标阶段的造价管理难度系数较大，对酒店建设项目来说，招投标阶段的造价管理应从以下方面来实施：①加强对招标文件的审查，重点应审查其内容的完整性、科学性。招投标工作中招标文件为重要参考，有关人员在编制招标文件时必须参考行业内的相关规范，并考虑项目本身，保障招标文件的质量；审查完招标文件的科学性、合理性以后再将其下发给竞标企业或者个人，确定标书编制质量；招标文件中不仅需充分说明业主方的需求，还需要清晰指明对施工企业技术、施工方案、设计等的要求，鼓励符合资质的施工单位参与竞标，从多个施工单位中择优选择；保障招标文件中的内容合理，无任何表意不清等问题。②工程量计算。酒店建设项目的招投标阶段，为合理控制工程造价，有关人员需根据造价控制要求，合理计算工程量，综合项目规模、分部分项项目等，编制完整的工程量清单，准确确定各个阶段的施工量，合理利用资金。③定标。在定标期间需注意以下问题：严禁有恶意压低标价的情况，而应该遵循行业内的规范合理报价；全面监管工程总造价、分项造价，如存在不符合造价管理规定的情况，应及时修改；明确工程量清单并展开审核。

3.4 施工阶段的造价管理

施工阶段作为项目的关键环节，此环节的造价管理任务多、难度大，具体应注重以下方面：①合理确定预结算。施工阶段很多因素都决定工程造价的高低，为将工程造价控制在合理范围内，有关人员在施工建设的全过程中需合理控制预结算，根据项目规模及特点，合理计算、审核工程量，保障工程量、项目名称等与项目合同完全一致。在款项下拨时核算相应费用，避免重复拨款或者款项拨付不及时的问题。②加强材料和设备的造价管理。工程项目中材料和设备造价占总造价的比重较高，为控制施工阶段的造价，相关人员必须根据项目中的设备、材料类型，采取多种造价管理措施。如针对材料造价管理，有关人员需密切关注市场情况，预测材料价格的变化趋势，制定科学的采购计划，控制采购成本；在工程现场应根据每一阶段的材料需求，做好材料领用管理，减少材料浪费[5]。针对设备造价管理，有关人员根据项目中对设备的需求，制定设备使用计划，降低设备的租赁费用，并在日常的工作中加强对设备的维护与保养，避免设备故障引发造价上升的现象。③变更管理。由于项目的施工周期较长，因为设计、业主方要求等的调整都有可能造成工程变更，一旦发生设计变更现象，必将导致造价上升。因此，为控制施工阶段的造价，管理人员尤其需加强变更管理。监理工程师在现场应加强签证审核，准确计算变更后的工程量情况。变更之前多个部门、岗位人员应审核变更方案，如为不得不进行的变更，应从工程造价控制角度选择最优的变更方案，以减小变更对工程造价的影响。工程变更过程中必须严格遵循相应的变更流程，不得随意变更，而应该经过层层审核方可变更，并做好变更中的相关记录，保存好有关文件。

3.5 竣工阶段造价管理

竣工阶段的造价管理十分关键。根据工程合同规定：施工单位在完成承包项目内容且验收通过后，必须结算项目尾款。但因为在竣工阶段包含了大量的工程信息，如工程数据完整性、准确性不足，可能导致竣工结算金额与实际的偏差，引发一定的经济损失。因此，各种类型及规模的酒店建设项目中，有关人员需从思想上重视竣工阶段的造价管理，整合项目实施中的工程资料，保障资料的完整性、准确性，在这些前提下计算工程量，保障每一环节结算结果的准确性，减少重复支出。另外，竣工结算过程中有关人员还需全面审核项目中的价格明细表，与合同价格相对比，将这些作为结算的参考。此外，有关人员也需要审核工程项目的结算方式，保障结算方式与合同条款内容相一致。工程项目中的全部设计也是审核重点，有关人员在竣工阶段应审核设计变更，了解变更导致的工程量、价等的变化情况；审核工程总量，减少施工误差，从多个角度控制工程造价。