房地产企业税务风险分析及管理策略

徐家栋 青岛鲁泽置业集团有限公司

在市场经济发展的背景下，房地产行业获得了一定的发展，但与此同时，随着住房消费的逐步增长，房地产作为新的经济增长点，也逐渐得到社会各界的高度关注，政府对以税收为例的行业监管也更加严格和规范。此时房地产企业若想确保自身仍能获得健康良好的发展，对税务风险展开全面分析并制定有效的管理策略显得尤为重要，基于此，不仅能够确保企业始终保持与不断变化的市场经济环境相适应，也能为企业立足于激烈的市场竞争以及营造更好的运营环境提供更加强有力的推动。

一、房地产企业常见的税务风险及特征

(一)房地产企业常见的税务风险种类

通常情况下，房地产企业的税务风险可划分为主观风险和客观风险这两个类别，其中前者多数情况下是由企业税务风险管理意识薄弱或者是管理不到位导致的，如未设置专门的税务部门或人员，或者是税务人员的专业素质与要求不符，就会致使税务风险向企业日常运营的相关环节中渗透。而由税务机制落实所带来的风险，以及客户或者是合作伙伴带来的风险则属于客观税务风险。由于缺乏对税务风险的关注，使得企业在经营过程中税务风险不断累积并最终爆发，最终给企业带来不少损失。同时，企业在运营各类项目时，并不完全执行企业内部税务管理制度，对各类税务指标视而不见，也没有对税务风险相关的材料进行整合及剖析，致使企业在未来应对税务风险时显得捉襟见肘。此外，部分企业对发生税务风险后的后果没有充分认识，使得企业没有税务风险处理的应急措施，一旦发生问题，甚至不能第一时间找到风险因素及原因，处理起来无从下手，不能及时地减小企业损少，严重影响了企业的良性健康发展。

除此之外，我们还可将房地产企业的具体规模作为根据，将税务风险划分为违法、涉税核算及管理这三种风险。具体来讲，一个企业从创立初期直至成熟期，各个阶段易发生的税务风险也各不相同，如企业在初始阶段往往会面临资金周转难度大的问题，企业规模也比较小，所以直接避税是最常见的避税方式，但这样很容易造成税务违法。房地产企业在进入成长发展期后，企业各方面都更加规模化与规范化，在前期累积的税务违法问题得以解决的情况下，涉税核算会成为企业攻克的重点，这也会在一定程度上带来风险。成熟期的房地产企业基本上已经处于行业前端，此时税务处理上必然会出现新的特殊情况，企业对于此类问题处理的经验很少甚至完全没有，就极有可能出现税务管理风险。

(二)房地产企业税务风险的主要特征

首先，房地产企业的税务风险是可控的。虽然税务风险是房地产企业在实际经营中无法完全避免的，且有着极强的复杂性，但总体来讲还是可以控制并防范的，企业可先建立起完善的税务风险识别体系，利用大数据技术对数据进行分析后，再进行税务风险的识别与规避，将由税务风险导致税务成本增加情况出现的概率在最大程度上降低。其次，税务风险的动态性极强[2]。具体来讲，未来经济发展与税务制度改革必然还会持续深入，且为使政策能更好地服务于经济，新政策会随着市场变化不断推出，旧政策也会被适当调整，进而使企业面临更多更大的税务风险。最后，税务风险的主观性相对极强，根据相关调查研究报告显示，对具体涉税事项来讲，税务单位与企业在理解上并不完全相同，这也是导致企业出现税务风险的主要因素。

二、房地产企业出现税务管理风险的主要原因分析

(一)经营本身的复杂性与特殊性较强

房地产企业经营的内容主要包括对土地或者已有的建筑物进行建设、改造、加工和经营等，其无论是从企业经营活动的性质来看，还是从经营对象来看，和其他普通劳务生产及商品都有着本质的差别。除此之外，房地产企业在经营中通常还会涉及到土地的开发与转让，以及房屋所有权的租赁与买卖等，开发经营形式相对来讲非常繁杂。具体来讲，房地产在开发阶段需要经历从立项、招投标到开始建设，再到竣工、销售和交付等多个环节，各个企业在此过程中的表现形式也不尽相同，再加上房地产项目需要投入大量资金，开发周期相对较长，也会大幅提高企业发生税务风险的机率。

(二)房地产企业极易受到国家宏观政策的影响

房地产行业作为国家经济发展的重要支撑，政府对其税收的重视程度极高，会不定期基于对市场发展环境的考虑，灵活调整房地产相关的税法与税收政策。同时由于房地产企业必须合法展开税务筹划工作，因此，企业需要在税法调整后的一段时期内，将重点放在新税法内容的深入理解与适应上，此阶段税务筹划是很容易出现问题的。另外，在新时期文化环境、社会风气以及税务单位自由裁量权等因素的多重影响下，在与税务单位的交流与合作当中，房地产企业所处的地位往往是弱势的，很难避免由于裁量不公致使企业所面临的违法风险。由此可见，能否合法维护自身的纳税权益，也是影响房地产企业税务筹划与决定其是否会承担此类税务风险的主要原因。

(三)缺乏完善的税务风险管理系统

经实践证明，即使房地产企业足够重视国家与地方的相关政策法规，在经营中也有意识地主动降低税务风险，但若是企业未建立科学完善的税务风险管理系统，则不仅税务人员在筹划的过程中会由于缺少章程与制度支撑，加大错误与风险出现的机率，企业其他相关工作的效率与质量也会受到影响，对企业整体运营是非常不利的。税务风险管理系统不健全或落实得不够深入，还会导致企业对税务风险的认知过于肤浅，认为只要不在税收方面违法就能避免，这样企业税务风险的处理措施也会非常局限，往往只将纳税管理作为税务风险防控的重点，这对企业发展而言无疑是不利的。同时由于缺少合理的税务工作流程，企业采用传统的税务管理办理相关业务，当涉税业务产生后，再由财务部门进行税务处理，缺乏一定的事前控制，纳税申报时也没有进行再次审核。企业没有有效的税务流程，将无法确保企业税务处理的准确性以及纳税申报的时效性，长此以往将会给企业带来一定的税务风险。同时，在涉税业务发生时，如果财务部门不及时介入，由于业务部门缺乏对税务法规的认识，极有可能造成业务合同中税务条款的不利因素，进而影响企业税负，使得企业产生一定的损失。

(四)财务人员的综合素质有待增强

就我国大部分房地产企业税务管理的目前情况来看，虽然设有专门的财务部门，但财务人员对房地产税收政策不够熟悉，或者是没有专职税务人员的现象却十分普遍，难以高效展开对“金税三期”税务的处理。还有一些企业为节省人员成本，现有的财务人员甚至是从工业会计转型而来的，在并未系统学习过专业房地产会计知识的情况下，对房地产开发企业的会计制度与核算要求一知半解，导致核算混乱且布满缺陷和漏洞，账目质量远低于相关标准，更不用提按照“金税三期”的要求，将房地产行业会计规范作为根据严格填写会计报表。另外，在税务筹划中财务人员未能有效地落实相关监管制度，也是导致企业税务风险规避水平较低的重要因素，且如果涉税问题的处理质量较差，那么企业内部财务核算的整体水平也无法得到保证。

三、房地产企业税务风险管理的有效策略

(一)加强对相关政策的关注与分析

房地产企业若想从根本上加强对税务风险的管控与防范，思考如何及时高效地整合税务政策及相应法规条款就必须放在首要位置上，在数据库得以更新之后，将各类税务风险的关键节点作为根据，制定应对措施并确保措施的针对性与完备性。就现如今的房地产市场环境来讲，企业在支付账款之前应先取得增值税进项发票，且应根据实际情况选择采用银行支付或其他方式来支付采购货物的货款；企业还应加大成本控制的力度，结合自身经营特征与需求灵活落实全成本控制模式，在做好成本档案资料管理工作的同时，将合理、合情、合法的原则贯彻到税务筹划的全过程中，使风险在最大程度上降低。

除此之外，房地产企业与地方税务单位间良好关系的建立与保持也很必要，这能帮助企业掌握实时准确的税务政策发展状态，从而有效避免以往常出现的由于税收执行者不集中于同个税务单位，以及企业解读政策时造成的理解偏差所导致的和政策颁布初衷相违背的现象，使企业能以政策实质本意为导向对税务风险进行管控。另外，若房地产企业能定期展开纳税评估，满足税务单位纳税评估管理的要求，则其识别税务风险的能力也会获得提升，这对于企业进一步增强税务筹划的合理性，帮助企业有效地规避风险也会起到积极的作用。

(二)针对各类税收风险制定应对措施

税收风险评估与风险应对其实是相辅相成的，将二者有效结合才能真正做好房地产企业的税务筹划工作。首先，考虑到房地产企业纳税信息量大且传输速度快等特征，在制定风险应对与处置措施时，针对性与实效性必须有所保证，确保税务风险能在税务单位采取处罚措施之前被全部排除。其次，在房地产企业接受税务单位的例行检查时，企业应提前做好账簿梳理工作，及时检查会计凭证、审批及合同等资料，将可能出现的风险系数扼杀在萌芽阶段。最后，如果企业即使做好准备仍被税务单位查出问题，税务机关对企业做出处罚，这种情况下，企业应在受到处罚文书时先对其是否与法律流程相符进行核实，查明文书适用法律恰当与否，若无误则应积极缴纳罚款；如果发现文书的法律流程有误或其他问题，则应利用法律手段来维护自身的合法权益。

(三)使税务风险预警机制更加完善

房地产企业领导层应首先建立起税务风险意识，在企业文化设计与构建的初始阶段，就将要税务风险作为重点内容融入进去，充分发挥企业文化体系在风险防控方面的主观作用。其次，在制定税务风险预警机制的过程中，企业应将自身短期与总体发展的战略目标作为根据，一方面加大监督与管理企业日常税务工作的力度，另一方面也要提高对核算财务数据、应收账以及房屋建筑存量整理的重视程度，在确保各项数据真实且明晰的同时，也要能为资金健康、稳定的流动提供保证，这样才能从根本上规避由财务管理问题引发的税务风险。房地产企业还可根据土地的开发规模或建筑项目的经营效益等，建立可评级的税务风险预警制度，这样就能采取定量计算技术来科学确定风险等级，进而制定并落实相对应的应对措施，尽可能消除不必要的税务风险。再次，房地产企业管理人员应充分发挥自身在税务风险梳理方面的督促作用，确保涉税问题能按照相关法规政策严格处理。最后，应注重税务风险在企业内部的宣传，让全体员工都能在潜移默化中真正理解并认同税务风险防控的重要性，从而实现有效杜绝税务风险的目的。

(四)注重培养高素质的税收管理人员

房地产企业所涉业务的专业性和复杂性都极强，所以若想做好税务风险管理工作，税务人员必须要具备高素质、高水平的要求，且重要工作必须交给经验丰富的税务人员去做，这是避免出现严重税务风险，从而使企业免遭受严重损失的必要举措。具体来讲，在当前市场大环境下的房地产企业，在安排涉税管理人员时除需确保其具备基本的专业知识外，还需确保其对税务知识的深入理解与掌握，同时能够各地相关政策进行熟悉和解读，一方面要能熟练运用现代信息技术来解决税务问题，另一方面也要熟悉“金税三期”的相关操作规程，进而不断提高税务风险应对能力。

除此之外，房地产企业还应加强对财务管理人员的培养，培养内容具体可分为以下两个方面。第一，因为房地产会计核算较为特殊，其要求财务人员在账务处理的过程中，严格执行房地产会计准则，在保证房地产开发日常经营事项及时准确的同时，会计报告的编制质量也要与标准相符，所以企业应着重强化财务人员的房地产会计核算水平。第二，房地产税收有着繁多冗杂的特点，而金税三期系统在纳税申报方面又非常严格，这就要求税务人员不仅必须要掌握基本的房地产税收知识，还要具备依照要求进行日常税收管理工作的能力，因此，“金税三期”也是房地产企业税务人员培养的主要方向。

四、结语

综上所述，房地产企业只有从内部和外部共同入手展开对税务风险的分析与防控，才能从根本上增强企业经营的质效与安全性，从而在为企业创造更大经济效益的基础上，使房地产行业能实现可持续的发展，在新时期为提高国家经济水平作出更大的贡献。