房地产企业财务风险分析与防范研究

吴志刚 任杰

一、引言

中国经济逐步恢复常态，尤其是央行发布降低金融机构准备金率的举措，为房地产行业恢复平稳发展提供了平台和机遇。自房改政策实施后，我国房地产行业进入了发展的快车道，行业内企业数量快速增长，规模迅速扩张。此后我国颁布限购、“住房不炒”等政策以抑制房地产行业的过快增长，但也进一步加剧了激烈的行业竞争环境，部分房地产企业隐藏的财务风险逐渐显露。

二、财务风险相关概念

1.企业财务风险概述

企业财务风险是指在企业的经营活动中，由于缺乏科学性的管理使得企业出现资金结构不合理或是由于投、融资行为的不谨慎，使得企业陷入财务困境，导致企业投资者无法获得预期回报或是企业出现无法维持长久发展的现象。

2.财务风险管理理论

财务风险管理是指经营主体对其理财过程中存在的各种风险进行识别、度量和分析评价。采取及时有效的方法进行防范和控制，通过切实可行的方法进行处理，保证其经济利益免受损失的管理过程。

财务风险管理是一个连续的、循环的、动态的过程。一般风险管理由风险识别、风险度量和风险控制三个阶段组成。风险识别是在风险发生之前的定性判断，是风险管理的基础。风险度量是在风险识别的基础上，运用各种评价方法对风险的大小进行计量的过程。在不同的时间、不同的发生地点，风险及发生损失的程度各有差别。因此，能够准确度量风险的大小就成为提高财务风险管理效率的关键性因素。风险控制是指在完成财务风险识别和度量后企业管理者通过一定的措施和方法减少风险事件发生的一种企业管理手段。

3.常见的财务风险类型

（1）筹资风险

筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。

（2）投资风险

投资风险具体指企业在投入一定的资金后由于外部市场环境的转变导致预期收益和最终实际收益之间产生偏差的风险。

（3）经营风险

经营风险也称为营业风险，是指企业在生产、供应、销售等经营环节中，由于经营决策或是外部经营环境的不确定而导致企业无法达到预期收益的一种风险。

三、房地产企业财务风险现状

央行准备金率下降政策的颁布，为我国房地产行业恢复发展提供了机遇。依照不同的划分标准可以将房地产企业划分为不同类型，不同类型的企业面临的财务风险各不相同。一般情况下，成功上市是企业经营活动的目标。企业上市之后，会根据行业的规范要求，制定相关的财务管理制度，以减少财务风险的出现；正在扩大经营规模的房地产企业所面临的财务风险主要体现在资金链方面。充足资金的供给才可以维持企业项目建设稳定而有序地进行，进而形成企业资金链的良性循环。

1.外在风险

第一，政策调控风险。2021 年起，政府开始对房地产行业实施“两道红线”政策，通过控制房地产行业信贷资金流量，抑制房地产行业发展速度，推动房地产和金融实体经济二者的均衡发展。值得肯定的是，政策的颁布完善了房地产金融监管体系，但也使得部分房地产企业由于无法迅速调整自身经营模式而出现债务违约等问题，面临随时破产的危机。

第二，利率变动带来的财务风险。房地产企业的外来资金大部分来源于银行的贷款，因而银行利率的升高便会直接增加企业的融资成本，减少企业的收益。同时，利率的升高还会引起消费者购房行为的降低，房屋滞销，企业无法及时收回前期垫付款项或是无法及时归还银行贷款，导致企业资金链断裂，出现财务危机。

第三，宏观经济风险。2020 年上半年，新冠肺炎疫情的突然袭来使得我国经济发展进入停滞期。全国大规模的停工停产使得我国国内生产总值大幅下滑，各行各业的生产、经营、销售都受到巨大影响。而房地产行业作为一个前期需要大规模资金投入，回笼资金速度又相对较慢的行业，一旦将资金投入具体的项目建设中，就很难中断或是重新开始。所以，在后疫情时代的房地产企业就需要更加严谨地制定投资决策，规避因决策偏差而带来的财务风险。

2.内在风险

（1）筹资风险

筹资活动是企业生产经营并获得经济效益的起点。企业一般通过所有者资金投入和资金借贷的方式筹集资金。所有者投入资金多在企业资金的使用效益方面体现，风险较小；企业外部借贷资金会随着外部经济环境的变化而变化，影响企业能否按期归还的确定性，风险较大。房地产行业作为资金密集型产业，企业为了扩大经营规模，每个经营周期都需要大量的资金维持企业的正常运行，常常需要负债经营。

一般来说，企业负债占据资产的40%～60%较为合理，表示该企业具有良好的偿债能力，能够通过外部资金注入进一步扩大经营规模。根据表1 可以看出，房地产行业近五年的资产负债率均超过65%，超出合理范围。虽然相较于其他行业而言，房地产企业会出现较高的资产负债率，但从近五年的逐步上升的趋势可以看出，房地产行业整体的偿债能力有逐渐变弱的趋势。房地产行业高杠杆的资产结构，给企业带来更多获利机会的同时也带来了高额的负债，进一步增加了财务风险发生的可能。

表1 2017—2021年房地产行业资产负债率对比情况

（2）投资风险

房地产企业的投资风险主要来源于实际项目投资方面，具体表现为在预期内实现投资收益的多少。可以通过净资产收益率和总资产报酬率指标变化情况，分析出房地产行业投资风险状况。

净资产收益率反映着净利润和平均股东权益之间的关系。随着净资产收益率的增高，能够实现的收益也就越多，承担的财务风险越少。根据表2 可以看出，在2017—2021 年，行业的净资产收益率呈现逐渐下降的趋势，且在2021 年出现负值。可以看出，对于房地产行业整体而言，通过项目投资获得的收益并没有改善行业整体下滑的趋势。

表2 2017—2021 年房地产行业投资回报分析表

（3）经营风险

房地产企业以销售房屋为主，在实际经营活动中，风险多来自于投资的项目是否可以如期变现，可以通过存货周转率和总资产周转率的变化情况进行分析。

根据表3 可以看出，房地产行业的存货周转率处于一个较为平稳的状态，虽然在2018 年和2019 年出现小幅的下降，但整体呈现出缓慢上升的趋势，说明房地产行业整体存货周转速度良好，受行业整体库存扩张的影响较小。

表3 2017—2021 年房地产行业存货资产分析表

四、房地产企业财务风险管理问题

1.资本结构不合理

目前房地产企业大多还是沿用先开发后销售的传统经营模式，用前期工程的预收款继续投入下一阶段的项目开发。企业的流动资金多来自于银行贷款，在项目建设前期，企业需要投入大量的工程建设款，直到项目达到预售条件才有可能产生资金回笼。此时企业前期的工程尚在建设期，银行贷款可能无法及时获批，那么就可能出现资金链断裂的情况。企业资产负债率不断上升，对企业在建项目的融资产生消极影响，银行信贷部门提升企业再融资难度，长此以往形成恶性循环，企业的融资额度会不断减少。

2.财务风险管理意识淡薄

财务风险体现在企业日常经营的各个环节中，不同的发展阶段需要不同的风险防范措施。但目前部分房地产企业中的管理层由于缺乏完备的风险管理知识，误将企业管理目标集中在资金管理方面，并未针对企业当前的市场形势转变相应的经营模式，在企业的组织架构中并未设置专门的投资管理部门和风险管理部门，忽视财务数据分析的重要性，致使企业在战略目标制定上缺乏全面性，这在一定程度上加大了企业财务风险的出现。

五、房地产企业应对财务风险的管理措施

1.优化资本结构

随时市场环境的转变，房地产行业竞争日益激烈，企业要想更加长久地生存下去，仅依靠自有资金的供给是远远不够的。虽然大部分企业采用银行贷款的方式获得一定的流动资金，但也可能增加企业的资产负债率，引发企业财务风险。企业可以根据当下经营阶段，结合自有资金的使用情况分阶段提款，以降低融资成本。同时还需要多关注市场环境形势，抓住时机进行企业转型，尝试由独资开发转变为代开发、合作开发等新型模式，以实现企业资本结构的优化。

2.增强企业人员的财务风险意识

员工对于财务风险的认识，决定了财务风险管理的结果。企业可以开展多样化的财务风险防范活动，并制定相应的考核机制，实现企业员工财务风险意识的提升。对于企业管理人员风险意识淡薄的状况，可以结合管理人员的实际情况，有针对性地提升。然后通过先者带动后者的方式，定期开展培训学习，与时俱进，形成一种自上而下、自主学习的模式，增强全体员工的财务风险意识。

六、结语

新时代下，房地产行业的发展对我国经济的发展有着举足轻重的影响。由于房地产行业监管趋严、建设周期长、回笼资金速度慢等行业特点使得其财务风险水平居高不下。随着经济结构的变化，我国房地产企业还应不断增强风险管理意识，积极拓宽融资渠道，完善企业内部管理制度，建立健全风险评价体系，以提升自身的财务管理水平，尽可能地规避财务风险，确保企业更加健康长久地经营下去。