新形势下房地产企业税收筹划风险防范研究

王林海 潍坊滨海新城公有资产经营管理有限公司

引言

如今，随着我国房价的不断波动，房地产企业所面临的市场竞争压力也愈发增大。面对此种形势，房地产企业需要降低自身的税费缴纳成本，依据当下的市场发展情况以及现行的税收政策，从而实施恰当的税收筹划。然而，当前很多房地产企业在税收筹划方面暴露出了诸多缺陷问题，以致于税收筹划风险频发，在一定程度上制约着房地产企业的稳健、持续发展。对此，房地产企业有必要立足于自身的税收筹划现状，进一步制定可行、有效的税收筹划风险防范计划，在规范并约束税收筹划行为的同时，降低风险的出现率。

一、税收筹划相关概述

税收筹划还可以称作税务筹划、纳税筹划、税务计划，主要指纳税人按照税收政策下的相关要求，在税法允许的范围内，优先制定完善、合理的纳税方案，推动实现最大化的税收利益，同时妥善处理各类生产、经营、投资等经济活动的行为，以期达到税后利润最大化目标。税收筹划具体涵盖实现涉税零风险、转嫁筹划、节税筹划、避税筹划。其中，实现涉税零风险要求纳税人的账目必须清楚，同时要保证正确的纳税行为，而且要在规定时间内足额缴纳税款，并确保不会出现任何与税收缴纳有关的风险；转嫁筹划是纳税人为了降低自身的税费压力，从而借助价格调整手段，将税费压力向他人进行转嫁的一种经济行为；节税筹划是纳税人在不超越税收法律要求的前提下，利用税法中的有关优惠政策，比如减免税、固有起征点等，然后站在全局的角度上，对筹资、投资、经营等一系列活动进行统筹安排，以此达到少缴税或不缴税的目的；避税筹划是纳税人抓住税法漏洞或空白，采取一定的违法违规手段实现降低税费成本这一目标的行为。

二、新形势下房地产企业出现税收筹划风险的原因

（一）房地产企业对税收筹划理念的运用不正确

由于我国企业开展税收筹划工作的时间比较短，所以有关的参考案例并不多，并且各行业针对税收筹划的推进与实施还不够成熟，因此大多数企业内部的税务管理人员所具备的税收筹划理念还有待矫正与完善。通过相关调查来看，一般情况下，他们会更加侧重于维护并经营现存的税务关系，而并没有深层研究并分析与之有关的各项法律法规，更没有充分运用自身的专业化知识来妥善、有效地落实税收筹划。对于房地产企业来说，作为我国的国民经济支柱之一，其税收是我国国民收入的一项重要组成部分，且在国民收入中占据着关键地位，是进行税务稽查、税务征管的重点对象。实际上，企业税务关系至上的这类理念无法推动企业税务管理水平实现有效提升，而是在税务人员时常变动的影响下，导致企业的经济效益很难获得显著提升。

（二）税后筹划方案的时效性较短

近年来，我国的税收政策发生了较为明显的变化，在大部分房地产企业中，其所制定的税收筹划方案的时效性并不长。各房地产企业在经营管理与项目操作方面存有较大差异，甚至同一房地产企业内部的不同地产项目之间的差异也比较大，而且在项目开发过程中还会不可避免地受到宏观政策以及税法出现较大变化的影响，一旦发生这种情况，企业既有的税收筹划方案就会难以满足新形势、新业务、税务管理下的各项要求。例如，房地产企业的经营规模、业务内容如果发生明显变化，那么再施行企业原定的税收筹划方案将无法合理、合法地减少税金。在推行营改增之后，营业税和增值税二者的转换会导致税收筹划内容出现变化，比如新房地产项目开发的条款约定、合同签订等方面的变化。但由于一些房地产企业的税务管理人员对相关税收政策的跟踪缺乏及时性，对政策的了解与掌握也不够全面、透彻，这就对税收筹划方案的合理性、可行性产生了一定影响。房地产企业广泛分布在经济发展状况不一的各个地区，需要企业办税人员开展税务管理工作时还要充分考虑地域性特征，结合地区税收政策，进而制定出更理想的税收筹划方案。然而在实际工作环节，多数房地产企业中的税务管理人员普遍忽略了对这方面的考虑，最终导致税收筹划方案运行失效。

（三）税收筹划方案欠缺整体性和全面性

房地产企业在制定最佳的税收筹划方案的过程中，必须综合兼顾方案是否具备整体性、全面性。如若房地产企业在实施税收筹划工作时，只考虑眼下或短时间内的降税成效，那么仍旧需要面对长期的税费负担，这就反映出所进行的税收筹划并未切实达到整体节税的目的，致使税收筹划的效果不理想。例如，自营业税改增值税以来，房地产企业在拓展新项目的过程中必须考量使用哪种发票能够取得最大化的税收利益，而这需要企业财务人员和业务人员据此展开共同研究，同时还要在采购成本和发票成本间做出更优的税收筹划选择。如果仍旧同过去一样，仅根据取得发票的税点的高低选择供应商，则会由于因小失大而导致不必要的损失。很多房地产企业中的办税人员因为过度关注单一税种所需缴纳的税金，并没有对全部税种的缴税问题进行统一考虑，也没有明确了解部分税种之间存在的此消彼长的关系，进而出现筹划失败的情况。针对房地产项目来说，其实际的开发周期比较长，从土地获批到开始建设再到进行销售，这其中的各个环节会涉及诸多不同类型的税种，并且要对这些税种展开合理、规范的税收筹划，熟悉与所有涉税税种有关的政策法规，保证房地产企业的税收筹划方案能够呈现出良好的整体节税效果。

三、新形势下房地产企业税收筹划风险防范策略

（一）建立良好的税企关系

在新形势下，房地产企业要想全面、有效地防范税收筹划风险，就必须做到实时跟进、了解、熟悉相应的税务政策信息，基于这一前提，如果房地产企业和自身各部门以及税务局之间并未构建及时、高效的税务政策信息沟通桥梁，那么难免会出现对税务政策的理解存在较大偏差的问题，进而形成不同程度的税收筹划风险。对此，房地产企业需要积极建立良好、稳定的税企关系，并派遣专业人员同税务机关等相关部门做好定期联系，以便能够实时接收到最新的税务政策内涵，然后根据所掌握的税收政策内容，和税务局有关工作人员展开相互交流，进一步明确税务政策的实际要求，形成对政策规定的系统性、完整性认识，有效规避在税收筹划过程中的税收政策风险。除此之外，我国房地产企业的税收政策实际更新比较快，需要企业监督税收筹划工作人员不断加强自主学习，要求其在每月的月初和月末全面整理近期的税收政策内容，然后将从税务局获得的政策条例、信息等汇总成文件，同时递交反馈给管理层，再由管理层通过例会向企业各部门做出新税收政策的要求，确保各部门对税收政策的充分了解，以便在企业后续的税收筹划风险防范工作中做好合理、合法、合规的配合。

（二）分税种制定税收筹划方案

房地产企业在运营及发展过程中涉及的税种多、跨度广、周期长，且部分税种涉及预缴、清算，计算过程复杂。对此，有必要在实际的税收筹划风险防范环节通过分税种的形式来制定针对化、科学化的税收筹划方案，从而有效预防税收筹划风险的出现。其一，房地产企业对于增值税税收筹划方案的制定，需要事先选用合理的计税方式。当前，我国采用的增值税计税方法主要有一般计税法、简易计税法、扣缴计税法，对此，需要房地产企业内部的一般纳税人按照项目的实际交易时间，选取恰当的增值税计税方式，然后再展开税收筹划；其二，房地产企业要提高对增值税专用发票管理的重视度。自营业税改增值税这项政策实施之后，房地产企业所需缴纳的增值税税额的多少开始同进项税额有关，而增值税专用发票将直接关系到增值税的抵扣，在此种情况下，房地产企业如果想切实提高自身防范税收筹划风险的质量，有必要进一步强化管理相应的增值税专用发票。比如，企业在采买货物、接受劳务等工作中，必须严格查验供货方与劳务提供方的销售资格，清楚、明确地咨询他们能否开具或代开增值税专用发票。而且施工部门在业务决算环节，同时需要及时取得增值税专用发票，以此保证之后能够在税法规定的时间内，如期向税务部门申请关于增值税进项税额的抵扣问题；其三，房地产企业可以视情况适当提高自身对精装房的开发比重。现如今，纵观我国很多发达城市中的房地产企业发展状况，他们所开发的精装房占据新房总成交额的30%，对此，企业要想有效降低自身税收筹划风险出现的概率，可以依据营改增的相关政策条例，进一步加强对精装房项目的开发，而由此形成的进项税额，即可进行抵扣。如此，不但能够降低房地产企业的缴税压力，而且还有助于提升企业的经济效益；其四，房地产企业需科学应用房屋销售策略。从当前我国推行的有关税收政策规定来看，纳税人在进行货物销售或提供应税劳务时，形成纳税责任的时间应当是拿到销售款或者销售款凭据的当天，但如若房地产企业开出了票据，那么缴税责任的生效时间就是开票的当天。据此，房地产企业在制定税收筹划方案的进程中，需要根据自身在当月缴纳完成的增值税款以及签约完成的实际状况，从而选定一个签订房屋销售合同的时间，同时还要管理并把控好每月的发票开具数额，参考现行的税收政策适当延长增值税的缴纳时间，继而确保对现金流的更好控制，实现对税收筹划风险的有效预防。

（三）加大税收筹划方案的执行力度

第一，房地产企业在制定完税收筹划方案之后，需要及时建立对应的权责制度，明确梳理相关工作岗位的具体职权与责任，然后将执行税收筹划方案的总任务详细划分到不同岗位及其人员身上，保证税收筹划方案的执行工作具体落实到个人，督促企业内部的基层工作人员可以高质量、高效率地推进税收筹划方案的实施；第二，房地产企业还需制定完善、可行的全过程监督制度，由企业管理层来统一监督各部门及岗位针对税收筹划方案的实际执行进度与情况，同时还要不定时抽查个别部门或岗位的方案执行成效，并将抽查结果及时反馈给上级部门；第三，房地产企业应构建公正、合理的奖惩激励制度，上级部门可以依据管理层所递交的监督结果，对各部门、各岗位在执行了税收筹划方案后所呈现出的效果进行整体、深入分析，然后针对税收筹划方案执行期间表现优异且取得较好成效的部门及个人给予一定的物质奖励；针对税收筹划方案执行期间表现不够突出且效果不理想的部门或人员，可以根据实际情况对其做出适当处罚，以此带动企业内部的全体工作人员实现对税收筹划方案执行环节的高度关注与重视，切实保证税收筹划风险防范工作的针对、有效落实；第四，房地产企业还应建立科学、完善的全过程税收筹划风险防范管理体系，积极研究并分析不同类型的税收筹划风险的出现原因，同时合理、准确地设置对于风险的识别阈值。此外，可以要求相关部门在税收筹划工作的全过程中，严格依据当下的实际情况，进而选取恰当、可行的防范税收筹划风险的方法，以此推动风险防范工作的规范化、有效化实施。企业管理层也要注重对内部各部门的经济活动落实情况的定期审核，重点审核活动的各项流程环节，及时督促工作人员严格遵循既定的税收筹划方案来确保经济活动的顺利开展与有序实施，进一步加强对方案的执行力度，提升方案的落实质效，进而有效避免意外税收筹划风险的出现。

（四）提升房地产企业的税收筹划风险防范意识

其一，房地产企业中的管理层人员必须以战略层面作为出发点，切实提高对税收筹划风险防范工作的重视度，并能依据业务项目运营所取得的经济收益，继而精准分析税收筹划风险防范工作的实施给企业发展带来的影响，逐步带动此项工作成为房地产企业增强业务经济收益、合理缩减项目开发成本的一项有效手段，然后对企业管理层和基层工作部门发挥一定的督促引导作用，帮助他们树立正确、良好的税收筹划风险防范意识；其二，房地产企业管理层人员必须形成对税收筹划风险的科学、正确认知，立足于理性视角全面了解税收筹划风险的具体特征，比如控制性、不确定性、客观存在性，以此督促企业各部门的税收筹划风险防范意识的逐步提升；其三，房地产企业在推进税收筹划风险防范工作的过程中，还可以加强与信息化技术手段的有机结合，比如依托企业网站、微信公众号等网络媒体，利用图文结合的形式明确列出税收筹划风险的实际内涵，以及开展风险防范工作的必要性，然后将这部分内容借助线上转发的方式及时分享到企业各部门的工作交流群，并定期督促基层工作人员及时学习有关的专业知识，引起他们对于税收筹划风险防范工作的高度重视，然后能在之后的风险防范工作中做到踊跃参与，保证税收筹划风险防范质量及效率的整体提升。

结语

综上所述，合理的税收筹划在房地产企业的经营及发展中发挥着至关重要的作用。本文以新形势下房地产企业税收筹划风险防范研究为中心，通过对税收筹划的内涵进行概述，能够使相关人员形成对税收筹划的全面、正确了解；通过对新形势下房地产企业出现税收筹划风险的原因进行分析，能够使相关人员在实际工作环节有所规避；通过对新形势下房地产企业防范税收筹划风险的具体策略进行总结，能够为房地产企业之后的税收筹划工作的规范、高效落实提供一定参考。