房地产开发项目全面成本管理与控制措施研究

李阳

近年来，随着经济的快速发展，经济发展的无限性与各种资源的有限性矛盾越来越突出，尤其是建筑行业这种高能耗产业，发展局限性越来越大。若想突破建筑行业发展的局限性，在满足建筑行业发展的同时还能降低行业能耗，加强房地产开发项目全面成本管理与控制是必由之路。本文从房地产开发项目全面成本管理概述入手，分析当前经济环境下房地产开发企业加强项目全面成本管理的必要性，并针对性地提出房地产项目全面成本管控的建设性建议。

随着我国小康社会的逐步实现，城镇化加速推进，我国房地产行业在短期内获得高速发展。但是房地产行业发展在迎来新机遇的同时，也面临着很多挑战。比如，建筑现场管理混乱、高能耗、高污染、项目成本核算不严谨、项目成本把控漏洞较多等问题，影响房地产开发企业获得进一步发展，在此情况下，房地产开发企业加强项目全面成本管理就显得非常重要。

一、房地产开发项目全面成本管理概述

（一）房地产开发项目成本构成

房地产开发项目的成本主要包括以下五个方面：第一、土地成本：包括土地出让金、土地征用费、拆迁补偿费等，土地成本是房地产开发项目中最重要的成本之一，直接关系到项目的盈利能力和市场竞争力。第二、建设成本：包括建筑材料费、施工安装费、设备购置费、公共配套设施费等，建设成本是房地产开发项目中的主要成本之一，涉及项目的建设质量和建设进度。第三、管理成本：包括开发间接费用、营销费用、员工费用等，管理成本涉及项目的日常管理和运营，包括营销策略的制定、推广费用的控制、销售渠道的管理等。第四、税费成本：包括增值税、营业税、土地增值税、企业所得税等，税费成本涉及项目的税收筹划和税收负担。第五、其他成本：包括政府性收费、贷款利息、保修费用等。其他成本是房地产开发项目中的补充成本，包括一些临时性的费用和不可预见费用等。总体来说，房地产开发项目的成本构成比较复杂，涉及多个方面和多个环节，在项目开发过程中，需要对这些成本进行全面管理和控制，确保项目的综合效益达到预期目标。

（二）全面成本管理与控制的原则

房地产企业全面成本管理与控制的原则有以下五点：第一，全面性原则。全面成本管理应贯穿房地产开发项目的全过程，包括项目策划、设计、施工、销售等环节，涵盖土地成本、建设成本、管理成本、税费成本等各个方面。第二，事先控制原则。全面成本管理应注重事先控制，即在项目开发前期阶段进行成本控制，避免在项目实施过程中增加不必要的成本。第三，目标成本管理原则。全面成本管理应注重目标成本管理，即通过设定合理的目标成本，将实际成本与目标成本进行对比分析，及时发现和解决成本控制问题。第四，重点监控原则。全面成本管理应对关键成本进行重点监控，如土地成本、建安成本等，确保关键成本不超支。第五，主动调整原则，全面成本管理应根据市场变化和项目实际情况，主动调整成本控制策略，确保成本控制目标的实现。

二、房地产开发企业加强项目全面成本管理的必要性分析

（一）提高企业风险控制能力

在房地产项目开发过程中，房地产企业面临多种风险，如市场风险、财务风险、政策风险等，加强风险控制能力可以帮助企业降低风险损失和风险成本，提高企业风险控制能力是房地产开发企业加强项目全面成本管理的重要方面，主要表现在以下三个方面：第一，帮助企业及时发现潜在风险。通过加强项目全面成本管理，房地产开发企业可以更准确地了解项目的财务状况、经营情况以及可能存在的风险点，这有助于企业及时发现和解决潜在风险问题，避免因风险控制不当导致的经济损失和风险损失。第二，降低企业法律风险。在项目开发过程中，房地产开发企业可能面临各种法律风险，如合同纠纷、工程质量问题等，通过加强项目全面成本管理，企业可以规范项目成本核算和资金管理，确保项目合规运营，降低法律风险发生的可能性。第三，提高企业的风险抵御能力。有效的项目全面成本管理可以帮助房地产开发企业优化成本结构和提高资源利用效率，降低项目的成本和风险，企业可以通过对成本的精细管理和对风险的深入分析，制定相应的风险应对策略和措施，提高企業的风险抵御能力和应对能力。

（二）优化企业资源配置

房地产开发企业加强项目全面成本管理以优化企业资源配置的必要性主要体现在以下三个方面：第一，提高资源利用效率。通过加强项目全面成本管理，房地产开发企业可以更好地了解企业资源的利用情况，包括人力、物力、财力等方面，这有助于企业发现资源浪费和低效的问题，并采取相应的措施进行优化，提高资源的利用效率和企业的经营效益。第二，降低项目成本。通过优化企业资源配置，房地产开发企业可以降低项目成本，提高项目的盈利能力，企业可以通过合理的成本控制和资源调配，确保项目所需的资源数量和质量符合要求，同时避免资源的浪费和冗余，从而降低项目的成本，提高项目的收益。第三，促进企业可持续发展。优化企业资源配置是实现企业可持续发展的重要手段之一，通过加强项目全面成本管理，企业可以更好地掌握资源的利用情况，发现资源浪费和低效的问题，并采取相应的措施进行改进和优化，从而提高企业的可持续发展能力，为未来长期发展奠定坚实基础。

（三）提高企业综合竞争力

房地产开发企业加强项目全面成本管理以提高企业综合竞争力的必要性主要体现在以下三个方面：第一，提高项目管理水平。加强项目全面成本管理可以促进房地产开发企业项目管理水平的提高，通过对项目成本的全面管理和控制，企业可以更好地掌握项目的进度、质量、风险等方面的情况，及时发现和解决问题，确保项目顺利实施并取得预期的效益。第二，提高项目交付效率。加强项目全面成本管理可以促进企业优化项目管理和流程控制，提高项目的交付效率，通过加强成本管理和资源调配，企业可以更好地掌握项目的进度和资源需求，确保项目按时交付，满足客户需求和市场期望。第三，提高品牌价值和声誉。通过加强项目全面成本管理，房地产开发企业可以提高项目的品质和口碑，从而提高企业的品牌价值和声誉。在竞争激烈的市场中，品牌价值和声誉对于企业赢得市场份额和客户信任具有重要的作用。

三、房地产开发项目全面成本管理与控制措施

房地产开发项目全面成本管理与控制措施主要从项目策划阶段的成本控制措施、设计阶段的成本控制措施、招标阶段的成本控制措施、施工阶段的成本控制措施、财务与税务成本控制措施、其他成本控制措施六个方面实施，下面作初步探讨。

（一）项目策划阶段的成本控制措施

项目策划是房地产开发项目的重要阶段，直接影响项目的后续开发和销售。在项目策划阶段，应采取以下成本控制措施：1.合理确定项目定位。根据市场需求和竞争情况，合理确定项目的定位，如产品类型、价格水平等，避免过高或过低的项目定位导致后续收益不足或成本过高。2.进行可行性研究。通过对项目进行详细的可行性研究，了解项目的市场需求、建设条件、技术难度、投资估算等信息，为后续的成本控制提供依据。3.合理确定土地价格。在购买土地时，应进行充分的市场调查和分析，合理确定土地价格，避免过高的地价导致项目整体成本的增加。4.制定目标成本管理计划。根据可行性研究结果和项目实际情况，制定合理的目标成本管理计划，包括目标成本、控制指标等，为后续的成本控制提供依据。

（二）设计阶段的成本控制措施

设计阶段是房地产开发项目中成本控制的关键阶段之一，直接影响项目的建设成本和管理成本。在设计阶段，应采取以下成本控制措施：1.采用合理的设计方案。在选择设计方案时，应充分考虑项目的定位、市场需求和建设条件等因素，选择经济合理、技术可行的设计方案，避免设计过于复杂或过于简单导致建设成本过高或收益不足。2.优化设计方案。在确定设计方案后，应对方案进行进一步优化，如采用新型建筑材料、优化建筑结构、降低建筑高度等，以降低建设成本和管理成本。3.合理确定设计标准。在设计过程中，应合理确定项目的建设标准，如建筑装修标准、机电设备标准等，避免过高或过低的设计标准导致成本增加或收益不足。4.加强设计变更管理。在设计阶段，应尽量避免设计变更，如确需进行设计变更，应进行充分的论证和评估，确保设计变更不会导致成本的增加或收益的减少。

（三）招标阶段的成本控制措施

招标阶段是房地产开发项目中成本控制的重要阶段之一，直接影响项目的建设成本和质量。在招标阶段，应采取以下成本控制措施：1.制定合理的招标计划。根据项目实际情况，制定合理的招标计划，包括招标时间、招标方式、招标文件等，确保招标工作顺利进行，避免因招标计划不合理导致成本增加或收益减少。2.制定合理的招标文件。在编制招标文件时，应明确项目的建设要求、技术标准、质量要求、合同条件等内容，避免因招标文件不规范导致后续纠纷和成本增加。3.合理确定投标单位。在选择投标单位时，应充分考虑投标单位的资质、业绩、信誉等因素，选择合理的投标单位，确保项目的质量和成本控制在合理范围内。4.加强合同管理。在签订合同时，应明确双方的权利和义务，避免因合同条款模糊或不合理导致后续纠纷和成本增加。

（四）施工阶段的成本控制措施

施工阶段是房地产开发项目中成本控制的关键阶段之一，直接影响项目的建设成本和质量。在施工階段，应采取以下成本控制措施：1.加强施工现场管理。应加强施工现场的管理，确保施工进度和质量符合合同要求，避免因施工现场管理不善导致成本增加或收益减少。2.合理控制工程变更。在施工过程中，如确需进行工程变更，应进行充分的论证和评估，确保工程变更不会导致成本的增加或收益的减少，同时应加强工程变更的审批和管理，避免因工程变更导致工程量和成本的增加。3.加强材料和设备管理。在施工过程中，应加强材料和设备的管理，确保材料和设备的供应和质量符合合同要求，避免因材料和设备的质量问题导致成本增加或收益减少。4.加强工程验收和保修管理。在完成施工后，应进行严格的工程验收和保修管理，确保项目的质量符合要求，避免因质量问题导致成本增加或收益减少。

（五）财务与税务成本控制措施

财务与税务成本是房地产开发项目中的重要成本之一，直接影响项目的综合效益和可持续发展。在财务与税务方面，应采取以下成本控制措施：1.合理安排融资渠道。在项目开发过程中，应合理安排融资渠道，包括银行贷款、企业债券、股权融资等，降低融资成本和风险，确保项目的资金需求得到满足。2.加强财务管理。在财务管理方面，应加强财务预算、成本控制、资金管理等工作，确保项目的财务状况良好，避免因财务管理不善导致成本增加或收益减少。3.合理利用税收政策。在项目开发过程中，应合理利用税收政策，如土地增值税、企业所得税等，进行合理的税务筹划，降低税收成本，提高项目的综合效益。4.加强风险控制。在财务管理方面，应加强风险控制工作，包括风险评估、风险防范、风险管理等，降低财务风险和风险损失，确保项目的可持续发展。

（六）其他成本控制措施

除了上述各阶段的成本控制措施外，还有一些其他的成本控制措施，如：加强人力资源管理。在项目开发过程中，应加强人力资源管理，包括人才招聘、培训和管理、绩效考核等，提高员工的工作效率和专业水平，降低人力成本；优化项目流程。在项目开发过程中，应对项目流程进行优化，包括项目计划、进度安排、资源调配等，提高工作效率和质量，降低管理成本；降低风险损失。在项目开发过程中，应加强风险控制和防范工作，降低风险损失和风险成本；提高客户满意度。在项目开发过程中，应注重提高客户满意度，提高客户忠诚度和口碑效应，增加客户价值。

结语：

在房地产开发项目中，全面成本管理与控制涉及土地成本、建设成本、管理成本、税费成本等多个方面，通过加强项目全面成本管理，可以降低项目成本、提高项目收益，增强企业的综合竞争力。在实践中，应加强目标成本管理、事先控制、精细化管理等方面的管理，确保项目成本得到有效控制，实现项目的综合效益。在项目中，应加强各部门之间的沟通与协调，形成团队合作和共同目标，确保项目成本管理与控制的顺利进行。随着房地产市场的不断变化和市场竞争的加剧，全面成本管理与控制将越来越重要。因此，房地产开发企业应不断加强成本管理水平，探索创新管理方法和技术，以适应市场的发展需求，提高企业的综合竞争力。