浅谈城市片区综合开发建设的实践与应用

2023-09-27杨奇

城市建设理论研究（电子版） 2023年27期

杨奇

中电建重庆勘测设计研究院有限公司重庆 401121

1 城市片区综合开发建设的战略实践

1.1 开发目标

在开发建设之前，要明确城市片区综合开发建设的目的和意义，明确具体目标。可以更好地制定相关工作计划和方案，有利于保障城市片区综合开发建设工作的顺利开展。确定具体目标时，要充分考虑当前大众的实际需求和发展趋势，将经济效益、社会效益以及生态效益有机结合起来，更好地满足大众对美好生活的向往。在具体目标制定过程中，要充分考虑当地实际情况，注重对具体开发项目前期调研工作。要从城市发展规划入手，根据国家有关政策、法规以及相关技术标准对项目进行分析和评估。在此基础上，确定具体的目标内容。城市片区综合开发建设主要包括很多方面的内容，其中包括基础设施建设、房地产开发、生态环境保护、环境治理以及人才引进等。在综合开发建设过程中要充分考虑到这些内容和方面，从而确保项目的顺利实施。

1.2 发展定位

根据片区综合开发建设的基本内容，可以将发展定位分为片区发展定位、城市发展定位。在综合开发建设过程中要明确其发展定位，并对城市功能进行完善和优化，更好地发挥出城市片区综合开发建设的作用和意义。在产业发展定位过程中，要明确产业发展目标和方向，将产业发展规划落实到实际行动中。要注意做好政策引导工作和市场调控工作，促进相关产业发展。其次，人文环境定位。在人文环境规划过程中，要注重突出当地文化特色和历史文化底蕴。在此基础上，要注重对文化环境进行保护和提升，促进人文环境与自然生态环境和谐统一。最后功能布局定位。在规划过程中，要充分考虑当地经济发展需要和现实情况等因素。在此基础上，合理布局不同功能分区的功能和布局类型，使各个功能区之间相互协调、相互配合、共同发展。

1.3 功能构建

城市片区综合开发建设是一个复杂的过程，其功能构建需要结合城市片区综合开发建设的具体情况，以具体需求为基础构建出一个系统完整的功能体系。在功能构建中，要结合城市片区综合开发建设的具体情况，进一步明确功能构建的基本要求和具体内容，以确保城市片区综合开发建设顺利进行。同时在功能构建中，还要对各项内容进行合理规划和设计，进而确保各项内容相互协调、相互补充。另外，在对功能进行规划和设计的过程中，要结合实际情况进行全面考虑和分析，避免出现片面化问题。

1.4 区域布置

城市片区综合开发建设要遵循可持续发展原则，结合实际情况，对土地资源进行合理配置，使城市片区综合开发建设取得更好的效果。在区域布置时要结合城市的发展情况，进一步明确开发建设的方向和重点、内容和范围，进而使开发建设有序进行。在具体作业时，要重视土地资源的合理配置，实现城市资源的充分利用。工作人员要充分考虑到当地政府对城市片区综合开发建设的要求和目标。在区域布置时要积极开展招商引资工作，制定科学合理、切实可行的招商引资方案，进一步明确招商范围和招商重点。在开展招商工作时，要积极创新招商模式和方式方法，通过引进先进技术、先进设备等方式吸引更多外资参与到城市片区综合开发建设中来。还要积极开展优惠政策宣传活动，有效提升当地居民参与城市片区综合开发建设的积极性和主动性，加强与企业之间的沟通交流工作，建立长期稳定、相互信任的合作关系。

1.5 运行路径

科学合理的规划方案和有效的运行路径能实现城市片区综合开发建设工作的高效开展。规划方案是开发建设工作顺利开展的重要前提，也是实现开发建设目标和任务的重要保障。在规划方案编制时要注意结合当地经济社会发展水平、人文环境、生态环境等多个方面，并充分考虑当地的自然地理条件、资源以及经济发展状况等因素[1]。同时，有效运行路径也是实现开发建设工作高效开展的重要保障。在进行运行路径设计时要考虑到当地经济社会发展水平、资源、人文环境等多个方面，并结合实际情况制定出科学合理的综合开发建设方案。在方案实施时，要根据当地实际情况制定出相应的组织架构，明确各部门的职责范围和工作任务。

2 城市片区综合开发模式

2.1 ABO模式

ABO模式是指由政府授权平台公司，对片区内基础设施和公共服务设施进行投资建设，并通过项目运营实现收益平衡。公司负责项目的投融资、设计、建设、运营，政府根据规划和年度建设计划拨付资金。在项目建设过程中，由政府相关部门通过财政预算安排专项资金对平台公司给予支持[2]。这种模式可以通过PPP模式运作，但不适用于政府直接投资建设的项目。首先，政府投资建设的项目由政府相关部门通过财政预算安排专项资金给予支持，与社会资本方没有直接的关系，其次，即使项目是由政府直接投资建设的项目，也不能采取ABO模式运作。因此，在实际操作中，该模式一般应用于PPP项目中。

图1 ABO片区开发模式要点

2.2 F+EPC 模式

F+EPC模式是指政府授权企业作为项目法人，并由政府出资代表与企业共同成立项目公司的融资主体，项目公司通过BT或EPC模式进行项目建设。政府授权企业作为项目法人，政府出资代表作为共同投资方与项目公司共同组建项目公司，政府出资代表通过股权投资与社会资本共同组建项目公司，政府出资代表将按照约定的出资比例，以资本金注入的方式对项目公司进行出资，并与社会资本共同对项目进行管理[3]。该模式下，政府对基础设施建设进行了部分投入，而社会资本则承担了部分投资和施工任务，如工程承包商、建筑企业、设计企业等，该模式下的城市片区综合开发主要表现为以 PPP模式为主的政府投融资机制和工程总承包制度的有机结合。F+EPC模式适用于基础设施和公共服务设施类建设，具有一定的公益性且具备较好的盈利空间。

2.3 片区特许（经营）开发模式

该模式是指政府授权开发主体或者其他机构作为片区开发项目实施机构，通过招标、拍卖、挂牌等方式选择具备相应能力的企业，授权其对片区进行整体规划、投资开发、运营管理等。其核心在于将政府的政策导向与市场化的开发机制相结合，通过引入市场化机制，吸引社会资本参与片区的基础设施及公共服务设施建设。政府通过支付特许经营费用或购买服务来实现片区的开发，从而实现政府的财政收入。

图2 片区综合开发投建模式及平台参与建议

3 城市片区综合开发项目实施重点

3.1 资金筹措

城市片区综合开发项目作为一种新型的城市建设方式，需要投入大量的资金。一般情况下，项目中涉及到的资金主要包括土地开发资金、基础设施建设资金以及产业发展资金。其中土地开发资金和基础设施建设资金是城市片区综合开发项目的两大主要资金来源。首先土地开发资金，由于城市片区综合开发项目往往涉及到的面积较大，且需要进行多次分阶段建设，因此项目总投资额较大。在投资时应注重统筹规划，确保工程进度与投资效益之间的平衡。在实际的城市片区综合开发项目中，需要对土地储备情况进行详细分析，并通过对周边市场进行充分调研的方式，制定合理的土地开发计划，以确保项目总投资额不会超出政府财政承受能力。同时，还应注意根据市场发展情况调整土地供应计划，确保土地市场健康有序发展。在此基础上，还应充分考虑政府财政承受能力以及企业自身的现金流情况，确保城市片区综合开发项目可以顺利实施。其次基础设施建设资金。基础设施建设是城市片区综合开发项目中非常重要的一项内容。在投资时应注重对交通运输基础设施以及公共服务设施进行投资。这是因为一方面这些基础设施建设可以提升城市的整体形象与功能，另一方面还可以有效缓解交通运输压力，提高居民出行效率。因此在建设时，应尽可能保证交通运输基础设施与公共服务设施的同步建设，从而实现社会效益与经济效益的最大化。在实际案例中，为了有效推动城市片区综合开发项目顺利开展，应注重对建设资金进行统筹规划与合理分配，要做好设施布置，如片区内所涉及的道路交通、供水、污水处理等基础设施、公共服务设施建设。在此基础上，还应制定合理的资金筹措方案，确保项目总投资额能得到有效控制。此外，还应注意结合项目实际情况选择合适的融资模式。一般而言，融资模式主要包括“融资+代建”模式、“融资+运营”模式、“投资+代建”模式。其中“融资+代建”模式主要指政府通过授权方式将项目中涉及到的建设任务交由社会资本完成，“融资+开发”模式主要指政府通过向社会资本注资、贷款等方式来支持项目进行，“投资+代建”模式主要指政府通过向社会资本提供一定优惠政策支持项目开展，“投资+运营”模式主要指政府通过对项目进行运营来获取收益。在实际案例中，可选择采用“融资+代建”模式开展城市片区综合开发项目。

3.2 资金平衡

在城市片区综合开发项目中，资金平衡是非常重要的一个环节，主要包括三个方面，即资金筹措、资金平衡和资金预算[4]。其中资金筹措是城市片区综合开发项目顺利开展的基础，而资金平衡则是城市片区综合开发项目能否实现预期收益的关键。在城市片区综合开发项目中，政府需要不断加大投资力度，尤其是在基础设施建设、公共服务设施建设和产业发展等方面投入大量资金。但是由于城市片区综合开发项目属于公益性项目，而政府在该项目中的投入往往存在一定的“刚性”约束。因此，为了确保城市片区综合开发项目的顺利开展，必须重视资金平衡问题。在实际案例中，某城市片区综合开发项目将土地一级开发和基础设施建设作为主要投资对象。土地一级开发主要包括三个环节，征地拆迁、土地整理和基础设施建设。其中，征地拆迁、土地整理主要由政府承担，而基础设施建设则由社会资本承担。在开发项目中，为了确保投资合理、经济效益最大化，需要对土地一级开发和基础设施建设进行统筹考虑。在此基础上，还可以将征地拆迁、基础设施建设等所有投资统一纳入到一个阶段中进行考虑。具体来看，在该城市片区综合开发项目中，需要对征地拆迁、基础设施建设和产业发展等主要投资进行统筹安排，并将其作为一个整体进行考虑。在此过程中，需要对土地一级开发和基础设施建设两个环节的资金进行统筹安排。在具体操作中可以将征地拆迁、基础设施建设、产业发展等所有投资按照一定的比例分别纳入到土地一级开发和基础设施建设两个环节中来。这样做不仅可以确保项目的顺利开展，而且还能最大限度地降低项目总投资成本。另外，为了实现投资成本最小化和收益最大化目标，还可以将土地一级开发和基础设施建设两个环节的资金统筹安排在同一个阶段中进行考虑。这样做不仅可以降低项目总投资成本、提高项目总收益，而且还可以最大限度地降低项目总风险。

3.3 规划设计

在城市片区综合开发项目规划设计中，需要统筹考虑各类用地功能布局，并对项目各项用地进行合理的规划与统筹。根据规划设计方案，结合项目的实际需求，对土地进行合理的开发利用，实现经济效益与社会效益的最大化。在规划设计过程中，需要根据城市片区综合开发项目的实际需求，结合城市片区综合开发项目的具体情况，制定合理、科学的土地开发计划，对土地进行有效管理。在规划设计中，需要统筹考虑各项功能布局、空间结构、交通组织以及建筑设计等方面的内容。合理规划与设计城市片区综合开发项目所需各类用地功能布局，确保规划设计方案符合实际需求。在项目规划设计中，需要根据项目的实际需求，合理规划与设计各项用地功能布局，并对各项用地功能布局进行统筹考虑，工作人员需要在充分考虑城市片区综合开发项目实际需求的基础上，根据城市片区综合开发项目的具体情况，制定合理、科学的土地开发计划。