新一代产业园区的设计与开发与运营——以广州知识城中新智慧园项目为例

谭春晓 伍嗣行

中信建筑设计研究总院有限公司 湖北 武汉 430010

广州知识城中新智慧园，总建筑面积约18万平方米，总投资逾14亿元，是由知识城合资公司自主开发并独立运营的首个旗舰产业园项目，致力于打造以生物医药、新一代信息技术和人工智能产业为核心的全球化产业生态圈，开放智慧应用场景以及提供全链条的运营服务为园区企业赋能，使园区成为智慧链、产业链、创新链、人才链的深度融合和高效协同的发展平台。

1 新一代产业园区的设计

中新智慧园园区秉承“生态绿色”理念，融入新加坡元素，保留部分天然生态坡地，构筑风雨连廊、屋顶花园、人行步道和海绵城市等特色设计；由四大社群（展示交流区、产业孵化区、产业加速区、生活配套区）共12栋各具功能特色的建筑组建而成。

1.1 协调性

要增强新一代产业园区的设计的协调性，可以从规划设计、设计团队、构思、监管和审核以及统筹协调五个方面开展：规划设计是产业园区设计的重要环节，必须优先考虑园区所处地域的经济和文化特点、可持续发展等方面的因素。应该明确产业园区的定位目标、服务对象、产业组合以及基础设施规划等，做到三者协调；产业园区设计团队应该由多个领域的专业人士组成，包括建筑、结构、环境、交通、水、气、电等方面的专业人员。这样可以确保不同专业的设计成果具有协调性，减少设计冲突和扯皮现象；设计过程中应该开放构思，参考国内外先进的产业园区的成功经验和创新做法，借鉴创意和设计思路[1]。通过不断的头脑风暴和团队合作，以及与客户的有效沟通协调，找到最佳的设计方案；政府部门应该设立专门的机构，负责产业园区的监管和审核，确保园区在建设过程中，遵循相关法律法规和规划设计要求，确保各项建设工作的顺利推进。同时，政府部门可以组织专家组，对产业园区的设计方案进行审核和调整，保证各项设计达到协调、完整的要求；在产业园区建设筹建期间，应该注重对设计方案的统筹协调和整合，切实保证产业园区建设的效率和质量。在后期运营和管理过程中，应积极响应产业园区内企业的需求，为企业提供更好的支持和服务，进一步优化园区的协调性。

1.2 可访问性

要增强新一代产业园区的设计的可访问性，可以从建筑设计、交通规划、绿色建筑、设施设备四个方面开展：建筑设计应该充分考虑到各种人的需要，包括老年人、残疾人、视障人士和听障人士等。例如，在建筑设计中应该考虑到轮椅通道是否畅通、是否设置无障碍电梯、盲道等，确保他们能够便利地进出建筑；交通规划应该考虑到各种交通工具和出行方式的需求，包括行人、自行车、汽车和公共交通等。例如，在交通规划中应该考虑到车位、站台、电动车充电站等，可以根据不同的出行方式进行合理布局；绿色建筑可以提高园区内员工的舒适度和健康程度，同时减少对环境的损害，符合可持续发展的理念。例如，在绿色建筑中可以使用具有自净能力的材料、设置良好的通风系统、建设绿化带等；设施设备应该考虑到各种人的需求，例如提供自助售票机、无障碍卫生间、针对听障人士的应急广播系统等设施，为所有人提供方便、易用和便捷的服务；数字化技术可以提高园区的可访问性，例如推出园区APP、无人机等，开发虚拟现实和增强现实技术等，为用户提供多元化服务和参与方式，促进产业园区的创新和发展。

图1 道路与建筑主体间的关系

总之，在产业园区的设计中需要考虑并实现建筑设计、交通规划、绿色建筑、设施设备四个方面的要求，实现产业园区的可访问性。通过提高产业园区的可访问性，让更多的人可以便利地进入企业，参与创新创业，并推动产业的发展。

1.3 环保可持续

要增强新一代产业园区的设计的环保可持续性，可以从选址规划、环保建筑、生态绿化三个方面开展：选址规划应该选择自然生态环境好、空气清新、水资源丰富、交通便利的地区。应该避免在水源地、耕地、生态环境敏感区等区域建设，并花费更多的心思做好土地复垦工作，保持和加强生态系统稳定和健康状态；环保建筑应该使用节能环保的材料，采用有效的绿色建筑设计，实现能源、用水、建筑材料的减排，减少对环境的污染和对资源的浪费。同时还要保障建筑工人的安全和就业条件；生态绿化可以增加园区的园林绿化覆盖率、净化空气、改善生态环境，同时还可以提高人们的精神文化素质，增强生活品质。应该采用生态绿化、水控制等措施，确保植被覆盖率、节水措施等，从而达到保护有用土壤和水资源环境的目标。此外，产业园区应该通过中心净化，实现无害化和回收利用，减少环境污染和废物处理成本，提高园区的竞争力。园区应该配备先进的环保处理设备，对生产废弃物和废气进行分类处理，以达到减排和循环利用的目的。

1.4 弹性和创新性

图2 创新型园区综合分布图

园区也应具有足够的弹性和创新性，以适应未来的变化和发展需求。这意味着在设计和规划过程中，应考虑到未来的发展需求，并留出空间来进行人口和建筑增长。例如在添加新建筑时，应当准备好可移动更改的基础设施，可以随时适应市场的变化。要增强新一代产业园区的设计的弹性和创新性，可以从设空间设计、智能化设备、人才三个方面开展：需要具有灵活的空间设计，以满足不同企业的需求。需要确保可快速调整、扩大或缩小空间[2]。可以增加可移动墙壁、灵活的空调系统、可拆卸的隔断、智能储物方案等，以方便灵活地改变空间；需要有智能化的设施设备，例如推广物联网的实时监控系统，尤其是在安全和能源节约方面有建树，提高生产效率。同时还可以采用其它新型科技，如AR/VR技术、5G等，开发新产品，推广市场竞争力；要吸引更多的企业和经验丰富的人才，需要改善办公氛围、提供高品质工作条件，例如提供舒适的合作办公环境、没有等待时间的快速网络连接等等。这些都有利于提高企业的生产力和竞争力，并吸引更多的高端人才进驻。

2 新一代产业园区的开发

2.1 注重找准定位

在开发过程中，必须找准产业园区的定位，确定其发展方向和目标，并尽可能满足企业的需求和期望，产业园区的开发计划必须与目标客户定位相匹配，客户群体可以是同一行业的企业、新兴产业的创新型企业等。园区的定位应该与地区的经济特点和优势相匹配业园区需要结合当地的经济环境，包括劳动力、市场需求等；新一代产业园区大多需要提供技术支持，如设施配备、互联网网络覆盖、智慧化系统等。例如，可以引入高科技、高附加值和创新型企业等产业。此外，在确定企业的需求和目标时，应该考虑到地区的供应链，为企业提供更好的服务和支持。

2.2 吸引更多投资

政策优惠是吸引投资的重要手段之一。新一代产业园应充分利用国家和地方政策，为企业提供税收优惠、资金支持、技术支持等政策，除了政府投资外，产业园区的开发也需要大量的资本投入。因此，采取多种形式进行宣传和推广，如组织展览会、举办论坛、发布宣传册等[3]。并加强与区域内相关企业和投资机构合作，扩大影响力，注重与企业建立良好的关系，并帮助投资者更好地了解园区的优势和发展前景，吸引更多的投资资本。

2.3 加强园区管理

产业园区的管理是其可持续发展的关键。此外，为了吸引企业和投资者，管理服务应该更高效、有品质，并为企业提供更全面的服务和支持。园区管理服务应当面向企业需求，提供设备管理、安全管理、财务管理。园区的基础设施，如电力、通讯、供水等，需要进行可靠性、稳定性的管理。而生产设备、仓储设备等也需要进行有效的运行和维护；园区内应建立起系统的安全管理体系，注重各项安全指标的监测，及时预警并应对可能出现的安全风险，确保园区内的人身、财产安全；园区内应建立起系统的安全管理体系，注重各项安全指标的监测，及时预警并应对可能出现的安全风险，确保园区内的人身、财产安全。

3 新一代产业园区的运营

3.1 积极建立社区

在运营园区时，应注重企业服务和体验。这意味着运营应该解决企业和员工在园区内遇到的问题，为他们提供更完整的服务和支持。园区不仅应该是一个工作场所，也应该是一个社区，建立共享文化，定期举办园区聚会和活动，在园区内营造出有利于企业与员工相互认识和交流的氛围，可以提高企业和园区居民的凝聚力和归属感，增强社区文化和环境的品质，进而促进园区可持续发展和社会和谐。可以从社区内部环境、社区活动、社区文化三个方面开展：园区可以建立一个园区内部的信息中心，提供各种资讯以及所需的信息服务，加强内部沟通，互通有无，便于及时了解当前园区的进展和方向；园区可以推出各种活动来提高工作文化和团队精神。比如，在节假日组织一些社区活动，促进各企业之间交流，还可以举办一些培训、讲座、体育及文娱活动等，加强社区居民之间的交流和互动；社区应该有自己的文化和品牌，以加强社区的凝聚力和活力[4]。比如，可以为社区制定一个文化标识，并展示在园区内，同时举办一些文化主题的活动，从而形成一种独特的园区文化。

3.2 提供配套服务

产业园区应该为企业提供配套服务，包括物流管理，仓储和分销支持，和相关产业的协同发展合作等，以填补产业链中众多的细节与间隙，为企业提供高效的生产与运营支持。可以从空间、基础设施、技术支持、金融、人才五个方面开展：为企业提供办公空间、生产厂房、仓库等场所，根据企业的需求提供定制化的空间服务，满足企业的不同需求；为企业提供配套的基础设施服务，包括电力、通信、水处理、供暖、照明、安防等服务，通过优质的基础设施服务提高企业的生产效率和运营效率；为企业提供专业的技术支持服务，包括技术咨询、设备维护、网络安全、数据分析等服务，帮助企业解决技术难题，提高技术水平和竞争力；为企业提供金融支持服务，包括融资、结算、保险、投资等服务，为企业提供可靠的金融支持，助力企业发展壮大；为企业提供人才引进、培训、管理等服务，帮助企业在人才方面获取更大的优势，以更好地开展业务和提高核心竞争力。

3.3 各项持续改进

为达到可持续发展，产业园区应该不断改善和提高自身服务水平和公共基础设施。以下是一些方法，可以持续改进新一代产业园区的运营：引进优秀企业资源，优秀的企业资源是提升产业园区核心竞争力的关键，可以促进园区内的互利共赢和跨行业合作[5]。园区需要通过各类渠道（如招商引资、合作洽谈等）积极引入优秀企业资源，并与当地各级政府、产业协会、高校等合作，实现资源共享；创新服务体系，满足企业需求。为了更好地满足企业需求，产业园区应根据企业发展的不同阶段，提供不同的服务和支持。比如，对于初创期企业，可以提供孵化、招商等服务；对于成长期企业，应注重资本支持、品牌推广等；推动产业集群效应，产业园区需要引导企业形成相互协作、资源共享的产业集群，促进园区内企业之间的合作和交流，增强产业园区所在的区域核心竞争力；加强科技服务平台建设，电子商务、数字化智能、物联网等新兴技术的应用，已经成为推动企业创新和发展的新动力。产业园区应当积极引入新兴技术，构建、优化科技服务平台和资源共享平台，为企业的研发、生产和运营提供技术支持和解决方案；完善产业生态系统，产业园区的发展需要满足产业的区位选择、产业链的完善等需求[6]。因此，产业园区应当紧密围绕核心产业展开，与上、下游企业保持良好的合作关系，建立起覆盖整个产业链的生态系统；不断改进管理体系，产业园区应不断挖掘、发掘管理潜力，不断优化园区内的管理体系和流程，构建部门间协作体系，完善产业园区管理流程，为企业提供更便捷、高效的服务。

4 结束语

在产业的发展中，新一代产业园区是一个新的选择和一种新的发展模式。这个新模式的实现离不开政府、企业和社会各方的努力和支持。在园区的设计、开发、运营中赋予企业主导地位，寻求政府的支持和社会培育共同利益和贡献机制，才能取得最优效果和更长。