房地产项目开发代建制管理模式有待进一步优化

张清

房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。代建方通常是品牌房企，在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累了成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。

房地产代建具有四个特点：一是代建的底层逻辑是服务，而不是开发，不会直接涉及融资，即轻资产属性。二是该模式相较于房地产开发具有抗周期特点。三是具有低负债属性。四是高利率。在经历跨越式增长后，房地产行业进入减量、高质的发展阶段，城市及企业间的分化成为新常态，代建企业的市场环境面临新变化。对于资本市场而言，代建行业具有净现金流入和周期成长股的本质属性，核心是关注代建企业的股东背景、业务拓展等。放眼未来，代建将成为房地产行业的主力军。随着市场变化和行业发展，代建已经涌现出多种商业模式，根据委托方类型、合作方式及合作诉求，行业普遍将代建划分为政府代建、商业代建及资方代建。

代建制管理模式的优点 代建制可以帮助企业建立更高效的管理体系和管理模式，实现管理人员对项目的高效运作。这一管理模式是适应我国房地产企业发展和运营需求、满足客户需求的新举措。该模式使企业能通过全面优化配置资源实现效率最大化甚至是最优性原则。企业将通过有效的组织，协调项目中各个环节之间的资源信息共享，从而提高效率，同时也避免出现因资源不足造成企业经营效率低下等问题。另外，通过有效整合各个部门，形成整体运作水平，提高效益。这一管理模式能有效规范各个工作之间的协调与配合，保证整个项目顺利实施，并能获得最大效益。代建制可有效实现多方共赢，实现项目双方共赢，是市场经济条件下一个较为有效的管理模式。

代建制管理模式的缺点 首先，代建合同中往往不会约定项目建设周期。其次，由于是委托给专业公司，因此公司之间具有一定关联性，容易在利益分配上会出现较大矛盾。再者，由于房地产项目工程建设管理是需要通过监理体系才能实施完成，这就给监理人员带来一定风险，也增加了其工作难度。如果工程质量出现问题，也将给整个项目带来很大影响，甚至带来损失。

到目前为止，代建制已经在很多地产项目开发中得到应用。具有竞争力的房地产代建公司具有以下特点：第一，在企业内部形成了有效的组织架构；第二，实现了投资、设计、开发和营销等业务之间的深度融合；第三，实现了跨区域资源共享与协作；第四，通过有效的激励机制和风险隔离机制，实现了人才、品牌、资本三大资源的共享与协同。

提升风险识别的能力 做好风险规避 房地产代建项目的施工方案是工程风险防控的重要环节，在设计过程中就应该建立一个完备的施工方案。代建团队需要深入研究分析房地产代建项目的工程施工方案，仔细研究设计过程中所需的图纸资料。

房地产代建的监管工作覆盖工程设计、施工、监理等环节。房地产代建方与工程设计单位在签订合同时，对项目工程设计必须进行严格的审核，审查内容主要包括工程设计文件是否符合规范要求、是否具有可操作性、安全性等，并通过合同风险条款来确定各自责任和权利，在签订合同后严格按照设计文件要求进行审核。如果因审核不合格而发生了工程质量安全事故时，代建单位将承担责任及赔偿损失。一般来说，房地产代建与工程设计单位存在一定的合作关系，工程设计阶段需要加强沟通以保障质量安全问题能够得到有效解决。

实现责任划分的明确 完善法规制度 我国房地产代建通常需要借助专业的第三方机构对项目实施全过程管理，与此同时，需要相关的法律法规加以规范。为促进房地产代建工作健康有序开展，一方面要健全并完善行业法律法规和代建合同相關条款的制定和修订，保证代建工作在阳光下进行；另一方面要制定有效且切实的解决问题办法，保障代建双方的合法权益，有效保障房地产代建制工作的顺利开展。

房地产代建制是目前较为成熟和完善的房地产管理模式，越来越多的房地产企业开始采用房地产代建模式。为更好地保障项目开发建设顺利进行，明确建设过程中的责任划分，需要进一步完善相关法律法规，同时还需要对房企代建制合作模式进行细化，以实现有效管理。与此同时，还要加强代建制工作流程管理与监督，完善代建制工作制度和管理办法等，并对代建人员进行专业知识培训，加强代建制工作人员法制观念。

代建方加强技术水平 提升运作效率 对于房地产代建来说，要想提升整体项目运作效率，必须多方加强技术力量，以提升项目运作效率。在房地产代建市场上，由于行业和地区的差异，专业技术人才培养成本是很高。因此，代建企业应该加强与专业机构和相关专业技术人员合作，以解决行业存在的专业技术人才紧缺问题，为房地产代建业务提供强有力保障。例如，代建企业可以委托专业设计单位来进行方案设计，可以委托代建策划公司来进行项目策划，从而提升代建作业效率。另外，代建公司还可以与银行等金融机构合作，引入资方，通过整合资方来解决业主的资金缺口。同时，代建企业还可以建立专门的技术开发中心进行科技研发，满足代建项目业务对材料、设备、技术工艺等方面的专业需求。

作者单位：厦门建发建设运营管理有限公司