城市历史地段居住建筑再生的复杂性求解——南京小西湖传统街区平移安置房更新设计实践

作者：鲍莉 东南大学建筑学院 教授

滑芳 东南大学建筑设计研究院有限公司

张湘苹 东南大学建筑学院 硕士研究生

在经历了人类历史上规模最大、速度最快的城镇化进程之后，我国城市发展进入由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段，从中央到地方，为不断满足人民群众对城市宜居生活的期待，城市更新已然成为我国城镇化发展下半程的主要任务，也是建筑学专业值得深耕的实践领域。

1.小西湖平移安置房更新的背景

位于南京城南老城的小西湖街区，是南京市28 处历史风貌区之一，也是典型的混合居住型街区，并被南京市政府列入棚户区改造的对象之一 。街区中有公房、私房和小产权私房等不同类型的多样化居住建筑，既有肌理仍清晰可辨的明清以来的传统院宅、民国时期涌现的独栋和联排住宅，也有1980 年代以后局部插建的3-6层的集合住宅。(图1)自2015 年起，东南大学团队携手南京历史城区保护建设集团有限责任公司（简称历保集团）联手开展的街区保护与再生实践中，居住品质的提升和居住建筑的再生是基础核心任务，也是贯穿始终的议题。由于建设年代、产权类型、租住迭代等多重复杂因素的叠加作用，小西湖街区的居住建筑更新，包含私宅开放的共享院、保留局部承租的共生院、公私混居的共融院和集合公房等，呈现出在地脉、人脉和文脉的交织作用下的多样性。这其中，基于多层公房改造的平移安置房是集合式居住更新的一次积极探索。通过改造既有建筑，将本街区中不愿外迁且现有居住条件较为恶劣的原住民进行平移安置，以腾空部分更新单元院落加以实施改造，是落实“小规模、渐进式、逐院落”的街区再生整体规划的重要举措之一。相较于传统砖木结构民居私宅，建于1980 年代之后的多层砖混结构住宅，是目前城市存量住宅的主题，针对于其的改造也因此具有更高的更新效率和更为普遍的实践价值。

小西湖平移安置房坐落于小西湖街区中部丁字形主巷弄堆草巷的转角处，为建设用地所限，于 1988 年建成三层东西向砖混结构的直管公房，东临传统低层民宅，西南紧挨多层机关办公楼，北侧面向小西湖小学南墙，周边通道被各种占用，部分一楼住户遂向街巷开门进出。原建筑占地 328 平米，三层楼内住有 18 户人家。原住宅楼没有卫生间，餐厨设施不全，空间促狭，多为暗厅，采光通风不佳，居住条件较差。整体建筑为砖混结构加与之楼板，有一定的安全隐患，亟待改造。（图2）改造项目于2018 年年底开始，至2020 年8 月完成。设计针对街区内的目标性住户，在建筑结构、用地范围的限定下，通过对周边建筑群体的形态、视线、光线等的细致模拟分析，结合街区整体风貌对建筑的尺度、体型、结构、空间表皮等进行优化，采用改造加扩建的方式，将原先 18 套“两室暗厅”的户型改造成1 套社区公共用房及 23 套多类型全明户型。（图3、图4）

图1.2017 航拍

图2.改造前样貌

图3.改造后航拍及首层平面

图4.改造后街景

在城市更新“留、改、拆”的政策还没与出台的彼时，在面对老旧建筑是留是拆的问题上，除了安全性、社会性的考量，经济性也是重要的因素。虽然改造该房屋的工程代价不小，但如果拆除，该地块按照规范对高度、间距、日照等要求已无新建可能。因此设计初衷因地因人制宜，以保留为先，通过化劣为优的改扩建，最大可能地满足各类居住需求，提高居住生活空间品质；同时，合理提升容积率，实现土地价值的最大化利用。相较工程的投入，依然可以实现土地和房屋资产的保值与升值。项目虽过程跌宕，充分体现出了历史型地段居住建筑再生的复杂性，但依然是对破解老城居住性历史地段再生与发展问题的一次积极探索。

2.建成环境的复杂性：地脉的回应

城市建筑的地脉关系由其所在的自然环境、地貌特征和人为营建观念及其物质积淀等综合构成 。安置房位于致密的历史性建成环境中部，周边建筑无论功能性质和建筑形态均差异较大，改造的空间余地极小，安置房的任何变化也都会影响与周边环境关系。协调复杂的周边建成环境关系，重新建立被打破的平衡局面，由“空间化改造”转向“社会化更新”成为项目的定位和目标。

首先，既有街区里的建筑更新要本着友邻化的姿态，不仅建筑本体要与建成环境周边环境睦邻友好，更要通过精细化的设计去营造物质空间的日常性和公共性。通过体量、色彩、阳台、入口等方面延续原有建筑特征以保留一种熟悉感，进而通过打造小微尺度的住宅公共空间提供给人们集会与交流的场所，以提供丰富的人性化体验，都有助于创造融洽美好的社区。

安置房的再生采用了改造砌体结构、顶层加建钢结构改造相结合的方式。为了确定四层加建的形式，对周边建筑群体的形态进行了细致的模拟分析，并从多个重要视角对加建效果进行确认，并通过退台与使用轻型结构和金属板材来视觉上消解新增的四层的体量，屋面也采用高低错落的方式化解整体感以与周边建筑肌理相融合，争取将对周边的影响降到最小。（图5）

图5.钢结构加建

安置房的主要出入口在建筑西侧，考虑延续居民的生活习惯并体现出建筑对街区的友好性，设计将西侧入口通道南北打通形成人行环道，东侧底层住户的阳台空间都直接对外，结合现场室内外地坪间的高差，为各户设置了入户平台以方便出入。这个入户平台不仅是室内居住空间的延续扩展，更是建筑与街巷之间的过渡空间，因此显得极为重要。利用楼梯平台，通过石阶、矮墙、木板条座、玻璃栏板、45 度切角的钢扶手等要素的组合，使之低处可倚、高处可坐。在私密的居住空间和街巷的公共空间之间建立过渡和联结，方便住家使用的同时，为邻里交往提供了可能，也再现了传统街巷屋前街角邻里守望的景象。（图6）

图6.入口平台改造前及改造后

其次是建筑再生要充分挖掘其建成环境的空间潜力。安置房的入口位于西侧，西侧有一面高5 米的围墙将安置房与办公区相隔开，围墙距离安置房西墙最近处不到2 米。但是由于楼梯间的改建，西墙又向西外扩，因此原有的围墙必须要拆除，否则无法通行。在与隔壁单位协商之后，通过细致精准的测量，确定了新的围墙方案，在满足办公区域的各项活动场地不受影响的前提下，利用其直跑楼梯的底板下空间，尽可能为安置房入口留出更大的空间。同时将原本楼梯间的窗户进行偏移，以与办公楼窗户相错开，避免互相影响。（图7）

图7.西侧入口通道一线天

图8-1.校门前小广场

图8-2.校门前小广场

图9-1.二层平面+墙体改造

图9-2.四层夹层平面

图9-3.四层平面

图10-1.视线分析

图10-2.四层平台

在如上应对建成环境的制约之外，项目也尽可能地主动承担社区责任。由于安置房北侧是小西湖片区的主要巷道转角处，又面对小西湖小学未来可能开放的南门，人流量较大，非常具有成为社区节点性活动空间的潜质。因此将安置房底层最北端的一户改为社区公共用房，面向街巷转角开放，结合户外空间可以利用为棋牌室、便利店或者咖啡屋等。其门窗开启的方位与高度、地面铺装均体现出室内外空间的连续性和互动性。建成后，结合景观坐具，这一空间逐渐成为家长接送学生上下学的等候交流空间，也是孩子们玩耍的去处，体现出浓郁的社区氛围。（图8）

3.使用需求的复杂性：人脉的回应

与前文“地脉”相对应，此处的“人脉”指居住生活于街区中的人群及其所关联的社群人际关系。人群具有显著的多样性特征，包含原住民、租住者、从业者、管理者、学生与家长等等，其所带来的使用需求也天然具有复杂性。

平移安置的初衷是针对街区原住民的在地安置与安老，留斯人于斯，留住烟火，延续邻里人际。原有三层东西向砖混结构建筑，建成已逾30 余年，结构老化，空间促狭，厨卫设施不全，居住条件较差。因此，如何在结构、用地的制约下对建筑的空间、形态、功能进行优化，成为改造的关键技术问题。设计针对街区内的目标性住户，采用改扩建并高效利用坡顶下及梯间上的冗余空间，将原先 18 套“两室暗厅”的户型改造成除社区公共用房之外的，从“一室一厅”到“四室两厅”的 23 套多类型全明户型，实现了建筑的功能与性能的一体化提升。

由于安置房是按照安置面积最接近的原则进行选房，其户型的设计受到非常大的制约，需要反复测算每一种户型的卫生间面积，厨房面积，套内面积，新增面积等多项指标，与新承租人现有的公房面积进行匹配，不断调整；同时一层还有两户回迁居民。平面方案既要满足目标住户的面积要求，又要保证每一种户型的居住体面。在基本确定户型方案时，这栋面积不过1000 平的住宅楼共有11 种户型。（图9）在局限苛刻的条件下，力求空间利用效率的最大化，实现住宅成套化、厨卫全明化，亦具备自然采光通风、视线通透的较高舒适度。

但是在加建方案公示之后，还是遭到了一户邻居的反对。这家人的两进院落位于安置房东侧，他们认为加建的四层会对其造成光线遮挡与视线干扰，由此，四层的设计方案不得不推翻重来。通过多种解决方案的尝试，包括阳台全部封闭加高窗，墙体扭转改变窗户方向等方式，虽然都避免了视线干扰，但都是以牺牲四层居住品质为代价。最终我们还是决定保留四层阳台，在平台外围立半透明阳光板格栅，阳光板呈一定水平斜角间隔排列，阳台顶板则改为玻璃。通过模拟分析限定出视线范围和引导视线的倾斜角度，既可以规避相互之间的视线交流，又能保留四层阳台的部分视野及全部的通风采光功能。实现有景可看，有光可透，视线不干扰，光照无污染。同时也设计形成有变化的立面肌理。迫于需求调整的设计，虽然改变了体量后退的姿态，与最初的设计意图相去甚远，但也用另一种得体的方式满足邻里间“看与不被看”的实际需求，最终的建成效果似乎还是带来了一些惊喜和欣慰。（图10）

东侧底层入口平台的设计也同样在与征求居民意见中不断糅合他们的需求和合理建议。方案最初设想通过矮墙的暗示划分出入户空间与巷道空间，区别出巷道的公共与私密。矮墙在设置上有高低之分，户与户之间的分隔墙稍高些，平行于巷道的墙体稍矮一些可作为矮凳用于公众使用，或为街坊闲聊提供场所。入户的台阶根据场地情况有垂直于墙面和平行墙面之分。但有居民提出，平台不宜设置垂直于墙面的台阶，在夜间行走会造成安全隐患；自家院门前不愿对着人家的平台和台阶，矮墙会使巷弄显得更拥挤等等。由此，先后经历十余次的方案修改，调整平面布局，重新设计踏步，改直垂直于巷道的踏步为平行转折而上，降低矮墙高度等等，在与居民和甲方的不断沟通中，最终成型落地，获得了邻里各方的认可，设计者为此付出的时间和精力亦有所值。

4.实施工程的复杂性：设计的价值

从项目的过程回顾来看（表1），一个看似简单的居住建筑改造，其实施过程中不断遭遇各种设计、施工、使用方以及邻里的问题、诉求乃至失误，在保持方案初衷的同时，如何协调和应对各种复杂矛盾以达成多方共赢，设计体现了其不可替代的价值。

表1.项目实施过程记录

随着项目推进，结构加固方给出了加固方案，这与前期的平面和立面方案都有一些冲突，墙体、门窗的位置移动、尺寸受到较大的限制。根据检测方的意见对平面进行了新的调整，但对于一些严重影响使用的制约，我们还是坚持设计想法，力争最好的解决方案。例如一个朝向东的房间进深四米五，开间净宽只有不到两米，无论是作为哪种功能房间都很难使用。但是如果按照我们的方案移动墙体，结构上就要付出较大的成本；原本的两个楼梯间也同样有很大的问题，踏步宽度和高度与规范相差甚远，有的平台高度还不到一米八。考虑到未来安置房的使用者有较大一部分为老年人，我们坚持要对楼梯间进行改造。直到2019 年年中施工进行，方案一直都处于不断拉锯和调整的过程。这个过程漫长而复杂，有坚持，也有妥协，但更多的是尽力寻求平衡，争取各方都能得到一个相对最好的结果。

在平面方案坎坷前行的同时，立面也面临着复杂的问题。东立面作为主要立面，不仅要协调不同户型所带来的不同的开窗及阳台尺寸，还要容纳空调机位，以及处理结构加固时产生的壁柱等等。在综合了所有要素确定好立面方案后，开始施工时又出现了一个小插曲：在对原有的阳台进行拆除时，施工方遭到了周围居民的投诉，原因是拆除噪音影响居民生活。最终的结果是保留原本的阳台，重新调整平面和立面，包括重新设计空调机位。最初“时尚光鲜”的立面方案在这些复杂现实问题面前，显得尤为理想化。（图11）

图11.东立面 改造

图12-1.四层套A

图12-2.四层套B

图12-3.四层套B 夹层

图12-4.四层套C

图13.融于环境

2020 年3 月，正值疫情后工人即将全面复工，小西湖的施工现场重新启动。即将完工的四层加建的钢结构坡屋顶，却出现了高度和坡度的严重偏差，把檐口压到几乎碰头的低处的同时，屋脊却意外地升高了。失误了却无法返工的现场，让我们意外发现了在现有结构高度下有局部的空间可以做夹层，这需要结合现场屋顶的层高以及天窗的设置来进行精细的室内设计。通过建筑的剖面来帮助判断夹层的可行性和位置，筛选出两个有冗余空间的户型进行夹层设计，再结合屋顶天窗的位置，充分利用自然光，限定出上层的具体可用范围。坡顶下楼梯间的上空也被纳入，成为一户室内夹层的一部分，从而尽可能地发挥空间效益，为住户提供更多的可使用面积。这一失误催生下的四层夹层空间最终成了平移安置房最具品质最亮眼的2 套居室。（图12）

最初沿东侧堆草巷界面的深化设计，是在疫情期间无法到现场“闭门造车”出来的。矮墙在材质上最初选择了灰砖，与地面的颜色接近，更能形成整体的氛围。但经过历保集团的建议，通过现场的实体试砌，多种高度和材质的比对，最终选择了玻璃栏杆、轻钢扶手以及矮墙上铺木凳的做法，实现公私空间之间既清晰又可互动的边界，功能上可坐可倚，视觉上也更为通透明快。

面对不断出现的复杂问题，局部而微的设计是解决问题最好的手段，为此往往需要反复推敲空间材质的尺寸尺度。支撑这样往复甚至繁琐工作的是一个信念，无论是所谓的甲方、乙方、丙方，还是社区、邻里、居民，大家的最终目标是一致的，去营造出一个人与人和谐、建筑空间与人融洽的生活场所。

5.多利益方的复杂性：参与式更新

小西湖街区的保护和再生实践中，创新性提出了配合征收进程的动态规划、配合规划管控的微更新图则以及结合产权和居民意愿的实践策略，引导多元主体共同参与城市更新。由此提出的五方合作平台上的多方参与是推动小西湖成功实践的特色与保障，政府职能部门、实施建设方、规划设计师、街道社区和居民等多个利益相关主体在城市更新的过程中也不断调整和重塑着自身的角色定位。平移安置房改造的最终实施，凝聚了多方的努力和心血，通过参与式更新全过程的共商共建共享，实现不同利益主体的平衡与共赢。

建筑师虽是综合各技术专业的身份，但在空间设计上有时难免主观设想多过现实需求，以致建筑落地后无法得到充分的使用。居住建筑的更新是重塑人与空间的交互关系，在平移安置房的设计及施工过程中，由于项目的特殊性，周边原居民和未来的居民都生活在此地，居民的声音也始终参与其中。而无论是不愿搬走的2 户人家的方案定制，新建四层与低矮院落视线干扰问题，施工过程中噪音干扰导致阳台保留的方案调整，还是一楼人家直接由巷道入户的平台开门设置，片区居民随着项目的进展积极地提出个体的诉求和建议。建筑师既需要充分聆听，也需要直接的对话和专业的解答。

这其中，作为协调桥梁的街道社区和历保集团也付出了大量的理解和心力，尤其是以范宁董事长领衔的实施主体历保集团，始终以百姓利益至上，一方面具有极强的同理心理解并支持居民的合理诉求，另一方面积极参与进全过程的设计调整中。例如在一层入户空间的多轮讨论中，结合居民的诉求，试做了不同的入户方案，从形式到材料再到尺寸，与设计师一起在施工现场实地比选，这不仅是对建筑品质的保障，更是以民为本的不变初心。

参与式更新中，作为设计方，具有综合考虑业主、租户、邻里、社区、施工等各方的接受度和底线，以有品质的设计作为解决问题和诉求的媒介，通过合理的拉锯、谈判与决断，最大限度地实现政府的目标、业主的利益、租户的权益、建设方的收益，从而实现更大的设计价值。参与式更新方式、各方认真负责的态度和的协同合作的模式的可操作性是小西湖街区更新项目不断推进的重要因素。城市更新的内涵已由物质空间的焕新转变成了对人居空间的关怀，实现了从空间化向社会化价值的提升。

6.结语：简单，就是复杂的最好结局

城市更新项目通常需要面对确定而复杂的文脉、地脉、人脉关系和诉求，作为规划设计一方参与其中的建筑师，需要正视并剖析其复杂性，结合生活经验和社会需要，从城市尺度到建筑尺度，去决定如何解决问题而不是决定想解决什么问题，这其中简练化是对内在复杂性进行求解分析的有效方法。城市建成区的居住建筑再生普遍具有多重的复杂性，需要通过有效的简练化，对其复杂性组成元素的内在矛盾和对峙进行整合与调和，使创造出的空间服务于人、服务于社会、服务于环境。此时简练化是应对复杂性的求解方法，亦是目标。

2020 年8 月，平移安置房的改造终于收尾，一切复杂问题的答案都隐藏在建筑里。倘若这栋建筑最终能看起来很简单，这或许就是最好的结局。