公允价值计量模式在投资性房地产中的应用

何君飞

公允价值模式出现后便引起了社会各界的重视与关注。伴随经济的迅猛发展，将公允价值计量通过合理化和科学化的方式运用于投资性房地产领域，必然能为该领域的发展做出一定的贡献。然而，受相关因素带来的不利影响，公允价值计量在实际运用中存在较多的不足和缺陷。怎样才能将其优化，并利用此种模式来减少企业面临的各类风险，这显然是一个值得深思的问题。

一、公允价值计量模式概述

CAS39将公允价值阐述为：“市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”正常情况下，任何企业想要将公允价值计量运用在投资性房地产中，就必须遵循三种不同的要求和标准。第一，交易双方开展的所有交易活动均为自愿性，不涉及房产清算或者是房产抛售等行为；第二，交易双方在交易活动前、中、后三个时期中了解和获得的信息均具备对称性；第三，为了发挥出公允价值计量模式最大的作用，交易市场必须具备良性循环和可持续发展的要求。当前面对公允价值计量模式的运用，我们虽然具备了一定的应用条件，但市场环境和政策条例等方面尚未健全和完善，所以，影响了公允价值计量模式的实际应用。

二、公允价值计量模式应用于投资性房地产中存在的问题

（一）利润波动幅度较大

众所周知，会计利润在某种程度上会受到来自公允价值波动带来的影响。正常情况下，引起公允价值波动的主要原因在于投资者或者是利益相关者等遭受误导所致。从本质上而言，当重估增值额每年均能实现稳定增长，且增长情况为正值，则对投资性房地产市场总体的发展会起到非常大的帮助。反之，利润波动情况较为严重时，无论是企业净利润，还是企业现金流等也会受到相应的影响。在我国会计准则深度发展的今天，受会计准则的影响，实际现金流和账面盈余两者间的关系出现了弱化情况。这种情况下，企业为了防止自身投资出现问题，往往会选择增加股东拥有的利润。由此一来，企业现金流出现的情况就会比较严重。基于此，为规避公允价值变动对企业财务带来风险，政府应当制定相关政策或者条例等来对其进行规范和约束。

（二）成本较高制约了公允价值计量模式的推广

现如今，诸多企业在对投资性房地产进行计量时，如若想要借助公允价值计量模式，则所需支出的成本费用会非常高。究其根源主要在于：第一，公允价值计量模式要求企业内部从事会计工作的相关人员需根据每个期末投资性房地产拥有的公允价值做出合理的认定，整个过程不仅增加了会计人员的工作压力，而且更会变相提高企业用人成本；第二，由于公允价值模式对从业者具备的专业知识和技能水平提出更高要求，因此，企业在利用此模式前，需培养符合自身情况和满足公允价值模式要求的相关人才力量，这会增加企业现有的成本；第三，目前，我国市场化进程正在逐步加深，导致企业在市场中获取准确数据信息的难度增加；第四，公允价值计量模式在实际运用中对相关数据提出的要求比较高，尤其是动态数据。为了获得动态数据，企业需要不断替换现有财务工作者，显然也会提高企业耗费的成本；第五，资产评估作为公允价值确定的重要核心与基础，当企业需要借助公允价值计量模式对现有投资性房产做出计量时，就需要支出相应的费用对现有资产进行评估，同样会增加企业现有的经营成本。因为公允价值计量模式会让企业支出大量的成本费用，所以，在实际运用中诸多企业为了节省成本，不会采取这种模式。

（三）没有统一、公开的信息平台

目前，房地产拥有的市场信息环境并不理想。这点主要表现于，对比国内经济发展较好的城市，经济发展滞后的城市在房产信息获取上拥有的难度非常高。究其根源主要在于多方面因素产生的影响，譬如，经济发展滞后的城市，房地产市场展现出的活跃程度较低，信息平台不能实现统一，在对投资性房产进行公允价值计量时，受信息差异带来的影响，最终也会影响计量结果。

（四）评估结果具有主观性

本质上公允价值估量有非常明显的主观性特性。以计量遵循的标准而言，想要确保公允价值计量结果拥有较高准确性，就必须注重实物操作。

目前，现行的评估参照方式比较多。譬如，市场法或者是收益法等。在较多的参照方式影响下，评估机构应当采取怎样的方式最为合理，这必然需要引起重视。根据现行的《投资性房地产评估指导意见》，关于评估方式的选择，不仅要对评估对象或者是数据来源进行考虑，而且更要考虑价值类型或者是资料获取情况等。以市场法为例，在利用这种方式前，必须确保地产交易信息中同类型地产信息具备完整性，同时还要保证交易案例拥有较为明显的可比性等，只有这样才能保障最终评估结果不会出现失真。

以收益法为例，在使用此方式时，需将侧重点放在获取投资性房地产在市场中拥有租金收益信息上。通过对租赁费用或者是租金收益等相关信息做出匹配和对比，进而明确投资性房地产当前产生的净收益情况。另外，评估环节投资性房地产涉及到的折现率和平均回报率等指标也要考虑在内。受考虑因素影响，加之不同评估者在评估环节选择的评估角度不同，所以最终得到的评估结果也不尽相同。为了提高评估结果的严谨性，从事评估行业的相关人员必须具备超强的技术水平和丰富的知识储备。

三、完善投资性房地产公允价值计量的建议

（一）响应會计准则要求，鼓励使用公允价值计量模式

我国现行的会计准则针对投资性房地产计量制定的要求虽然比较自由，但是，企业在对公允价值计量模式进行运用时，会计准则也提出了相应的限制性条件，即公允价值计量模式的运用依然需要建立在成本模式基础上。

符合国家政策，响应会计准则要求，将公允价值计量模式更好地运用于投资性房地产是当前一些企业需要为之努力的重要事项。究其根源，相对比实际价值，公允价值计量模式展现出的情况能够满足会计质量的要求，且对企业进一步提升市场知名度和信誉等会有帮助。

（二）规范信息披露制度

目前，诸多上市企业在对自身会计信息进行披露时，常会出现披露信息不准确、真实性较低等情况，这种情况的出现必然会影响企业利益相关者现有的利益。

因此，构建公平、公正、公开的信息披露制度，有利于进一步增强资产负债表使用者对企业展现出的信任程度。为了达到这种目的，企业无论是借助第三方调查评估，还是自行评估，必须要做到搭建完善的估值模型，并准确披露真实的信息，特殊情况下还需将第三方调查机构的相关信息进行披露，利用有效的信息披露制度来强化自身的信誉。

（三）建立统一、公开的信息平台

政府部门定期更新最新的房地产开发相关信息，并搭建完善的信息平台，这样做有利于企业等主体获取到准确的房产信息。因此，政府部门要抓紧建设可公开的房地产开发信息服务平台，让企业方便查询所需信息，保障各项信息具备公开性和透明性，以规避因信息不对称带来的不利后果。

（四）完善投资性房地产会计准则实施的具体指引

目前，我国现行政策和相关制度中并未对投资性房地产计量属性制定明确的要求和规范。以《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》政策文件为例，此项政策在长期运用中，由于未对公允价值计量模式设置相应的指引内容，使其在实际运用中不能充分发挥出本质的作用与价值，且对企业会计信息拥有的质量产生了影响。基于此，为了提高企业会计信息的准确性和可信度，今后发展中政府有关部门需要采取合理的方式来定义房产交易市场，并按照不同市场呈现出的活跃程度对各市场做出等级划分。依据等级划分制度，为各企业或者是评估机构等在实践中更好地运用投资性房地产会计准则提供强有力的支撑。

四、投资性房地产公允价值计量模式应用案例分析

（一）红星美凯龙集团简介

1986年红星美凯龙集团正式创建，从创建之初到2021年，集团公司旗下所管理的商场、在建项目以及商业街的总数量分别达到了376家、66个以及400多个，是国内家居建材行业数一数二的王牌企业。

（二）集团投资性房地产持有概况

在A股市场中，投资性房地产总持有量最大、数量最多的企业当属从事家居行业的红星美凯龙集团。作为该企业的重要资产板块，投资性房地产每年为其带来的收益不容小觑。本文以公允价值模式对该企业现有的投资性房地产做出计量，具体情况见上表所示。根据对上表进行分析后得知，从2017年发展至2021年，该企业投资性房地产总额不断增加，总资产占比达到70%。由此可见，投资性房地产属于该企业目前的重要资产。

（三）集团投资性房地产公允价值计量动因分析

1.确保所披露的会计信息具备准确性和高效性，根据红星美凯龙集团每年对现有投资性房地产对外公开的数据信息进行分析后发现，其在披露会计信息时，常用的计量方式主要为公允价值模式。究其根源，主要在于这种模式对于提高企业会计信息披露环节的时效性和可靠性会有一定的帮助。近些年来，该企业每年新增的商场总数量就达到了36家，而依靠公允价值计量可以最大限度地保证企业披露的会计信息不会出现问题，这对企业扩大市场影响力、提高信誉度等都会有极大的帮助。

2.提高当期利润，改善融资能力

受我国近年经济的有利影响，房地产市场近些年来的发展速度非常快。而作为衡量和计量房地产企业财务数据的重要方式，公允价值模式的出现，不仅为债务契约的顺利达成提供了帮助，而且减少了债权人和债务人两者因信息不对称因素影响发生利益冲突的情况。同时，还对强化企业市场信誉、提高企业知名度和影响力等做出了巨大的贡献。

3.集团市场所在地具有显著优势

在消费群体选择上，长期以来红星美凯龙集团的发展重心都放在高端消费群体上，尤其是经济发展较为优越的城市消费群体。因为这类市场不仅能够为企业开展公允价值计算提供可靠的数据信息，而且更为公司强化国际合作和国际交流活动开展奠定了良好的基础。

（四）集团投资性房地产公允价值计量模式运用的可取之处

1.有助于集团的扩张及融资

作为红星美凯龙集团的核心资产，投资性房地产对提高该企业现有的盈利能力做出了一定的贡献。而公允价值计量模式的运用，恰巧帮助企业优化了盈利能力指标，且满足了企业扩张提出的要求。以中小企业为例，这类企业想要将自身的规模进行扩大，合理借助公允价值计量模式，能够帮助企业优化现有的财务信息，减少企业在融资环节受到的融资约束问题。

2.有助于管理层做出更恰当的决策

公允价值计量模式得出的结果可以为企业决策者制定合理的决策意见提供依据。这点从红星美凯龙集团在投资性房地产中灵活运用公允价值计量模式便能看出，近些年来，我国市场经济虽然面临一些困难，但是，受此模式的影响，该集团管理层每次做出的决定和决策意见均能达到出奇制胜的效果。

3.符合集团的发展需要

红星美凯龙集团作为家居行业的巨頭企业，最早于2018年在A股挂牌上市，整个上市过程中，公允价值计量模式为之做出的贡献不容小觑。且在公司上市后，每年为公司带来了巨大的收益，这些收益的获取有效减轻了集团公司面临的资金压力，并增强其在市场中的竞争力。

结语：

目前，诸多投资者为了减少房地产投资环节面临的风险，在投资前均会过多关注被投资企业的会计信息，而公允价值计量模式的诞生对优化企业财务信息、保障财务信息披露的准确性和可信度等提供了帮助，所以，其很好地满足了投资者的需求。然而，由于受到相关因素影响，公允价值计量模式在实际运用中依然存在较多问题，因此，需要有关部门完善和健全相关理论、政策，促进其在投资性房地产领域充分发挥作用和效果。