新时期房地产公司主要涉税风险点及应对措施探讨

2023-09-04山东国泰实业有限公司

现代经济信息 2023年13期

方雷山东国泰实业有限公司

引言

从房地产公司开展税收风险管控的现状来看，还存在诸多不足，如税筹规划不到位、风险识别不合理等，这给公司的进一步发展造成了阻碍。基于此，房地产公司要做好税务管理工作，将税务风险的发生概率控制在最低限度内，减少经济损失的同时，为公司的资金安全提供坚实的保障。

一、房地产公司开展涉税风险管控的现实价值

税收是房地产公司主要的现金流支出，对公司的稳定发展起着至关重要的作用。房地产企业要提升对税收风险管理的重视程度，结合自身发展的实际情况，制定出行之有效的管控机制，以增强企业的核心竞争力。积极开展涉税风险管控，对房地产企业的价值主要体现在以下几方面：其一，税务风险一旦发生，会给房地产企业的各项经营活动造成不良影响，如投资、销售等。其二，科学、合理地开展税务风险管理，选择最优纳税方案，能够有效减少在税务方面的支出。通过合法合规的手段，规避纳税风险，可以实现理想的财务管理目标。其三，加强对税务风险的管控，有利于提升企业做决策的正确性，如在投资和筹资工作上，通过税务风险管理，就能够提升资源的综合利用效益，促使房地产企业在激烈的市场竞争中，确立领先地位[1]。

由此可见，房地产公司开展税务风险管理的重要性，在实际工作中，要联系现实情况，采取有针对性的应对措施，逐步提升自身风险抵御能力，避免因税务风险造成难以挽回的损失，影响企业进一步发展。

二、房地产公司涉税风险点

(一)信息沟通风险

房地产行业的业务部门较多，如开发、销售以及物业管理等。企业对各个部门的业绩要求不同，加之管理措施存在一定差异，使得各部门之间缺乏有效的沟通，税务信息无法及时传递到位，出现了信息孤岛的情况，给后续涉税风险的管控工作带来了不小的阻碍。

(二)税务监管风险

个别房地产企业未能意识到内部管控的重要性，缺乏完善的监管机制，导致监管力度不足，涉税风险的管控措施流于形式，未能起到应有的效果和作用。同时，财务部门与税务部门的融合程度不足，在分析税务风险时，与实际情况产生了偏差，增大了税务风险的发生概率。国家在完善税务政策的过程中，会对相关条例进行变动，但由于房地产企业监管部门与专业的税务机构未能展开合作，对相关法律的变化情况了解不到位，引发了税务政策风险。

(三)纳税环节风险

由于房地产企业的开发周期较长，在实际运营过程中，可能出现申报不及时，或者税基核算错误等问题，为此需要有完备的税务管理机制，对各个纳税环节进行管理，但部分企业未能对现行管理机制，进行更新和优化，导致管理效果不佳，增加了在纳税环节的税务风险。

三、房地产公司涉税风险的管控措施

(一)完善税务沟通体系

税务工作与企业各项经营活动都有着密切的联系。为保证税收风险的防控措施能够落实到位，房地产企业要重视外部沟通和内部沟通，搭建方便各部门进行交流的平台，将税务信息及时传递给各部门，防止出现信息传递壁垒的情况。通过完备的税务沟通机制，税务部门可以掌握企业当前真实的经营状况和财务状况等，在此基础上，收集涉税数据，能够保证数据的真实性和完整性，以此为税务筹划方案的设计，以及风险管控措施的制定提供理论支撑。

在管理税务风险的过程中，企业各部门要紧密合作。要想涉税风险管控措施落到实处，达到理想的目标，各部门就要通力合作，共同配合，将与税务有关的信息数据及时准确地传递给税务部门，为税务风险识别系统的建立提供支撑。

在税务工作中，信息的外部沟通是指企业与上下游企业的交流沟通以及企业和税务部门的交流沟通。经实践证明，健全的税务信息沟通体系有利于营造良好的风险管控环境，以及和谐的税企关系。当前，我国的税法政策还处于完善升级阶段，健康的税企关系能够帮助房地产企业及时掌握税法政策的变化情况，依据变化态势，建设风险管控措施，能够减少涉税风险。税法政策涵盖的内容较多，针对部分不理解的条例，可以向资深的税务人士或者机构请教，在专业的指导下，为企业纳税政策性风险的管控提供助力。并且，和谐友好的税企关系能够帮助房地产企业更加快速地化解税务风险。另外，企业还要与供应商以及建安公司，做好信息的交流工作，保证所有的业务往来都合法合规，能够满足税法对房地产企业各项经济活动的要求[2]。

(二)加强监管力度

房地产企业要加强税务监管，积极建设税务风险监督管理机制，推动税务风险管控工作稳步开展。在开展监管工作的过程中，可以从以下几方面入手：

其一，对当前涉税风险防控工作进行系统的监管，确保各项风险管控措施能够落到实处。

其二，对风险管控的效果进行公正客观的评估，找出防范效果不佳的重点所在，对风险的薄弱环节进行全面的升级和优化，进一步增强企业的管理能力，精准掌握企业的财务状况，对涉税业务进行全过程管理、全方位监督。

其三，加大对财务活动的监管力度。将财务以及审计等部门进行有机结合，共同对涉税风险点进行核验。

其四，在实际工作过程中，相关监管人员存在互相推诿、不作为的现象，针对这种情况，可以建立岗位责任机制，将责任明确落实到个人。并通过严格的考核机制，对监管的成效进行考核，将考核结果与薪资待遇相挂钩，从而提升监管质量和效率，从根本上杜绝懒工、怠工等不良行为的出现，为风险防控措施的有效落实夯实基础。

其五，房地产企业要成立专门的监管小组，保证监管工作的独立性，以此确保监管结果真实有效。监管小组要定期对监管结果进行整理和汇总，形成相应的监管报告，报告中的内容一方面要真实可靠，另一方面还要完整，在报告中要呈现出对涉税风险防控情况的分析和总结。经过企业领导层的审阅后，能够提升企业做决策的正确率。

其六，房地产公司要与第三方审计部门，建立良好的协作关系。定期邀请第三方审计机构，对涉税业务展开详细的审计，在第三方机构的指导下，提升涉税业务的规范性，将潜在的涉税风险点及时排除。

其七，利用社会监督力量，对涉税业务进行全过程的监督，特别是在房地产项目的开发、售卖以及物业管理方面，要与社会税务监管员进行密切的合作，确保房地产项目的各个建设环节不存在涉税风险。

(三)健全风险管控机制

成熟完善的风险管控机制是房地产公司强化风险管控能力的关键内容。现阶段，个别房地产企业受传统风险管理观念的影响，还在沿用落后的管控机制开展工作，导致风险管控效果不佳。为此，企业要正确认识到自身在税务风险管控方面存在的不足，对现行风险管控机制进行完善和升级，确保其能够满足企业对高质量发展的需求。

在建设风险管控机制的过程中，要结合以下内容：

其一，税务登记。经营规模较大的房地产公司，会建立子公司，而各子公司的税务决策，由母公司进行审批和管理。为此要对子公司开展系统的涉税管理，促使企业的税务风险防范工作更具全面性和实效性。为有效规避税务风险，各子公司需要在规定的时间内做好税务登记[3]。

其二，税务信息。房地产企业要建立健全涉税信息管理机制，提升税务信息的安全性。在管理税务信息的过程中，要实施分类归档管理，以便于日后有关部门查询信息。涉税信息属于商业机密，企业要进行权限管理，也就是未获得查阅权限的无关人员，不得对税务信息进行查看。与此同时，若合同的涉税金额较大时，企业要安排综合素养强的税务人员进行核验，确保能够及时发现潜在的税务风险，做到及时发现问题并解决问题，减少企业在税务方面的损失。此外，还要提升发票管理的规范性，将发票分类归档后，再逐一详细地录入相关管理系统中，为后期的税务问题的有效处理提供资料凭证。

其三，税务核算。税务核算是房地产公司防范涉税风险的重点内容。在新时期，这项工作要求企业的财务管理能力要更强，水平要更高。因此企业要构建出成熟的管理体系，不断增强财务核算能力。财务的核查工作主要由企业内部的审计部门负责，这就要求审计部门定期开展财务核查，保证会计核算工作具有真实性和可靠性。同时，管理税务风险的相关人员，还要定期对各个子公司和母公司的实际税务状况展开核查，内容重点围绕，税务处理与会计处理的差异性展开，若二者存在较大差异，要立即进行调整，以此保障纳税申报税基具有精准性。

其四，税务申报。国家财政收入的来源之一就是税收。为提升税收的合理性和准确性，我国实施了税务申报制度，这就要求房地产企业明确申报程序，准备好申报所需的材料。在开展税务申报工作时，要保证税基的精准，对纳税金额进行认真严格的核算，在规定时间内，上交税务申报材料。但申报政策并不是一成不变的，房地产企业的办税人员，要全面掌握现行税务申报政策，明确申报流程。在开展税务申报工作的过程中，认真细致地核查各项信息，以保障申报程序的合理性、正确性，申报资料的完整性，促使税务申报工作顺利开展。

四、其他管控措施

(一)建立风险识别系统

风险识别是风险防范工作的重要组成部分，只有快速精准地识别出潜在的税务风险，才能够为后续的风险分析、评估以及管控工作提供科学的指导。因此，房地产企业要率先设立风险管控目标，以此为基础，建立税务风险防范措施以及涉税风险的识别、评估系统。税务风险是客观存在的，企业在经营各项经济活动的过程中，很难避免税务风险的存在，能够做的就是，排查潜在的隐患，降低风险发生概率。

在建立风险识别系统的过程中，要注意以下几点内容：

其一，对涉税信息进行分类整理。信息化技术的不断发展，为房地产企业涉税风险的管控工作，提供了新的路径。企业可以利用信息化技术，建立涉税信息数据库，实现资源共享的同时，为各部门进行有效的交流和协作，搭建桥梁和纽带，避免出现信息孤岛的情况，影响到后续工作的高效开展。

其二，为提升风险识别的精准性，要重点搜集与税务风险有关的案例，并从中获取经验，结合企业的现实情况，分析企业可能存在的税务风险以及影响风险防范的各种不良因素。基于这些因素制定有针对性的防范措施。

其三，房地产公司可以依据典型的税务风险案例、各个涉税风险点以及历年的财、税务等信息，构建相应的风险识别系统以及评估模型，结合风险的发生概率以及影响范围和程度，对风险等级进行评判，划定出相应的风险等级后，再设计应对预案。同时，还需要注意的是，风险识别及评估系统的建立和运行，要做好全方位管理以及全过程参与，也就是财务部门与监管部门要加强沟通和交流，共同参与到系统的建设和管理中。

其四，在风险识别系统运行的过程中，企业既不能过度依赖，也不能够忽视系统的作用。在税务工作中，重点岗位涉及到的税务风险较多，因此可以利用风险识别及评估系统，对关键岗位进行管控，以保证风险识别的完整性和评估的准确性。

其五，房地产企业要加强对风险评估报告的应用，根据报告中的内容，制定防范措施，并将其切实贯彻到税务工作的始终。风险管控人员要对税务风险实施动态化管理，对风险应对的效果及结果展开实时跟进，以此对风险防范措施的可行性进行评估，将风险扼杀在萌芽中[4]。

(二)提升税务筹划水平

税务筹划是房地产企业管控涉税风险的关键一环。但一些房地产企业的税务筹划工作，不仅未能降低涉税风险，反而增加了风险的发生概率。对于税务筹划工作最重要的就是合法性，在合法合规的基础上，制定出有效的税务筹划管理体系，规范税务筹划的各项内容，以增强企业的税务筹划能力，达成预期的筹划目标。

首先，税务筹划人员要深刻认识到自身所背负的责任和使命，对税收相关法律政策进行学习，在不违反法律法规的前提下，制定有效的税务筹划方案。由于税收政策的变化较多，需要筹划人员加强对现行法律的学习，还要时刻关注税收政策的变化情况，对税务筹划方案进行灵活的调整和变动。

其次，房地产企业要加大对税务筹划人员的培训力度，结合相关人员的现实情况，采取科学的培训措施，以强化税务筹划人员的综合素养，为税务筹划工作的有序开展奠定良好的基础。将合理合规的税务筹划方案全面贯彻落实到税务管理中，能够帮助企业减轻税务负担，提升涉税风险管控的有效性。

最后，税务筹划人员在开展工作的过程中，要遵循整体性的原则，从实际出发，站在全局的角度设计税务筹划方案。另外，房地产企业还要加强财务管理，一方面，是因为税务筹划中的部分内容与财务工作有关，另一方面，财务管理的水平越高，企业的涉税风险就会越低。因此要强化税务筹划效果，务必要提升财务管理水平，这样才能为房地产企业获取更多的经济效益和社会效益[5]。