城市更新中商业升级改造创新管理要点研究——基于喷淋系统改造的工程管理分析

张国栋，沈亚琳*，张羽晴，张拯乾

（1.北京安泰信达消防工程有限公司，北京 101200；2.上海赢立建设工程有限公司，上海 200120）

随着新型冠状病毒感染疫情发展，全球经济不可避免进入了低速发展的特殊历史时期，中国商业地产也在北京、上海、广州和深圳等一线城市开始步入了存量时代，城市更新的商业升级改造已成为促进商业经济发展的新趋势。特别是2023 年全国“两会”后，随着全国房地产开发的节奏趋缓，城市既有商业建筑尤其是带着本土文化载体的历史建筑与文化街区亦然成为品牌商青睐的对象备受追捧，而在各个城市中具有区位优势的既有商业综合体、商业建筑也顺应经济发展和城市更新的要求进行改造升级。商业升级改造已成为中国城市更新和促进商业经济焕新发展的一条必由之路，而其中的消防工程改造是商业升级改造项目不可或缺的极其重要的组成部分。既有商业物业（地产）的商业升级改造，已将原有商业管理的过程和范围扩展到了商业后期运营发展的新阶段，亦然成为商业管理的一个重要创新环节和商业经济发展的新的方向标。对消防改造的工程质量管理就是要在原有的消防设施和系统基础上，依据现行的消防技术规范进行提升和施工改造的全过程管理。在工作实践中，大量既有商业建筑的消防基本设施设置与现行消防规范的要求差距较大、改造升级达标的难度较大，这就需要商业改造项目管理人员在制定的消防设计图纸方案的基础上，结合商业建筑的整体消防系统和既有消防设备的具体情况进行分析，采取切实可行的工程管理方案来实现商业改造有效的质量管理目标。

对于如何加强建设工程中消防质量管理的论述，业内已有专家学者分别依据相关消防技术规范和建设工程质量管理的原理要求发表了许多精辟的文章。但对于商业升级改造中把二者结合在一起进行有效统筹管理类的研究论述并不多见，可能缘于之前理论研究的视点主要集中于中国商业地产迅猛的建设发展阶段，而对于小众的商业存量改造管理研究重视不够之故。在商业存量升级改造逐渐成为商业经济发展的一股主流趋势的新形势下，笔者将消防改造工程的质量管理作为商业升级改造管理的一个重要创新环节来进行全过程的统筹研究，再结合城市更新中既有商业建筑消防改造中喷淋（自动喷水灭火）系统施工改造的典型案例，根据其在不同阶段和层面所暴露出的管理上的突出问题进行分析研究，对商业改造管理中存在的普遍性问题给出解决措施及对策，旨在为相关城市更新商业改造的决策管理者提供一些有益的参考。

1 影响实现商业升级改造管理目标的突出问题

既有商业建筑的消防改造工程分为整体改造和局部改造两大类，整体性的商业改造按照现行消防技术规范进行设计和施工作业是可以达到消防工程质量管理目标的，但存在比较突出的问题是既有商业建筑内的局部改造工程要如何通过有效的施工质量管理，以保证其达到满足现行消防技术规范的工程质量管理目标。局部性商业改造消防工程的施工质量管理，若按照改造施工主要涉及的消防系统和设备分类，有火灾报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统及应急照明和疏散指示系统等，而施工改造中涉及面最广、占用施工时间和成本最大的就是自动喷水灭火系统。既有商业建筑改造是当前探索城市更新的重要途径，其中消防水系统设计是重点难点之一。如何既满足现行消防规范确保改造后建筑物防火的安全性和可靠性，又能充分利用既有商业建筑因地制宜，经济高效地实现改造任务，是改造难点[1]。

姜文泉[2]在《浅析建筑消防工程改造与施工现状及特点的探讨》一文中将喷淋改造的常见问题分为3 种，一是喷头改造设置不合规问题——喷头间距超标、喷头配合装修安装在吊顶造型内；二是喷头选型不合规问题——“中危险Ⅱ级商铺、娱乐场所等区域大量地使用边墙型喷头”“改建的公共娱乐场所未按规范要求设置快速响应喷头”“装修吊顶采用通透性吊顶，布置为下垂型喷头，且喷头未设置集热盘”；三是喷水支管布置跨越防火分区，配水支管未严格按照规范要求控制喷头数量进行施工，从而造成管径偏小控制喷头数超标问题。

在长期的既有商业改造管理的实践活动中，笔者发现局部性商业改造区域内的喷淋（自动喷水灭火）系统改造普遍难以实现其管理目标的问题，主要突出表现在3 个方面。

1）原喷淋（自动喷水灭火）系统的设置和商业改造消防工程技术方案的差距较大，仅仅依据消防施工图纸对喷淋头的位置调整是无法达到喷淋（自动喷水灭火）系统要求的供水保证及消防水覆盖能力的标准的。尤其是既有商业建筑的消防施工因受到当时的地理、历史、环境等因素的影响，往往存在消防供水管网未必能实现两路供水管道接入、原喷淋泵的控制设置不能满足现行消防技术规范要求的循环保压不停供水、原喷淋管道的水流量和喷淋头的覆盖面达不到技术规范要求等问题。

2）商业项目管理人员实际经验不足，没能按照喷淋（自动喷水灭火）系统改造须分阶段稳步试压的技术要领来管理和要求施工人员进行施工操作作业，从而普遍留下漏水隐患的问题。

3）商业项目管理人员缺乏全局观念，没能将局部的喷淋改造和整体系统设备结合在一起组织进行全面有效的系统调试。

既有商业建筑的喷淋（自动喷水灭火）系统改造的系统管理是否行之有效，是保证项目能否达到现行消防技术规范要求的安全质量目标的关键和难点。集中在喷淋（自动喷水灭火）系统改造上的一系列突出问题，都需要在喷淋（自动喷水灭火）系统改造管理中根据现场具体情况，逐项分析研究后找出具有针对性的有效解决问题的对策。

2 商业升级改造实施“三要点”式创新管理，以实现工程质量管理目标

商业改造工程的喷淋（自动喷水灭火）系统施工作业，按照其施工的步骤及流程可分为3 个阶段，即准备阶段、施工实施阶段和验收移交阶段，而每个阶段都有其施工质量管理的特点、重点和难点。刘涛[3]在《既有建筑改造工程安全特点及管理对策分析》一文中归纳分析了既有建筑改造工程安全施工的特点，有针对性地提出了相应的安全管理对策，使既有建筑改造工程安全管理工作更加条理化和明晰化。杨泽峰[4]在《探讨既有建筑装修装饰改造工程的施工质量管理》一文中着重分析了既有建筑改造项目的施工管理要点，并针对项目管理在改造工程的具体应用方面提出了几点优化策略。在此基础上，结合长期的实践经验，笔者认为根据3 个不同阶段的特点，有针对性地实施“三要点”式创新管理方案是实现其工程质量管理目标的基本保证。

2.1 抓住技术规范和现场配置之间差距的问题“重点”

在商业改造施工的准备阶段进行消防设计要依据现行消防技术规范来做改造技术方案，但在实践中发现，设计院提供的商业改造消防工程图纸有许多由于没有结合既有自动喷水灭火系统的实际设置情况，而与商业改造的实际施工方案存在一定差距的情况，从而导致方案难以实施落实到位。所以，在对既有商业建筑进行改造工程施工前，必须着重找到特别是要找准商业改造自动喷水灭火系统在消防技术规范和现场配置之间存在差距的问题重点，确保制定的施工技术方案具备可行性，奠定和夯实施工质量管理达标的技术基础。消防图纸设计的目标是通过施工作业实施来实现的，对于商业改造喷淋施工工程而言，要特别重视在准备阶段摸清既有商业建筑原自动喷水灭火系统和管道、阀门、喷淋设置的真实情况，对现场的原喷淋管道的布置和喷淋头设置进行详细的勘察摸底。准备阶段中，在拿到商业改造工程的消防施工图纸后，商业改造施工管理负责人必须带领施工技术负责人及施工员、技术员等在内的“五大员”进行现场勘查，侧重点就是对该建筑的喷淋管网内喷淋水泵、湿式报警阀组、泄压阀、稳压阀、进水阀和喷淋管道、喷淋头及末端试水装置和泄水阀等各个设备设施的运行状态情况进行摸底、排查，重点要查清改造区域内喷淋管网、喷淋点位布置的基本情况。在此基础上，依据现行消防技术规范和设计图纸，结合现场实际情况，找出其存在问题差距的中心点，有针对性地制定出最优的商业改造自动喷水灭火系统施工实施的可行性方案。

若在施工准备阶段就把商业改造工程中自动喷水灭火系统在消防技术规范和现场配置之间所存在的差距问题的“重点”找出来，进而预先制定出相应的解决方案，那么在进入施工实施阶段后，项目工程管理人员落实可行性的施工技术方案就显得比较顺畅了。进入施工实施阶段后，商业改造的工程管理人员要严密组织消防施工图纸设计和施工可行性方案的技术交底会，告知施工的重点、难点和可行性方案，使所有施工管理和施工班组人员明确施工方案和工序，对施工方案、施工计划做到了然于胸、全面统筹、重点跟踪。

在上海市浦汇大厦商业改造工程中，施工准备阶段勘察现场中拆开天花板发现现场实际情况与原始图纸有出入，前期商铺曾经对喷淋设置做过调整，使得喷淋头位置及管线走向都发生了改变，现场实际情况不能满足GB 50084—2017《自动喷水灭火系统设计规范》的要求。于是商业改造的施工管理负责人就带领设计师、工程技术人员，按照GB 50084—2017《自动喷水灭火系统设计规范》的喷淋设计标准再结合商铺装修改造的空间布局，研究确定重新进行喷淋管线的铺设和依据场内空间调整喷淋头的安装位置和数量，另在超过1.2 m 宽度的并排风管水管下方增设下喷和相应的集热罩，保证改造区域内喷淋头可以全部覆盖到位以达到自动喷水灭火系统改造的设定目标。找出存在差距的中心点问题后，设计师依据新的施工实施方案对已申报的消防图纸马上进行设计变更、重新审图上报。经过一系列的图纸和现场的方案调整与落实，使得该改造工程项目十分顺利地通过了验收。

2.2 抓住分阶段稳步试压的技术“要点”

无论新、旧消防技术规范，根据喷淋系统质量管理的基本要求，其施工质量管理都明确要求并特别强调对喷淋管道的试压必须遵循分阶段稳步组织实施，这就是喷淋系统改造必须遵照的技术“要点”。自动喷水灭火系统施工质量管理抓住分阶段稳步试压的技术要点，解决了其施工质量能否达标的难点问题。张国栋等[5]在《商业综合体消防工程管理的问题调查和对策研究》一文中阐述“在商业改造工程中，消防管理人员要特别重视消防管道系统改造的科学规范性，有侧重地进行监督检查。要对消防管道泄水和试压做到事前有要求、事中有监督、事后有检查。泄水、试压要求施工人员做到分阶段、稳步降压和升压，避免因快速泄水降压和上水升压而造成消火栓、喷淋系统内其他的消防管道卡箍，管件因遭受强力冲击被损坏或缩减寿命导致漏水问题的出现”。在实际施工中，因为工程管理人员对此技术要点宣贯和检查管理不到位，就会大概率地出现施工人员不懂分阶段稳步试压技术要点的科学道理和规范要求，为了图省事和节省施工时间和成本，野蛮且简单粗暴地完全打开泄水阀而使得喷淋管道水压快速降压排空，同样在上水时直接把防火区域的进水信号阀完全打开而使得水流快速升压，其结果就是商业建筑内整个自动喷水灭火系统的各个喷淋管道卡箍，管件因瞬间遭受到了巨大压差的水流多次强力冲击而受损严重。虽然改造区域内的喷淋管道卡箍、管件受到冲击次数少可能没出现漏水，但是引发改造区域之外的自动喷水灭火系统管路的接口处漏水、渗水的问题却仍不断地发生，从而导致难以修复，进而留下了商业改造自动喷水灭火系统施工管理的质量隐患。在实践中，因喷淋管道改造分阶段稳步试压的技术要点不被重视而发生此类问题屡见不鲜，已成了商业建筑自动喷水灭火系统消防工程改造上的通病顽疾。

2.3 抓住整体系统设备运行的系统“核心点”

自动喷水灭火系统在既有商业建筑内是个极其完整的消防系统，从改造区域外的消防供水管网、消防水池到喷淋泵、（楼顶）稳压设备，再到报警阀组、压力开关和防火区域的信号阀、泄压阀，最终到达改造区域范围内布置的喷淋管道、喷淋头及防火区域末端试水装置，其各个设备都是通过喷淋主管和喷淋支管相连，构成了“牵一发动全身”紧密关系的整体系统网络。无论是改造区域内喷淋头发生漏水，还是所在的防火区域的泄压阀或末端试水被打开排水，都会启动防火区域的信号阀，从而引发相应的压力开关、报警阀组及喷淋泵启动。所以自动喷水灭火系统进行区域内改造的局部施工竣工后，要想判定自动喷水灭火系统施工质量管理是否全面整体达标，还必须保证影响其功能使用的、处于改造区域外的系统核心设备——喷淋泵、报警阀组、压力开关和阀门等能否满足消防技术规范的要求以进行全面的统筹管理，必须要做好自动喷水灭火系统重要核心设备正常的运行维护工作。这是自动喷水灭火系统质量管理至关重要的“核心点”，必须在改造工程施工管理中给予足够的重视，否则自动喷水灭火系统的改造施工就无法完成竣工验收和移交。只有抓住了影响自动喷水灭火系统质量管理的系统设备运行的“核心点”，才能保证系统改造质量管理整体性达标。

上海明基商务广场改造项目位于地上第6 层，面积1 100 m2，其商业改造消防工程主要是进行自动喷水灭火系统的改造与调试，而提供消防水的消防泵房位于所在广场的地下室内。该项目在调试验收阶段进行系统运行调试时，出现了喷淋泵吸不上水的故障，该商场工程管理人员反馈此问题已受困多时也急需解决。经消防技术和施工人员根据原消防竣工图纸进行现场的细致排查后，找到了造成喷淋泵无法实现吸水功能的问题症结，是因为喷淋泵原有的进水口管道采用同心变径管从而致使其管道内积气无法顺利排出。于是，项目管理人员因地制宜地在喷淋泵进水管最高点增设了一个球阀进行排气，既解决了整个喷淋系统因喷淋泵吸不上水而无水可供的问题，也保证了商业改造工程能按期交付。

3 结束语

在商业升级改造喷淋系统消防工程质量管控中实施和加强上述“三要点”式创新管理，即抓住技术规范和现场配置之间差距的问题“重点”、抓住分阶段稳步试压的技术“要点”、抓住整体系统设备运行的系统“核心点”，就是抓住了提升喷淋系统消防改造质量管理的关键和精髓。只有这样，才能使得商业改造工程的施工质量管理由繁化简，也使得商业改造项目能显著地提高工程统筹管理的效率，从而顺利实现商业改造满足现行消防技术规范的要求，施工管理达到工程质量管理上台阶的目的，最终实现城市更新的稳步发展，为商业经济的顺利发展提供坚实的保证。