楼市向何处去
2023-08-11向阳黄召弟
向阳 黄召弟
“6.1447万套,同比增长9.84%。”
这是今年上半年武汉新建商品住房销售成绩单。
跌宕起伏,“M”字走势,是上半年武汉楼市的特征之一:1月6636套低成交量,3月冲高至14643套,4月回落到7487套,5月再回升为14088套,上演楼市版“过山车”剧情。
特征之二:开盘“日光”不再常见,打折销售是普遍选择,冷热不均表现明显。相关研究机构公开数据显示,上半年武汉楼市开盘去化率为20%,而近五年同期最高曾超80%;今年6月,武汉房价均价为16531元/平方米,2018年3月武汉房价峰值均价为19116元/平方米,相比最大回撤达13.5%;三环线以内主城区核心板块,销售情况整体要好于远城区,上半年主城区住宅成交量占比超60%。
打折、补贴有一定效果
上半年武汉楼市的成交数据里,詹女士出了一份力。由于是首套刚需购房,她近几年一直观察武汉楼市动态,前前后后看了多个楼盘。
“今年以来,武汉的楼盘几乎都在打折,而且折扣力度比较大,价格十分划算。”詹女士在接受支点财经记者采访时说,“我是在今年6月买的,觉得这个时机正好。”
詹女士买下的这套房,位于三环内,备案价24000多元,总价340多万元。最终,她以约9折的价格拿下,省下30多万元。
詹女士所说的时机正好,是指今年5月1日-6月15日,武汉举办了第40届武汉春季房地产交易会。
在此期间,武汉给出了维修资金补贴、契税补贴等多项购房利好政策。比如,在二环线外购买新建商品住房的,给予维修资金补贴,其中购买首套住房的给予全额补贴,购买第二套住房的补贴50%;在新城区购买新建商品住房的,除维修资金补贴外,对购买首套住房的再给予全额契税补贴,对购买第二套住房的再给予50%契税补贴。
因为在6月14日完成网签,詹女士获得了维修资金全额补贴,再省下近万元。签单后不久,她又享受到了一个“意外”利好。6月20日,央行宣布1年期、5年期贷款市场报价利率(LPR)下调10个基点,武汉新房首套房贷利率因此从3.9%降至3.8%,二套房贷利率则从4.9%降至4.8%。
詹女士是上半年买房者的一个缩影:价格划算是主要动力,加之政策比较好,才选择了果断出手。
支点财经记者走访的多个楼盘,明里暗里几乎都有折扣,相比备案价,9折比较普遍,低于9折的也不少。以三环内一套140平方米左右的房子为例,可省30万-50万元。
事实上,上半年,为提振楼市,武汉也很拼。除前文提及的房交会外,在去年取消二环外限购,调整二环外首套首付两成等政策基础上,今年2月又新出结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围政策,具体包括在住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格,在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数,非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”等。
“政策效果比较明显,带来了较大一波成交。”多位接受支点财经记者采访的房企负责人一致表示。
中指研究院点评称,上半年武汉楼市政策一直保持宽松,市场交易活跃度较高,一季度明显回暖,二季度成交量仍保持一定增长。
冷热不均表现明显
支点财经记者梳理武汉各区新建商品住房成交量发现,武汉楼市可谓两极分化,冷热不均表现明显。上半年,汉阳区以7021套成交量位居武汉各区之首,汉南区则以728套排在最末。
某全国TOP5房企在武汉的项目,主要集中在汉南区等远郊板块。该房企相关负责人对支点财经记者表示,现阶段楼市横盘,刚需客户持续观望,改善客户更倾向抗通货膨胀产品,故对远郊市场冲击较大。叠加武汉市针对二环外解除限购等政策,以及一些项目为抢占市场大幅降价,进一步抢夺了远郊置业的市场。
支点财经记者在武汉市房管局官网查询到的信息显示,该全国TOP5房企在汉南区的某楼盘,共有1100多套住房,自2021年4月起取得预售许可证,如今两年多过去,去化率仅为40%多。
另一全国TOP20房企,在武汉的项目主要分布在三环线以内主城区。该房企相关负责人告诉支点财经记者,公司楼盘基本处于城市主流板块,主打品质刚需和品质改善。地段价值和产品价值的双重护航,在市场下行期拥有较强安全垫。
该房企在三环内的某楼盘三四期项目,共有1700多套住房,同样自2021年4月起取得预售许可证,目前去化率已接近60%。
中指研究院数据显示,上半年主城区市场恢复明显好于远城区,主城区住宅成交量同比增加46%,占全市比例为61%;远城区住宅成交量同比增加14%,占全市比例为39%。
值得关注的是,即便是在主城区等核心板块,市场也是冷热不均。6月,支点财经记者走访三环内多个武汉楼盘发现,有的门庭若市,有的门可罗雀。
在某江景楼盘,置业人员忙得不可开交,接待完一波到访人员,马上又投入到新一波讲解中;在另一近江楼盘,因到访人员较少,不少置业顾问在休息区玩手机。
一家自带高端商业、建设如火如荼的楼盘,看房人一波接一波;而同区域、相距不远的某高端楼盘,因股东深陷资金紧张风波,即便推出折扣较大的折扣房,人气依然不足。
多位接受支点财经记者采访的业内人士表示,一般而言,在性价比基础之上,客户更愿意为有优势资源的楼盘买单,这些楼盘或者有江景、商业、医疗等优势资源,能够保值增值,对冲风险能力强;或者兑现能力强、交房速度快、品牌背书强大。
下半年市场存挑战
对下半年武汉楼市走向,业内人士持谨慎态度。他们认为,目前政策边际效应逐渐转弱,滞后购房需求已经逐步释放完毕,有效需求不够,后续调整压力较大,市场存在挑战。
中指研究院数据显示,上半年武汉楼市开盘去化率为20%,同比下降4个百分点,而近五年同期最高曾超80%。去化率保持在较低水平,表明需求端(买房者)入市意愿不足,去化压力较大。
另据武汉市房管局官网信息,今年1月底,武汉市已批准预售尚未网签的商品住房为16.412万套。到5月底,仍有15.4573万套。7月1日- 12日,武汉新建商品住房成交量仅为1582套,日均销售百套左右。
不少业内人士对支点财经记者感慨,“曾经的‘日光盘 已经稀有,持观望态度的消费者大有人在。”
多位接受支点财经记者采访的消费者就是如此。“担心价格还会降,所以一直在观望。”“想买,但是怕崩盘。”“怕买到不靠谱的,最后烂尾。”
不过,也有消费者持不一样的态度。“现在利率比较低,准备再买一套。”“政策很友好,是买房的动力。”
克而瑞地产研究认为,市场基本面尚佳的武汉等市场,若改善盘能加强供应,刚需盘能维持低价策略,成交仍有小幅放量空间。
武漢市房管局相关负责人在接受支点财经记者采访时表示,正在研究武汉房地产市场如何高质量发展,相关政策正在探讨制定中。