降息周期新常态下产业园区地产公司财务风险管理

钟启明

摘要：当前经济形势处于加息周期，我国经济正处于转型期，产业园区类地产行业也面临着快速变化的环境。随着国家推进经济结构调整和产业园区类地产市场监管力度的加强，中小产业园区类地产企业需要重点关注如何防范财务风险。产业园区类地产项目的开发具有很多特点，例如需要大量资金、开发周期长、受政策影响较大、成本高压力大、货币政策的影响等等，这些都给产业园区类地产企业的财务管理带来了巨大的压力。因此，财务管理是产业园区类地产公司财务人员的重点工作之一。本文将通过对产业园区类地产企业可能出现的财务风险进行分析，找出风险的诱因，并提出相应的财务管理建议。

关键词：产业园区；地产企业；财务风险；财务管理

一、引言

近年来，为了促进房地产行业健康平稳发展，国家采取了一系列宏观调控措施，如房住不炒、三道红线和四档两观察等。这些措施有效地规范了房地产行业市场监管，使得房地产行业的“黄金时代”不再存在。在新的环境下，房地产企业将面临许多财务风险。为了生存和发展，特别是对于中小型房地产若想降低财务风险，需要从内部控制入手。

二、产业园区类地产公司财务管理风险形成的原因

（一）从业人员普遍缺乏专业素质

产业园区类地产公司的财务人员是推动财务管理工作的主要力量，但是由于行业从业人员素质不一，有些财务工作人员认为财务管理只是简单地处理账务和记账，没有结合产业园区运营与地产财务管理。然而，财务数据在评估和发展企业运营方面具有重要作用，例如投资可行性、财务预算和现金流预测等指标。只有经过合格培训的财务人员才能够有效地整理和预警现有的财务相关性的数据，由经营逻辑出发，进而降低财务风险。但在实践中，园区财务人员财务知识不充分，同时也缺乏对最新财税法规的了解，这可能会导致日常财务工作中出现核算失误，从而提升了财务风险。因而提升培训和专业知识水平非常必要。为此，财务人员需要不断学习和更新知识，提高专业素养，以更好地推动公司的财务管理工作。

（二）预算管理等工作不足

日常经营费用和地产项目预算都属于财务预算的范畴，而在进行任何地产项目投资之前，必须进行相应的财务预算。项目投资决策的准确性和可靠性在很大程度上取决于财务预算的准确性和完备性。因此，确保财务预算的准确性和完整性至关重要。

尽管产业园区地产公司在财务预算方面面临着财务杠杆和资产负债率较高、流动资金需求大以及资金占用时间较长等挑战，但是许多公司在财务预算方面却存在专业性和全面性不足的问题。这些问题导致预算没有与实际建立联系、缺乏相应的融资渠道，进而使得准确性失真。因此，在公司的正常运营、项目立项和管理方面，财务预算的重要性不容忽视。

管理存在问题、财务预算工作不到位、成本控制不力等问题，使得许多产业园区地产企业出现了资金链紧张、项目烂尾等风险，造成了经济损失。此外，部分企业对行业政策和银行信贷政策变动的分析不够及时深入，导致无法随时调整企业的投资发展战略，从而在精确度上影响了财务预算。这些因素，对企业的投资决策和运营来讲会有较大影响，还可能对企业发展产生负面的影响。因此，需要充分重视财务预算工作，加强管理和成本控制，及时了解行业政策和银行信贷政策的变化，以提高财务预算的准确性和企业的运营效率。

（三）产业地产财务管理体系不健全

许多的产业地产企业都建立了相对完整的财务管理体系，但有些企业的财务管理制度存在不足，可能缺乏具体操作指引，导致制度与实际操作脱节，缺乏实用性。这种不完善的财务管理制度可能在表面上看起来不错，但实际上可能导致企业内外部风险，因此企业应该审视自身特点，设计符合实际操作的具体操作指引，并不断完善和优化财务管理制度体系。在运营过程中，许多产业园区类地产企业需要进行大量资金的多渠道借贷，而这些资金涉及的数额较大。同时可能出现短期借款和长期投资、现金流预警等问题。

（四）外部环境与政策带来的变化

产业园区类地产行业是国家经济和民生发展的重要支撑。政府在制定产业园区类地产政策和信贷政策时，必须考虑到社会发展需求和市场变化，以促进行业的长期稳定发展。同时，政府还需要关注到外部因素对产业地产公司的正向或负向的影响，如监管政策、土地市场供应的变化。种种条件、因素都会对产业地产公司的发展趋势产生影响，从而影响财务管理以及企业决策事项。

以降低运营风险为目的，需要关注外部环境变化，分析行业变化以及政策趋势，适时调整企业发展战略，并做好充分准备。尤其是在商品房市场价格波动大、竞争加剧的情况下，企业需要灵活应对，制定相应的策略，确保企业能够顺利开展业务，提高盈利水平。

地产企业必须密切关注外部政策和市场环境的变化，以确保公司决策的有效性和准确性。如果企业忽略了这些变化，可能会导致地产项目延迟施工、销售和回收資金，从而增加企业的财务风险。企业需要通过加强市场调研和行业分析，不断优化管理流程和营销策略，提高企业的核心竞争力，确保企业能够稳步发展，实现可持续发展的目标。为了避免这种情况的发生，企业应该始终保持警惕并及时采取必要的措施。

三、降息对产业园区类地产公司财务风险的影响

以国内某产业园区类地产公司为例，该公司主要从事产业园区的规划、开发、经营和管理。该公司自2018年起连续三年实现净利润稳定增长，截至2021年上半年，其总资产为100亿元，总负债为70亿元，净资产为30亿元。该公司主要通过债务融资来进行开发投资，截至2021年上半年，其负债占资产总额的比例为70%。

（一）降息对产业园区类地产公司的影响

1.利率下降对债务成本的影响

降息可能会导致银行贷款利率下降，从而降低产业园区类地产公司的债务成本。以该公司为例，其借款利率为6%，借款金额为50亿元，负债期限为5年，如果降息幅度为1个百分点，则该公司每年可减少财务成本约5000万元。这将有助于降低公司的财务风险。

2.利率下降对资产价格的影响

降息可能会导致资产价格上涨，从而增加产业园区类地产公司的资产负债率。以该公司为例，其拥有一块总价值为10亿元的土地，如果降息幅度为1个百分点，则该土地价格可能会上涨10%，即增值1亿元。这将使该公司的总资产增加1亿元，总负债不变的情况下，负债占资产总额的比例将下降，从而降低公司的财务风险。

3.利率下降对项目现金流的影响

降息可能会导致产业园区类地产增加了公司的经营性现金流，进而降低了财务风险的发生。

以某产业开发公司在2021年的一个案例，其一个开发项目，预计总投资为10亿元，预计每年可产生现金流收入1亿元，贷款利率为6%，贷款期限为5年。如果降息幅度为1个百分点，则贷款利率将下降至5%，每年可减少500万元的财务成本。同时，预计项目现金流收入将增加500万元，即每年可产生1.05亿元的现金流收入。这将有助于提高公司的盈利水平，降低财务风险。

（二）新常态下降息与企业可持续发展的关系

降息对产业园区类地产公司的财务风险产生了一定的影响，具体表现为降低公司的债务成本、增加资产价格和现金流收入。总的来说，降息对产业园区类地产企业是正面的影响，从而可以适度降低公司的财务风险。

更加需要关注的是，降息只是一种短期的货币政策工具，不可能一直持续下去。因此，产业园区类地产公司需要注意利率上升可能带来的风险，如增加债务成本、减少资产价格和现金流收入等。公司需要根据市场变化及时调整自己的资产负债结构，以降低财务风险，保障公司的可持续发展。

四、新常态降息周期下园区开发财务管理建设

（一）提升财务服务意识，提高财务专业水平

提升财务专业管理水平是保证产业园区类地产企业正常运营的重要保障，而财务人员的专业素质则是实现这一目标的基础。为此，我们应采取以下措施：

首先，要注重人才培养和选拔，选聘专业素质高、业务水平强的财务人员。为了确保财务人员具备足够的专业知识和技能，还应加强员工的业务和财税培训，以提高其专业水平和技能。同时，建立相应的奖惩机制，鼓励员工深入学习和掌握业务知识，以确保其工作的准确性和可靠性。提高学习积极性和主动性。

其次，要强化财务人员的财务管理意识，注重风险管控和防范。财务人员应定期分析财务数据，及时识别潜在的风险点，并采取相应的措施加以防范和化解。此外，在日常业务中，也要时刻保持警惕，及时处理风险点，避免事情拖延和留存，确保企业正常运营。

再次，鉴于产业园区类地产企业的涉税业务较为复杂，还应有意识地培养公司的财税专家，以提高企业的税收管理水平和税收筹划能力。这不仅能够防范公司税收风险，还能够为企业提供更好的税收优惠政策，提升企业利润水平。

提升财务专业素质，是实现产业园区类地产企业可持续发展的重要保障。只有不断提高企业的财务管理水平，才能够应对外部环境的变化，降低运营风险，提高企业的核心竞争力。

（二）适当增进产业地产预算管理的体系建设

如果产业园区类地产项目的预算编制不准确或者没有考虑到全部因素，未来项目实施可能会遇到各种问题。这些问题可能会增加财务风险，因此，产业园区类地产企业需要改进其财务预算管理体系，以降低这种风险。为了达到这个目的，企业可以采取多种措施，例如优化财务预算流程，完善数据采集和分析方法，加强团队协作与沟通等。通过这些方法，企业可以更好地规避财务风险。就具体案例来讲，产业园区类地产企业应考虑以下几点措施：第一，根据企业的自身特点和地产项目的施工类型，实行单个项目的独立预算和核算，并加强财务预算管理；第二，为了提高企业的经营效益并降低运营成本，需要制定提升预算管理的相关标准，并在成本考核和财务管理的标准上制定相应的指标。另外，合理运用企业资金和筹资渠道可以提升企业的经营效益，实现可持续发展。此外，应该结合实际情况，为财务管理保驾护航，以确保项目实施的成功。通过以上措施，企业可以提高经营效益，降低成本，并在可持续发展的道路上迈出稳健的步伐。

（三）细化财务管理工作

为了使产业园区类地产企业降低财务相关风险，提升财务风险管理的能力，提高财务管理的准确性，在产业园区类地产的财务管理的实践中，企业还需要实时更新政策库，通过专人分析和研究产业园区类地产行业的政策和市场价格的变动情况。此外，还应实地调查园区管理需求。

为了避免财税工作中出现的错误和漏洞，产业园区类地产企业需要对财务工作进行精确的控制和检查，尤其是对于重点开销进行专项的财务审核。在建立内审机制方面，可以及时发现工作中的问题。通过这些措施，产业园区类地产企业可以降低财务风险并提高财务管理的效率。

（四）建立可操作的财务风险预警方案是有效发现和降低财务风险的工具

在产业园区类地产公司的财务风险防控中，财务风险预警方案扮演着重要角色。为有效防控财务风险，为了提高公司的经营风险预警能力，公司建立相关制度，提供风险信息披露表给管理层，并初步拟定相应措施供决策。预警方案的基础信息可以包括以上内容可来自财务、项目实施和销售等部门的台账数据。此外，预警功能应包括分析过去问题、预测变动趋势，为了保护公司的财务安全，必须建立一套高效、时效性强且实用的财务风险预警方案，以及时发现市场环境的变化趋势，并根据数据预测财务经营指标的变化。此外，及时向管理层汇报市场环境的变动趋势和财务经营指标的预测，是该方案不可或缺的组成部分。通过这样的预警和防控，公司可以有效地降低财务风险，确保财务安全。

（五）完善内控制度

在产业园区类地产公司的财务风险防控中，财务风险预警方案扮演着重要角色。为有效防控财务风险，为了提高公司的经营风险预警能力，公司为确保公司运营稳定，需要建立一套完善的预警制度。首先，公司应制定合理的财务预警指标，从流动性、项目运营风险和回款等方面入手。专人需定期关注公司经营性资产和负债情况，制定资金计划表，关注现金流和债务清偿的适配性。其次，每月需进行经营数据的分析和比对，发现异常情况及时采取对应的应对措施，防止风险扩大化。此外，应建立记录和归档系统，以备不时之需，提供风险信息披露表给管理层，并初步拟定相应措施供决策。预警方案的基础信息可以包括以上内容可来自财务、项目实施和销售等部门的台账数据。此外，预警功能应包括分析过去问题、预测变动趋势，为了确保公司能够及时掌握为了有效控制财务风险，需要制定一套及时实用的财务风险预警方案，以应对市场环境的变化趋勢，并根据数据预测财务经营指标的变化趋势。因此，对市场环境的变动趋势及时向管理层汇报，并根据数据预测财务经营指标的变化趋势，是该预警方案的重要组成部分。

五、结束语

加息新常态下，国家对房地产行业的监管越来越严格。面对日益复杂的市场环境和政策变化，房地产企业必须加强对财务风险的防范，首先，建立与完善自身的内控体系，建立健全的内部审计和风险管理机制，加强对企业各项业务活动的监督和控制；其次，提升决策的严谨性，加强对投资决策和资金运作的审慎性管理，避免盲目扩张和投资风险。此外，优化企业需要根据自身情况，优化资本结构，优化债务和股权的结构，合理配置资本，降低财务杠杆，提高企业的偿债能力和稳定性。

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