新型楼宇经济初探——以天津MSD屋顶城市会客厅设计为例

曾威

天津泰达绿化科技集团股份有限公司 天津 300450

基于对国内外楼宇经济的发展现状分析，本文主要探讨了在楼宇经济快速发展的宏观环境下，通过打造绿色、开放、共享的屋顶花园，整合优质资源，打造服务平台，优化服务生态，创造优质营商环境，进一步优化滨城产业园区产业结构，形成特色产业的集聚效应和规模效应，推动楼宇经济质效双提升，从而带来社会效益、生态效益与经济效益，为实现区域经济高质量发展点燃新引擎。

1 楼宇经济概述

1.1 楼宇经济的概念

楼宇经济是近年来城市经济发展中出现的新型经济形态，逐渐成为新产业、新经济的重要载体，对城市经济发展具有积极的促进作用。楼宇经济被赋予新的内涵，是以写字楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过高标准高水平的规划设计、开发建设、招商运营、产业服务，以商业开发、物业租赁等方式引进特定产业，具有土地集约化、产业聚集化、媒体数字化等特点。楼宇经济引进业态以第三产业为主，如金融业、咨询业、广告业、影视业、互联网、律所、咨询业、高科技等企业和公司。楼宇经济具有增加区域税源、带动区域经济发展等重要作用，赋予了现代城市发展更大的生命力和更丰富的发展内涵[1]。

1.2 发展楼宇经济的发展及价值

《中国楼宇经济（总部经济）蓝皮书》中指出，楼宇经济发展的三大阶段：

“空间”的1.0、“空间+配套+服务”的2.0、以及“空间+产业+运营”的3.0三个阶段。同时提出了楼宇经济平台化、要素配置专业化、治理机制多元化、低碳数智人本化的楼宇经济“四化趋势”，剖析了中心城市空心化、楼宇政策表面化、产业定位模糊化、楼宇竞争同质化、产业资源隐性化的楼宇经济“五大问题”，针对性地提出了共筑楼宇经济生态新格局、创新产业社区新模式、引进业界共治新理念、升级楼宇经济新政策、建立产业治理新机制、换新区域发展新优势，这“六大抓手”[2]。

基于对楼宇经济的现状分析及多角度探究，发展楼宇经济的价值主要体现在以下几个方面：1、促进城市经济发展；2、增加税源；3、提高空间利用率；4、发挥有限资源价值；5、解决就业问题；6、优化营商环境；7、城市宣传名片；8、实现企业共赢；9、市民公共服务价值[3]。

2 泰达MSD屋顶花园提升改造发展新路径分析

2.1 滨城产业园概述

图1 中国天津人力资源服务产业园（滨城产业园）

中国天津人力资源服务产业园（滨城产业园）是经人社部正式批准建设的国家级人力资源服务产业园。滨城产业园乘滨海经济腾飞之天时，拥“1+3+4”产业发展之地利，借京津冀一体化战略之东风，遵循“四港六中心九大业态”规划布局，按照“一五五九”工作路线图，实现“以一域服务全局”之战略定位，成为北方地区引进全球人才的物理地标和情感地标，成为全球人才到滨城就业、创业、投资的生活门户和优选地。

滨城产业园坐落于天津市经开区泰达MSD写字楼，总体规划设计为四港六中心九业态。其中，四港包括人才自由港、人才服务港、人才运营港、人才数据港；六中心包括招聘中心、培训中心、交通中心、传媒中心、服务中心、数字中心；九业态包括猎头、软件、咨询、财务、测试、法律、招聘、培训、外包，形成了“四港、六中心、九业态”的空间新布局，具有很强的产业空间优势。

2.2 泰达MSD屋顶花园发展新路径

基于对楼宇经济的分析，同时依托滨城产业园的优势背景及规划，为泰达MSD屋顶花园发展新路径提供了良好的基础环境。

发展现状。目前，泰达MSD屋顶花园面积为2400平方米，空间开阔、地形平坦，但场地尤为突出的问题是缺少围合，景观效果不佳。同时，场地内没有木质平台或石材铺装可以供人休憩、活动、交流，整体上缺少活力空间。

图2 泰达MSD屋顶花园现状图

图4 泰达MSD屋顶花园现状图

提升改造设计理念。基于泰达MSD屋顶花园现状，经过多方的深入沟通及研究规划，对MSD屋顶花园提出七大规划设计理念：

① 京津冀协同：采用京津采用市花月季、河北引用安国药博园的概念；

② 药食同源元素：采用石斛、百合、连翘等药食同源植物品种；

③ 商务与交流：充分利用屋顶空间进行商务接待、员工交流、室外会议；

④ 体育与健康：慢跑道、星光跑道、药膳、天然氧吧等；

⑤ 绿色与低碳：屋顶花园降低建筑顶板温度，减少空调等能源消耗；

⑥ 品牌与传媒：利用植物的二维码标签、场地草坪LOGO等宣传企业；

⑦ 亲子与研学：周末可以为楼宇企业员工子女提供亲子和研学空间。

提升改造计划方案。如何实现泰达MSD屋顶花园高颜值的提升改造？实现自然与空间的完美融合？实现高颜值带来的附加值与竞争力？根据上述七大规划设计理念及楼宇经济与产业园发展情况，泰达MSD屋顶花园一期改造主要以基础建设、营造节点环境为主，以观花、观草宿根植物组团，形成花镜效果，中心区域现状以加强草坪养管为主，并根据实际情况进行补植。观赏草作为园林新宠，在绿化植被里面是一种在高度、形状、造型和观赏性方面都独具特色的植物，株型姿态优美，花序五彩缤纷。观赏草的品种选择主要有紫叶狼尾草、东方狼尾草、细叶芒、巨针茅、细叶针茅、狭叶薰衣草等，可根据需求进行科学配置，增强景观带来的视觉享受。

此外，值得一提的是，泰达MSD屋顶花园提升改造后，可将各类药用植物进行科学合理搭配种植，一方面极具观赏性，通过斑斓的色彩使人达到情绪舒缓、放松身心的效果，提高了屋顶花园的颜值，另一方面，还能够充分发挥保健功效，完善了屋顶花园植物景观的服务功能。例如，石斛的种植兼具观赏与药理价值，石斛在盛花期呈现出极为馥郁飘香的景观特点，还具有较高的药用价值和经济价值。石斛含有多种营养成分，具有提高免疫力的作用，可以调养人体的状况，提高代谢水平，防治疾病，延缓身体衰老。石斛饮品具有益胃生津、清热降火功效。药用植物在屋顶花园的种植，可谓是一举两得。

泰达MSD屋顶花园二期改造主要以运营为主。根据实际情况，通过实地调研等途径，坚持科学谋划，统筹载体布局；多方主体联动，深化协作机制；拓展推广渠道，强化招商引资；完善服务管理，优化营商环境。同时，与运营商战略定位相结合，经营各类项目，深化中心区域环境，叠加城市文化，营造有温度的活动空间，强化城市内部的链接与活力。二期建成后赋予场地更加完善的设施，提升场地的功能性与互动性，真正实现将场地改造为一个积极、包容、多元化的城市会客厅，赋予屋顶花园新的诠释。

图5 一期提升改造景观平面图

图6 一期平面布置及植物意向图

图7 一期建成效果图

图8 二期平面布置图

图9 二期建成意向图

图10 二期建成意向图

3 泰达MSD屋顶花园未来展望分析

通常来讲，协同被认为是一种功能组合和放大，简单地说，就是“1+1＞2”的效应。基于楼宇经济的发展优势，结合自身的区位、资源优势，泰达MSD屋顶花园提升改造能够极大地发挥楼宇经济的协同效应，努力打造区域经济发展新态势。

从运营思维来看，通过对泰达MSD屋顶花园的盘活运营，作为城市会客厅，实现招商引资，项目突围作用。泰达MSD屋顶花园围绕优势资源，牢牢把握多方主体、楼宇载体、招商推广、配套服务、运营管理五大抓手，未来旨在将海河、周大福大厦整体打造成为互通互联的经济带、景观带、文化带，打造经开区楼宇经济黄金发展轴。泰达MSD屋顶花园提升改造后，可充分发挥优质楼宇“依托一栋，繁荣一片”的辐射带动作用，赋能楼宇经济高质量发展，持续吸引更多企业涌入，加强楼宇氛围营造，持续提升楼宇产业生态。例如，可以积极策划各类招商推介活动,通过广告等形式来增强楼宇产业招商活动的宣传效果，实现招商、引流、宣传作用。同时，可灵活运用短视频、公众号等新兴推广平台，结合电视、广播、网站、广告牌等模式，多管齐下提升泰达MSD屋顶花园的影响力和产业吸引力，打造泰达MSD屋顶花园品牌[4]。

从用户思维来看，泰达MSD屋顶花园提升改造后对增强城市综合功能、提升城市品位、提高市民幸福感等具有重要作用。通过多方主体联动，深化屋顶花园使用率，以寻求更好地连接用户，承载用户的情感、精神、文化、社交等多重需求。例如，通过定期举办专业培训沙龙、专业论坛、人才交流、草坪婚礼、新品、新书发布会、艺术鉴赏等不同主题和类型的活动，既满足了用户多主体、多元化的需求，促进交流、合作和资源对接，又可实现楼宇经济“双高两少”的发展新理念，即税收产出高、租金产出高、环境污染少、资源消耗少特征的新型城市经济发展方式，从而推动城市经济的绿色化、可持续化发展。

从产业链来看，楼宇经济对产业持续、高速发展具有重要意义。泰达MSD屋顶花园提升改造后在快速拓展区域楼宇经济发展规模的同时，也将为天津楼宇经济的发展持续导入丰富的产业元素和全新的业务增长点。楼宇经济3.0的四大发展趋势，即科技与数字、共享与灵活、绿色与健康、多元与融合。共享与灵活、多元与融合，对应的正是楼宇经济发展的基石之一：产业价值链。空间资源的有效利用，很大程度上来源于降低闲置率，业态的多元化从时间上对空间资源进行了错位配给，共享经济的繁荣则优化了空间配置。建立健全关联企业之间的信息、资源共享机制，能极大提升协同效率，引导企业联动协调发展。同时，楼宇经济在促进产业强链、延链、补链、发挥集聚效应方面具有重要作用，开辟了产业高效转化新路径，势必持续优化产业生态，不断形成新的竞争优势[5]。

4 结束语

综上所述，在新时代背景下，随着城市现代化建设的快速推动，屋顶花园作为楼宇经济的一种有益尝试，其运用室外景观设计的手法、融合产业发展的理念、贴合业主和入园企业的功能要求，提升了楼宇的颜值、拓展了物业的有效使用面积，更好的满足了用户的多元化、个性化的需求。未来，MSD屋顶花园如作为一种新的模式在天津市甚至全国得以推广，将对楼宇经济的发展具有一定的示范和指导意义，相信一定会促进本市物业的升值、优化城市营商环境、楼宇经济的繁荣，并在带动本地区经济和社会发展中彰显作为。