房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划

李于元 四川时誉集团有限公司

前言

随着科学技术的日新月异，推动各个行业的飞速发展，房地产行业在各种先进技术的应用中，不断拓展发展规模，在推进房地产行业发展的基础上，严重威胁房地产开发企业的未来运营。因房地产开发企业在具体的发展中很容易出现土地增值税税收风险，唯有规避税收风险，才能推动房地产开发企业实现最大化经济效益。所以相关房地产行业应对土地增值税税收筹划工作的开展提高重视，利用科学合理的模式为房地产开发企业的可持续发展提供保障。

一、税收筹划简述

(一)税收筹划的定义

现代化条件下，从税收筹划的角度来讲，相关研究人员并未给予统一的定义。国外部分学者认为企业在合法合规的基础上，事先规划生产经营活动，有助于实现减少税负及获得最大化经济效益的目标，即税收筹划。从我国角度来讲，范永强提出了税收筹划理念，并获得大众的认同；通常指的是在合规合法的条件下，对经营活动进行提前规划部署，实现“节税”目标，即税收筹划。许多学者对税收筹划理念的理解并不相同，但他们对税收筹划的理解却存在着本质的相同，保障合规合法的条件下，有效减少企业税负。

(二)税收筹划的步骤

新时代背景下，税收筹划从最初的环境之中严格分析到创建高效的筹划方案，势必要对多维度在环境风险之中到最终筹划方案的合理明确，一般分为如下几步，详见图1。

1.详细掌握企业所在的环境条件，合理明确税收筹划的目标。并针对企业所在宏观行业环境情况、本身的经营状况，明确企业实际纳税筹划的环境条件与目标。

2.针对税收政策法规展开详细分析，推动企业实现模型分析和公式演算。精准掌控各项法律规章，尤其是优惠政策，为其适用条件和需重视的事项进行明确，为后续工作的开展提供理论支持与制度指导。

3.加强税收筹划方案的明确设计。在不违背法律规章的背景下，严格遵照成本效益和战略导向等相关原则，制定满足企业未来发展的筹划方案。

4.对于筹划方案的严格评估需从不同维度进行考虑。还要考虑设计筹划方案的经济效益，对其成本及风险进行充分考虑，并开展多角度的分析评价。若是无法开展此工作，应及时返回上个环节，再次进行筹划方案的设计。

5.科学决策的筹划方案。上个环节的筹划方案通过以后，才能贯彻落实筹划方案中的整体成本与风险维度，采用量化计分模式实现衡量，确保决策的科学合理性。量化积分模式在其中起到了辅助和参考作用，还要积极采取科学合理的方式。如果无法通过科学决策的筹划环节，应重新回到上个环节，再次进行筹划方案的设计。

二、实世房地产开发企业的土地增值税涉税概况

(一)实世房地产开发企业土地增值税应税收入现状

在合法合规的背景下，房地产或土地使用权转让创造的经济收益一般涉及货币、实物、其他形式的收入，包含在土地增值税的应税范围。从房地产的角度来讲，其中涉及的销售收益情况，一般企业需按照住宅项目涉及的内容对会计实现有效处理，譬如：房地产的形式分为非普通住宅、商铺、车位等，与此同时，结合相关类型进行这方面收入的核算。2020 年底，实世公司就会进行房产的销售，其建筑面积高达37 万㎡，预计可为企业创造56 亿元的收入，普通住房的销售面积高达11 万零384 平方米，非普通住房的销售面积高达11 万4 876 ㎡，预计可分别为企业创造约12 亿元、约34 亿元的收入。现已满足销售条件可并未进行销售活动的面积总计涉及13 万850 ㎡。详见表1 所示。

表1 实世房地产开发企业预估销售收入 单位(元)

(二)实世房地产开发企业土地增值税扣除项目现状

按照我国税法的相关规定，土地增值税扣除项目包含了多种方式：房地产企业为了获取土地的使用权所要交的费用，房地产开发过程中需要支付的各种费用和成本，针对老旧建筑费用进行严格评估，房地产转让应相应缴纳税费，结合相关部门的规定扣除掉这些费用。土地成本和开发成本相加和的20%就属于企业的加计扣除项目。

企业在工程项目的开发中，所产生的成本与取得土地使用权而支付的费用，这两种费用总和就是企业创造的成本。企业应汇总核算内部的各项资金，从而明确所扣除的额度，通常不需要根据房地产项目形式进行分开计算。因此，房地产企业在缴纳土地增值税时，势必要确保分摊扣除项目的资金和其他项目之间产生对应关系。2020 年底，实世房地产开发企业开发成本高达2 131 575 792.91 元。详见表2 所示。

表2 实世房地产开发企业扣除项目发生额明晰 单位：(元)

三、实世房地产开发企业土地增值税税收风险

(一)宏观政策变化造成的风险问题

现代化条件下，伴随社会经济的飞速发展，我国房地产行业的价格不断提高，同时，伴随社会中不稳定因素的持续增加，我国实世公司为了保持房地产价格的稳定，针对房地产市场行业建立各种政策，从宏观角度来讲，政策的实施改善了房地产市场的现状，还带来一些风险问题，这类风险通常体现于房地产开发企业的经济利润。在房地产开发企业的具体运营中，因为市场竞争逐渐激烈，使房地产企业的经济利益发生较大的变化，若是房地产开发企业并未及时整改方案，很容易使自身风险提高。此外，我国充分结合房地产行业的发展状况制定各种政策，宏观经济政策的建立对房地产企业的利润带来严重影响，大多数房地产开发企业的管理人员对宏观政策缺少足够的了解，使部分管理人员在工作指导中频繁出现失误，随着土地增值税政策的不断变动，房地产企业并未针对性采取土地增值税相关税收筹划措施，不但直接影响着房地产开发企业的经济效益，而且还对其未来发展带来不良影响。

(二)提高土地增值税重视程度

房地产开发企业的运营中，若想确保企业实现最大化经济效益，相关领导人和管理人员需重视财务管理，以便降低房地产开发企业面临的风险，可充分保障其后续的发展。现如今，因为大多数房地产开发企业领导者和管理者对实世房地产开发企业土地增值税的税收策划提高了重视，在具体的经营中，仅按照相关财务制度开展税收筹划工作，忽略土地增值税的税收筹划，使税收筹划工作缺少有效性。现如今，受到大量投资和土地价格提高等各种因素的影响下，相关部门需提高房地产开发企业的监管力度，而作为房地产开发企业运行的土地增值税，应接触到一类税种，其对于房地产开发企业实现最大化经济效益发挥着举足轻重的作用，可因为大多数领导者和管理者并未将土地增值税的税收筹划当做工作重点，在具体的土地增值税税收筹划工作的开展中，很容易发生各种问题，对于房地产开发企业的实际运行存在直接影响，而且还会为房地产土地增值税税收筹划环境带来影响，严重影响税收筹划工作的高效开展。

(三)相关土地增值税税收政策无法明确落实

从房地产开发企业的角度来讲，需充分了解土地增值税税收筹划工作的重要性，我国指定并颁布土地增值税的税收政策，可大多数房地产开发企业对税收政策缺少足够的了解，并未及时获得土地增值税中各种优惠政策，导致房地产开发企业的实际运营情况无法达到优惠政策标准，直接影响土地增值税税收政策的明确落实，还严重影响房地产开发企业的经济效益。

此外，相关部门对土地增值税税收政策缺少足够的沟通，特别是工商与税务部门，二者之间并未形成有效沟通，无法明确落实土地增值税的税收政策，实世房地产开发企业会因具体运营情况与优惠政策条件发生差异而错过优惠政策，直接影响税收筹划工作的开展情况，导致房地产开发企业税务风险问题更为严重。

四、实世房地产开发企业实施税收筹划的保障措施

(一)增强税务筹划意识

实世房地产开发企业应高度重视土地增值税中的税务筹划工作，加强税务筹划工作尤为重要。鉴于此，势必要加强会计制度建设，并增强会计核算中各种环节制度流程的规范性。不仅如此，还应该着重培养专业的财务管理人员，有效提升人员的综合素质水平。针对人员定期开展考评，应采用措施处分考评不符合标准的人员。对企业的项目建设而言，企业的管理人员对于外部政策环境的变化需要具有十分敏锐的洞察力，确保各种颁布的政策满足时代发展。有效激发企业中现有资源的运用，在工程项目建设的前期、中期、销售过程中进行科学有效的筹划。

(二)密切关注和及时掌握税收政策

我国税收方面的政策处于不断的完善优化中，如增值税，几年时间从营改增到取消13%的税率，再到一些商品11%的税率下降到10%，变化速度之大、之快，可见一斑。增值税除外，其他各种税种也处于不停的变化中，所以企业负责财务工作的员工需积极学习更多的专业知识，注重提升专业能力，而且要高度重视相关税收政策的调整，此外，在掌握税收法规时，应高度重视法律政策的实用性，若是情况允许及时开展筹划工作，更好地享受筹划工作开展提供的税收收益，此外，还应重视税收法规的时效性，防止筹划方案完成以后才发现其中规定已无法满足现实，导致人力与物力的大量浪费。

实世房地产开发企业可与中介结构加强合作，聘请足够的顾问，专门负责向公司相关人员了解房地产涉税政策与其他相关政策的最新变化，为企业设计房地产项目税收筹划方案提供帮助。税务部门人员需开展分工合作，定期(每月一次或者每个季度一次)集中开展各种税种税收政策的采集和增加交流学习工作，实现税收政策的实时跟踪和掌控，结合税收政策的变化评估即在开展税务筹划工作时结合税收依据的适用性，如果一些税收政策变化，将导致税务筹划方案的适用依据发生变化，应及时开展调整。

(三)加强各个项目环节的税收筹划

1.项目前期的税收筹划

实世房地产企业在准备承接项目之前，应增强前期税务筹划工作的开展针对项目所处地域的土地增值税税率和税收各种优惠政策进行全面的考察分析。充分结合具体情况科学选择自建还是代建或者外包的方式实现工程的顺利开展。从合作建房的角度来讲，应增强相关规定的高效利用，在建设完成以后，双方需要按照相应的比例进行房地产可免征土地增值税的合理分配，确保双方均具有最少的纳税义务。此外，在工程项目建设之前，还要注重和工商部门及税务部门做好沟通交流，明确了解本地的税收征管规定。

2.项目建设阶段的税收筹划

房地产工程项目利用投标、开发不断进入到建设阶段，针对在建项目的成本开展税务筹划。在土地增值税的详细计算中，较易涉及需要扣除的项目，企业势必要通过税务筹划工作的开展增加工程项目的扣除金额，更好地实现减税目的。在获取土地使用权需要支付资金和各项费用时，应开具有关费用凭证，确保各种支出的计算都包含于内。通过详细计算开发成本的条件下在加收20%的税收规定，遵照120%的比例进行详细计算并扣除。在计算成本的过程中，应充分结合相似开发项目并作为整体，实现成本的合并计算，降低工作费用的投入。在融资过程中，房地产的利息涉及5%与10%两种的扣除率，企业需充分结合存在的这种差异性，采用负债模式大量筹集所需的资金数量，采用10%具有很高的扣除率。

五、结语

随着税务工作的改革创新，使房地产企业的发展遇到很大的阻力和压力。在缓解企业税负压力的基础上，对于增强企业经济利润并提升竞争力的方面意义重大，为企业实现可持续发展提供保障。鉴于此，房地产企业应高度重视税收筹划工作的顺利开展，有效提高企业的管理效率，确保税务风险严格掌控在科学合理的范畴之中，推动企业实现最佳的运营目标，推动房地产企业的发展迈向新高。