验房师：顶着威胁为房“体检”

2023年6月7日，王续超在北京接受《环球人物》记者采访。（本刊记者 许晔 / 摄）

“我不管你们是哪家公司的，再看见你们来验房，就打断你们的腿！”

验房师王续超已经记不清这是第几次遭人恐吓了。他面前的这个男人穿着白衬衫、黑皮鞋，一个多小时前曾尾随他进入业主家，干扰他和同事验房。

业主很“刚”，态度强硬地把对方“请”了出去。王续超想，这人肯定在楼下等着我们。果不其然，他们验完房一出来，对方就上前撂狠话。

虽然气氛紧张，王续超却见怪不怪。验房师受雇佣，作为第三方去鉴定房屋是否存在质量问题，影响着房屋的交付成功率和装修队的返工概率，不得不直面开发商、装修队和业主等多方之间的利益纠葛。

“世上最难搞的两种关系，一是婆媳关系，二就是开发商和业主的关系。”王续超无奈地对《环球人物》记者感慨道，“做验房师最重要的，是不能因为外在的利益或内心的私欲而丢掉了‘公正二字。”

“几千万的房子弄成这样？”

6月初，《环球人物》记者见到王续超时，他正在北京某豪宅“出任务”。四五百平方米的大平层，价值9000多万元，他验得仔细：空鼓锤各处敲一敲，检测房子墙体是否有空鼓；激光标线仪架起来，检测地面与顶面的水平度；靠尺检测墙面、瓷砖是否平整垂直……

豪宅的质量并不一定都好，也得认真验——这是他的经验之谈。

2017年，王续超入行不久，和同事去验一处精装修豪宅。去之前，他满心期待；去之后，他只剩失望。那房子质量特别差：门扇变形了，地板起翘了，墙面返碱了，甚至地面石材大面积空鼓，感觉像是根本没用石材黏结剂就干铺在地上。还有厨房串烟的问题，楼下做个西红柿炒鸡蛋，楼上一闻就知道……

那户豪宅的业主是位性格豪爽的中年男士，请验房师本来只是图个安心，没想到竟验出了房子存在1000多处问题。“如果没请验房师来的话，我只能看个表面，好多问题根本发现不了。”业主对王续超表达了感谢，然后再也压不住怒火，扭头质问开发商客服：“我大几千万买你们的房子，结果就弄成这样？”

“别说业主，当时我的心理落差都特别大，感觉开发商这活干得真是糟蹋东西。”王续超叹了口气，说自己后来才发现，这竟不是个例，“哪哪儿都是问题”的房子，年年都能遇到。他曾在一个沿海城市验房，结果一整栋楼墙面渗水，一到下雨天每层都变成了“水帘洞”。

验房师就像是给房子做体检的医生，不仅要看房子有哪些问题，还要给出合情合理的“治疗”建议，哪些问题比较严重、什么原因导致了这些问题、怎么去维修和整改。透过验过的房子，王续超看到了无数普通人的生活。

有刚买房的新婚小夫妻，一脸喜悦地拜托他：兄弟，这是我的婚房，也是我人生中的第一套房，麻烦你给仔细验验；有旧房置换新房的中年人，头一套房子踩了某些坑，“久病成医”，成了半个行家，对第二套房子的质量要求更高；还有为养老作准备的老两口，练就“火眼金睛”，一丁点儿瑕疵都不放过。

房子，对中国人来讲总有着特别的意义。也因此，业主对验房师往往极尽热情。曾有一位业主，见王续超和同事中午没吃饭就赶来验房，顶着大太阳出去买了一个大西瓜，又专门买了一把切瓜刀，回来就切西瓜给验房师吃。

面对这种情况，王续超感动又心酸。“现在的业主，房子买得好不好全凭运气。有人可能通过对比开发商的实力去买房，但是大型开发商公司，也分区域公司，不同区域的服务意识也可能不同。”这意味着，房子到底行不行、好不好，业主心里没底，于是只能将把好关的希望寄托在验房师身上。

王续超特别能理解业主的感受——他也是被开发商狠狠“坑”过的。2014年，他在老家买了一套房，结果开发商干一段时间、停一段时间，磨洋工磨了9年多，至今仍未交房。

盘桓在他心底的终极疑问是：“为什么开发商房子还没盖好就能卖？房子出现质量问题或者延迟交付时，开发商难道不需要担责？为啥受伤的总是业主？”

王续超在验出问题的地方贴上红色胶带。（本刊记者 许晔 / 摄）

验房师的工具箱。（本刊记者 许晔 / 摄）

从C直接升到A

验房师越是为业主考虑，就越容易触碰到开发商和装修队的敏感神经。

王续超见过太多这样的例子：当业主提出要带验房师先验房、后收房时，开发商拒绝配合，于是不通水、不通电，让验房无法正常进行；当他的同事去业主家验房，刚把工具箱放下时，有人冲过去，拎起工具箱就跑，最后藏到施工单位的项目办公室里……

站在不同立场，那些人并不理解验房师的工作，甚至觉得验房师就是靠“整人”撈钱。大多数时候，王续超并不想同他们争辩，觉得没意义。但有一回，他还是忍不住怼了回去。

那天，他们三名验房师跟着业主去验房，刚到小区门口，一群装修人员就盯上了他们。其中三个人跟了上来，一个人负责干扰一名验房师，手里还都拿着对讲机，“像是准备有情况随时‘摇人过来”。

他们这边一敲空鼓，那几个人就瞪眼咧嘴，凶神恶煞地说：“敲什么敲，谁让你敲的！”他们要换工具继续检查，对方就言语恐吓：“差不多得了啊！”

此后连续几天都是类似的情况，验房师不堪其扰，找业主也不管用。王续超怒上心头：“你们不用恐吓我，这是北京，中国人民的首都，你们想干吗啊？人家业主办完收房手续了，这是业主的家，人家请你们进来了吗？你们现在这种行为，我完全可以报警，明白吗？人家花半辈子积蓄买房，你们把活儿干成这样，心安吗？”

这股气势一时镇住了那群人，但想来后怕，他们验完房开车出小区时，看到路边躺着一名其他公司的验房师，“那人的同事都在旁边围着，救护车也来了，他可能是被打了”。

说起来，王续超成为验房师其实是误打误撞。

毕业之初，他在老家做土木工程类技术员，负责钢筋、混凝土等施工过程中的技术把控。其中一项工作是放线，即把图纸按比例精准还原到施工现场，这儿是墙体，那儿是柱子，一点都不能错。

那工作比当验房师辛苦得多。工地上工人一般早上七八点开工，在此之前，他就要把线放好。经常是凌晨三四点钟，塔吊上的探照灯“啪”一开，他就开始工作，什么时候放完线什么时候结束工作，没个准点儿。

“当技术员太累了，我想换个工作。”姐姐知道王续超的想法后，让他去北京找找新机会。他本来不想北漂，但没禁住大城市的诱惑。好在来了北京，他就接触到验房师——一个他喜欢且擅长的职业。

他们公司将验房师分为A、B、C、D四个级别。其中B、C、D都是助理，C和D只能做些测量面积、查验门窗、记录问题的简单工作，B可以查验墙面、地面、顶面等大面上有无问题。只有A是主验，不仅要理论扎实、经验丰富，还要有面对干扰和压力时随机应变的能力。王续超用半年多从D升到C，又用两年从C直接升到A。这并不常见，自他入职以来，全公司只有屈指可数的几个人跳级晋升。

前几年，“验房师被打”事件偶有发生，王续超心疼同行，却并不认同盛传的“验房师是高危职业”的说法。“验房确实存在一定的危险性，但高危就夸张了，现在毕竟是法治社会，对吧？”

王续超（中）边验房边做讲解。

王续超（中）和同事在开会。

王续超（左一）在查验建筑材料。

而那些“危险”也并未阻碍验房行业的发展。据王续超所在公司粗略估算，2012年之前，北京业主找验房师的比例不足5%，该数字近年来逐年上升，如今已达到20%至30%。

尽可能避免“死活儿”

野蛮发展的行业容易滋生乱象，验房这一行也不例外。

“有些兼职的验房师，可能根本没有经过专业、系统的培训，验过几次房就在网上自称验房师了。门窗、水电等一些问题，他们也能查，但他们查得没有顺序感和层次感，一会儿窜到这个屋，一会儿窜到那个屋，没有系统划分，很容易漏验。”

王续超说，还有一些不专业的验房师，为了挑问题而挑问题，有时非要把一个特别小的问题说成一个大问题，故意引发业主的焦虑。“比如一些装修公司，让设计师充当验房师，四处敲一敲、看一看，实际到最后讲的是他们的装修方案。”

这类验房师收费往往比较低。拿北京来说，专业验房公司收费约为10元/平方米，而兼职验房师仅需3—5元/平方米。如此一来，劣币驱逐良币，不利于行业发展。

2022年，验房师作为新增职业被正式纳入职业分类大典。从“游击队”变为“正规军”，王续超作为专业验房师，从业的底气更足了。但他也坦承，围绕验房师而产生的质疑并未因此彻底消散。

网络上有一种观点是“请验房师就是交智商税”，尽管新房购买合同上有一则“非人为因素损坏的无条件保修”条款，但不少问题即便验出来也无法解决。换句话说，请验房师不仅解决不了问题，很可能还会徒增烦恼。

“完工的房子里，有些活儿已经是‘死活儿了，确实没法改。作为验房师，我们也只能告诉业主，你这房子有这么个问题。业主了解问题所在后，可以通过去住建部门投诉、去法院起诉等手段，来维护自身的合法权益。”然而，维权具体要花多少时间和精力，王续超也不知道。

一个可喜的变化是，过去有些人买房是为了“炒”，并不关注房屋質量，如今买房的人多是为了自住，质量意识、维权意识都有大大提升，这倒逼开发商必须更重视房屋质量。

这种变化推动了验房行业的转型，验房师不再局限于服务个人业主，也不再局限于收房后验房。有不少开发商——不论是曾在房屋质量上踩过“雷”的，为了不重蹈覆辙；还是对房屋质量一如既往高要求的，为了再提高业主满意度——现在会找一些头部验房公司到施工现场，对装修过程进行全程质量监管。

和大众更熟悉的工程监理不同，验房师在施工现场做的不是抽检，而是逐层逐户进行100%查验。工程每进行一项，验房师就查一项，将查出来的问题汇总给施工单位。施工单位对照整改完成后，验房师要进行复验，确保问题全部整改完成了，才能进行下一步施工。用王续超的话讲，这尽可能避免了“死活儿”的产生，也让验房师的作用更大化。

与此同时，本处于地产江湖边缘地带的验房师，将更深刻地体会到业主和开发商之间的微妙关系：同样的问题，作为业主那方的验房师时，一句话就能解决；但作为开发商这方的验房师时，怎么跟业主解释都没用。

“或许有人觉得我们受雇于开发商，就彻底变成了‘开发商的人，但作为我来讲，不存在这种事情。”王续超说，“即便是开发商请我验房，我考虑的也只有两点，一是国家制定的工程施工质量验收标准规范，二是业主的合理权益。咱们老百姓买套房不容易，真的不容易。”

王续超

1991年出生于河北，毕业于建筑工程技术专业，目前从事验房工作。2022年，验房师作为房地产领域唯一的新增职业被正式纳入职业分类大典，引起广泛关注。