加大政策力度，争取房地产实现“弹跳式软着陆”

2023-06-05倪鹏飞

财经 2023年3期

倪鹏飞

当前房地产市场形势比较严峻，采取措施稳住市场已是共识，但需清醒准确把握房地产市场形势的特征、性质，准确地分析房地产发展的趋势与任务、条件与风险，才可以确定精准有效的房地产政策目标与措施。此前中央经济工作会议有关房地产的政策措施我们做了学习，我有六点思考。

第一点思考是，近期市场呈现快速但不失速的下行。具体表现在：下降速度较快但没有失速，各项指标降幅有不同程度的波动；房地产主要指标的变化不同等。

第二点思考是，房地产下行是外部冲击触发的市场调整。从性质上判断，是由于市场在高饱和高位平稳状态下，外部冲击发出的一次深度调整。但没有失速、没有恐慌、没有抛售，也没有着陆。房地产下行的原因，总结起来就是：冲击在环境端，问题在供给端，核心在金融端，出路在需求端，化解是在政府端。

第三个思考是，中国房地产有条件实现软着陆。一是因为中国房地产还有巨大的结构潜力；二是因为中国房地产市场是一个行政性管制很强的市场，政府有很强的力量阻滞过速的下行；三是过去一年不断加码的政策使得市场风险得到控制，下行但没有失速。

第四个思考是，中国房地产软着陆还要防范和化解的一些风险。首先要化解四个新房市场供给端的风险，具体包括债务风险、交付风险、薪资违约风险、资产贬值风险。其次要防范七个潜在风险，具体包括房地产整体风险、系统性金融风险、财政风险、系统性经济风险、外部冲击风险、预期敏感风险、政策落实不当风险。另外，外部冲击风险、预期敏感风险等是原因性的风险，也需要防范。

第五个思考是，有条件又有风险怎么办？争取实现“弹跳式软着陆”。目标是顺应着陆、换挡和转型的发展趋势，抵消市场及预期快速下行的惯性，防范和化解风险。必须加大政策力度，力争实现“弹跳式软着陆”，让市场及预期反转。

第六个思考是，未来要实现“弹跳式软着陆”，要实现三个趋势决定的四个任务：防风险、软着陆、换挡速、转模式。这四个任务是相互促进的，但又有轻重缓急。对此建议：1.减缓冲击是条件。通过加快复苏经济，增加收入，扩大就业，防范和减缓外部不确定性冲击；2.保证交楼是重点。要加快解决三支箭的梗阻，结合新住房融资模式的建设，建立房地产纾困基金，定向用于出险或困难企业及项目的股权投资；3.处置债务是要务。要探索建立政府引导、社会参与的房地产引导基金，加快战略并购、债务重组和资产盘活，重塑和缩小企业资产负债表，构建企业新开发模式；4.扩大需求是基础。从需求端来说，要放宽购房条件，降低购房成本；5.稳定房价是关键。房价下降有助于降低生活和商务成本，但要逐步消化，如果出现下降过速的情况，可以采取一些临时性管制措施；6.扭转预期是保障。

（本文为作者2022年12月18日在“《财经》年会2023：预测与战略”上的发言，有删减）

学术观点

设立城市商业银行的积极影响

厦门大学陈勇兵陈永安

东北财经大学王贝贝

“金融如何支持创业：基于城市商业银行设立的自然实验”

《世界经济》2022年第12期

促进金融支持实体经济发展是当前“保市场主体，稳经济基本盘”的关键之策。本文借助1994年-2011年中国城市商业银行分批分次设立的自然实验，利用工商注册企业数据考察了地区金融发展对创业活动的影响。研究发现，城市商业银行的设立显著提高了地区新企业成立的数量，且地区创业质量没有明显下降。此外，城市商业银行缓解地区创业融资约束的具体机制并不是傳统的银行竞争加剧和信贷供给扩张，而是通过发挥本地信息优势缓解地区银企间信息不对称现象，促进了地区具有比较优势行业的创业。本文强调了地区性和全国性银行机构之间的互补性关系，为中国如何发挥银行间比较优势、优化全国金融系统结构以支持实体经济发展的政策调整提供了微观证据。