楼市第三支箭能否破局？

严跃进

2022年第四季度房地产政策最核心的动作，或体现为第三支箭政策的发布。科学分析第三支箭的政策内容和效应，同时从更高角度理解其对房企的深层次影响，将有助于我们更清晰把握政策要义，同时清晰预判企业战略动向。

第三支箭的本質是股权融资

2022年11月28日，证监会网站发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》。证监会表示，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度。此次政策明确“支持房地产企业股权融资”，其即为第三支箭的概念。

对于证监会的政策表述，在此前的一些会议上其实已经有相似的基调阐述。其中在2022年金融街论坛年会上，证监会主席易会满表示，“支持实施改善优质房企资产负债表计划……，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资”。此处提及了“改善资产负债表”的概念和“股权融资”的概念。2022年11月22日，国务院召开常务会议，此次会议明确，努力改善房地产行业资产负债状况。据此可以认为，证监会提及的第三支箭，绝非突然之事，而是积极吻合了第四季度高层对稳融资、稳房企的新定调新部署。此次第三支箭围绕股权融资，提出了数量较多、内容丰富的政策工具箱，包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金的作用。

第三支箭已成功射出，结合此前的信贷政策和债券融资政策，也说明“三箭合一”为房企拓宽融资渠道、优化融资结构等发挥了积极的作用。第一，从融资层面看，此次股权融资政策尤其是重组、再融资、私募等领域的政策支持，将极大改善房企的融资状况。以私募基金为例，在房地产目前依然有高风险的大背景下，此类资金的介入具有较好的优势，其可以形成定制化、点对点的金融服务，同时有助于更好地化解房企的资金压力和风险状况。第二，股权融资工作相比债券融资具有不增加负债规模、同时增强投资者对房企投资的长期性稳定性等特点，且资金的用途方面更加广泛和全面。甚至此类政策可以避免“房企债务兑付”的尴尬问题。

相关政策的落地正有序推进

第三支箭的政策，受到了房企的积极关注和好评。最早落地的政策为再融资，尤其以湖北的福星股份动作最快。在证监会第三支箭政策发布的第二天即2022年11月29日，福星股份就发布了关于筹划非公开发行股票的提示性公告。此次公告指出，为积极响应相关政策，满足公司业务发展需要，进一步优化资本结构，提高盈利能力及综合竞争力，福星股份拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。福星股份后，包括华发股份、嘉凯城等企业也陆续发布类似公告和方案，而且此类方案下，资金的投放更加具有多元化特征。比如说2022年12月5日金科股份的公告显示，再融资政策下的募集资金，将用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、棚户区改造或旧城改造项目开发建设，以及偿还部分债务本息、增加补充流动资金等。

另外一类动作则在于并购重组。新政发布后一周，陆家嘴、招商蛇口、格力地产3家国资背景的涉房企业积极行动，筹划并购重组。最受大家关注的是格力地产的重组业务。2022年12月8日，格力地产披露了重大资产重组预案和定增内容。此次重组的内容是，格力地产拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的珠海免税公司100%的股权。本次重大资产重组如顺利完成，格力地产将持有珠海免税100%的股份，上市公司将置入行业前景良好、竞争优势突出、盈利能力较强的免税业务。考虑到此类重组业务过去有尝试但不成功，所以可以认为，证监会政策下，重组业务快速开启，利好房企资源高效整合。

目前看，第三支箭的政策下，再融资和并购重组动作相对多，而其他动作暂时还比较少。但随着新一轮政策的持续放松，预计后续各类新操作和新模式也会加快出现。以REITs为例，在2022年12月8日首届长三角REITs论坛上，会议明确后续REITs的创新试点将覆盖到商业地产即写字楼、购物中心等物业。此类表述，也有助于房企进一步利用此类金融工具，积极盘活存量资产。类似例子都说明，第三支箭的政策，既有救急效应，也有持续发力的特征，对于2023年房企借力金融工具谋划发展具有非常重要的作用。

第三支箭的作用不会局限于融资层面

第三支箭受到了各个房企的较好反馈和评价。一些房企认为，当前其属于此类政策的受益者，也会积极用好此类政策，为后续企业的新一轮发展增添新动力。

实际上，除了扩大融资层面，此次第三支箭政策，也会发挥前两支箭所不具备的功能。就目前看，信贷政策的投放和债券的发行，比较集中在一些优秀的大型房企身上。而第三支箭相对门槛会低一点，各类房企都可以去尝试和落实。如此次提及的福星股份，其属于区域型公司。这也说明，此次政策对于此类区域型公司将带来非常好的效应，即利好新一轮的发展。另外一个例子是华夏幸福。其在2022年12月1日发布公告显示，拟通过此类非公开发行股票的方式进行融资。该房企的例子也说明，一些涉险的房企，也具有较好的选择权或主动性。若是按其他两类融资，可能风险或不确定性还比较大。而通过第三支箭的方式，则可以更好地确保企业快速获得融资，这对于此类企业快速摆脱市场压力和经营压力，具有非常好的意义。总体上，区域型公司和涉险房企都要充分理解第三支箭的新含义。

当然，第三支箭的作用，不仅仅局限于融资层面。能够和此类金融工具靠拢，本身就体现了企业的新姿态和新动向。我们认为，有此类第三支箭动作的企业，本身就属于经营面总体依然稳健的企业，或者说企业有持续发力的潜质和动力。此类信号的发出，有助于此类企业改善经营环境和修复外部对其的评价。从地方政府、投资者和购房者等角度去看，有积极的融资动作，无论是再融资还是并购重组，都说明此类企业在资金面、经营面等方面朝着积极的方向演进，后续相关政策和业务等都有进一步优化的可能。从地方政府角度看，对于此类企业，要纳入所在城市重点支持的对象之中。对于投资者来说，后续各类金融支持和合作的业务也会加快重启，而不是持过去的猜忌或怀疑的心态。对于购房者来说，此类企业动作积极，也释放了房屋销售稳健和安全的信号，自然也利好此类企业后续房屋的销售工作。