面向GI的房地产交易监管系统研究与应用

王萌

（珠海市住房和建设信息中心 广东省珠海市 519000）

近几年，房地产市场调控密集，商品房交易中各种问题不断出现，为促进房地产市场健康稳定发展，住房和城乡建设部等部门陆续发布《关于规范商品房预售资金监管的意见》《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》等政策文件，房地产交易监管成为各地政府因城施策聚焦的重点之一。传统事务型业务信息管理系统虽然可以实现商品房预售数据的录入、信息查询和流程审批等功能，但却无法揭示隐含在数据之间的关联关系和变化规则，无法从现有数据推测未来发展趋势。如何“更清晰地掌握情况、更及时地发现异常、更有效地解决问题”，监管部门迫切需要一种政府主动服务模式的决策支持技术[1]，即政务智能(Government Inteligence, GI)，通过处理大量真实准确的动态数据，发现房地产市场运行状况、政府治理过程中存在的突出问题、行业监管中潜在的风险或漏洞等，以建立对房地产市场全面实时监测的长效机制。

GI 作为一种数据与信息转换的信息化技术，其概念起源于商务智能(Business Inteligence, BI)，用作辅助政府机关对各类政务数据进行分析处理的技术策略、过程和工具，支撑政府管理者基于数据分析结果做出及时、科学、可行且有效的决策[2,3]。从技术体系来讲，多数学者认为政务智能与商务智能基本一致，只是应用领域不同。从传统意义上讲，GI 即是分析性的电子政务系统，通过分析海量政务公共数据资源，得到有指导意义或参考价值的知识和决策依据，从而使政府更科学、更高效地管理和服务社会企业和公众[4]。

本文深入调研珠海市房地产市场监管领域管理及业务需求，探讨和研究面向GI 建设，并基于GI 领域关键技术打造房地产交易监管一体化管理系统，实现房产交易全过程、全链条数字化监管及多方利益主体间协同高效化、市场监管动态化，以有效维护商品房各交易主体的合法权益，促进房地产业长远、平稳、健康发展。

1 房地产交易监管GI关键技术

1.1 基于数据仓库技术的数据交换和资源共享

政府部门的业务系统大多是针对各部门具体的应用或专项职能需求而建，其数据组织结构往往是独立没有相互关联的，例如，房地产交易监管涉及银行资金监管、商品房预售、不动产登记、房地产市场企业监管等多个领域，数据分散在银行、预售、不动产登记及企业信用等多个业务管理系统中，相关数据按照各自的业务逻辑组织建设。因此，GI 建设的首要任务是进行数据、系统的有效集成，解决业务间数据资源交换和共享的问题，透明化不同系统间的差异性、隔离性，才能综合各类信息资源，实现智能分析。

数据仓库作为一个面向主题的、集成的、时变的、非易失的数据集合，按照统一定义的标准和规范，进行数据的清理、转换和抽取，可为跨业务领域的各类统计分析建立一个统一的数据中心，用于政务分析处理，支撑管理部门的决策过程[5]。

1.2 联机分析处理（OLAP）与数据挖掘（DM）技术融合

房地产市场的波动趋势往往深潜在海量的业务数据流中，而且单一业务数据的表象特征很难确定是否存在风险。

OLAP 与DM 均是基于数据仓库环境下的数据增值技术。OLAP 侧重基于用户假设，然后利用OLAP 工具检索查询、分析结果以验证假设是否成立，DM 则侧重基于决策需求收集相关数据，并根据决策支持模型分离解析出关键数据要素，制定规则标识出相关数据项[6]。两者的融合和互补作为GI 的技术发展方向，能够使得分析操作响应更智能、挖掘操作目标更明确，从而全面提升GI 的实用价值，实现房地产交易市场的科学监管和金融风险的提前预警。

1.3 工作流技术

工作流概念来源于生产业务和办公自动化领域，通过将整体工作进行分解，定义任务和角色，按照既定的业务规则和过程来执行并进行监控，达到提高工作效率、加强过程控制、提升客户服务、有效管理业务流程的目的[7]。

房地产交易全过程监管的多部门协作、业务逻辑复杂程度、业务节点之间的路径依赖为工作流技术提供了典型应用场景。

1.4 政府信息门户

政务信息门户[8]提供用户与政务公开信息、对外公众服务和系统应用软件间的接口，对外，通常以服务网站、网上办事大厅等形式，提供政务信息、办事指南、网上申报、政务查询等服务，对内，作为虚拟统一工作台，面向审批、监管部门提供各业务系统的集成服务，并实现政府内部的业务流转、事务协作、信息共享。

房地产交易监管既是政府部门履职的重要体现，也是公众诉求关注的焦点，统一科学的政府信息门户则为兼顾两者需求提供了契合的技术支撑手段。

2 系统框架设计

房地产交易监管GI 系统采用模块化功能和层次化结构框架体系[9]，通过统一集成的系统应用支撑平台，实现政府监管部门、银行、房地产企业、购房者等不同利益主体间办事协同高效化、房产交易动态化管理。

系统整体由监管服务平台和监管管理平台构成，框架设计如图1 所示。

图1：系统框架设计

（1）监管服务平台部署在互联网，面向房地产开发企业、房地产中介机构、估价机构以及买房人和卖房人提供在线监管服务。

（2）监管管理平台部署在政务外网，面向房地产监管部门、银行机构、中介协会等部门提供监管管理，同时与其他相关业务系统实现整合和数据共享。

3 平台核心功能与实现

3.1 主题数据仓库

根据房地产交易监管GI 建设业务整合需求，建设预售许可、资金监管、二手房房源、中介信息、企业信息等主题数据库。

3.1.1 预售许可库

包括预售申请信息、预售楼盘信息和预售证许可信息等。

3.1.2 资金监管库

包括资金监管账户信息、监管银行流水信息和房源资金交存信息等。

3.1.3 二手房房源库包括二手房房源基本信息、二手房房源挂牌信息和二手房房源网签信息等。

3.1.4 中介信息库

包括中介机构基础信息、中介机构信用信息、中介经纪人基础信息和中介经纪人信用信息等。

3.1.5 企业信息库

包括房地产开发企业基础信息，房地产开发企业信用信息等。

3.2 交易监管服务平台

3.2.1 网上办事统一服务入口

通过交易监管服务平台网上办事服务，房地产开发企业、中介机构可通过统一的办事入口，直接向监管部门、行业协会等提交相关业务办理事项，减少企业人员跑动次数，提高工作效率。

3.2.2 交易监管信息公示

交易监管服务平台整合预售许可、银行资金交易、楼盘测绘、不动产登记等数据，通过联机实时分析处理，对预售房基本信息、销售状态、楼盘表等信息进行公示，如图2 所示，一方面，购房者可实时查询项目当前可预售的房源以及房源的查封、抵押状态，避免开发商出现一房多卖现象；另一方面，增加社会公众对房地产开发商预售房源的监督，减少房屋销售过程中信息不对称引起的虚假宣传纠纷，提高信息透明度，实现预售房监管目的。

图2：楼盘表信息公示

3.3 交易监管管理平台

3.3.1 房产审批统一政务入口

围绕交易监督和资金监管，以加强房地产市场监管为核心，整合房产相关业务管理模块及既有信息系统，搭建统一的政务平台入口，实现上下游业务协同、审批高效流转。

3.3.2 商品房预售资金监管系统

系统由监管部门平台、开发企业平台及监管银行接口系统组成，基于工作流技术建设商品房预售监管帐户资金使用联审联动机制[10]（图3），以楼盘表为数据交互载体，实现政府部门、监管银行、房地产企业之间的数据共享，实时监控各在售楼盘银行监管账户每一笔资金流转，实现商品房预售资金网上拨付在线申报及线上全流程审批[11,12]。

图3：商品房交易资金监管流程

通过区域数据的归集、业务数据的整合，建立以楼盘表为核心，串联起“项目”、“自然幢”、“价格备案”、“预售”、“选房”、“首付款”、“网签”、“预告登记”、“贷款放款”、“完成交易”等环节的房地产交易全数据链条，对项目基本情况、房地产交易、房屋权属登记等信息按照房屋面积测绘、确权、预售、买卖、网签、交易等进行全过程监管。例如，预售资金入账管理过程中，可以企业缴款计划为企业应收款，以企业入账数据作为企业实收款，以银行入账流水作为银行实收款，通过数据挖掘分析排查疑似房款未进监管户情况，跟踪监控发现异常时可根据策略锁定预售项目。

3.3.3 二手房交易监管系统

二手房交易监管重点是房源的真实性及中介机构市场行为监管，二手房交易前，须由房地产管理部门或者经纪机构将房源的部分信息在服务平台上发布、公示，二维码核查房源基本情况和真实性，且只有公示后， 房地产经纪机构才能在其经营场所进行挂牌或者通过其他媒体发布广告，实现二手房“一房一码”监管模式。

通过建立二手房房源信息权威发布、综合管理、二手房交易监管系统，实现房源挂牌公示、在线查验、线上签约、合同备案、资金监管等业务[13]，例如，在挂牌及合同网签、备案关键节点，通过与不动产登记系统的数据共享，实时联机分析对房屋单元的状态进行验证，并按规则对被查封等限制性房屋单元进行网签限制；在资金交付环节，通过与银行系统的共享交互，购房人将交易结算资金存入“专用账户”，实现交易结算资金监管，在未完成过户前或房产转移登记前，任何人不得随意支取交易结算资金，确保二手房交易过程的安全和透明，规范二手房市场主体交易行为，防范交易风险。

3.3.4 房产中介及估价机构管理系统

通过系统实现房地产中介机构和经纪人的备案管理和信用评定[14]，一家机构一码，二维码查阅企业基本注册信息和信用等级，一人一码，相关从业人员上岗需持专属二维码工作牌，供消费群众进行信息查阅和服务评价。通过备案管理和信用评定等管理措施，有效的规范房地产中介机构及相关从业人员市场行为、服务规范，进一步提高行业诚信经营意识，有效促进二手房市场长远健康发展。

3.3.5 房地产监测预警系统

依据珠海市房地产监测预警模型，通过对房源数据、买卖合同数据、资金收入与支出的数据挖掘分析，加强对房地产市场运行状况的动态监测（图4），同时实时全面地汇总全市、各区商品房库存面积、套数等信息，并结合市场销售情况和预期，对市场去化速度进行及时、动态地分析，通过输出每天、月度、季度分析报告等形式，在未来土地供应量、区域投资引导、市场推广运作和税收监督等方面，为政府与市场调控政策制定出台提供数据支撑，使政策调控实现对现实房地产市场波动的实时及适时干预，缩短政策时滞，有助于市场经营者和购房者正确认知市场机制，为经营和消费决策提供依据，助力建立可持续、高质量发展的房地产市场经济模式。

图4：商品房交易分析示例

4 系统应用

房地产交易监管GI 系统已面向珠海全市及各区房地产政府监管部门、驻珠海30 多家银行机构、房地产开发企业、中介机构、评估机构、购房者等政银企各部门及相关人员推广应用，通过建立GI 交易服务及监管渠道，累计网签总数 75,770 宗，累计预售总面积48,724,066 平方米，累计拨付批复申请总数 6,257 宗，累计拨付批复总额 15,265,322 万元，系统累计登记备案房地产中介机构 2,390 家、中介经纪人12,916 人次，二手房源挂牌9,695 套，并相继有超过 2,000 家中介机构实现“三码”公示服务，逐步建立起房地产市场信息大数据，辅助政府管理部门更准确地把控房地产市场运行状况。

5 结语

本文面向房地产交易过程不同利益主体间高效协同及业务动态监管，基于GI 建设理念及其关键技术，研究探讨了房地产交易监管GI 系统的核心数据仓库及功能模块建设内容，突出政府部门和监管银行的监管主体责任，创新商品房交易资金监管模式，强化交易资金、交易主体事中事后过程性监管，致力从根本上解决不同主体间互信及信息对称问题，系统的应用实施也进一步提高了珠海市政府经济调节量化决策能力，有效促进了珠海市房地产市场的健康发展。