房地产企业财务成本核算与控制探讨

申晋俊

山西德源房地产开发有限公司

房地产开发企业的项目开发和建设周期性较长，企业要想确保项目顺利建成并验收，就应当具备充足的资金来源。但是企业内部的资金是有限的，企业应当在项目开发初期，筹措大量的资金，那就需要企业借助外部金融机构来获取更多的资金。但是由于金融层面的制约，房地产开发企业的融资难度较大，限制了企业的发展。因此房地产开发企业应当加强成本管控，对项目开发建设的全过程实行管控，降低项目成本支出，企业还可以加强投融资环节的风险管理，合理规划资金，对资金进行优化配置，推进房地产企业健康、稳步发展。

一、相关理论概述

(一)财务成本核算

财务成本核算是指企业为了准确计算出企业生产经营环节中的总成本，对各环节中已经发生的费用进行分配和归集，并且采用一定的成本核算方法进行核算与统计。成本核算是成本管理工作中的重要环节，其结果的准确性对企业的成本预测以及分析等工作产生较大的影响。企业在成本核算的工作中，应当正确划分生产成本与期间费用的界线，同时企业还应当做好成本核算的基础工作，健全成本核算的相关流程，加强定额管理，认真执行成本开支的有关法律规定，采用合适的成本核算方法，在核算的过程中，明确成本核算的对象，为企业的成本预算和管控工作提供依据。

(二)成本控制

成本控制是指企业对一定时期内的经营成本进行规划，并且设置了成本管理目标，并且在实际的经营过程中对影响成本费用的所有因素进行管控，以期降低企业的成本费用，提高企业的经济收益，实现企业预期的成本管理目标。成本控制是现代企业提升自身价值和综合竞争力的必要举措，企业强化成本控制，针对一些相对较为稳定的成本费用，应当通过预算进行管理，而对于一些变动较大的成本，如直接材料费用、直接人工费用等，就应当加强材料消耗管理，实行消耗定额管理的方法。

二、房地产企业加强财务成本核算与控制的意义

(一)降本增效，提高企业的抗风险能力

企业实行全过程的成本管控的最终目的就是降本增效，增加企业的营运资金，房地产开发企业在成本核算中，对房地产项目的各个环节中的成本支出进行归集和统计，全面了解企业在项目建设建设中的成本费用支出的情况。企业对于项目的费用支出编制预算，制定预算管理的总体目标，通过预算对成本费用进行严格的管控。企业应根据成本核算的结果，对企业成本费用超支的环节进行管控，分析影响企业成本费用的关键因素，制定针对性的解决对策，降低企业的成本费用，增加企业资金。

(二)降低财务风险，提高企业的综合竞争力

企业在成本核算与控制的过程中，为了确保企业内部资金的完整性和安全性，强化了企业内部的资金管控。如企业在投资过程中，企业在事前环节做好市场行业的调查分析工作，充分了解项目整体的运营状况，对项目做好可行性分析。而企业在进行可行性分析的过程中，应当加强项目成本核算工作，对项目各环节中的成本支出情况进行预测，分析项目建成后的盈利状况，为企业决策提供参考依据。而在投资的过程中，应当重视资金流向和流量的管控，避免资金浪费，同时也要重视项目的运营情况，在发现影响企业投资收益因素的时候，制定科学的风险防范和应对方案。而在事后控制环节中，企业应当强化应收账款管理，及时收回企业的投资收益，减少坏账和死账，全面降低企业的财务风险，提高企业的综合实力。

(三)提高财务管理的水平

企业开展财务管理，强化内部控制，不断优化企业内部的财务管理制度和流程，并且强化内部监督和管理，及时调整企业的经营行为，确保企业经营管理目标的实现。而成本核算与控制作为企业财务管理工作中的重点环节和内容，企业可以在进行成本核算与管控的过程中，引进先进的财务信息化管理系统，加强企业内部交流，实现数据资源共享，提高部门之间的协同性，促使企业财务管理水平的提升。

三、房地产企业财务成本核算与控制工作中的问题

(一)成本核算与成本控制的意识不强，缺乏专业人才

意识是行为的先导，房地产企业全体员工只有树立成本核算与管理的意识，才可以强化成本管控的成效，为企业开展和成本核算与控制工作营造良好的内部环境。但是房地产开发企业全体员工的成本核算与控制的意识不强，具体原因为：第一，企业领导层较为重视企业日常的项目建设以及企业的盈利状况，全体员工对自身在成本控制管控工作中的职责认识不清，在成本管理工作中不能配合财务管理人员，致使成本控制工作难以开展；第二，企业未建立健全相应的绩效考核机制，也未将成本控制与绩效管理工作相结合，导致企业的工作效率较低；第三，房地产企业关注项目的运营情况，并且为了提高项目建设的质量，确保项目建设工作可以有序开展，就招聘了大量的工程师以及营销人员，在一定程度上提高了销售量。但是企业却缺乏专业的成本核算与控制人才，使企业难以开展精益化管理。

(二)成本核算与控制体系不健全

企业健全成本核算与控制体系，优化内部控制与管理的流程，可以规范企业成本控制工作的流程，提高企业的工作效率。但是现阶段部分房地产开发企业的成本核算与控制体系不健全，具体表现为：第一，企业的成本核算体系不完善，企业未明确成本核算工作的具体流程，也未明确各部门在成本核算过程中的工作职责，企业内部的信息传递缺乏时效性，各部门之间也不能高效配合；第二，企业内部的控制制度不健全，企业在引进内部控制体系的时候，未根据自身的经营状况改进和调整，导致企业的会计信息失真，内部控制失效；第三，企业缺乏成本约束的激励机制，很多企业为了应付外部检查或者为了获取融资贷款，就任意地修改成本管控的相关数据，扰乱市场秩序。而且企业未健全激励机制，不能使员工全身心地投入到成本核算与管理中，导致企业的成本控制效果不佳。

(三)成本核算对象不准确

房地产开发企业在进行成本核算的时候，首先应当明确成本核算的对象，提高成本核算结果的准确性。但是企业在成本核算中存在以下问题：第一，房地产企业的项目建设周期较长，项目开发种类较多，为企业进行成本核算工作增加了难度。企业不能科学划分成本核算的对象，导致企业对科目处置不合理，影响了企业成本核算的结果；第二，部分房地产开发企业不能准确区分项目建设中的各项费用，对于项目在建设过程中的共同成本，也不能进行严格、准确地划分。而且有些房地产企业将多个对象进行统一的核算，并未根据其性质和用途开展分批次核算，不能准确反映出企业的实际经营状况，不利于成本核算工作发挥其作用。

(四)信息化应用水平较低

企业充分应用信息化系统，加强内部的沟通和交流，减少企业内部信息不对称，提高企业的工作效率。但是企业在信息化建设的过程中，其资金投入较少，在采购信息化软件的时候，未根据自身的实际经营状况选择合适的软件系统。虽然部分企业引进了合适的信息化系统，但是各部门在实际的工作中都是各自为政，运用自身的部门信息化系统开展工作，财务部门业务部门的沟通不顺畅，影响成本核算结果的准确性。而且企业运用信息化系统开展成本核算与管控的时候，一般都是开展简单的数据筛选以及核算，却忽略了数据的分析，无法对成本数据进行精准控制，导致企业的信息化应用水平较低。

(五)企业未实行全过程的成本管控

房地产开发企业在项目开发建设的过程中，需要投入大量的资金，而且企业也依靠具体的项目建设工作获取相应的利润，企业应当加强房地产项目的成本全过程的控制，包括立项阶段、招投标阶段、建设以及后续的完工阶段。但是现实中企业并未重视项目的成本管理工作，主要表现为以下几个方面：第一，企业在投资决策阶段，未做好项目调查工作，只是基于领导的经验直接进行投资，导致企业的资金成本增加。而且企业也未做好成本核算工作，未做好盈利状况的分析，不能为企业投资决策提供科学的依据；第二，企业在图纸设计阶段，由于对房地产项目的平面设置状况不清楚，会导致企业反复调整设计方案，增加了项目建设的周期，甚至会延误工期；第三，企业在建设过程中，未重视原材料的采购以及人力资源成本控制等工作，增加了企业的采购成本，不利于企业降低整体的成本支出。

四、房地产企业财务成本核算与控制的有效对策

(一)提高成本核算与控制的意识，引进专业人才

首先，房地产开发企业领导层应当加强学习，转变自身的成本核算与控制的理念，并且积极投身于企业的成本核算与控制工作。同时领导也应当定期召开成本控制会议，在会议中分析当前企业正在建设中的项目成本以及盈利状况，使全体员工都可以了解和掌握企业项目建设的情况，加强对项目成本核算与控制工作的意识；其次，企业员工也应当加强内部沟通，财务人员应当主动去了解所有项目的具体建设情况，掌握准确的企业经营数据信息。财务人员也应当加强对成本控制工作的重视程度，认真履行自身的岗位职责，完成成本控制工作的既定目标；最后，企业应当健全绩效管理考核机制，使员工可以主动配合财务人员的相关工作，提高企业的会计信息质量，进一步为企业的成本控制工作奠定良好的基础。

(二)健全成本核算与控制体系

第一，企业应当健全成本核算体系，梳理成本核算的流程，明确各部门的工作职责，如人事部可以负责人工成本的明细统计及工时定额的统计，同时企业还应当明确成本核算的科目，包括变动成本和固定成本，变动成本包括原材料以及人工成本等，固定成本包括租赁费、折旧费用等。企业在成本核算的过程中，也应当确定成本归集的流程，收集相应的原始单据，并且按照相应的流程开展成本核算工作；第二，企业应当健全内部控制制度，完善企业的组织架构，加强人力资源管理，同时企业还应当强化业务层面的内部控制及内部控制的监控，完善内部的预算控制以及绩效考核等制度，提高内部控制的成效。

(三)明确成本核算的对象，提高核算结果的科学性与准确性

第一，房地产开发企业在成本核算之前应当明确成本核算的具体对象，一般都是以立项的独立项目作为核算的对象，以房地产建设的周期为主要依据，合理划分成本，对于一些小型的项目，企业就应当在项目中完成相应的成本核算工作，提高结果的真实性和准确性；第二，企业应当在项目建设之前，对项目的成本进行合理的预测，科学规划企业各项目的资金。同时企业还应当合理的归集成本，正确区分开发间接费用和期间费用等，确保企业成本核算对象的准确性。

(四)加强信息化建设

第一，企业应当引进大数据平台，运用先进的信息化系统加强对成本数据的分析工作，使财务人员可以提高数据分析的能力。同时企业还应当建立健全客户的信息库，并且按照一定的标准将客户分为不同的等级，如信用度状况，这样企业就可以加强内部管理；第二，企业在推进信息化系统建设的时候，也应当加强各部门之间的联系，开设专门的成本控制模块，使各部门都可以应用信息化平台参与到企业的成本核算与控制工作中，避免企业内部产生信息孤岛现象。

(五)实行全过程的成本管控

房地产开发企业不仅要重视建设环节以及营销等重点环节中的成本管控工作，还应当注重项目立项决策环节以及招投标等环节中的成本控制工作。如企业可以在项目开发决策阶段，可以科学编制预算，对企业的项目成本支出进行预测，并且严格按照预算管理目标执行，充分落实预算总目标，确保企业的实际支出在预算范围以内。同时企业还应当做好项目投资的可行性分析，在充分了解市场行业背景和企业内部环境的基础上进行投资，避免企业盲目投资，降低企业的经济损失。

五、结束语

综上所述，房地产开发企业要想提高市场占有率，提升企业的价值，不仅应当提高房地产建设项目的质量，提高企业的服务意识和水平，还应当加强成本核算与控制，对企业各环节中的成本要素进行管控，有助于企业增加运营资金。而且企业在成本控制过程中，应当针对不同的成本要素采取不同的成本控制方法，还应当实行项目全过程的成本控制工作，避免资源的浪费，全面降低企业的项目成本，推动企业良性发展。