居住区方案设计阶段成本控制

戴新

上海凯汇建筑设计有限公司 上海 202301

引言

居住区方案阶段成本控制应首先分清客户敏感与非敏感部位，精准设计，应将成本节约在客户非敏感点部位，并应充分利用项目周边资源，助力项目在保证品质的前提下实现成本最优。下面着重从规划方案、住宅户型平面、立面设计、地库这几方面来进行分析。

1 规划方案

1.1 规划指标方面

①原则上要用足容积率。如有特殊情况不做满容积率，需要有全局观，从区位、市场、地价、容积率数据高低整体分析。如果项目所处区位不好、市场容量小、地价较低、出让容积率很高的情况下，可以出多版方案提供甲方就项目成本、产品力、市场前景、销售去化等做详细经济效益分析对比来最后评判；②车位配比上，按规划设计条件中车位配比要求配置车位即可，原则上不得超配；地面停车率，原则上指标应用足；如果当地市场对车位需求大，且可售车位价格较高时，可结合地库方案排布情况，供甲方评判是否要增加地下可售车位，以及是否要减少地面停车位以提高小区品质。③人防面积按设计条件要求配置，不得超配。④公建配套原则上应按规范要求最低配置，并且尽量争取不计容，例如：有些地方配电房及物业等可设置在地下室不计容的话，应尽量设置在地下室，以增加可售部分面积，增加项目利润[1]。

1.2 规划理念布局方面

①规划布局应充分利用场地周边景观资源，建筑布局应以景观利用最大化为原则；②规划布局上，原则上应充分利用外围空间，不浪费土地，预留内部积极空间给到园林景观，提升项目溢价；③规划布局应考虑现状地形、地质影响，如：低洼区、平地和地质条件好的区域，尽量布置高层住宅，高地、山地和地质条件不好的区域尽量布置低层、多层住宅；并应同景观专业共同考虑，利用原始地形地貌进行景观设计。④楼栋南北间距，应在满足当地建筑间距、日照要求等的前提下结合地库排布来确定，间距尽量满足高效停车模数的整数倍。

1.3 产品选型上

①产品选择上，不应选择不经济层数，例如12、13、14层（按住宅规范超过11层需设置两部电梯，会引起设备成本增加），19、20、21层（按住宅规范超过18层需设置两部疏散楼梯，公摊会增大，成本增加）。②尽量精简户型，原则上一个项目配置3～4种户型，同一面积段尽量使用一种户型，即可避免同面积段内部竞争，也利于标准化生产，从而节约成本；③另外，在当地市场情况允许的情况下，尽量设置大户型，大户型因为内部隔墙相对少，设备对比同等面积小户型少，故综合土建成本低，利于节约成本。例如：同样是18层一梯两户产品，标准层面积为230m2的话，如果设置五房两厅三卫的230m2产品，仅需一个单元即可，需要1部楼梯，两部电梯；如果设置三房两卫的115m2户型，则需要两个单元，共需要两部楼梯，四部电梯；同样的面积大户型做法设备上能少两部电梯，公摊能少一部楼梯，且内部隔墙也会节省，总的成本更有优势，且得房率更高。④产品选择还需关注户型面积段与停车指标匹配关系，避免因为户型大几平方米，车位要多配的情况。例如：根据浙江省工程建设地方标准《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》5.0.2条，住宅停车指标规定要求，90m2＜户建筑面积≤140m2时停车指标为不低于1.1辆/户，140m2＜户建筑面积≤200m2时停车指标为不低于1.4辆/户，故当设计时应注意140m2面积段，户型应将面积控制在140m2以下，以免车位指标增加造成成本增加。

1.4 竖向设计方面

①土方设计上应避免大挖、大填，减少土方工程量并内部分期填挖平衡。充分结合原始地形，思考边坡、挡墙等细部处理方式和方法。②地库竖向设计上，需结合地勘情况，评估持力层标高、抗浮标高等因素进行综合测算土方、地库基础、塔楼基础、抗浮成本，结合市政管网排水接驳点标高来合理选定竖向设计，关注成本控制；车库竖向设计依地形、地势可分级、分台设计，亦可设计为斜板式，合理控制项目成本；地库设计时应在符合当地规范及不计容要求的前提下尽量争取上抬。一般情况下，地库成本从优到劣排序为：架空停车、半地下车库、地下一层车库、地下一层机械停车、地下二层停车。

1.5 道路交通方面

①小区出入口，数量应根据项目规模合理设置，原则上设置两个日常使用出入口（车行+人行），其中一个为形象主入口，且车行人行合并以方便物业管理，节约后期物业管理成本。②小区道路，在满足规范和交通组织的前提下，控制道路的长度及宽度，将道路用地比例降到最低，避免无效、利用率低的道路；消防通道在满足消防要求的前提下要尽量拉直，不能做得太曲折，不方便日常行走且费工费料。③车库出入口数量应按当地规范最低要求配置，车库出入口选址应合理，优先结合小区门禁设置，方便物业管理，节约后期门岗管理成本；另外，应结合地形优先，从低处下地库，尽量减少车库坡道长度，也可降低成本。

2 户型平面

2.1 平面应规整，结构应尽量拉齐

①平面应减少凹凸，控制体型系数，体型系数越小，外墙面积越小，利于节约材料，控制成本；②结构体系布置优先考虑横平竖直，结构拉齐，应同结构专业充分沟通选择合理的结构布置方案，从源头控制结构成本。

2.2 提高可售比，可提升项目总体效益

方案设计时，应充分了解当地对计容面积、建筑面积、房产测算面积的计算规则，避免出现房产预售面积小于前期报建面积的情况。根据项目经验，可售面积损失主要涉及阳台、架空层、保温层、外凸结构柱、室外连廊、设备平台、管井等部位，设计时应重点关注以上部位面积计算规则。

2.3 公区应尽量紧凑，减少公摊面积，提高得房率

得房率原则上应大于80%。应提前熟悉国家及地方规范，在符合规范的前提下尽量减少电梯及风井等设备数量。例如：针对12～18层产品，GB50096-2011《住宅设计规范》中6.4.3条规定[2]：十二层及十二层以上的住宅每单元只设置一步电梯时，从第十二层起应设置与相邻住宅单元联通的联系廊。联系廊可隔层设置，上下联系廊之间的间隔不应超过五层。

根据此条规范，一梯两户单元应尽量按两单元拼接设计，比单单元独立设置，每单元可节省一部电梯，从而节约设备成本及公摊面积。

2.4 套内应合理布局，增加实用面积

①套内隔墙应在不影响空间完整性前提下尽量设计为100mm厚，即可扩大空间，又节约成本。②当项目为精装修交付时，公共区域、厨房、卫生间、餐客厅等采用地砖时，应提前同装修专业沟通，空间尺寸应符合整砖模数，减少裁砖，降低成本。

3 住宅立面

3.1 住宅立面代表了小区形象

住宅立面，设计时应当以美观耐久为目标。立面设计应该注重形体、比例、虚实设计，并且应结合立面效果合理选用材料，注重细节设计，最终呈现出又好又耐久的落地效果。而不应设计过多繁杂的外部装饰构件，既增加成本，又有后期脱落的风险。

3.2 立面栏杆、栏板应结合立面效果综合考虑

成本方面：一般情况下，玻璃栏板价格最高，实体栏板次之，通透锌钢栏杆价格最低。

3.3 立面门窗是建筑立面造型的重要组成部分

主要对立面的虚实对比及韵律效果起到重要作用，所以门窗的形状、尺寸、比例划分等要重点设计。另外立面门窗也是重要的外围护构件，起着通风、采光、保温、隔热、隔声、防水等功能，门窗的大小、玻璃及型材的材料、密闭性对整栋建筑的节能起到了重要作用。设计时需结合立面效果注意以下3点与成本相关较大的方面：①门窗尺寸大小，应在满足规范要求窗墙比的情况下，结合外墙综合成本及节能保温成本同甲方认真推敲，确定大小。根据项目经验，在夏热冬暖地区，加大门窗，外墙节能保温成本基本无变化，故适当增大窗子，有利于增加采光通风，建议适当增加居住舒适度；在严寒及寒冷地区，由于该气候区窗墙比控制严格，且外墙节能保温要求高，故不建议将门窗设置过大降低节能效果；夏热冬冷地区覆盖较广，各地窗墙比要求不同，故需结合项目实际情况做测算来最终确定。另外还需注意，处于节能及遮阳成本增加的考虑，东西朝向的外窗不宜加大。②门窗固定扇及开启扇划分方面：因门窗成本主要在于门窗框、玻璃、五金件（铰链、插销、把手、门锁、闭门器）用量，故设计时在门窗大小一定的情况下，应尽量采用小开启大固定的分割方式，既能保证立面效果好，也能使室内视线通透，也利于节约成本。首先在满足通风要求的前提下，尽量减少开启扇个数，减少五金件的数量；另外，单片玻璃面积越大，所需公称厚度越厚，单方价格也越高，根据《铝合金门窗工程技术规范》[3]，住宅基本都需要用安全玻璃，玻璃厚度最小为5mm。下表是住宅门窗常用玻璃厚度及最大许用面积，设计时需尽量控制单片玻璃面积在4m2以下，既能保证用户视线感受及立面效果，也能兼顾成本控制。

表1 JGJ113《建筑玻璃应用工程技术规程》规定的安全玻璃最大许用面积

最后，门窗框材料方面，常用的材料有塑钢和断桥铝合金。塑钢窗框保温、隔热性能好，但窗框强度不高，较易变形，且外框较粗，不够美观，塑钢门窗因主要材料是聚氯乙烯树脂，易加工，故成本低。断桥铝合金框在保温隔热上不如塑钢门窗，但窗框较细，较为美观，且强度高，不宜变形，成本一般情况下较塑钢框高，整体上断桥铝合金框档次更高。具体项目选用时，可结合项目定位来选材，另外，针对选择断桥铝合金框的项目，也可在客户非敏感部位，及不常到达的区域（例如楼梯间、前室、屋顶、设备房等）使用与铝合金颜色相近的塑钢材质，以保证项目的综合成本竞争力。

3.4 立面材料方面

①立面材料选择要同项目定位相匹配，不应一味追求高价格材料。立面材料应结合立面设计效果分部位选择，在非客户敏感部位以及高层主体部分，应尽量选用市面上成熟的低价格材料，例如真石漆，多彩漆，浮雕涂料，陶彩石等。在客户敏感部位以及近人部位（如基座，入户大堂等），可用石材、铝板、保温一体板、岩板等高端幕墙类材质，提升住户日常居住体验。②另外在一些非常次要的部位，例如阳台内侧，空调龛内侧（外侧设置百叶），连廊户型的内天井部位、不上人屋面女儿墙内侧等，可进一步运用平涂的做法控制成本。

4 地库方案

地库成本主要取决于地库面积、地库挡土墙周长、地库层高。①地库主要由停车区域、设备用房、非机动车库、人防等组成。停车区域为最主要的部分，在设计时应优先考虑，并应多方案对比，保证停车效率最高，面积最小。设备用房及非机动车库尽量设置在停车效率低，或者塔楼下方，充分利用空间。人防应在满足服务半径的前提下，尽量利用停车效率低的地方设置，并尽量结合地库出入口及塔楼楼梯出入口设置人防出入口。②地库挡墙长度需尽量短，地库轮廓设计时应平直，尽量利用塔楼轮廓做挡墙。③地库层高应在满足各空间净高的要求下尽量低，需同结构及设备专业前置沟通，综合确定[4]。

5 结束语

本文对方案设计主要的几个方面进行了详细的叙述，希望能助力设计人员在进行方案设计时有效控制成本，为居住者创造更多价值。