房地产企业土地增值税清算实务中的相关问题探究

周 艳 宁波正源会计师事务所有限公司

房地产企业作为我国经济发展中的重要支柱，产生的影响重大。随着国家政策的调整，房地产企业土地增值税清算中仍存在一定的问题，对企业发展以及相关工作的开展进行产生了一定的阻碍。为规避这一现象的产生，在实际的企业发展中应当对其中存在的问题进行细致分析，立足实际进行优化完善，实现问题的高效处理，规避其对企业产生的负面影响。本文就以房地产企业土地增值税清算、相关问题以及解决对策进行分析，希望为房地产企业解决土地增值税问题提供相应的助益。

一、房地产企业土地增值税清算分析

结合企业的发展特征能够发现，在房地产企业的发展中，土地增值税是非常重要的一部分，对企业的发展状态有着直接的影响。所谓土地增值税，通俗点来讲就是对土地一级土地上方的建筑物作为征税对象来进行相应的税务征收[1]。伴随着城市化发展进程的不断深入，房地产企业迎来了新的发展契机，再加上工程项目的规模越来越大，导致相关工作的开展和进行中出现管理难度较大的现象，对企业发展进步产生了一定的阻碍。与此同时，我国针对房地产产业进行了政策的调控和完善，给企业财务人员的工作带来了较大的挑战。在土地增值税清算过程中，问题可以体现在由于高溢价带来的高额税收成本，致使整个产业的经济收益受到一定的影响。在调整商品房供应的类型后，可以对高档商品供应进行有效的控制，在此基础上能够显著降低税收成本，使其控制在合理的范围内[2]。并且高额的税收成本还会影响企业结算后的资金链，对企业产生的负面影响显著。为此，想要实现企业长效、全面的发展进步，注重和加强内部重视度是很有必要的，并且在此基础上还要做到理性投资。

二、房地产企业土地增值税清算实务中的相关问题

(一)土地增值税清算单位问题

具体来说，立足房地产开发企业来说，在完成备案登记后才可以开展相应的建设项目。但是综合实际的建设会发现，部分企业并没有依据项目的差异进行分期备案，导致后续的清算过程中出现一系列问题[3]。例如，在实际的建设中没有依据项目的差异进行分期备案，在此基础上就会产生以下问题，如：其一，在进行不同项目分期建设后，其土地增值税清算工作能否依据相应的规划进行？汇算是否合理？其二，若是同一个房地产开发企业，不同类型的商品房如何进行增值额和增值率的计算？这些问题的产生会导致企业进行土地增值税清算实务时出现各种问题，对企业的发展也会产生一系列的阻碍现象，对后续各项工作的开展和进行也会产生非常不利的影响。因此，在实际的清算实务工作中需要对其中的单位问题进行处理优化，最大化规避其中存在的问题以及不足，实现针对性处理优化，对房地产企业发展进步产生的积极作用显著。

(二)尾房缴纳土地增值税问题

在实际的企业发展中，相关的税务清算工作对企业发展产生的影响重大，而且此项工作的开展会受到多种因素的影响而产生各种不良现象，导致企业发展中出现各种问题，无形中会阻碍企业的发展进步。举个例子，在企业的发展中，在进行税务清算前，若是企业的楼盘没有全部销售完成，存在尾房现象，就不能在其转让的过程中进行单独的土地增值税的清算，依据我国《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》会发现，其中明确指出，即“我国在土地增值税清算时，未转让的房地产以及需要继续销售的，应该在销售当月就进行清算，不可以先预征后重新启动土地增值税清算工作”。在此项问题的产生后需要企业注重和了解相应的规范政策，立足实际进行管理深入，也能够由此确保企业的发展进步[4]。

(三)建筑安装成本以及质量保证金问题

结合我国的营业税法进行深度剖析会发现，在建筑劳务施工的过程中，需要建筑单位逆序进行相应的税务缴纳，并且在此过程中还要保障其中涉及的建筑安装工程费与各项相关费用、决算报告、施工合同中的内容一致。并且在相应的土地增值税清算规范中也明确指出，若是在实际的清算中出现建筑单位的实际支出缺乏合理合法的凭证，是不能扣除项目金额的。并且部分房地产企业在进行这一环节的清算时多存在票据凭证不合理、不规范现象，导致后续的工作开展受到较多的阻碍，而且企业的经济效益以及实际发展也会因此受到影响。因此，在实际的管理中应当关注其中问题的优化，由此确保房地产企业的建设效益。

三、房地产土地增值税清算实务工作中存在问题的应对策略

(一)重视土地增值税清算工作优化

综合实际的发展能够发现，此项工作的开展和进行对企业的发展进步有着直接的作用，产生的影响重大，为规避以往清算中存在的诸多问题，需要企业管理人员关注和清算工作的开展，并且财务人员也要关注相应政策的分析，立足全面、规范视角进行处理优化，由此助推房地产企业土地增值税清算实务工作更好地开展进行[5]。首先，相关的工作人员需要对清算工作的流程以及重要性进行剖析，保障此项工作的准确性，所以在开展清算工作前需要对相应的清算对象进行细致的分析，了解其具体的分布区域，为后续清算工作的开展进行提供相应的助益。其次，在清算过程中应当严格依据相应的规范以及条例进行，针对部分土地增值税清算时仍未销售的房地产或者清算后销售转让的资源进行整理，然后依据相关的规定及时对其进行申报，能够由此提升清算实效。最后，在完成清算工作后需要对各项环节进行分析，评估其中是否存在不科学或者不合理现象。

(二)明确房地产纳税范围

在实际的清算过程中，为有效避免出现逃税漏税等现象，需要对相应的纳税范围进行细致的分析，针对部分用以职工福利方面的房地产，需要相关的工作人员完成所有权的转移后依据相关的文件规范对土地增值税进行计算[6]。在此过程则需要企业财务部门明确具体的税务清算流程，即房地产企业在完成各项开发项目土地增值税相关材料的报送工作后，才能够进行相应的清算工作，在此过程中需要对企业内部存在的各个开发项目进行核算分析，尤其要关注土地增值额，这一部分会对企业土地增值税的缴纳税额产生直接的影响，并且立足实际会发现，不同的土地增值额实行的税率也是不同的，为保障清算的准确性需要关注这一差异性，依据此能够完整、准确地计算出房地产企业真正进行清算的项目费用，对企业发展进步产生的积极作用显著。总的来说，房地产土地增值税清算实务工作对企业实现持续、健康发展进步产生的积极作用显著，为保障相应的清算工作能够高效率、高质量进行，需要关注和重视其中存在问题的分析，有针对性进行处理和优化，规避其中存在的不足。而且在实际的清算过程中需要的纳税的范围进行分析，避免产生少缴、漏缴等现象的产生，这样才能够确保纳税规范性。与此同时，为保障具体清算实务的准确性，需要对其中存在的数额差异等进行分析，避免因忽略差异现象导致产生项目费用误差，不但会影响企业的经济效益，甚至会影响企业的社会效益，因此，关注其中数据的正确性、完善性、合规性是很有必要的。

(三)严格控制房地产企业成本费用分摊

具体来说，这一工作的开展和进行对企业的发展有着积极的作用，其主要体现在能够对房地产增值税款的流失现象进行控制缓解，对企业产生的积极影响显著。鉴于此，在实际的工作开展中需要相关的人员依据房屋建筑面积分摊的原则进行分析计算，依据准许扣除的建筑单位成本金额与收入配比原则进行具体的成本费用分摊，在此过程中能够显著提高工作实效，并且还能够减少税款损失现象的产生。另外，土地增值税清算工作具有显著的特殊性，与企业一般的会计工作有着较大的差异性，但是企业在实际的成本费用管理中采用常规的会计计算模式，导致实际的清算工作实效低下，难以体现实际的价值，甚至会导致企业产生税务问题[7]。针对此，在实际的管理中需要注重和加强清算人员的专业素养，认识到税务清算以及常规会计间的区别，积极学习和了解国家的相关政策文件，由此能够提升土地增值税清算人员的工作实效，相应的税务筹划能力提升，对企业的发展能够起到非常积极的作用。

(四)协调国家与地方层面关系

立足房地产发展趋势能够发现，在未来的发展中，房地产企业会始终处于国家的控制和调节中，旨在实现全面、科学的发展进步。但是受到微观层面和宏观角度的影响，在房地产发展中出现国家与地方层面协调不足的现象，导致企业发展受阻。如一方面，国家大力促进房地产企业的发展，另一方面又进行行业发展的控制，由此避免产生“泡沫”经济现象，而国家对该产业的控制手段主要体现为土地增值税，清算工作也是要长久进行的。再加上受到我国地域特征的影响，地方经济发展不平衡是显著的特征，部分地区为促进当地经济发展，会出现大力支持房地产企业的现象，同时也会在土地增值税上进行优化[8]。在此现象的影响下，清算工作的开展和进行会遇到一定的问题，为规避相关问题的产生，需要房地产企业关注国家以及地方层面政策的了解，分析和解读相应的政策，避免产生不合理或者违法进行征收或清算现象产生，在此基础上也能够显著降低企业的税务风险，对企业发展进步产生的积极影响显著。所以，房地产企业在实际的发展中应当始终“耳听八方，眼观六路”，了解最新的政策变化，依据政策进行各项工作。

(五)严格审核清算项目票据合规性

具体来说，原始票据是土地增值税清算项目费用扣除中的唯一凭证，想要保障土地增值税清算实务工作的有效性，需要注重这一环节的处理优化，避免不合规的项目票据产生，由此也能够为房地产企业发展提供相应的助益。综合实际的票据管理能够发现，在房地产项目的开发过程中，受到业务种类的影响，其中涉及的原始凭证种类繁多，而部分提供原始凭证往来的单位很多时候不具备开具正规票据的条件，若是不关注其中问题的处理，会导致后期清算工作开展中遇到较多的阻碍，无形中也会影响相应的工作实效。针对此，在实际的实务工作中需要关注和重视其中票据正规性的分析，对相应发票开具的时间、内容、金额、对象以及实际业务等进行规范分析，符合标准的发票才能够计入开发成本，才能够计入成本并扣除。一部分项目的往来对象为国家行政机关或者相关事业管理机构，其中项目建设所在地规划部门的行政收费，需要取得省级财政部门监制的行政事业性专用收费票据才能够予以确认。针对部分往来对象为个人的现象，若是需要向个人支付房地产开发项目的拆迁补偿款，受到个人不能开具规范发票的影响，可以通过本人签字确认的收据出具并联合双方签订的拆迁补偿合同作为原始凭证，由此才能凸显凭证的合规性。总的来说，原始票据是土地增值税清算中的根本依据，为保障相关工作能够更好地进行，必须要关注和重视票据的合规性，做好审核工作，由此保障房地产企业的具体效益。

四、结语

总的来说，在房地产企业的发展中，土地增值税清算实务工作产生的影响重大，直接影响企业的健康、持续发展。因此，在实际的企业发展中，需要对土地增值税清算进行细致的分析，了解其具体的流程以及标准，关注和分析其中的问题，立足企业发展需要进行存在问题的处理优化，由此规避其产生的负面影响，助推房地产企业更好地发展进步。■