百年地产浓缩上海城市变迁

余庆生

房地产是上海城市经济兴起的产物，近百年来与金融中心密不可分的地产业老股票让人领略到上海城市变迁的沧桑。

口岸、移民与租界成为近代上海城市兴起的三大因素，房地产则是上海城市经济兴起的产物，与上海城市经济的发展息息相关。近代上海是世界第五大城市、远东金融中心，其独特的政治经济环境为房地产市场的发展创造了有利条件。而百多年间，与金融中心密不可分的地产业老股票让人领略到上海城市变迁的沧桑。

目前，留存下来的清代上海华商地产公司股票主要有“同利地产”与“增盛地产”（图1），两家公司均于光绪三十三年（1970年）七月成立，前者只比后者早几天。

“增盛地产”股票名称周围花团簇拥，边框四角有“日增月盛”四字与公司名称遥相对应。其资本为规元10万两，分为两万股，每股5两，创办人为李厚祺，即著名的江南望族宁波小港李氏家族第三代李屑清，票面显示他为该公司总董，总经董李如山是其同胞兄弟。

图1 光绪三十三年七月增盛地产拾股股票

宁波小巷李氏家族，第一代李世亭在上海从事沙船行业，富于冒险精神，出没于海上贸易多年，后开设久大沙船号及码头，收入甚丰。有沙船必有钱庄，李世亭在十六铺开设3家钱庄，遂跻身于钱业而致富。

李家第三代以李咏裳为代表在上海从事金融业和房地产业，他们先开钱庄，后开地产公司。同为第三代的李屑清也是如此，与人合股在上海开设同余钱庄，为了专心于“增盛地产”业务，他将其同余钱庄股份于1911年让出。李咏裳堂弟李云书早年参加辛亥革命，是宁波帮著名的新派人物，曾任上海商务总会总理。

“增盛地产”只是李屑清事业上小试牛刀。民国初年李屑清进入银行界，在民国金融界有一定地位。历任南京、天津中国银行副行长，上海沪北工捐局局长，天津造币厂监督等职。天津造币总厂规模最大、设备最精良、技术最先进，堪称全国造币厂之最，也是全国货币制造的中心。李屑清由此对证券和纸币的印制颇有见解，为日后进军实业界打下了基础。

上海自1843年开埠后成为一块宝地，城市发展的前途不可限量。外国人在上海租界通过“永租”形式取得土地实际所有权，为房地产开发创造了条件。从19世纪50年代开始，外商引入英美等国一整套房地产投机买卖、出租、抵押贷款、发行股票等经营方式，以资本增值为目的的房地产业开始发展，以外商为主的房地产业在租界兴起。

清咸丰三年（1853年），老沙逊、怡和、仁记等洋行开始投资上海房地产，在英租界建木板房800余幢。同治九年（1870年）后，随着上海工商业发展，官僚、买办、地主、富商在租界内外大量置产，出租牟利。在高额利润的吸引下，大批外商房地产公司如雨后春笋般地纷纷出现于上海滩。光绪二十二年（1896年）至民国七年（1918年），上海房地产业进一步扩大，英商泰利洋行、哈同洋行、英法产业公司、美商中国营业公司、比商义品地产公司等30家房地产公司开办，这让上海成为国内房地产业出现最早并初具规模的少数地区之一。之后华商也纷纷介入房地产开发，光绪二十四年（1898年），上海第一家华商房地产企业树德房地产公司开业，华商房地产业开始与外商房地产业一并成为上海重要产业。

图2 1931年英商业广有限公司股票

图3 1948年中国建业地产公司股票

图4 1948年毕卡第地产公司股票

外商房地产企業通过资本市场积聚巨额资本，得到快速发展。如英商业广地产公司，早期的资本仅规银100万两，但通过多次发行股票与公司债券等手段，其经营资金常为其资本的数十、百倍（图2），外商房地产业由此而成为租界的支柱产业。1921年，每年房捐地税占租界财政收入一半以上，最高达75.2%。随着城市现代化和经济繁荣，土地房屋也得到迅速升值，公共租界每亩土地的平均地价从1865年的规银1318两上涨到1920年的规银26909两，平均每年涨幅达37%。

中国建业地产公司由万国储蓄会于1920年创办，成立时资本仅规银20万两，因连年得利，至1933年资本已膨胀至280万美元，建造了毕卡第公寓（今衡山宾馆）楼等楼宇（图3、图4）。上世纪30年代初，该公司还建造了当时法租界区域内第一个以中国建筑单位命名的住宅群——建业里，上海现存最大的石库门里弄建筑群。美商普益地产公司，1925年来沪创设时资本仅52万美元，数年内即拥有卜邻、大华等精美公寓和四川中路110号办公大楼等产业，资产达原投资数的几十倍。抗战胜利后，万国储蓄会开始清理、转移和分散资产，归还股东及会员储蓄，划出1934年建成的高档住宅毕卡第公寓，组成法商毕卡第地产公司（SocieteImmobilierePicardie），股票分与万国股东。

房地产业在聚敛巨额财富的同时，为市政建设和公用事业建设提供了财力，加快了上海的城市化进程，也引起上海土地管理体制的变化。上海开埠前，原有的土地产籍、发证由上海县署掌管，以收取田赋为管理目的，日常土地买卖、典押等事务由地保、图董、册书经办。

开埠后，在租界内外商“永租”土地事务变成涉外事务，并改由上海道台管理。又因租地业务发展，道台设地产专职机构会丈局。同时，道契附有明晰的地块图。民国建立后，外商租地又由外交部特派交涉员处理，并领导会丈局。1927年，上海特别市成立，市政府设地产专职管理机构土地局；各驻沪领馆兼办理洋商租地；公共租界和法租界设有土地估价委员会、地产委员会等机构，分别管理有关房地产事宜。

1919年至1931年，上海房地产业极度发展，房地产商无不利市10倍，如英商业广房地产公司1928年至1933年每年的平均利润达银140万两。

图5 民国三十三年新亚联合地产股份有限公司股票

同时，房地产企业数量进一步增加，房地产业主公会会员单位发展至200家，其中外商与华商分别达140家和60家。上海标志性的城市建筑轮廓线基本形成，建成外滩大楼群和市中心数十幢钢筋混凝土结构高层建筑，基本形成以石库门房屋和新式里弄住宅为主的富有上海特点的城市居民住宅区。

1932年“一·二八”事变，上海大批房屋毁于战火，损失2亿银元以上，经济萧条，公共租界空置房5000余幢，全市房屋开工量骤减50%，房地产交易额仅及上年13%。1934年，受世界经济影响，上海房地产业出现严重危机。1935年，年营业额4000万银元以上的美商中国营业公司和资产2400万银元的美商普益地产公司，均因资金周转不灵破产。1936年，公共租界空置房8960幢，占全部房屋10%以上。地价暴跌，房价只及战前十分之二三，房地产交易量下降，外国房地产公司的股票上市价跌至面值十分之一，银行停止抵押贷款，房地产抵押业务停滞，多数房地产商负债，经营困难。

图6 民国三十六年（1947年）久安贸易地产股份有限公司股票

1937年上海沦陷后，外商退出上海房地产市场。华商房地产业因避难上海租界的外地难民剧增，出现短暂繁荣。金融界和房地产业合资新创办中和、联华等30多家房地产公司，建成一批新式住宅区，同时在市区周边出现大批棚户区和“滚地龙”（上海市解放前的穷苦百姓用茅草搭建的简易棚户）住所（如图5）。

1945年抗日战争胜利，曾被日军占据的房地产发还业主。英、美等房地产商有的把公司迁往香港，有的把独资洋行改成中外合资公司，有的则大量出售产业。1946年物价飞涨，地价上涨指数远低于米价。1948年6月，房租指数是物价指数十分之一，以出租房屋为主的房地产商入不敷出，无资产的房地产商依靠过户费维持，业务仅剩租赁一项，有的转以介绍租赁、买卖为主要业务，同时受恶性通货膨胀冲击，房地产业衰退（图6）。

上海解放后即开始着手建设工人新村，药水弄、番瓜弄等大棚户区相继改建成为工人新村。1950年至1978年的29年中，全市共建住宅1791万平方米。1978年底，上海市区共有各类房屋8653万平方米，其中居住房屋3195万平方米，由房管部门直接管理的占94.5%。1984年，根据新宪法规定，全部土地收归国有，公有房地产排除了商品属性，退出市场交易，房地产业全面转入计划经济体制管理，“以租养房”是计划经济体制下公房管理的基本政策。

1979年上海只有兩家商品房开发公司，一家是市房地局下属的中华企业公司，另一家是工商业者集资创建的爱国建设公司；1988年8月，全国首家股份制房地产企业——兴业房地产股份有限公司在上海成立（图7）。

图7 1991年上海兴业房产股份有限公司股票

进入上世纪90年代，众多的房企布局上海，使得上海的地产行业发展得如火如荼，特别是进入新世纪的前20年，上海市外资、中外合资、内资房地产企业林立，房地产业发展空前繁荣以致过热，为合理调控房地产市场发展以防楼市过热对经济社会造成的负面冲击，政府层面曾多次出台相关政策法规来限制恶性炒房，如提出“房住不炒”的概念、提高第二套住房首付比例以及限购政策等，在一系列调控政策的影响之下，上海的房地产市场发展总体健康稳定，为上海国际化大都市的建设作出了重要贡献。