商业地产项目运营管理模式的创新与实践

文／段嘉奇 北京上诚文化发展集团有限公司 北京 100600

引言：

在商业地产蓬勃发展的背景下，对开发企业运营管理提出了越来越高的要求，复杂化及精细化的商业地产项目使运营管理日趋重要。就当下商业地产项目运营管理而言，除应具备相关的业务流程、运营人员具备扎实业务知识和丰富管理经验之外，还要求能够与时俱进并不断完善更新。因此，在新时期，相关人员应深入分析商业地产项目运营管理模式现状，并对其进行持续创新与实践，最大限度提升商业地产的价值，进而达到多方共赢目标。

1.商业地产主要特征

1.1 运营组织的方式不同

商业地产运营管理为无形的活动，没有具体机制及方法，主要的对象为人，只有对人进行足够管理，才能确保商业地产有序运行。与制造业不同，商业地产运营管理不能有效控制生产的进度及生产的质量，在经营的过程中极易受到投资商及经营者影响而出现变动，因此商业地产必须具备随机应变本能，才能更好地保障经营管理工作顺利进行。同时，商业地产运营管理与其他行业运营管理的模式不同，其特殊性更强，在运营管理中随机变化性质更明显，且具有不稳定性，因此需加强对其运营管理关注程度，随时注重其变化性，并努力跟进其变化的进度，才能有效解决运营管理中的问题。倘若采取慵懒及懈怠的方式开展运营管理工作，则会导致商业地产运营管理处于被动状态，影响运营管理的进度，从而不利于商业地产项目健康发展[1]。

1.2 运营系统设计方式有差异

就传统制造业中的运营系统和产品而言，往往是选择分开设计方式，通过这种方法能够促进传统制造业持续发展。然而，在商业地产中，由于运营管理服务系统为提供系统组成的有效部分，需要重点关注服务体系及提供服务共同性，因此需要一起设计运营管理提供系统和服务系统，才能更好地与商业地产运营管理的特征相适应，进而促进商业地产项目运营管理茁壮成长。同时，通过提高商业地产运营管理中提供系统和服务系统整体性，能统一进行运营管理，在增强各项工作和谐程度的同时，提高商业地产运营管理协调性和一致性，高效完成商业地产一体式运作，切实落实经营管理、销售一站式服务的理念，从而为商业地产稳健发展提供有力保障。

1.3 客户存在作用性有差异

就传统制造业而言，在产品出厂之后，只有客户发现产品存在问题，才能与同一厂房建立联系。然而，在商业地产运营管理的过程中，客户能直接参与到产品生产中，并在其中占据着关键角色。倘若客户态度较为消极，则会对商业地产运营管理产生负面影响，相反，客户具备积极乐观的态度，则会极大促进商业地产运营管理，客户心态对商业地产兴衰成败起着直接影响作用，因此只有为客户提供周到得体的服务，才能增强商业地产运营管理的顺畅性。

1.4 员工影响性不同

在商业地产运营管理的过程中，管理的主要对象为人，因此员工起着关键性作用，是决定运营管理成效关键性因素，其工作状态与商业地产发展息息相关。倘若员工工作状态愉快轻松，其为客户提供的服务也有着愉快欢乐的元素，则会增加客户认可度，持续提升销售额，源源不断收获更多客户，进而增加商业地产盈利，实现优质高效运营管理目标。因此，商业地产应为员工创造良好工作氛围，增强员工服务意识和归属感，为其向客户提供优质服务奠定坚实基础，进而加快商业地产现代化发展进程[2]。

2.商业地产项目运营管理模式

2.1 完全出售

完全出售指的是为加速开发的进度，更好地规避运营的风险，商业地产的开发商选择全部出售所持有产权，将其售至买方的一种经营性行为。完全出售这一运营管理模式能在短期内对商业地产项目运营管理的资金压力起到缓解作用，在缩短资金的周转周期时，有效加强资金流动性，且避免因企业债务、消费者喜好、政府政策和经济形势等不利因素影响，而导致的运营管理风险。然而，在社会进步、经济发展的背景下，完全出售这一模式会让商业地产的开发商在机会方面承担极大成本，主要体现在三方面：第一，因出售产权，商业地产的开发商失去了固定资产在增值方面的回报；第二，加大了物业统一管理的难度，极易出现因产权归属问题而致的混乱管理问题；第三，因所出售的物业产权在不同主体手中，因此在前期的招商阶段，开发商很难根据预定的计划对业态布局进行合理规划，降低了项目实际运营的成效。

2.2 租售搭配

在商业地产项目运营管理中，部分商业地产的开发商选择了较为适中的模式开展运营管理工作，即租售搭配的模式。为平衡好商业地产项目在运营管理中的风险，可从流程上将租售搭配的模式分为四个阶段，从组合上将租售搭配的模式分为两种（如图1所示）。在租售搭配这一模式下，商业地产的开发商持有大部分的产权，其能负责整体规划及业态布局，不仅能对商铺运营的秩序起到良好规范作用，而且能营造良好氛围，综合提升项目运营的质量，且租售搭配的模式还可对资金压力起到缓解作用，对实际运营风险起到平衡作用[3]。

图1 租售搭配图

2.3 开发持有

部分商业地产的开发商为达到产权自有的目的，获得到长期物业增值，会选择开发持有的模式，其特点主要体现在三个方面：第一，长期发展企业可选择开发持有的模式，依靠其持有商业物业获得稳定收益及利润，并在持续性经营中获得更多融资；第二，开发持有的模式代表着企业可对所购买土地价值实现增值，受土地稀缺特性影响，持有时间越长，所能获得资源优势就越大；第三，就开发企业而言，开发持有的模式能对客户权益起到保障，且将更多重心放于客户培育的方面，提高商业地产项目运营管理的标准化，进而增加客户利益。不过，这一模式对于开发企业资金方面有着很高要求，同时要求企业具备极强的资产管理能力，因为在市场中的风险不确定性因素很多，企业需要自行承担经营中出现的风险。

2.4 资本+管理

随资本市场活跃度逐渐升高，资本运作、物业管理这一新型的运营管理模式也随之出现，在这一背景下，商业地产投资的浪潮中陆续出现了长期资金或者投资机构，这不仅保证了商业地产项目运营管理中资金稳定性，而且为其繁荣发展注入了新鲜的血液。在这一模式中，商业地产项目的运营管理能力能得到有效提升，在打破眼前物业增值及租金收益这一局限的同时，充分发挥出商业地产项目长期经营价值。不过，资本+管理这一模式存在一定风险，商业地产项目经营绩效会受产权归属主体控制权限及管理策略影响，加之宏观政策会影响资金的供应方，因此商业地产项目运营管理要想高效运作，就需要具备专业物业管理的团队和资产管理的团队。

3.商业地产项目运营管理模式影响因素

3.1 宏观的调控政策

就商业地产项目运营管理模式影响因素而言，政府调控政策是极为典型的一个因素，企业需要及时响应宏观的调控政策，在第一时间对其进行深入解读和贯彻执行。具体而言，短时间内，企业需要以新出台的政策为依据，制定出与其相符的方案并严格执行，且需及时向有关的部门汇报执行的情况。当然，倘若出台的政策能对消费起到刺激作用，企业则可制定出活动相关方案，加大商户参与的力度，进而提高商场流量[4]。

3.2 入驻商户的质量

在商业地产项目运营管理模式中，入驻商户质量不仅会对消费者选择产生影响，而且与商业地产项目的日常运营有密切关系，商户质量越高，商场运营的盈利空间越大，商场的影响力也越大，能为商场获得更多人气奠定坚实基础。因此，在筛选入驻商户的过程中，应尽可能应用优惠价格争取到高质量商户，以此提升商场整体的质量，而相对较差商户而言，应尽量拒绝其入驻。然而，在商户入驻中，不可避免会出现部分商户入驻后质量不一的现象，从而极大困扰了商业地产项目运营管理的活动。

3.3 顾客的满意度

在互联网+日益深入人心的背景下，很多消费者逐渐转变了消费的习惯，在购物时，从以往必逛商场至现今网络购物，通过分析每年双十一及双十二的成交量不难发现，现下消费市场的中心往往为顾客的满意度，其对商业地产项目运营管理模式的影响表现在品牌的形象这一方面，老百姓口碑在品牌形象树立中起着关键性作用，消费者的认知、评价会影响到其他的消费者，加之互联网极为发达，抖音、微信、微博、网络平台等在传播信息时具有高效性和及时性，倘若存在负面事件，极易引起网友争议与讨论，从而给商业地产项目运营管理造成极大困扰。因此，在商业地产项目运营管理中，应不断强化危机意识、完善预防机制，提升顾客的满意度，塑造出良好品牌形象。

4.商业地产项目运营管理模式的创新

4.1 符合当地的人文地理环境

商业地产项目在创新运营管理模式时，人文历史及自然环境有着非凡意义，不同地区地理特征及文化底蕴不同，发展状况有着一定差异。而当下商业地产项目与一个地方经济发展的水平存在互相影响的关系，因此在创新运营管理模式时，应在以本地经济基础为前提的同时，充分考虑当地人文地理环境，真正贯通运营管理和地区特色，达到因地制宜效果，提高商业地产项目的吸引力和竞争力，满足当地居民消费的水准。同时，相关政府部门应严格审查商业地产项目，在城市的经济能力之内有效控制投入的资金，在避免重复建设的同时，筹建多元化地产风格[5]。

4.2 构建新型资金筹措的模式

虽然我国金融市场已获得了较大发展，但未对商业地产融资发挥很大影响，商业地产仍应用间接融资方式达到资金筹措目标，加之不少城市过分依赖银行，使得商业地产项目在融资渠道方面面临较大挑战。部分发达国家成功经验提示，基金在商业地产项目融资中可发挥巨大价值，商业地产开发企业通过与投资银行及信托公司合作的方式，直接在市场上筹集资金，让专业人士管理资金募集工作，不仅能保证融资金额充足，而且能有效管理资金筹措，可更好地保障资金安全性。目前，世界上有欧美及亚洲两种开发的模式，欧美模式是各自发展商业及地产，对其中一个进行投资及开发，对另一个进行后续经营；亚洲模式是有效融合商业及地产，相互贯通两种资本，形成巨大资本链，促进双方自我保护和共同发展。在进行创新时，相关人员应依据商业地产项目具体情况选择适合方法，构建出新型资金筹措的模式，促进自身持续发展。

4.3 连接现代化媒体

当今时代，商业地产项目可应用计算机信息化及普及范围广泛性，在网络上发布各种信息，在广泛宣传的同时，让网民可根据自身需求选择需要的信息，加快了信息化进程。因此，在对商业地产项目运营管理模式进行创新时，相关人员应充分发挥出现代化媒体的优势，促进商业地产广泛式传播，营造出商业地产消费的浪潮，从而形成更有力的发展趋势。

4.4 设计具备新时代风潮

由于时代时刻变化着，因此商业地产设计只有具备现代化气息，满足时代需求，才能顺应时代的发展。就商业地产项目而言，多以大型商场及商业街为主，在设计时需具备新颖性，符合开创新鲜的性质，才能提高自身的吸引力和竞争优势。在挑选设计师时，应选择具备创作才华和创新理念的人员，有效结合外形和实效，充分凸显实质化和个性化，为建造出良好商业地产提供保障。商业地产项目只有保证所设计产品具有实际价值，才能有效实施运营管理，确保运营管理各项工作顺利开展。

5.商业地产项目运营管理模式的实践

5.1 发挥政府职能

在社会经济发展中，我国政府扮演着服务员及管理员的角色，目前，我国商业地产项目发展逐步成为社会经济发展关键组成部分之一，因此政府应充分发挥出自身职能，通过行政、经济及法律等干预手段及调控政策，推进商业地产项目运营管理模式有效实践，为其健康发展提供有力保障。首先，政府应出台相关的政策，加大审批管理商业地产项目运营管理力度，对现阶段太过集中开发的现象进行调整，提升开发批准的条件，在改善当下盲目开发问题的同时，最大限度保护现有商业地产项目可优质发展；其次，政府应加大已有商业地产项目扶持的力度，加强与开发商合作，在发挥政府权威性和高度性的同时，将与本地区的经济发展相符合的业态融进招商引资中，从而吸纳到更多优质合作商户或者商业业态。

5.2 强化规范建设

构建完备、实用、科学的体系，为保障商业地产项目运营管理有序进行的支撑，因此需不断强化建设的规范性。首先，在规范商业地产项目运营管理薪酬绩效、优化财务报表的基础上，应建立与市场需求相符的准则和机制，统筹规划并督促落实行规体系的标准建设工作，完成各岗位职业及配套体系的规范化建设；其次，以商业地产项目运营管理的行政工作机制、工程及成控管线标准、信息化作为建设重点，全面落实信息化管理系统的建设，并加大物业管理、招商体系和运营机制建设的力度，对评价标准及考核体系进行优化；最后，制定规范严谨考评标准及考核规则，对验收进行严格考核，通过有力手段保证各方面质量，从而达到健康发展目的。

5.3 完善管理架构

商业地产项目应在优化运营管理现有管理架构基础上对其进行强化和完善，对各管理岗位职责进行细化，确保各部门及岗位间能协同运行。首先，进一步改革与优化工作的内容及流程，提高各项事务的高效性及便利性；其次，集约管理多头管理问题，压缩管理层级，提高管理架构的合理性和科学性；最后，建立团队建设有关奖励制度，充分调动各部门团队建设的积极性，不断增强团队建设责任性和凝聚力，为更好地开展运营管理各项工作奠定坚实基础[6]。

5.4 保障配套设施

商业地产项目在开发合作、建设管理、经营管理和销售管理等方面，均牵涉各种各样设施设备，无论软件支持还是硬件配置，均需定期进行保养及维护，只有确保这些配套设施能够有序运行，才能在一定程度上有效降低运营的成本，从而提高运营管理的效率。首先，就硬件设施而言，商业地产项目应建立设施管理的清单，以设备的维护记录、产品的消耗程度和设备的生命周期为依据，详细归类每一硬件设施，安排责任人员定期检查，切实落实检查制度。同时，对于可应用电子信息进行记录的设施，应借助信息手段对其健康进行监测，以保证配套的设施能够安全及稳定运行；其次，就软件设施而言，可应用网络平台进行管理及监控，对其健康进行定期维护及检查，制定出应急的预案，同时加强与采购部门的对接，在动态管理设施的同时，保证商业地产项目运营管理模式稳健运行。

结语：

总而言之，商业地产项目运营管理为商业地产持续发展有力的保障手段，只有不断进行改革及创新，并将其应用到实际管理中，才能让商业地产得到更为广阔的发展空间，促进其有序运行。因此，相关人员应以商业地产项目区域位置、实际情况及城市发展趋势为依据，对运营管理模式进行优化、创新与实践，从而获得更多利益，不断提升居民的生活水平和城市的生活品质。