房地产企业成本管理存在的问题及对策探讨

容蓉

（恒大地产集团山西有限公司，山西 太原 030000）

近年来，随着房地产企业的不断发展，其成本管理体系也在不断地完善，但是部分房地产企业在成本管理过程中仍然存在差距和困难，在短时间内还达不到预期效果，这就需要房地产企业在发展的同时不断深入研究并完善成本管理体系，通过积累经验推动企业经济效益的增长。

一、房地产企业加强成本管理的重要性

市场经济的不断发展对我国房地产企业管理工作提出了更多的要求，成本管理不仅是房地产企业日常管理工作的基础，而且对企业的整体发展水平也具有重要影响，所以加强房地产企业成本管理显得尤为重要。

（一）房地产企业加强成本管理是提升经济效益的必然要求

近年来，房地产市场日趋规范化发展，这在为房地产企业提供发展机会的同时也对其提出了更大的挑战。房地产企业受国家宏观政策调整影响较大，且本身存在资金使用金额大、回笼资金周期长的特点，企业要实现科学快速发展，在竞争中获得优势就必须从成本管理着手，加强成本管理，在企业经营中减少非必要支出，只有这样才能达到“开源节流”的良好效果，提升企业经济效益。

（二）房地产企业加强成本管理是实现企业战略目标的重要保障

房地产企业战略目标的实现，需要加强成本管理的运用。企业通过科学、合理的方法制定企业计划目标，在目标订立好后，通过运用成本管理的工具和制度，及时进行监管，使进度和战略目标紧密结合，能将成本控制在合理的进度和范围内，从而实现房地产企业的战略目标。

（三）房地产企业加强成本管理是企业经营者提升经营决策水平的重要依据

房地产企业的经营水平直接影响着企业的长足发展，经营者在决策时需要准确、全面系统、及时的信息作为依据，信息的变化对经营决策的判断会有很大的影响。提升成本管理的科学合理度以及体系的完善程度可以准确地为企业经营者提供数据支撑，使经营者更好地做出决策，推动房地产企业的健康发展。

二、房地产企业成本管理存在的主要问题

部分房地产企业在成本管理过程中存在成本管理意识薄弱，管理过程混乱，没有健全的成本管理体系，缺乏先进的管理方法，对成本管理人才引入少等问题，导致整个成本管理过程混乱，从而阻碍了房地产企业的发展。

（一）房地产企业管理者缺乏成本管理意识

房地产企业成本管理指的是企业在运营过程中实施的预测、决策、计划、分析、考核等成本管理活动的总称。房地产企业成本管理活动贯穿于项目事前、事中、事后全过程，存在于土地取得、招标、采购、施工以及销售核算等各个阶段。但房地产企业通常仅实行静态的成本管理模式，没有将成本管理贯穿于项目的整个过程，只对成本进行事后控制，造成了资源的浪费。同时，在国家宏观调控的大环境中，即使房地产企业成本管理意识逐步提升，但领导者对成本管理工作重要性的认识也相对缺乏，导致在安排工作时不能做出正确的指引，从而造成成本管理工作落实不合理；另外，房地产企业管理者成本管理工作理念较为局限于传统，其认为成本管理工作仅是财务部门的工作，与其他部门关联不大，导致成本管理工作未实现全员参与，在整个计划实施过程中易受各方面因素的影响，致使房地产企业无法合理掌控成本，很难提升企业的竞争力。

（二）成本管理体系不健全，缺乏系统性

健全的成本管理体系是房地产企业提升经济利益和顺利组织各项经济活动的重要保障。目前，虽然部分房地产企业建立了成本管理体系，但通常不完善，往往只注重处罚，奖励以及监管力度不够，在实际的成本管理方面还存在很多问题，影响了企业的良性发展，具体表现在以下几个方面。

第一，成本管理体系不健全。首先，在项目的投资决策、施工、结算等阶段缺乏完善的制度体系，领导者往往把工作重点放在施工开发方面，导致房地产企业财务人员在开展实际财务工作中会出现管理混乱、职责不明确的现象，造成企业整体成本管理效益大幅下降。其次，房地产企业资金运营成本高，由于没有健全的成本管理体系，规章制度、监督机制以及岗位职责等，导致企业成本管理与实际支出情况相脱节。在进行重大决策时，企业高管往往会对实际情况判断失误，严重者甚至会导致企业资金链出现问题，影响企业的发展。

第二，财务的监管监督机制不完善，房地产企业往往采用传统的分配机制，成本管理甚至未和绩效挂钩，从而造成各部门各岗位的职责和职权不对等，奖罚不分明，打击了员工工作的积极性，给企业成本管理工作带来了严重的风险和损失。

（三）缺乏先进的成本管理方法，管理手段落后

先进的成本管理方法是房地产企业提升经济效益的重要手段，目前，房地产企业进行成本管理往往采用的是目标成本法和定额法，在传统计划经济时代，该种方法能够准确地反映产品成本，但随着市场经济的快速发展，该种成本管理方法信息精准度逐渐降低，已不利于房地产企业进行正确的成本计算，房地产企业大部分还在应用比较粗放的成本管理模式，没有形成完善的系统的成本管理方法，影响了企业的技术创新以及产品升级。

（四）忽视工程质量

在市场经济飞速发展的过程中，部分房地产企业只重视利润，为了降低成本，其忽视了工程质量，随意降低成本，甚至出现了偷工减料、敷衍检查等现象，从而导致房屋存在质量问题，危及了房屋使用者的人身安全，造成房地产企业难以存续，限制了企业的发展。

（五）对现金流管理不合理

房地产企业具有投入资金数额大且回笼周期长的特点，因此，企业在经营过程中如果出现资金周转困难的问题，往往会直接影响企业的生存与发展。房地产企业在一系列复杂的成本管理活动，如前期拿地、税费缴纳，工程款项支付以及后期售卖营销人员人力成本投入中，在资金管理方面往往仍然存在很多不足，会直接导致房地产企业现金不能满足需求或仅能维持短暂的经营运转，给企业带来非常大的资金风险。

（六）缺乏专业化的成本管理人才

高素质的成本管理人才是提升企业成本管理水平的关键，要提升工作效率和质量就必须积极引进工作经验丰富、专业能力强的管理人员。通常情况下为满足利润需求，房地产企业较为重视相关专业人员的引进，但对成本管理人才的引进及培养重视程度不够，对于成本管理人员的专业技能和个人素质要求不高，甚至会出现兼职、代管的情况。在日常成本管理活动中，其对成本管理流程和理念未进行及时更新，管理人员专业素质较低。此外，对成本管理人员的数量配置也不足，直接影响了成本管理业务的有效开展。

三、完善房地产企业成本管理的对策

随着国家房地产业调控政策的出台，各地方政府也相继出台了限贷、限购政策，使得房地产企业的利润水平受到了极大的影响，所以房地产企业在加强成本管理过程中既要合理降低企业成本，同时又要保持适当的利润以确保企业的健康发展。另外加强房地产企业成本管理，要求企业需加强成本管理意识、建立健全成本管理体系、引进先进的成本管理方法及人才，根据房地产业自身情况建立成本管理体系，以有利于提升员工降低企业成本的积极性，增加企业利润，进而增强其市场竞争力。

（一）强化成本管理意识

房地产企业具有资金投入体量大、回收周期长、业务复杂等特点，这对企业经营管理者提出了更高的要求，其必须高度重视成本管理问题。在发展过程中，房地产企业人员应自上而下树立良好的成本管理意识，不断提高专业知识水平，全员均应积极参与到房地产成本管理工作中。要通过内外部专家人员培训加强宣传教育，从思想上提升员工的成本管理意识，做到人人有责，逐渐形成企业文化，从而落实成本管理工作。

（二）建立健全成本管理体系

良好健全的成本管理体系是推动房地产企业健康发展的基础，因此房地产企业应根据自身发展情况制定完善的成本管理体系。首先，要建立并完善各项成本管理制度，并确保制度的顺利施行。其次，完善成本管理责任体系。考评性和预测性是成本管理责任体系的主要特点，房地产企业应准确划分成本管理责任中心，落实好权责制度，杜绝出现问题相互推诿的现象。再次，完善成本管理体系中的考评体系。责任体系的建立离不开绩效考核的配合，只有考核与管理紧密结合才能充分调动员工成本管理过程中的积极性。房地产企业应建立起良好的奖惩和绩效考核机制，将权利与义务紧密结合，定期不定期地对各部门员工进行成本管理工作的考核，以充分调动员工的积极性，使其真正参与其中，从而有效地降低成本。最后，完善成本管理督查体系，对项目施工中的所有成本费用进行督查，对成本管理进行动态控制，确保将成本控制在合理范围内，促使企业健康良性发展。

（三）充实并引进先进的成本管理方法

房地产企业在发展的同时必须转变传统的成本管理理念，应用先进的成本管理方法、新的技术以不断提高房地产企业人员成本管理意识。为提升成本管理水平，房地产企业应不断尝试新方法、新工艺，根据客户需求，改善流程，协调内外部关系，寻找战略合作伙伴，最大限度地降低外部环境的成本；借鉴国内外先进经验，找到适合本单位的切实可行的方法，如可引入“作业成本法”等先进的成本核算方法；整合各个流程，确定房地产企业的核心目标，降低成本，从而真正获得成本优势。

（四）在保证质量的同时合理降低资金成本

房地产企业经营者日常应加强对外部关系的维系，合理利用多种融资渠道，与银行建立良好的关系，强化财务部门财务杠杆作用，利用税收优惠政策合理避税，减少各项税费，降低成本；根据财务成本计划对拨款严格把关，对不在计划内的付款要求要严格审核，在进行垫资时要确保应收账款的回收日期，保障企业现金流，要根据预算合理拨付资金，严格把关应收款项，提升资金的流动性；房地产企业要提升自身品牌影响力，在一定程度上有利于融资，降低开发过程中的资金成本。

（五）加大对资金流的管理力度

房地产企业必须保有大量的资金储备，才能为企业的发展提供坚实的基础。企业在成本管理过程中应加强对资金使用情况的监管。首先，经营者要在对内外情况进行合理分析的前提下对企业资金流做出重要的规划。资金流管控要求储备适当的资金以应对财务风险，应使资金能合理地运转，保持资金流为正。其次，严格按照战略预算进行开支，按照项目合同节点付清账款，加强应收和预收账款管理。再次，企业资金的收入和支出要保持在合理范围，要加强企业应对财务风险的能力，保证企业具有良好的资金结构。最后，房地产企业应充分了解客户情况，对其经济能力做出评判，划分客户情况，制定不同的优惠政策和回款计划，尽量保障应收款在回款周期收回，使企业健康发展。

（六）加大对成本管理人才的引进及培养

首先，房地产企业应该重视管理专业人才引进，积极引入经验丰富以及专业能力突出的成本管理人员，避免出现兼职、代管现象影响工作质量。其次，房地产企业要定期开展内部或者外部专业技能交流培训，在强化对成本管理重要性认识的同时，学习理论知识，在实践中巩固、加深印象，提升专业技能水平。最后，要积极培养成本管理人员爱岗敬业、公平公正的优良品质，坚定立场，使其能辅助管理层提供更有利的决策信息。

四、结束语

房地产企业成本管理是一项全面复杂的管理工作，随着市场经济的不断发展，各种宏观调控政策陆续出台，这要求房地产企业在稳健发展的同时必须对现阶段存在的问题进行整治，建立适合自身发展的更加规范化、流程化的成本管理制度和体系，大力引进人才，同时各部门要做好协同工作，加大对成本管理工作的监管力度，在实践中不断进行创新和产品升级，从而提升市场占有率，为我国国民经济的发展奠定坚实的基础。