房地产企业税务管理现状及优化建议

2023-04-06赵义纪天津国民地产发展有限公司

品牌研究 2023年6期

文/赵义纪（天津国民地产发展有限公司）

营改增政策的全面落地，在调整产业结构、促进现代服务业发展方面发挥了重要作用，同时也为房地产行业带来了全新的经营挑战。在此背景下，房地产企业需全方位分析自身运营现状，梳理涉税业务，实现大数据技术的合理应用，保障税务管理工作有序开展，有效规避运营管理进程中的税务风险，实现税收优惠政策的充分利用，降低税务负担，助力企业实现长足发展。

一、税务管理及房地产行业税种和税收情况概述

（一）税务管理内涵

税务管理是企业基于自身运营状况，对各项涉税行为与业务进行合理管控，达到降低税务成本、规避税务风险的目的。在具体实施过程中，包含税收政策法规的合理应用、事前筹划各项涉税经济事项、全面管控涉税业务流程等。对于企业而言，税务管理实施的关键在于能够充分理解并合理应用现行税收政策，切实提升税制理解能力，保障自身运营合法合规。

税务管理在实现企业发展战略目标、提升价值方面有着极为重要的作用，同时也是企业运营管理的重要组成部分，税务管理要求企业充分考量自身需求，基于战略发展视角，强化各部门协同合作，实现各项资源的合理配置[1]。

（二）房地产行业税种与税收情况概述

房地产行业在运营发展进程中，涉税税种繁多，计税基数也并不一致，在征收方式上也存在较大差异，营改增政策出台后，将营业税改为增值税，其他税种不变。房地产企业在运营管理进程中主要的涉及的税种包含增值税、房产税、土地增值税、企业所得税等[2]。

根据2022年上半年财政收支情况分析，与土地和房地产相关税收中，契税2969亿元，比上年同期下降28%；土地增值税3929亿元，比上年同期下降7．7%；房产税1874亿元，比上年同期增长17．2%；耕地占用税860亿元，比上年同期增长34．5%；城镇土地使用税1230亿元，比上年同期增长13．5%。

二、房地产企业税务管理现状及存在的主要问题

（一）积极展开税务管理活动，但税务管理人才匮乏

现阶段，越来越多的房地产企业意识到税务管理的重要性，积极响应号召推进税务管理活动全面实施，受营改增政策实施影响，税务计算方式产生较大变化，税务种类也相较于之前发挥较大改变，此类变化要求税务管理人员全面提升税务专业知识技能，才能更好地适应当前市场发展需求。然而在实际的工作推进过程中，部分房地产企业缺乏税务管理人才，现有员工综合素质难以满足营改增政策实施后企业税务管理落实要求，对现行税务政策法规了解不够深入，导致企业税务管理实施成效难以满足预期。此外，还有部分房地产企业各部门协调程度不足，对于税务管理实施重要性认知不足，涉税信息传递不及时，在一定程度上限制了房地产企业税务管理质量提升。

（二）税务内控制度不够完善，风险管理机制不健全

部分房地产企业在运营发展进程中，受滞后管理思维影响，对于税务管理质量提升缺乏重视意识，主要表现在税务内部控制制度不完善，风险管理机制不健全等方面，导致企业在项目开展前期，难以实现分析预测工作的全面落实，不仅导致投资风险大幅度上升，同时也增加了企业运营成本。此外，倘若企业税务管理方面存在纰漏，将会成为税务机关重点稽查对象，企业将面临严重的处罚，更有甚者危及企业稳定运营[3]。

（三）税企交流不畅，存在政策解读偏差

部分房地产企业与税务机关缺乏良好的沟通协调，加之税务政策变化较为频繁，因此部分企业在工作开展进程中无法准确把握最新税务政策法规，影响企业税务管理工作落实成效。同时不同员工对于税务政策理解方面也存在不同，倘若解读不到位，将使得企业在政策利用方面存在失误，导致企业利益受损。

三、房地产企业优化税务管理的策略

（一）强化全员税务管理认识，营造良好的内部环境

强化全员对于税务管理的重视程度，是房地产企业税务管理有效实施的重要基础，将税务管理理念贯穿于企业日常经营管理与决策之中，有助于企业实现税收成本与风险的全面降低，切实提升经济效益。管理层应当充分意识到税务管理实施在保障企业稳定运营与健康发展方面的重要性，充分承担税务管理制度制定责任。在实际的工作开展进程中，积极学习国家税收政策法规，在决策制定环节充分考量税务因素，为税务管理落实提供良好支撑。与此同时，随着市场经济形势不断变化，房地产企业税务管理复杂程度以及涉税事项处理难度大幅度提升，税务管理部门在日常工作开展进程中，不仅需承担日常涉税事项管理责任，还应当充分明确税务风险管理的重要性。其他职能部门应当积极配合税务部门开展工作，强化参与度。例如，在合同签订环节，合同部门应当严格遵循税务部门基于企业运营现状制定的税收筹划方案，开展合同签订工作，对乙方纳税人身份、合同条款、发票取得等信息进行明确规定。采购部门在采购环节首先应当明确采购需求，确保采购工作开展严格遵循税务部门指示与合同要求，将关注重点置于增值税专用发票的合规性之上。审计部门需对房地产企业纳税程序的合法合理性进行准确审计，监督企业税务管理工作有序推进。另外，必要时，可以聘请专业税务事务所。部分房地产企业受自身经营规模影响，并未设置专业纳税筹划部门，也并未引进综合素质较高的税务筹划员工，难以保障税务筹划工作落实规范性，然而设置税务筹划部门并引进专业人才，会导致企业运营成本增加。因此，企业可在必要时，聘请专业税务事务所，将纳税筹划业务进行外包，税务事务所可基于房地产企业涉税业务、税种等制定科学的纳税筹划方案，弥补房地产企业自身税务筹划工作落实过程中存在的不足。

（二）强化税务活动管理，强化流程控制

1．健全税务管理制度

健全的制度是保障税务管理有效落实的重要基础，房地产企业应当基于自身运营管理现状，构建完善的税务管理制度，避免税务风险产生，切实提升企业综合效益。在实际的税务管理制度制定过程中，应重点关注以下方面：其一，实现税务筹划性质及目标的充分明确。房地产企业税务管理的充分落实，应当严格遵循合法性、效益性、筹划性、前瞻性原则，同时积极学习最新税收政策法规，实现员工税制理解能力的全面提升，确保税务筹划方案满足企业需求，实现企业税负成本有效降低。其二，强化合同管理制度。合同签订与涉税业务联系紧密，合同签订方式选择、合作单位纳税人身份都会对增值税产生较大影响，因此企业需强化合同管理力度。其三，强化增值税发票管理力度[4]。随着“金税四期”的上线，进一步加大了对于增值税专用发票管理力度，也为房地产企业税务管理工作开展带来更大考验。因此房地产企业在发票管理获取与开具环节，需严格遵循相关政策规定，避免异常发票存在。房地产企业在合同签订初期，需对发票相关条款进行明确规定，获取合法抵扣凭证，在增值税发票获取后，需及时进行认知，避免无法抵扣。

2．明确相关部门及人员职责

为保障税务管理各项工作顺利落实，应当实现各职能部门员工职责的充分明确，严格遵循不相容岗位相互分离原则，配备具备专业税务知识的员工，负责涉税事项处理。同时，在房地产企业内部设置税务管理部门，要求其他职能单位积极配合税务管理部门工作开展。税务人员在实际的工作开展进程中，需积极履行自身职责，包括合法纳税，定期进行纳税自查，积极协调税务关系等。

3．加强涉税信息沟通

房地产企业应完善优化涉税信息沟通机制，基于企业实际情况，合理制定税务信息收集整理工作流程，提升税务信息传递的时效性与准确性，为税务管理工作顺利推进提供必要支撑。在涉税信息沟通过程中，一旦察觉问题应当及时上报至管理层。全面筛选、整合各种内外部信息，充分发挥涉税信息价值。在获取房地产企业内部涉税信息时，可通过调研报告、专项信息、财务会计资料等渠道，提升涉税信息沟通效率，需各职能部门协同合作，实现资源共享，共同营造良好的税务管理环境。在获取外部涉税信息时，企业可通过行业协会组织、市场调查、网络媒体等渠道[5]。

（三）健全税务风险控制机制，防控税务风险

1．设立税务风险管理组织结构

房地产企业应当充分明确税务风险控制组织结构以及方法流程，根据工作落实需求实现税务风险管理组织机构的完善，明确税务风险管理实施要求，确保各项责任落实到位。鉴于此，房地产企业可设立审计与风险管理委员会，在实际的工作开展进程中主要负责审计与风险管理工作，并针对企业运营现状提出合理建议，对房地产企业董事会负责。税务管理工作落实对员工专业能力要求较高，因此审计与风险管理委员会可与涉税部门及员工实现联动，有效降低房地产企业税务风险产生概率。此外，房地产企业还需保障税务管理部门的独立性与权威性，在日常税务风险控制工作推进过程中，与财务部、业务部保持良好沟通协调，实现信息资源共享。

2．构建税务风险识别及评估机制

房地产企业需搭建科学的税务风险识别与评估机制，对于企业涉税业务活动开展进程中可能面临的重大税务风险进行准确识别，及时将相关信息反馈至管理层，确保应对措施采取及时准确。以房地产企业增值税风险点为例，需重点识别与评估以下内容：

（1）土地取得阶段

房地产企业在获取土地时，需重点关注土地价款是否能够顺利扣除，是否满足差额征收政策条款要求。同时，还需关注发票获取的真实性与合法性，向政府支付土地价款时应获得相应的财政票据。倘若通过“招拍挂”途径获得土地，则需将关注重点置于是否存在非净地之上，后续工作中是否需进行额外的拆迁工作，能否顺利取得证明拆迁补偿费用真实性的材料。

（2）项目建设阶段

在工程项目建设阶段，房地产企业应当重点关注采购环节可能面临的税务风险。首先是采购合同签订，需准确识别此环节可能存在的税务风险，充分明确合同性质、纳税人身份、发票开具时间等内容，减少因合同管理不到位导致的税务风险。与此同时，在合同签订前，还需对工程项目建设物资耗用量进行准确评估，避免产生浪费。

（3）商品销售阶段

在此阶段房地产企业需积极履行自身纳税义务，重点关注企业在日常运营管理进程中是否依法缴纳税款。同时，还需关注当期收入核算的准确性，定期开展自查工作，确保企业严格按照规定对当期销售计提销项税额，正确处理销售折扣或折让以及销售退回业务的发票。

3．加强税务风险应对

房地产企业需全面梳理自身各项涉税业务，针对不同税务风险及现行税务管理措施，制定科学合理的税务风险应对方案，实现税务管理措施的完善优化。在实际税务风险应对机制构建过程中，主要基于以下两点：其一，随着税收政策法规的不断完善，倘若因税务人员信息滞后导致税务风险产生，房地产企业应及时组织员工对企业当前所采用的税收政策法规进行更新完善，并引进该领域专家学者对税务人员进行有针对性的培训教育，进一步强化员工对于税收政策的理解能力，减少税务理解偏差导致税务风险产生的现象。其二，涉税业务流程管理不足，将加大税务风险产生概率，导致税务风险，如混合销售业务需分开核算，而房地产企业并未进行分开核算导致多缴纳税款现象的产生，企业应当提升业务流程规范性，积极开展自查工作，准确识别管理漏洞，采取科学的改进措施，从源头上规避税务风险产生。

4．监控税务风险

准确的涉税信息是房地产企业开展税务风险识别工作的重要基础，因此房地产企业应当实现信息技术的合理利用，动态化监控税务风险及管理流程，全方位分析税务信息，更好地支撑企业税务决策。税务风险来源主要分为内部来源与外部来源，因此房地产企业为规避税务风险，应当实现内外部信息交流联动，为税务风险管理工作开展提供良好支撑。其中，外部税务信息管理即为准确把控现行税务政策法规，实现现行税收政策的合理利用，基于企业需求实现税务管理策略及税务筹划方案的优化更新。内部税务信息管理即在实际的工作开展进程中，设置专人管理税务信息，提升信息传输效率，对员工职责权限进行充分明确，确保工作落实流程的规范合理[6]。

（四）加大税务人才培训力度，提升人员综合素质

员工综合素质直接影响房地产企业税务风险管理落实成效，与此同时，对于税收政策的理解程度，也是税务管理实施的核心内容。因此，房地产企业需强化税务管理人员培养力度，提升员工综合素质，更好地满足现阶段税务管理工作落实需求。首先，房地产企业需对现行人才引进机制进行完善与优化，不仅需关注员工学历，还需关注员工工作经验与相关资格证书，大力引进高素质人才，在企业内部组建优质税务管理团队。其次，定期开展有针对性的教育培训活动，合理设置培训内容，确保员工具备成熟的税法知识体系与工作能力。最后，还应当在企业内部构建完善的绩效考核机制，将税务管理实施成效纳入考核范畴之中，合理设置考核标准，并实现考核结果的合理应用，切实提升员工税务管理意识，最大限度降低税务风险给企业带来的损失，保障企业于当前市场经济形势下，实现健康发展。

（五）加大税务管理信息化建设力度

房地产企业应当正确认知信息技术手段的合理应用在提升税务管理质量方面的积极作用，基于自身运营管理现状，加大税务信息化建设投入，构建业财税一体化信息管理系统，依托于大数据与计算等技术，为各部门交流沟通搭建良好平台，在房地产企业内部实现信息资源共享，切实提升企业税务风险管理质量，更好地满足金税四期对房地产企业税务管理落实要求，助力房地产企业于当前行业环境下，实现长足发展。