物业企业的 预算管理特点 及其管控要点

梁伟侃

随着企业管理人员对预算管理观念认知程度的不断提升，促使预算管理逐渐成为保障企业管理工作有序开展的重要方式方法。全面预算管理制度主要涉及控制、评估等相关管理措施，企业科学认识、合理使用预算管理，对于提升自身管理质量、加强内部控制等均存在积极意义。由于房地产产业的发展，业主对服务环境及服务品质要求的不断提升，给予配套管理服务的物业公司也随之发展，物业公司的成立为业主日常生活提供较为良好的便利，然而因为物业企业发展时间比较晚，在实际管理过程中存在较多的不足之处。

由于房地产市场不断发展与进步，物业服务企业保持7%的增长速度逐渐迈入快速发展轨道，相关数据调查表明，物业管理面积年度增长概率大约为13%，物业企业超过15万家，物业企业逐渐进入黄金发展阶段。然而我国物业企业发展时间相对较晚，在开展预算管理工作过程中还存在较多的不足之处。全面预算管理作为提高企业管理质量、管理水平的重要方法之一，现阶段大部分物业企业都在根据有关指导政策、规章制度来推动预算管理工作有序开展，然而，目前很多物业企业还未建立健全对应的预算管理体系。鉴于此，本文通过物业企业预算管理实际状况，联系生产运用具体情况，对其预算管理特点与问题进行分析，提出对应的管理措施，切实处理相关问题，有利于提升企业预算管理质量与管理水平。

一、物业企业预算管理特点及作用

（一）管理特点

1.服务性和保障性

物業企业作为具备专业资格开展物业管理工作的经济实体组织之一，为此其具备较为突出的服务性特点。物业作为服务型企业对应用者给予多个角度、多个方面的服务。物业企业管理品质、管理重点主要表现在公共区域管理服务方面，服务内容主要涉及公共区域卫生维护、绿化管理、安保管理、入户维修等，根据服务内容可将其划分为普通、特殊服务。

2.服务公共性、受益主体广泛性

物业企业的服务内容主要是为实际应用者给予相关设施设备服务，根据其表现形式可区分为实物服务、无形服务两种类型，为此其具备服务公共性、受益主体广泛性等特点。企业通过合理实施预算管理手段，开展预算管理编制工作、考核工作以及分析工作等，将具体的管理目标逐渐划分到不同部门之中，对重要经营管理指标（如收入指标等）进行严格管理与控制；集中管理与监督资金使用状况，有利于提升资金资源的利用率。建立健全预算管理体制机制，通过预算管理，不断改善与提高管理人员对突发事件的应对能力，结合企业预算执行情况分析与了解市场供给结构的变化状况、物业管理具体需求等相关内容，推动企业稳定进步与发展。

（二）预算管理作用

物业企业开展全面预算管理对其可持续发展具有积极作用，能够保持其经营管理目标的顺利实现，提升企业经济效益与社会效益。全面预算管理开展的根本之处在于明确企业管理经营目标，在此基础上将预算管理方法手段、具体盈利管理目标两者有机结合，充分利用好预算管理工作对企业经营状况进行管理与控制，推动自身战略发展目标的顺利实现。

在实际经营管理过程中，相关管理人员通过贯彻、落实预算管理工作，将各种资源（如人力资源与物力资源等）进行有机整合，促使资源能够有效使用在适宜位置中，最大限度发挥与提高资源的使用能动性、利用率，从根本上防止资源出现浪费、闲置等不良现象。预算管理主要涉及各项目收入、公区成本、管理成本等各个项目，是有效获得最佳预算管理的体现形式，例如当管理成本超过限制额度，则会出现警示，管理人员需根据警示内容，结合项目实际，切实寻找具体问题，及时解决问题，利用预算全过程管理推动管理目标的顺利实现。

二、预算管理工作存在的问题

（一）对预算管理功能认知程度较低

企业领导者、相关管理人员对预算管理功能的认知程度、了解程度是物业企业开展科学有效的预算管理工作的关键之处，现阶段大部分企业管理人员对预算管理工作是认可的，然而由于自身对预算管理所具备的功能、作用等方面的认知程度较低，只是单纯将预算收入视为预算管理执行环节收入管控工作的参考依据。加之相关管理人员通常会安排财务部门开展预算管理工作、编制工作，仅根据以往经营数据、信息进行预算编制与管理，未能结合实际业务开展对预算进行编制，可能会导致具体预算执行组织不能顺利推动预算目标的有效实现。

企业领导层在预算编制时，未能将企业目标有效传达到实际预算编制人，导致实际预算编制人对预算认知程度不足，实施预算编制工作时主动性与积极性较差，预算编制的合理性、严肃性不理想。

企业工作人员属于预算编制的具体执行者，但由于不了解公司战略目标，预算编制的缘由，在认知上产生差异，在预算执行过程中，未能合理利用预算资源，导致资源使用率较低，甚至产生浪费现象。

（二）未有效明确年度经营管理目标

企业在预算管理过程中，由于未根据自身实际复杂情况、外部环境变化趋势，对行业发展整体趋势的掌握程度较低，以至于其未明确自身年度经营管理目标，导致预算执行工作覆盖范围不全面，执行深度较浅，对于企业资金、信息链以及内控等方面的工作信息的统筹整体性较差，不能对资金高效合理流动发挥引导作用。加之，部分物业企业尽管设置了年度经营管理目标，但是领导者对管理目标的认知度只是停留于表层，未将其和自身战略发展目标有机结合，未发挥自身对员工行为的指导作用，以至于导致预算管理工作没有对各个方面、各个实物进行“通盘安置”，对各个具体事项、相关预算管理细节的投入力度较差，导致不能获得最大化的整体效益，久而久之造成年度经营管理目标“流于表面”。

（三）预算管理参与度低，人员专业度不足

现阶段物业企业普遍未设置预算管理机构，企业将财务部门视为预算工作的主要执行者，其工作职责包括开展预算编制培训活动等，各个单位均是推动预算编制贯彻落实的主要部门，但是因为业务部门自身工作内容较为冗杂，且对预算编制不太重视，以至于其预算管理参与度较低。加之管理者在预算编制环节中一般未满足全方面发展需求，主要体现在预算编制、预算管理并不是企业全部员工共同参与，甚至一些部门认为预算编制与自身工作关联性不大。财务预算管理人员作为保障企业财务管理工作有序开展的重要支撑条件，财务人员的专业度、职业素质均会直接影响财务预算管理质量，随着物业公司快速发展，财务人员“重统计、轻业务”的问题逐渐凸显，部分人员个人专业水平、综合素质未能达到企业发展需求，为此财务对预算编制的专业能力还需不断提高。

（四）预算编制不合理，执行过程难以把控

全面预算在具体编制过程中没有切实了解与评估物业企业内外部环境的变化趋势及物业企业自身的特殊性，为此在具体预算编制时未能周全考虑预算项目的设置，导致在执行环节相关项目收入成本未能有效利用预算进行管理，难以把控预算执行过程。如果全面预算管理工作开展阶段中，没有对现阶段执行状况进行分析与了解，没有切实对导致差异情况的影响因素进行分析，以至于不能通过预算管理来提高企业自身管理质量、管理水平。现在物业企业仍处于上升发展阶段，但大部分物业企业没有建立健全对应的规章制度，没有对预算项目做细化管理，未能确保预算管理工作的有序实施，不能严格按照相关预算要求惩罚、纠正工作中的不良行为，影响企业未来发展。

三、对应的解决对策

（一）提高预算管理功能的认知度与了解度

物业企业应该不断提高领导层、相关管理人员对预算管理功能的认知度与了解度，企业财务人员应该主动学习与了解预算管理功能，定时定期参与预算管理培训活动、学习活动，不断提升自身对管理环节、管理知识等相关内容的掌握度，对预算管理工作有序开展奠定良好的执行基础。企业还需对内部管理框架结构进行完善与优化，建立健全现代化、系统化的内部管理组织，明确各个岗位的责任与义务，建立健全预算管理体系，促使管理工作的高效执行与落实，有利于提高其企业自身管理能力与风险控制能力等。

（二）确定年度经营管理目标

物业企业在开展编制预算工作前，需对自身年度经营管理目标明确化，根据制定的年度经营管理目标逐一划分为各个部门管理目标，督促各个部门、单位将目标分解到具体小组工作中。在此基础上，企业还需要根据实际情况，组建预算管理专业组织（如预算管理组织、预算执行组织等）。由于管理组织作为领导层对企业进行管理的权力部门之一，企业应该建立健全高效的预算管理委员会，统筹预算编制和执行的全过程，对企业经营活动进行多样化、多元化预算管理工作，有利于提高预算管理工作质量与工作效益。

财务部门对企业各个部门根据实际情况编制而成的预算管理表格进行归纳与整理，对单位编撰的预算实施草案进行检查与审核，评估其有无满足企业年度发展目标、有无和企业整体化发展战略目标存在利益冲突等。企业在使用预算编制方法时，可使用定时定期实施预算法，通过将年度预算视为根本指标，对企业全面预算管理进行合理编制与设计，针对预算费用而言，可根据实际情况不需对以往费用项目进行考虑，可结合预算工作管理目标，对预算费用项目进行编制与完善。

（三）制定全面预算管理编制要求、内容

企业预算管理编制要求与相关内容应该全面化、多元化，在开展编制预算过程中应该要求全员共同参与，其中涉及企业预算编制各个流程、预算执行各个环节等。财务部门作为预算工作管理的重要机构之一，根据企业实际经营管理目标，促使责任单位能够编制、完善企业预算管理的各个板块，怎样对预算表格进行编制与完善，应该安排专业预算部门对相关人员进行培训与學习。财务人员还可通过交流沟通等方式促使企业领导层了解到预算管理的积极意义、重要作用，主动邀请专家、学者等专业化人员对员工开展知识宣讲，无形中提升员工对预算管理工作开展的认知。加之预算管理属于系统化工程之一，科学有效的管理体系能够促使员工清楚地认识到管理目标、管理内容，促使自身工作和经营目标有机结合。

（四）完善与优化预算执行管理制度与管理环节

物业企业应该不断完善与优化预算执行管理制度、细化与调整相关管理环节，就预算执行环节而言，可将预算控制划分为执行前、执行中、执行后控制。预算执行管理部门主要负责执行前预算管理编制与控制工作，最大限度将预算执行可能会发生的费用涵盖在预算管理指标之中。财务部门主要对预算执行进行分析与管控，对于每个项目所产生的具体费用，财务可实施预算单项控制管理方式对其进行预算管控工作，对于超出预算管理所规定的费用而言，需根据相关制度对预算内容进行对应的调查与完善，在此基础上开展预算执行分析与管控，最大限度将预算费用支出控制在适宜区间内。物业企业在预算执行结束后，需开展科学有效的管理控制工作，有效满足相关管理要求，有利于提高预算管理工作质量与工作效率，保障预算目标的顺利实现。

结语：

预算管理作为保持企业可持续、稳定发展的关键管理制度之一，物业企业在推动战略发展目标顺利实现过程中，应该提高对预算管理的重视度与关注度，保障预算管理实施的科学性、高效化，帮助企业获取最大化的经济效益与社会效益，推动战略发展目标的顺利实现。现阶段物业企业在推动预算管理开展过程中还存在明显的不足之处，针对此种情况，企业应该主动转变与调整自身客观内部环境，建立健全预算管理制度，通过提高各层级对预算管理功能的认知度与了解度、确定年度经营管理目标、制定全面预算管理编制要求与内容、完善与优化预算执行管理制度与管理环节等措施，保持各种经济活动能够高效化、规范化开展。此外，企业还需将预算管理视为科学管理手段之一，促使预算管理工作的贯彻与落实，不断提高自身经营管理质量与管理水平，帮助企业实现经济效益、社会效益的“双赢”，推动企业可持续、稳定发展。