房地产经济对产业结构发展的影响机制与效应分析——基于科技创新视角的再检验

□贺硕怡

一、引言

二十余年来，房地产行业既是中国经济增长的发动机，也是应对经济下行压力的主要拉动力量之一。但房地产投资额及房价过高激化房地产业结构性矛盾日益凸显，多次调控政策出台亦没有完全抑制房价上涨。可见，固有的房地产业发展模式已经逐渐与时代发展步伐相悖，不改革必然无出路，以房地产业为主导的经济发展模式也难以为继。新时代，在从要素驱动向创新驱动转换的产业结构调整期，房地产经济的持续健康发展仍然是推进经济发展“实虚平衡”的关键所在。究其原因，房地产行业是虚拟经济的重要组成部分，其“投机”属性显化为供需结构性矛盾、投资过热、房价高位运行等问题，最终导致了“实虚失衡”。在新发展格局下，产业结构调整和科技创新是推动实体经济高质量发展的重要举措，但大量资金及人力资本配置于房地产及相关行业，会挤占实体经济的发展资源，使整体产业结构始终无法摆脱资源错配后的低端化行业产能过剩和创新技术产业发展滞后的窘境。

2016 年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，意味着房地产业要回归社会属性，淡化投资需求才能实现“房地产市场平稳健康发展”的目标要求。2021 年中央经济工作会议上，在坚持“房住不炒”主基调的同时，更是将推动房地产业“良性循环”的表述放置在“健康发展”之前，成为2022 年房地产调控的首要目标和根本遵循。党的二十大报告再次强调要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，明确了新时代房地产业发展的核心。

房地产经济是以开发投资为起点，以居民消费为终点的循环体系。[1]现有研究较为庞杂、各有侧重，主要集中于房地产经济对于产业结构正反两方面的直接影响，但基于科技创新视角的间接影响路径研究寥寥可数。本文在以创新驱动促进经济发展动能转变的背景下，通过考察房地产经济、科技创新、产业结构调整的互动关系，厘清房地产业对产业结构合理化及高级化的影响机理及路径，对于推动产业结构整体提质升级具有重要意义。

二、文献综述

（一）房地产经济对产业结构的影响

由于房地产经济上下游涉及多个产业，房地产投资的增加会通过产业关联效应带动产业结构调整。范德胜和李凌竹（2019）[2]运用我国大陆31 个省（区、市）的面板数据研究发现，房地产投资对其他领域固定资产投资有一定带动效应，以人均GDP 为划分标准，在经济较发达地区的带动效应比欠发达地区更为明显。Bramley Glen 和Watkins David（2016）[3]运用次区域模型发现房地产市场发展具有溢出效应，提升了区域经济活力，促进产业结构优化。张毅等（2017）[4]通过实证分析发现，由于房地产关联行业外延扩大，涵盖传统物资行业、新兴服务型行业等，其投资提高的同时会带动关联行业发展，对产业结构调整具有正向作用。

房地产投资及房价偏离正常区间，会通过资金及劳动力的挤出效应对金融服务实体经济的效率产生不利影响。[5]Chen 和Liu（2015）[6]运用内生增长模型进行研究，发现房价上涨引发的投机性泡沫会抑制生产性投资，使得非房地产业的融资约束加剧，拉低投资效率，造成明显的资源错配现象及挤出效应。周建军和龙平（2022）[7]利用空间计量模型，发现房价的提高助推了金融资源错配，使传统制造业信贷遭受挤压，对产业结构调整具有抑制作用。范新英等（2022）[8]运用TVP—VAR 模型剖析了房屋价格对创新作用的传导机制，研究表明房价上涨从某种程度上导致了经济“脱实向虚”。

房价的涨抑会通过消费函数中的购房决策影响劳动力流动进而使产业结构发生变化。吕频捷和周扬雯倩（2019）[9]认为，高房价地区虽然具有较高的教育回报率，但对周边环境有较高要求，传统企业会有退出及转移倾向，使该地部分劳动力流出，阻碍产业优化。Rabe 和Taylor（2012）[10]认为，移居大城市带来的公共服务、子女教育等生活正效用并不足以补偿迁徙成本，造成劳动力对迁徙决定会比较慎重。周颖刚等（2019）[11]利用2014—2016 年中国流动人口动态监测数据研究发现，劳动力流动决策与房价互为因果，伴随城市规模不断扩大，相对房价的提高对人口流动决策呈现先抑后扬的非线性态势。高房价挤出部分人口，特别是技能水平较低、无本地房屋购买能力的劳动力。邵朝对等（2016）[12]认为，大城市快速上涨的房价通过挤出人力资本存量较低的劳动力进而淘汰低端制造业，发挥了“腾笼换鸟”的效应，加速高端产业的发展，达到产业结构提质升级的目标。

（二）房地产经济对科技创新的影响

房地产经济可通过正反两个方面影响区域科技创新水平。从正向推动方面来讲，滕堂伟等（2021）[13]基于我国长三角地区41 个地级市的面板数据，发现房价和创新能力具有空间联动效应，存在“高房价—高创新”现象，但在加入城市规模为控制变量后，发现大城市的高房价对创新有促进作用，中小城市的高房价则出现抑制创新的现象。Chaney 等（2012）[14]通过考察房价对实体经济的影响发现，在房价上涨的过程中，房屋的固定资本价值会提高，从而使得企业获得更多信贷资源，有利于企业的转型升级，提高创新能力。程广斌和侯林歧（2021）[15]通过研究2005—2018 年我国281 个地级市数据发现，房价提升对产业结构调整存在流动性及挤出双重效应，高房价吸引创新人才集聚，也倒逼企业增加科研经费投入以增加生产效率，均对产业结构高级化产生助推作用。从反向挤出方面来讲，张煜晖和王钺（2020）[16]运用空间杜宾模型检测房价对区域创新成果的影响，发现区域创新能力会随人力资本流动而变化，房价的提高在全国各省（区、市）均对创新产生显著抑制效应。黄大禹等（2021）[17]从微观视角运用“房地产投资—科技创新”的范式检验上市企业的相关数据，发现在居民消费不足及房地产业产能过剩的大背景下，企业经营实体业务利润逐渐下降，驱使其把经费投入房地产业，对科技创新产生了明显的抑制作用。

（三）科技创新对于产业结构的影响

科技创新带动产业调整可从两方面表现出来。宏观上，叶初升（2019）[18]认为，技术创新可以使供给结构及时调整以满足不断变化的需求，创新驱动的本质即是经济发展旧结构的内部革命，在动能转换的引领下搭建新结构。上官绪明和葛斌华（2020）[19]发现科技创新可以通过提高资源利用效应推动各要素间的组合搭配，提升产业结构合理化程度。孙祁祥和周新发（2020）[20]认为科技创新还可发挥生产要素的合作效应，提高产业结构发展的质量及内涵。微观上，桑瑜（2018）[21]认为在工业互联网、大数据、人工智能成为主流的背景下，企业自我升级从而向技术密集型转型已成趋势。技术创新应用、淘汰落后产能、生产效率飞跃不仅提升了产业内竞争力，更驱动产业间结构调整。王智勇和李瑞（2021）[22]认为，人力资本是技术创新的基础，在城市中劳动力结构与经济结构联动效应下可提高人力资本与产业结构匹配度，优化产业结构。田秀娟和李睿（2022）[23]运用内生增长动态随机模型研究发现，短期内数字技术与金融部门的集成整合会带动产业结构升级，长期内数字技术融入生产部门会推动产业结构优化，二者均可深化实体经济发展，提高经济发展质量。

以往研究多从静态观点出发，从房地产行业运行过程中某一阶段分析其对产业结构调整的影响，或从劳动力输入或经费投入等单一角度进行研究，过于碎片化，且未能针对衡量产业结构各维度的指标进行差异化研究，理论思辨及实证推演均略显单薄。需要高度关注的是，房地产经济如果持续运行过热是否会影响科技创新，并最终阻碍产业结构的合理化及高级化进程。如果忽略了此问题，便无法深入理解阻碍产业结构调整的内部制约因素，进而对我国创新引领产业结构发展的政策制定及实践推进产生不利后果。

本文可能的贡献是，以房地产经济“投资—消费”过程为研究背景，并将产业结构细化为合理化及高级化两个维度，以科技创新为中介变量，揭示房地产经济对于产业结构发展的影响机制及效应。本文以期开拓此问题的研究视角，提供新的学理解释及实证检验，为推动经济发展实现“实虚平衡”开拓实践路径。

三、理论分析与研究假设

（一）房地产经济对产业结构调整的影响

“虚拟资本”的运动路径具备明显的二重性特征，其中生息资本还原导致了收入资本化。经济环境的复杂多变使得任何资本都可异化为虚拟资本，按照自己内在路径刚性运行，压迫实体经济导致资产泡沫的幻灭。[24]房地产经济趋于虚拟化进而影响产业结构调整可表征为以下效应：

1.资金吸附效应

微观层面，房价上涨会导致固定资产及消费资金涌入房地产业而挤出其他“期限短，收益低”的产业及科技创新投资，市场对房地产行业的投资回报期望又会促进房价上涨，抢占其他产业利润，造成“黑洞效应”下的“高投资锁定”，最终导致制造业衰败停滞的“荷兰病”。宏观层面，房地产供给量在房价上涨的过程中不断增加，导致更多企业进入房地产市场。由于金融资本追求高回报率的属性，会产生金融信贷市场资金错配的现象，产业内部的科技创新及非房地产业更难获得经费支持。

2.成本及财富效应

成本效应来讲，房屋可视为消费品，购房首付可以看作家庭一次性开支中的最高额部分，房价收入比的不断提高，会提升生活成本。过高的房屋价格会对劳动力收入函数产生反向影响，减弱中心区对人口的吸引力，使部分人力资本转移至他地，影响产业结构优化。从财富效应来讲，房屋可视为投资品，房价提高可通过未兑现及可兑现价值产生流动性约束影响家庭财富。通胀率与一般房屋按揭利率的增长率要低于土地或房屋的价值，因此，住宅所有权成为财富积累的手段，如此会造成民众对房屋“弹性”需求的过剩，使产业结构合理化水平偏移。

综上所述，本文提出如下假设：H1 房地产经济过热对产业结构调整有抑制作用。

（二）科技创新对产业结构发展的中介效应

1.要素投入挤出效应

从劳动力视角来看，房价收入比的居高不下从某种程度上会使部分创新人才流失，而房地产行业的高收入率更易吸引其他行业创新人员的涌入，负外部性抑制了产业创新升级。从资本视角来看，由于不动产易查封、保管和变卖的特性降低了金融机构贷款风险性，提高了其利润率，商业银行更偏好于将长期贷款拨付于房地产业，最终挤出创新行业的贷款，造成经费错配。

2.要素成本提高效应

从劳动力视角来看，在高房价的作用下，决策留居本地的劳动力，特别是高端劳动力，为获得稳定居所，会提升工资议价能力进而推动用工成本上抬。从资本视角来看，不动产的抵押品属性加持房价上涨，在房地产商融资过程中，会获得更为宽松的借贷政策。资产总量约束下，必然会对高风险且收益不定的创新贷款实施更为严厉的风险评估政策，提高了获得门槛。

3.科技创新对产业结构调整的作用

产业演进与技术演化的生命周期呈相似的“S”型路径，技术演化内在发展决定了产业演进路线。科技创新可以通过技术创新、资本创新等方式，推动要素从数量向质量转变，不仅可保持产业内在的合理性，还可提高发展效率，实现科技成果转化后的产业优化。

综上所述，本文提出如下假设：H2 房地产经济过热对技术创新有抑制作用，在此情境下对产业结构调整具有中介效应。

四、研究设计及实证分析

（一）模型设定

本文运用因果逐步回归法检验中介效应，判断房地产经济是否会通过科技创新对产业结构发展造成影响，模型如下：

（二）数据来源

鉴于采用的各统计年鉴数据更新到2020 年，本文研究了2005—2020 年我国31 个省（区、市，未包括港澳台）数据，各指标来源于《中国统计年鉴》《中国人口和就业统计年鉴》《中国城市统计年鉴》《中国房地产统计年鉴》《中国财政统计年鉴》《中国金融年鉴》以及各省（区、市）的年度统计年鉴。变量的描述性统计情况见表1。

表1 变量描述性统计

（三）变量测度

1.被解释变量

（1）产业结构合理化指数（Indtheil）。各产业投入、产出结构耦合度是对要素利用率及产业间融合发展的综合评价，本文选择泰尔指数进行衡量。计算公式如下：

（2）产业结构高级化指数（Indadv）。运用层级指标构造法进行测度，其中产业增长率、劳动力分布、产业贡献度分别占比0.25、0.3、0.45，第一、二、三产业在每个指标中分别占比0.2、0.3、0.5。

2.中介变量

科技创新（Inno）。为反映科研人员的实际水平及产出能力，采用发明专利授权量/年末常住人口数进行测度。

3.解释变量

（1）房地产投资（hinv）。在规模不均、资金链危机频发时，“羊群效应”会在投资领域引起不良影响，影响产业布局。采用房地产投资与全社会固定资产投资之比进行测度。

（2）房价（hpri）。房价涨幅不仅影响居民消费能力及边际消费倾向，更影响产业间的资产再投资。采用商品房销售价格与CPI 定基指数之比进行测度。

4.控制变量

由于人口、居民购房能力、金融等对城市发展轨迹、产业发展结构及布局特征的影响，本文选取人口密度（den）、人力资本程度（hum）、居民购房能力（habi）、固定资产投资规模（fain）、经济发展水平（eco）、金融发展水平（fin）、外贸开放度（fdi）作为控制变量。

（四）实证检验

1.房地产经济发展对于产业结构的直接影响

为确保估计结果的稳健性，避免伪回归，首先对面板数据进行单位根检验。由于微观面板数据时间维度T 较短，所以采用HT、BR、IPS 三种方法同时对各变量水平序列和一阶差分进行检验，结果平稳。Hausman 检验拒绝原假设，故采用固定效应模型。根据表2 模型（1）、（2）的结果，房地产投资、房价对产业结构合理化及高级化的影响在1%的水平上均显著为负，表明房地产业各阶段发展过快对产业结构各维度均有不利影响，验证了H1 的假设。

从房地产投资的影响作用来看，资本视角下，不动产的抵押品属性加持房价上涨，使房地产商在融资过程中能获得更为宽松的借贷政策。资产总量约束下，必然对其他产业提升准入门槛，实施更为严厉的风险评估政策。金融机构、社会资本等因高额回报率涌入房地产行业，导致高端制造业融资难、融资贵，加速制造业低端化效应。房地产业在融资循环中不断膨胀，“金融加速器”在信贷约束机制下高速运转，最终产生价格水平虚高下的房地产行业的虚假繁荣，使产业发展偏离度加剧。企业视角下，房地产经济的短期高投资回报率驱使企业把主营业务转移至房地产业或其上下游产业，将更多经费投资于房地产开发等环节，挤占其他产业发展经费，影响产业结构调整。

从房价的影响作用来看，在产品价格的鲍莫尔效应下，主要通过房价上涨带来的居民投资及消费变化影响产业结构。成本效应的视角下，房价上涨过快会促使房价收入比超出合理区间，居民通过透支自身发展性消费预算去满足住房需求。并且，高房价会挤出部分人力资本存量高但物质资本积淀浅的年轻群体，导致城市创新能力下降，影响产业结构高级化水平。财富效应的视角下，对于具有投资偏好的消费者来说，房价上涨会带动风险偏好行为上升，随着房价提高，房屋作为财产的名义价值也有所提高。如果在房价提升时出卖或出租，则差价收益或租金收益会产生家庭高额一次性所得；如果留为自住，则会享受到增值收益和减免税收益，最终通过恩格尔效应导致产业结构偏离度加剧，进而影响产业合理化。

控制变量中，从人口学指标观测，人口密度的增加对产业结构合理化及高级水平的影响显著为正。人口密度越大，所需工作岗位就越多，也越能促使产业结构优化。人力资本水平的提升对产业结构合理化无显著影响，对高级化水平的影响显著为正。人力资本的集聚可提升全要素生产率，逆转劳动密集型企业的竞争优势高于技术密集型企业的现状，倒逼产业结构升级，同时可以把各阶层劳动力的相对价格控制在合理区间。居民购房能力提升对产业结构合理化具有负向影响。居民消费需求会带动产品需求变化，反映到需求收入弹性来讲，由于非农产品高于农产品，居民对非农产品的需求增长率更快，从而引发了产业结构调整。从经济学指标观测，固定资产投资规模与产业结构高级化正相关。固定资产投资主要包含消费品投资及生产资料投资，随着最终消费品扩大再生产数量的提升，产业结构也随之优化。经济发展水平的提升对产业结构合理化有正向推动作用。经济发展水平趋高，会引发高端服务业和高新技术产业的需求提高，从需求侧带动产业结构升级。这样会挤出低技术产业转移至其他发展相对滞后地区，从而产生本地产业结构的优化效应。金融发展水平对产业结构合理化有负向作用。各类金融工具使用得当，可推动传统产业转型，促进新兴产业发展，使整个产业结构提档升级，但如果产业链高端过度金融化，企业则会忽视制造业基础，造成经济“脱实向虚”。外贸开放度的提高对产业结构合理化有正向提升作用。随着外贸开放度的提升，可进一步改变商品要素流动、刺激新兴产业出现，满足新需求，从而倒逼进出口产业关联，推动产业结构合理化。但拥有技术比较优势的国家（地区）会谋求垄断利润及地位，保留部分核心技术，抑制进口国（地区）的创新动机及水平，无法达到产业优化。

2.房地产经济发展对中介变量的影响

根据表2 模型（3）的结果，房地产投资及房价提高均对科技创新具有较显著负影响，从资金和人力两类挤出效应影响创新。就创新本身而言，科技进步是一个漫长又不确定的过程，与金融行业短期逐利的投资行为有本质的区别。由于自身收益与风险的非对称，造成金融机构创新经费面临严重融资约束。就金融机构而言，房地产泡沫过高驱动金融机构更强烈的投资偏好，加剧实体经济融资的难度。当金融机构进一步发展后，又会通过杠杆、低息贷款等方式提升民众对房屋的需求，使房地产行业更加繁荣，进一步挤占创新投入。而随着房地产经济的不断走高，非房地产企业会进一步压缩创新经费而把其投入房地产行业，使创新能力不足。就人力资本而言，对于非本地户籍的流动人口来说，由于劳动力工资的粘性，工资涨幅会滞后于房价上升，当房价上涨造成生活成本提高的幅度大于其心理承受阈值时，部分高端劳动力和大量普通劳动力被挤出城市中心，影响技术创新。

3.房地产经济的中介效应回归结果

根据表2 模型（4）、（5）的结果，加入中介变量之后，房地产投资、房价对产业结构各指标具有显著负向作用，表明具有部分中介效应。验证了H2 的假设，房地产经济过热通过科技创新对产业结构调整产生中介效应。

研究结果表明，房地产经济通过要素成本挤出及要素配置挤出效应影响产业结构调整。房地产投资的加大推动了房屋楼宇、建筑用土地等要素价格上涨，从而带动其他非房地产行业的生产要素价格上涨，压缩其他产业企业的利润，某些企业由于无法进行技术革新而转型，对内部结构进行重组，使实体经济运行趋缓。在社会总投资不变的前提下，不同产业部门的竞争产生二元博弈结构，优势企业通过抢占投资经费挤出其他企业资金用于房地产投资。抵押品效应作用下，拥有房地产企业的资产价格随之上升，可获得的信贷规模也随之提高。在外部循环中金融资本及社会资本都倾向于投向房地产行业，在内部循环中“贷款偏好效应”累加“投资替代效应”使企业把本该投入技术创新或扩大生产的经费投入到房地产项目，造成其他生产及创新活动受到抑制。由于各地区的初始发展不平衡，创新会通过市场效应探索边际生产率更高的地区以获得收益，所以大城市能吸引更多创新资源及人才聚集。但由于土地供给约束，大城市中人口集聚带来的不仅是较高的发展收益及高房价附属的优质公共服务，还使得流动人口承担更高的生活成本。房价不断提高会迫使一些流动人口放弃定居决策，进而影响产业结构调整。

（五）稳健性检验

前文针对房地产经济、产业结构调整及科技创新之间的关系进行了回归分析，但仍需要考虑遗漏变量以及变量指标选取不适合等带来实证结果出现偏差的问题，为此采用以下方法来进行稳健性检验。

1.被解释变量的替换

结构偏离度和泰尔指数是测度产业结构合理化的两个重要指标。在此运用产业偏离度代替泰尔指数，计算公式如下：

产业结构高级化的演化过程本质是各产业比例关系在劳动生产率推动下的变更，采用历年各产业占比与各部门劳动生产率的乘积进行测算。通过采用变更被解释变量来进行回归分析，根据表3 的结果，从产业偏离度与产业劳动生产率发展角度测度产业结构的合理化及高级化，基本回归结果与表2 一致，证实了前文研究结果的稳健性。

表2 房地产经济对产业结构影响的回归结果

表3 稳健性检验的回归结果

2.固定效应模型的替换

考虑到变量被解释变量后实证结果可能存在的偏差，并且为消除无法观测并且不随时间变化的某些特征，采用替换检验模型的方式，运用NB2 回归进行再检验，回归结果见表4。

表4 NB2 模型的回归结果

3.内生性处理

考虑到在实践中房地产经济各项活动从发生到通过科技创新传递而后影响产业结构各指标的调整和优化均有一定时滞才能显化，故采用房价、房地产投资的一阶滞后项作为解释变量带入回归，以减弱内生性问题。表5 的回归结果与表2 的回归结果基本一致，进一步验证了稳健性。

表5 稳健性检验的回归结果

4.异质性分析

我国各区域在历史原因、地理风貌、政策空间等因素综合作用下导致发展不均衡，产业结构发展水平亦有所差异。考虑到不同区域的房地产经济发展对产业结构的影响及科技创新水平高低在其间的中介效应可能不同，本文在前述实证检验的基础上加入区域虚拟变量P 以及P 与解释变量的交互项P*hinv、P* hpri，检验房地产经济、产业结构、科技创新之间是否存在地区异质性。其中，东部地区赋值为0，中西部地区赋值为1。根据表6 的结果，房地产投资和房价对产业结构高级化的抑制作用及科技创新的中介作用不存在地区差异，但房价通过科技创新对产业结构合理化的影响存在差异。

为检验区域异质性，对模型（3）进行联合显著性检验，其中P value 为0.0000，可认为确实存在区域异质性。通过分区域样本对模型进行回归，根据表7 所示，东部地区的房价上涨更有利于科技创新。究其原因可能是东部地区逆向驱动效应使得房价上涨的影响转移到关联性较低的产业，这部分产业由于缺乏产业竞争力而退出一线城市，低端产业链逐渐萎缩后，过剩的社会资源及产能将会转移到中高端产业链，变向促进了科技创新，但影响了产业结构合理化水平。

表7 区域异质性分析

五、结论与建议

（一）结论

本文基于固定效应及面板中介效应模型，采用2005—2020 年我国大陆31 个省（区、市）数据，以合理化及高级化指标量化的产业发展状况为被解释变量，以科技创新为中介变量、以房地产投资及房价为解释变量，以涵盖人口、经济、社会等的七组数据为控制变量，对房地产经济、科技创新、产业结构发展的互动关系进行研究。研究发现：第一，房地产经济过热会通过成本及财富效应直接影响产业结构合理化及高级化。在房屋作为财产的名义价值提高的过程中，无论购买或租赁房屋，均会产生高额一次性支出，推动各类要素价格上涨，提高居民生活成本及企业用工成本，减少创新经费投入，影响产业升级。财富效应下会造成居民对房屋“弹性需求”的过剩，加剧房屋“投机”偏好，有悖于“房住不炒”的发展定位。第二，房地产经济会通过吸附各类资源、抬高要素成本等方式挤出科技创新所需的人力、财力，并最终影响产业结构调整。金融机构及社会资本均会为谋求高额、稳定的回报率而把资金投入房地产行业，导致创新产业融资难、融资贵，加速制造业低端化效应。过多的人力资源及资金投入具有较少技术正外部性的泡沫部门，导致虚拟资本在融资循环中不断膨胀，产业发展偏离度加剧。

（二）建议

1.推动实现房地产市场“平稳、健康”发展

消费领域，在房屋销售环节，坚持“房住不炒”定位，强化房屋“居所”功能。目前我国的房地产市场正值存量优化与增量建设阶段，随着户籍政策调整带动下的人口流动自由化及各地产业发展分化，相关房地产政策要分区域施策。在中央顶层设计的基础上，各地方政府要因时因势微调。在公共服务资源良好的大城市，可允许房价合理上升；在人口密度小的区域，协调“稳房价”与“去库存”两项任务，降低住房空置率，使房屋回归“准公共物品”的“空间效用”，减弱财富效应。在房屋租赁环节，强化租购替代链条，缓解房地产市场三重“二元”困境，改变“重购房，轻租房”“重买方，轻租方”“重商品型，轻保障型”等问题。针对此，应协调交易与租赁、商品房与保障房两个市场，促进两个市场的供需关系互通，根据地区特征及房屋市场发展态势，动态调整房屋增量规模、存量规模及供应结构，实现供需均衡。资源供给上，进一步加强租赁市场直接吸纳社会各类资源的能力，促进房屋租赁企业发展。制度供给上，以“租购同权”为基础，渐进式改变差异化福利待遇。建立长租公寓精细化运营，提升服务水平及运营能力。房屋供给上，通过新建、改建等方法，筹措各类保障性住房储备，适度提高租金补贴金额，逐步建立以公租房为主、实物保障和租金补贴相结合的住房保障体系。

2.提升金融服务实体经济效能

投资领域，在由房价上涨、利率降低共同导致的不同类型财务杠杆提升的棘轮效应中，金融风险不断扩大，造成对经济运行的“风险效应”。金融服务及技术创新均处于产业链高端，但是过度金融化会引发产业空心化。房地产泡沫是高信贷杠杆、高房价、生产过剩三者联动的结果，家庭部门会在房价泡沫中增加用于消费支出的借贷规模，国民负债的累积会加重金融体系恶性运转。企业部门会在房地产投资持续增加中，造成资源错配，加剧宏观经济脆弱性。在房地产投资领域，要综合信贷杠杆与生产需求，厘清各区域特点，缓解大城市房屋供给结构性短缺及中小城市结构性过剩局面。加强保障性民生领域的房地产支出，特别是在公租房、集体土地租赁住房等方面。在科技创新投资领域，首先，利用制度创新克服金融业过度趋利性，杜绝金融资本空转，消除金融套利。其次，运用政府公信力及政策倾斜，提升金融机构放款积极性。构建政府、银行、保险公司、企业等组成的风险分摊机制，提高金融机构对科技型企业的风险接受度。强化科技信贷支持力度，优化科创企业直接融资环境，使资本市场有效服务实体创新领域。最后，开拓金融服务实体经济新疆域，特别是科创领域，必须依托注册制改革的大环境，整体推动全场景产业链金融生态圈，局部推进科创板稳步落地。

3.发挥房地产经济产业联动效应

房地产经济对于劳动力及资本的挤出效应会拉低工农业的边际效能，导致服务创新水平下滑，影响产业结构。要对冲此种效应的影响，就需进一步发挥房地产经济的产业关联效应，理顺其与相关产业的关系，促进产业间的需求及供给更加合理、要素的投入及产出更加均衡，实现良性互动，以房地产经济高端化发展，带动产业体系的高级化。发挥房地产经济产业链长、关联度大、带动性强等特点。与房地产经济关联度甚高的产业，比如建筑、制造等实体经济行业，要创新服务模式，提升服务水平，避免发展不足。与之关联度普通的产业，按照经济发展重点需求，动态调整发展模式。在以房地产为载体衍生的各类消费及服务活动，如公共服务、金融服务、住宿餐饮、交通仓储等领域，以市场为导向，以人为核心，以提高生存质量、改善生活水平为本质目标，构建房地产高端服务业模式，拉动相关产业发展。