天津楼宇经济发展面临的困境及对策研究

◎文/薄文广 李睿佳 钱 易 赵 阳

一、天津楼宇经济总体发展状况

发展楼宇经济，打造“立起来的开发区”， 目前已经成为国内大城市现代服务业发展的重要载体和破解土地约束、提升城市品位、增强城市综合功能的重要手段。 目前国内主要城市均把楼宇经济作为高质量发展的重要抓手，人才政策、资本政策、产业政策纷纷向楼宇经济聚焦，并取得了显著成绩，2011年天津市政府出台了《关于促进中心城区加快发展楼宇经济的若干意见》， 拉开了天津全面发展楼宇经济的大幕。 目前看来，天津楼宇经济与北上广深等一线城市的楼宇经济具有较大差距，也落后于成都和杭州等近些年发展迅猛的新一线城市，当前天津楼宇经济的发展潜能远未释放。 2021年天津在全国主要城市楼宇经济及相关经济指标排名如表1所示。

从表1 中可以看出，在楼宇经济核心指标上， 天津甲级写字楼存量位于国内主要城市中的第9 位， 空置率位于第14 位，平均租金位于第14 位，在国内处于强一线的偏后位置，特别是近几年，天津甲级写字楼呈现 “一升一降”（空置率日益上升，而平均租金日益下降）的特征。

表1 2021 年天津楼宇经济相关指标的全国主要城市排名

在楼宇经济的基础指标上，作为直辖市的天津，2021年常住人口和进出口总额排名较高，均位于国内第7 位，GDP 排名位于第 11 位，而表征天津市场购买力和老百姓富裕程度的社会消费品零售总额和人均可支配收入分别位于第 17 位和第 15 位，处于比较靠后的位置。

在楼宇经济的关联指标上， 天津市金融业增加值和第三产业比重在全国排名分列第8 位和第10 位，较好于GDP 的排名，而地铁通车里程以及地铁客运量则分别位于国内第 11 位和第12 位，和GDP 排名相当。

在增速指标上， 无论是楼宇经济的核心指标、 基础指标还是关联指标， 天津绝大多数楼宇经济相关指标的增速排名均低于存量数据排名，且下滑趋势比较明显。

综合来看， 除了一些指标外，2021 年天津楼宇经济的存量指标绝大多数排名都在全国处于10 名之外，甚至落后于GDP 排名，且增速指标排名呈现下滑趋势。 当前城市群和都市圈正在重构中国区域竞争的新格局， 在这个大背景下各省市纷纷集中全部资源推进省会增长极战略， 而缺少省内腹地支持以及本土企业实力较弱的天津楼宇经济目前正处于痛苦转型中，面临着“标兵趋远，追兵临近”的严峻挑战。

二、天津楼宇经济发展面临的困境

（一）楼宇特色不突出，产业集聚较少

天津楼宇主题特色不够突出，低端化、同质化问题比较严重， 缺乏类似朝阳区CBD、西城区金融街、浦东陆家嘴等极具品牌效应， 还能辐射带动周边经济的地标性高品质楼宇集群。 以金融行业为例， 作为天津楼宇经济的主力军， 天津市区金融资源分布较集中的就有海河东路、五大道、小白楼、友谊路、解放北路等区域， 滨海新区则有泰达MSD、于家堡、响螺湾、东疆港等地，总量本就有限的天津金融资源散乱分布， 使楼宇经济难以发挥出集聚效应。

天津港是天津的核心战略资源，以天津港为例，在航运服务业承载区方面， 天津就规划了五个（北疆南疆、东疆、小白楼、于家堡和机场片区），小白楼国际航运服务集聚区又涉及河东区、河西区、和平区三个区， 而反观规模和体量比天津大很多的上海航运服务集聚区则只包括虹口北外滩 （基于悠久航运历史和发达的传统货代的完善和升级）、浦东陆家嘴（高端的现代航运服务体系， 该服务集聚区有上海海事法院、波罗的海国际航运工会、亚洲船级社中心等可以处理国际航运事务的组织） 以及近郊宝山区吴淞口的邮轮母港。

此外， 由于一些经济实力不太雄厚的楼宇业主或投资人更看重短期租金收益而非长期的较高回报， 因此对入驻企业也缺乏必要的筛选， 导致楼宇入驻企业之间的关联度低，楼宇特色不强，有不少楼宇业态混杂， 较难形成品牌效应和产业集聚特色， 政府相关部门对楼宇业主的制约力度也因此受限，导致楼宇发展与区域产业选择匹配实现难度较大。 反过来，楼宇特色和主题不突出，使得楼宇经济发展更易于陷入低租金—低回报—少特色—低租金的不利循环陷阱。

（二）楼宇发展不平衡，配套生态有待完善

当前， 天津甲级写字楼主要分布在市区（天津西站、海河沿线、金融城、南京路、小白楼、友谊路和新八大里）以及滨海新区 （泰达 MSD、响螺湾、 于家堡、 中新生态城）等板块。区和区以及楼和楼之间发展差异较大， 市区发展最好的和平区和河西区的一些楼宇成为了亿元楼甚至10 亿元楼，而另一些区域的楼宇招租还正处于困境中。

在天津楼宇经济行业税源分布上， 主要依赖于金融业、 房地产业以及天津传统优势的商贸和物流等产业。其中国有银行作为金融业税收的主要来源 （更多的是作为国有大行的注册地），不但会因为经济总体形势与区域政治经济的变化而直接影响楼宇经济税源发展， 更会因企业迁出变动等因素而严重影响所在区域的税收情况，而且当前天津房地产业周期性变化（2020 年天津土地出让收入同比减少25%，2022年4 月以来天津连续7 个月新房和二手房的同比及环比价格均全面下行） 也使得房地产业对楼宇需求变得高度不稳定， 亟待通过新的方式方法解决天津楼宇经济税源依赖传统产业的可持续发展问题。

此外， 楼宇经济发展并不是单纯建立一个大楼，而是需要便捷高效的交通、高素质人才、 城市公共服务配套等多个因素协同才能够发挥出最大效果。 当前天津与楼宇经济相关的配套协同性较差，例如天津的地铁1984年开通， 但后面的建设速度较慢，近些年也加快了建设，但细节上却处理不当， 如长达几年的大面积围挡使得东南角商圈与和平路商圈受损严重 （北京修建地铁围挡则在征询受影响单位意见后，坚持短、小、少的原则），天津楼宇经济的高端运营人才也极度匮乏， 这些因素的综合作用导致天津楼宇经济发展陷入当前低水平的不利循环中。

（三）楼宇招商创新不充足，质量效益较低

目前， 天津楼宇经济招商总体上依然还处于 “单打独斗” 且与城市以及所属区域发展战略和产业格局融合不够，地方政府相关部门、楼宇业主以及楼宇入驻企业之间缺少对接的平台和机制，政策、 资源等信息与企业需求不能及时准确对接， 三方之间还未建立常态化的沟通和联系机制。 部分占据良好区位的老旧楼宇商务设施配套落后，楼宇智能化不足，难以适应入驻企业的要求，楼宇主体虽有改造意愿， 但缺乏改造提升能力。 整合相关市场资源的合作招商机制仍不完善，地方职能部门、楼宇业主、入驻企业、第三方中介机构之间的协同作用还未显现， 激励约束相容的良性招商机制尚在摸索之中。

此外， 天津楼宇经济的质量效益较低， 天津甲级写字楼的租金水平从2017 年连续五年下降，2022 年第三季度， 天津地区甲级写字楼的空置率为32.1%， 在国内18 个主要城市中位于第15位， 租金平均水平为每月87.1 元/平方米， 位于第 14位， 仅为同期北京和上海租金水平的22.6%和32.5%。

从楼宇入驻企业的层次和质量上看， 由于天津的大企业数量不多， 经济规模及辐射力有限， 对高端楼宇需求消化能力较少， 而吸引的外地企业又大都是功能总部或天津分公司， 导致天津楼宇经济无论是规模还是质量都与发达地区的差距日益明显。据统计，纳入天津楼宇经济管理的商务楼宇中纳税最多的是位于河西区的中银大厦，纳税额超过20亿元，但其更多是作为中国银行的注册和办公地， 而非市场化运营招商， 这与上海浦西的恒隆广场和浦东国金中心纳税超过100亿元的纯市场化运营的楼宇形成了强烈对比，天津市场化运营的楼宇中纳税超过10亿元的凤毛麟角，与其他城市楼宇经济近些年快速发展相比， 之前领先的天津楼宇经济发展进入了支付能力较强的高端企业引不来、 租金支付能力较弱的低端企业来不起的尴尬处境。

（四）楼宇政务服务不到位，协调管理较弱

目前天津大多数楼宇还处于单纯出租空间赚低廉租金的1.0 阶段， 少部分写字楼处于出租基础上叠加运营、配套和服务的2.0 阶段，而当前国内楼宇经济发展发达的地区则是政企联动赋予楼宇产业新内涵， 赋予楼宇经济新生态的3.0 阶段，其中有为地方政府对于楼宇经济发展的助力至关重要。

根据统计检索， 在政府公开渠道中，天津市2016 年之后出台的楼宇经济政策极少， 这与国内其他地区对楼宇经济的发展日益重视，并且出台多项支持举措形成了鲜明对比。此外，由于前些年负责全市楼宇经济发展的主管机构——中小企业发展促进局在机构改革时被撤销，目前各中心城区楼宇经济的主管部门不统一 （河北区的楼宇经济主管部门隶属于区合作交流办， 红桥区和河西区的楼宇经济主管部门隶属于区商务局， 和平区的楼宇经济主管部门隶属于区投资促进服务办公室， 南开区的楼宇经济主管部门隶属楼宇经济办公室），并没有市里相关职能部门统一管理 （名义上由市商务局外资处代管，但由于其与各区楼宇经济主管部门并无行政关系， 因此协调效率较低），天津楼宇经济共建共治共享机制缺失，直接导致各区各自为战，各行其是， 内部区域之间和楼宇之间出现恶性竞争， 天津没有形成市相关部门以及各区楼宇经济主管部门定期走进楼宇和产业园的沟通和帮扶工作机制， 各职能部门的协调管理， 已经远跟不上天津楼宇经济的发展需要。

例如天津现有航运服务业功能性机构布局更多的是以随机的自然分布为主 （主要分布在中心城区的河西区、河东区、南开区以及滨海新区的泰达和原塘沽区），地方政府协调管理和有序引导企业聚集的力度较弱。 由于市级层面统筹较少， 相邻的河东区、 河西区与和平区都竞相打造自己的航运服务集聚区，形成一定的恶性竞争，特别是河西区甚至申请了“小白楼航运服务集聚区”的商标注册， 而上海虹口区则通过政府引导把国际航运公会、上海船员评估示范中心、中国船东协会、 中国船舶油污损害理赔事务中心、 上海国际航运研究中心、 中国航运50 人论坛秘书处等齐聚北外滩。

三、提升天津楼宇经济能级和水平的对策建议

（一）坚持统筹协调，提升楼宇经济的“集聚度”

楼宇经济进入3.0 阶段后，要发挥出最大功效，必须要坚持与城市的重大区域和产业战略联动发展， 当前天津中心城区重点发展现代服务业，提高服务质量，扩大辐射范围， 形成现代服务业标志区；“滨城”着力发展先进制造业， 现在双城发展格局已经进入攻坚克难的关键时期。 建议将楼宇经济发展纳入全市双城发展格局， 通过楼宇经济有效支撑双城格局的深化。

此外， 当前天津楼宇经济面临发展困境的一个主要原因就是缺乏一个统一的负责统筹和协调楼宇经济的专职管理部门， 天津住房和城乡建设部门、商务部门、发改部门、规划和国土部门、各区行政部门等都在管理， 但缺少一个统一的管理机构，虽然目前由市商务局外资处代管， 但由于政策没有形成闭环，激励机制缺失，使得天津楼宇经济发展处于无统一管理机构状态，亟须加快改变。

1.坚持统筹协调的制度设计。 天津楼宇经济发展的顶层设计缺失使得天津楼宇经济发展陷入“各行其是，杂乱无章”的分散发展，因此天津应尽快恢复之前类似中小企业发展促进局专职负责统筹和协调全市楼宇经济发展的机构设置， 建议在市级部门单设一个天津楼宇经济办公室的职能处室， 例如可以把天津市小洋楼资源综合开发利用领导小组改为天津市楼宇经济发展领导小组，使其与 “双城发展格局”“服务业扩大开放综合试点”“数字化发展行动”“国际消费中心城市建设”等实施方案同频共振。 同时各区也应理顺楼宇经济管理机构， 形成上下一致、 责权利统一的管理架构， 并从发展现代服务业和总部经济的角度， 加快在全市层面出台一套统一的楼宇经济扶持政策以及统一的楼宇等级评价标准， 充分发挥有为政府的统筹和协调作用。

2.坚持特色化的功能定位。结合天津的文化资源、商业氛围、发展基础、产业特色和区域战略， 科学定位楼宇的产业载体功能和入驻特色，“因楼制宜”“一楼一业”，走差异化、特色化、集聚化发展之路， 避免区域之间内耗的“同质化”竞争。优化“奖优治劣”的激励手段，细化操作规则，进一步提高政策的公信力、执行力和作用力，推动楼宇改造升级和品质提升，更好地满足和引导市场需求。

3.坚持多元化的发展路径。 天津楼宇经济发展过多依赖于传统优势产业， 容易陷入“一荣俱荣，一损俱损”的境地。在当前新业态、新模式和新产业竞相涌现的背景下， 要实现楼宇经济的长期和可持续健康发展， 必须不断调整优化产业结构，“延长、补短、育新”加快实现天津产业转型， 加快所有制结构调整，“引央企、调国企、强民企、招外企”，打造更多领军型企业， 建立和保持产业结构和企业结构多元化的经济基础。探索市场化、多元化改造模式，逐步形成多元化、数据化和梯次化的发展模式。

（二）坚持分类施策，提升楼宇经济的“贡献度”

不同于一般制造业，主要吸纳高端要素的楼宇经济发展更需要软环境， 天津应以“无事勿扰、有事必到”的态度持续优化营商环境，“腾笼换鸟”，盘活低效或空置的存量空间资源， 着力打造链条式、聚集式、有影响力的主题楼宇和高品质楼宇， 营造以商招商、 产业聚集的发展氛围， 不断提升楼宇经济的产出和贡献， 提高楼宇经济效益。

1.“因楼制宜” 盘活存量。 加强对商务楼宇以及入驻企业的动态监测与评价，针对天津现有楼宇存量，鼓励楼宇产权单位通过包装策划、置换改造、委托让利、授牌经营、合作共治等方式，创新楼宇经营方式， 提升使用率，重焕闲置楼宇生机，走出一条复苏重振新路。 特别是对于于家堡和响螺湾等空置面积巨大的楼宇， 建议滨海新区政府成立专门的纾困机构， 与开发商一起，“一企一议”“一企一策”，政府相关机构要多给予这些楼宇各种荣誉性“牌子”，同时加大与陆家嘴、上海实业、鲁能、中海、中化、华润、中铁等一些在津投资较大的实力雄厚的央国企的合作， 并通过建立共管账户方式 （例如每家给予一定数额的财政补贴） 以及政策激励方式， 鼓励在津企业高管从事招商引资， 吸引更多集团体系内的资源入津，加快产业植入步伐。

2.创新招商方式汇聚增量。 结合厚重的历史文化资源和楼宇经济实际情况，统一整合五大道小洋楼、 解放北路、 意式风情区等独特资源， 量身定制入驻企业的个性化需求。 推动物业服务升级， 打造绿色智能生态新型楼宇，增加产业空间吸引力。协整合作招商机制， 协同职能部门、 服务管家、 楼宇单位、第三方机构，整合各承载平台形成招商合力，以“一楼一议”“一企一策” 的方式吸引实力雄厚的企业， 让入驻企业助力招商、以商招商，吸引更多关联企业和优质资源入津置业发展。

3.“梯度培育” 做大总量。 加强与高端专业招商机构合作， 以产业基金等创新方式与行业龙头企业合作，并吸引上下游关联企业入驻。对区内楼宇发展实行“梯度培育”“因楼制宜”“一楼一品”，不断释放天津楼宇承载潜力。 同时积极使用大数据夯实楼宇经济的统计基础，强化对重点楼宇数据的分析和应用，分类施策，加快提升成熟“亿元楼宇”的能级，大力助推“准亿元楼宇”晋级，扩大“千万元楼宇”的后续储备。

（三）坚持联动融合，提升楼宇经济的“融合度”

楼宇经济发展进入3.0阶段后， 楼宇经济要发挥出最大的功效， 必须要坚持与产业和区域的联动发展，与党建、社会治理的融合，做到楼宇经济发展的经济效益、社会效益、 生态效益协同的新格局。

1.树立品牌观念，打造天津楼宇大IP。 近些年来，天津市级层面支持楼宇经济的政策很少， 且区级层面也将大部分精力用在楼宇改造等硬件升级上， 而忽略了对中西融合的文化内涵、 开放包容的城市形象等方面的支持， 虽然在国内楼宇经济市场有一定影响力， 但天津城市品牌的知名度和形象认同度都不高， 这大大限制了吸引国内外大型品牌企业进入天津，反观成都、杭州等“网红城市”， 打造其城市的大IP， 与当地楼宇经济形成了良性互动。 鼓励楼宇企业创建企业商会、传媒商会、物业协会、 跨国公司俱乐部等一些平台， 引导商务楼宇企业开展产业社交、 职场社交等品牌的活动， 同时加大与仲量联行、 戴德梁行、 高力国际、 德事商务等专业机构合作， 借鉴国内外成功楼宇经验， 为打造天津楼宇品牌和知名度做好策划。

2.创新发展理念，做好精准招商。政府应该秉持“吃啥做啥”而非“有啥做啥”的主动“店小二”观念，做好楼宇经济的顶层设计， 把地方政府的产业诉求、 运营商的经营诉求、 企业的发展诉求有机结合，使楼宇招租、政府招商、企业招才紧密关联，构建天津区域竞争新优势。 建议天津市邀请国内主要央企、国企和知名民企，定期召开天津楼宇经济发展恳谈交流会或天津楼宇经济发展早餐会等。 同时利用好北京严格控人和雄安严格限产的有利契机，把天津打造成为“国内外企业进入北方市场最佳落脚点”的定位，并与合作交流办的招商引资等一同进行， 应抓住经济持续恢复和市场渐暖的窗口期， 适时发力，加大招商力度，让楼宇招商引资与承接和对接非首都功能疏解同频共振。 要深入分析北京非首都功能疏解情况， 搞清哪些功能或新业务会外扩， 承接所需匹配的条件。 在此基础上制定 “一对一”“点对点” 的定向吸引政策和对接线路。 组建和培育熟悉产业变动并能长期跟踪重大项目的专业招商队伍，采取“借力招商”“以商招商”“项目招商”等方式，提升招商引资力度和效果。 对重点项目和一流主体应由市区领导亲自对接洽谈。

3.借鉴朝阳区“双楼长制”，促进楼宇优管共治。 作为北京市商务楼宇最密集、规模最大、 高档写字楼最多的区域，2021年税收过亿元的楼宇就有120座的朝阳区，积极探索政企联动的新机制，提出“双楼长制”（区委统筹选派属地政府和商务楼宇分别设立一名楼长， 并由前者牵头），丰富服务企业的渠道和模式， 搭建多种形式的交流平台， 推动解决楼宇和企业面临的急难愁盼的问题。 做到楼宇经济与党建引领、治安消防、社区治理的密切融合， 有利促进了楼宇优管共治。 天津市在借鉴北京市朝阳区 “双楼长制” 前提下， 成立天津楼宇经济发展“双楼长制”， 创建政策服务对接平台， 开通区级职能部门直通商务楼宇的信息反馈机制和及时服务机制， 进一步提升管理效率， 实现楼宇经济与党建引领、治安消防、社区治理的联动融合和优管共治， 打造适宜优质要素集聚的微生态。