新形势下房地产企业资金管理的现状与优化

金迪 北京理想产业发展集团有限公司

房地产企业拥有较为明显的资金密集型特点，唯有实现对资金管理工作的创新调整，才可以使房地产企业的发展获得更高水平的资金支持。因此，对房地产企业的资金管理现状加以分析，并制定相应的改进策略，是很多房地产企业资金管理人员重点关注的问题。

一、新形势下房地产企业资金管理现状

（一）成本管理组织工作存在不足

目前，一些房地产开发商的成本管理工作比较滞后，成本管理人员专业素质不足，其业务范围仅限于在设计图纸基础上的工程造价测算和核算，成本岗位的功能类似于统计，未能在工程成本的控制方案优化设置方面发挥专业技能的作用。部分房地产项目在设计阶段决定了工程的主体成本，但主导此阶段的设计人员缺乏对成本控制实际需求的关注，导致成本管理难以进一步提高房地产项目的建设质量。部分房地产项目的成本岗位设置缺乏合理性，成本管理方式过于严苛，粗暴控制成本目标，设计和工程部门在溢价高的部位无法选用高成本工程建设档次和工艺，导致工程建设管理相关职能部门的组建缺乏合理性，无法为提高成本控制能力提供有力支持。

（二）缺乏对价值链的有效关注

部分房地产企业在制定资金管理策略过程中，对于价值链的重要价值认知存在不足，未能对房地产企业的组织结构进行相应的调整，在各类型资源的配置缺乏合理性的情况下，无法凸显出价值链管理的重要作用，也使得房地产企业的资金管理方案难以得到更高水平的创新。一些房地产企业虽然进行了价值链的相关理论研究，但对于资金管理所涉及的各类资源总结分析不够全面，缺乏对价值链管理深远影响的总结，导致房地产企业无法提高营运资金的调配科学性，也使得房地产企业很难在提高资金周转效率的情况下，提升价值链作用的开发质量。

（三）房地产企业发票管理水平较差

目前，一些房地产企业在探索资金管理工作的改革路径过程中，虽然具备提高预收款会计处理质量的强烈愿望，但对于发票管理责任的落实情况重视程度较低，缺乏对发票管理相关部门审查责任落实情况的研究，导致发票检查方案很难得到成熟有效的构建，无法在提高发票合规性的同时，为预收账款会计处理工作的改良提供必要支持。此外，一些房地产企业缺乏对费用抵扣相关凭证的重视，并未结合供应商的相关情况，对发票管理所需信息进行总结，导致发票管理工作相关主体责任很难得到精准落实，无法在预收账款管理方案的有效创新基础上，切实提高资金管理质量。部分房地产企业在创新发展管理手段的过程中，对于发票材料复核情况重视程度较低，缺乏对预收账款会计处理行为的重视，导致发票咨询管理方案很难得到相应的创新，无法在提高发票更新及时性的情况下，更好地满足资金管理方法的创新需要。

（四）房地产企业的资金回流速度较慢

目前，一些房地产企业虽然拥有加快资金回流速度的愿望，但缺乏对促销手段的创新调整，并未对销售环节工作在房地产企业盈利中的占比进行总结，导致房地产企业很难准确的结合市场信息，制定资金回流速度的控制方案，也使得营销策略的构建很难在加快资金回流方面取得积极进展。一些房地产企业虽然进行了促销手段的探索优化，但缺乏对销售周期构成情况的考察，未能对影响资金回收速度的各方面因素进行总结，难以在有效降低财务风险的基础上，提高资金的回流速度。部分房地产企业对于价格的设计方案缺乏有效创新，并未实现对客户群体价格接受能力的考察，缺乏对房地产项目公众形象树立情况的重视，无法在提高房地产营销质量的同时，有效的提升资金回流速度。部分房地产项目的外观过于老气，建筑风格未能有效体现人文关怀，在进行硬性设计和软性设计的过程中，建筑无法提升客户的认可度，容易出现客户脱离该地产项目的问题，在客户资金支付积极性受到影响的情况下，很有可能出现房地产企业资金回流速度过慢的情况。

（五）资金预算控制管理质量较差

部分房地产企业在制定资金预算管理的具体方案过程中，对于项目预算管理机构的组成和运行情况重视程度较低，缺乏对房地产企业项目流程特点的关注，并未结合资金循环的相关特征，制定工程和销售机构的整合运行方案，导致资金预算管理行为很难得到优化，也使得项目预算部门的组建无法保证拥有理想的基础条件。一些资金预算控制管理工作在探索改良的过程中，对于项目预算监管行为的认知存在不足，缺乏对项目预算报告的规范制定，无法在董事会等重要机构的审批基础上，提高资金预算控制水平。部分房地产企业在改良资金管理方法的过程中，对于预算审批相关工作的运行情况调查考核存在不足，缺乏对资金支出和授权管理情况的重视，导致成本费用的批准支付方案很难得到调整创新，无法在财务部门的帮助之下，切实提高预算支出额度的控制能力，也使得资金超支原因难以得到准确识别，无法为房地产企业提升资金预算控制管理水平提供更高水平的支持。部分房地产企业虽然进行了提高预算执行力的途径探索，但并未根据资金管理的实际情况，对预算执行效果进行完整分析，导致不同类型的项目评价举措很难得到完善，无法在预算分析结论的合理应用基础上，实现对预算上报及核准方案的调整创新，最终导致成本超支问题很难得到有效控制，无法在提升资金预算控制管理能力的基础上，为房地产企业提高资金管理能力创造有利条件。

（六）房地产企业的融资方式创新存在不足

目前，一些房地产企业虽然具备提高资金管理水平的愿望，但缺乏对融资方式的有效创新，未能结合限购令的相关影响，对房地产行业投资需求进行详细考察，导致多元化融资机制的建设很难拥有更加理想的基础条件，也使得房地产企业很难在弥补资金缺口的同时，具备更强融资方式的创新能力。一些房地产企业对于居民住房需求保障机制的建设情况重视程度较低，缺乏对国家财政资金投入情况的关注，未能根据保障性住房建设的相关需要，对多元化融资渠道进行创新构建，导致房地产企业无法在资金管理方法创新方面取得更大进展。

二、新形势下房地产企业资金管理工作的优化策略

（一）提高成本管理组织工作水平

要加强对工程建设职能部门构成情况的重视，提高对房地产项目成本管理的精细度，增强成本管理团队人员的专业素质。要对现有的各部门组织架构特点进行精准分析，使成本管理与工程建设设计及施工等工作可以得到更加有效的结合，以便能够在管理部和项目部实现有效配合的情况下，进一步提高成本管理组织工作质量。成本管理需前置至房地产项目方案设计阶段，让成本优化思路在设计方案制定阶段发挥作用。成本管理工作在创新过程中，还需要加强对工程建设品质的关注，以此为基础制定技术支持的具体方案，使成本管理组织工作可以借此得到完善。以便能够在房地产项目建设过程中，合理把握专业工作介入时间，并保证房地产项目可以在整体规划得到有效制定的同时，为建设流程的合理调节提供帮助，并在工期得到合理控制的基础上，实现房地产项目建设成本的有效控制。

（二）提升对价值链的重视程度

房地产企业在处理资金管理相关工作的过程中，务必加强对价值链理论的关注，尤其要对影响价值活动整体性的因素进行总结，使房地产企业的组织结构可以得到创新调节，并在各类型资源得到有效整合的同时，凸显出价值链管理的优势，为房地产企业资金管理工作的改良提供帮助。房地产企业还需要对价值链现阶段的运行效率进行总结，从营运资金调配的角度出发，制定提升资金周转效率的有效策略，使价值链的重要作用可以得到更加完整的开发，促进房地产企业资金管理工作的改良。

（三）提高房地产企业的发票管理质量

房地产企业在制定资金管理工作的改革策略过程中，要结合预收账款会计处理的相关需要，制定发票管理工作的创新策略，尤其要对发票的接收与管理机构情况进行详细研究，使发票审查管理的相关责任得到进一步明确，并保证在提高发票合规性的基础上，为预收账款会计处理工作的改良创造有利条件。房地产企业需要对费用抵扣凭证加以分析，提高对供应商和施工方信息一致性的考察，使发票管理责任得到更加精准的落实，进而提升预收账款的会计处理水平。房地产企业需要在财务部门的帮助之下，对发票等材料的复核工作进行创新，结合预收账款会计处理的相关需要，制定发票管理制度的改革方案，使财务专业部门可以在提高发票咨询水平的同时，实现对增值税发票复核管理措施的调整，并在及时更换不合格发票的同时，为预收账款会计处理工作的全面改良提供帮助。

（四）提高房地产企业资金回流速度

房地产企业需要从创新促销手段的角度出发，制定提升资金回流速度的具体方案，尤其要对房地产项目各环节的搭配运行情况进行细致研究，使影响资金管理质量的因素能够充分明确自身影响力，并在科学把控市场走向的情况下，为房地产项目销售管理措施的改良提供帮助，使资金的回流速度得到有效提升。房地产企业需要对影响促销手段合理性的各方面因素进行总结，切实缩减销售工作周期，并在降低财务风险概率的基础上，提高资金的回流速度。房地产企业一定要加强对产品定价管理行为的关注，尤其要从优化公众形象的角度出发，制定促销手段的创新方案，使新型宣传手段可以更加充分的满足客户需求，以此促进资金回流速度的提升。房地产企业需要对营销专业人才进行高水平培育，加快改良房地产企业的社会形象，在充分获得市场和社会认可的情况下，为营销工作的开展提供更加理想的基础条件。房地产企业还需要对消费主体的兴趣倾向进行考察，尤其要对新型促销手段创新所需条件进行总结，使销售目标可以得到更加合理的设定，以便能够在精准结合顾客偏好的情况下，有效改良促销管理手段，使房地产企业的资金回流速度可以得到有效提升，以此提高资金管理综合质量。

（五）提高资金预算的控制质量

房地产企业在创新资金管理手段的过程中，需要加强对资金预算控制行为的重视，结合房地产项目开发流程的特点，对资金预算控制方案进行有效调整，并在财务部门、销售部门和规划部门的协调配合之下，切实提升资金循环过程的管控质量，使资金预算控制能力可以得到进一步加强。房地产企业需要对预算管理工作机构进行统筹规划，完善资金预算监管体系，尤其要对资金预算管理部门进行合理规划，使项目预算报告的制定可以拥有理想的基础条件，并在董事会的审批之下，保证项目预算报告具备更高的规范性。房地产企业资金管理策略的构建还需要加强对项目预算执行细节的考察，提高资金支出监控能力，保证房地产企业的各项业务授权制度得到合理构建，使成本费用的批准支付管理举措可以得到有效改良，以便能够在有效控制预算支出额度的情况下，提升预算超支原因的识别和应对水平，保证资金预算控制管理行为得到进一步优化。房地产企业还需要根据资金管理工作改革的相关需要，对预算分析和考核行为进行调整，使资金管理指标的设置拥有更加理想的条件，保证预算考核结果可以在业绩考评中发挥更大的影响力，以此提高房地产企业的资金管理综合质量。

（六）提高房地产企业融资方式的创新质量

房地产企业在探索资金管理工作的改革路径过程中，需要将创新融资方式作为工作重点，结合限购令的相关影响，对房地产行业的投资需求回落情况进行详细研究，使融资方式的创新路径可以得到更加有效的构建，并保证在资金缺口问题得到有效应对的基础上，为房地产企业提高融资方式创新水平提供更加有力的支持。房地产企业在构建多元化融资途径的过程中，需要对资金的流动风险进行妥善应对，提高利率风险和信用风险的管控质量，使房地产企业可以在各类融资方式的成本得到明确的情况下，为融资方式的更高水平创新提供有力支持。房地产企业需要对企业的资本结构进行探索改良，为降低融资成本支出创造更加理想的条件。

三、结论

提高资金管理质量是保证房地产企业更好适应新时期市场竞争需求的关键，由于房地产项目的开发周期较长，且资金需求量较大，受到国家调控等诸多因素的影响，迫切需要通过资金管理的方式提高竞争力。因此，对房地产企业资金管理的相关问题进行总结分析，并制定符合房地产企业实际情况的改进策略，对确保房地产企业在新时期的高质量发展，具有十分重要的意义。