盘活优势资源 壮大集体经济——浦东张江镇新丰村集体经济发展之路

■ 顾海英 陈龙庭 徐 进 何 丹

新丰村位于浦东新区张江镇东南部，距离张江科学城核心区6公里。村域面积为1.77平方公里，地处外环线环城绿带区域，有生态林面积1300亩，绿化覆盖率在50%以上，有着丰富的绿化生态林资源。此外，水资源也十分丰富，村境内水网密布。林、水、桥、路、村、房屋构成了人与自然和谐共处的美丽景色，是开发乡村休闲旅游的好地方。

截至2020年底，全村总户数为1138户，其中户籍户数为445户，外来户数为693户，村常住人口为2026人，其中户籍人口为603人，外来人口为1423人，占全村常住人口的70%。外来人口租赁村民的闲置宅基地房屋居住。目前村域内已无耕地，户籍人口均为非农家庭户口。村集体经济收入主要以厂房出租为主，由于土地减量化政策的实施，2021年村厂房出租收入为80万元，比拆除前减少了170万元。

闲置的宅基地房屋、丰富的绿化生态林和水资源，是新丰村的优势资源。离城市中心区比较近和交通便捷是新丰村的地域区位优势。新丰村通过对村民闲置宅基地房屋的盘活利用和对村生态林的开发利用，走出了一条壮大农村集体经济的发展之路。

一、依靠区位优势，盘活优势资源，促进村集体经济发展

（一）有效利用闲置宅基地房屋，开发建设人才公寓，促进村集体经济发展

1.开发建设人才公寓的背景。随着浦东开发开放的深入，城市建设的扩展以及城镇化的持续推进，浦东农村的许多中青年劳动者选择进城务工和购房定居，而年老的居民留守在农村，使得农村出现了空心化，大量农村居民住房出现了闲置。此外，浦东的开发开放，吸引许多公司、企业进驻，带来了大量外地来沪工作人员和民工。因此闲置的农村住房有了市场需求，村民开始把闲置的房屋零散出租给外地租客，有的通过外来业主租用农民住房装修改造后再出租，即所谓的“二房东”。村民的自主出租和外来业主“二房东”的出租行为，由于租客的良莠不齐，为农村治理带来了许多问题和隐患，如消防、治安、环境卫生等。

同样，浦东城市化地区与农村地区一样，开发开放带来了经济快速增长，同时也出现了一些问题。比如浦东张江在开发之初是按照产业的规模规划建设，现如今要按照建设世界一流的科学城来规划建设发展。从产业园区到世界一流科学城的建设，生活配套设施相对滞后的短板就显露出来。由此带来的问题是未来5年张江科学城每年住房租赁市场供需的缺口有5万套，而张江现有人才公寓只有5000余套，远远满足不了市场需求。住房紧张很大程度上制约了科创企业和公司在张江科学城的发展。

综上所述，一方面是张江城市化地区张江科学城人才公寓短缺，另一方面是张江镇农村地区宅基地房屋闲置。即使农村居民自己出租了房屋，但也是处于无序的流动状态。针对这两方面的因素，张江镇利用新丰村距离张江科学城近、生态环境良好的区位优势，从新丰村入手，开始尝试租赁一批闲置的农民宅基地房屋，用来打造农村人才公寓的“样板房”，配合张江科学城解决人才公寓短缺的问题。通过开会座谈，征询村民的意见，张江镇人才公寓开发建设的方案得到了新丰村村民的大力支持。

2.开发建设人才公寓的具体做法和经营模式。乡村人才公寓的规划方案得到新丰村村民认可和支持。为了发展村、镇集体经济，按照浦东新区的发展要求，2018年张江镇开始着手启动新丰村乡村人才公寓的开发与建设。项目具体的实施步骤如下：第一步，由镇集体经济企业——张江镇综合服务公司与村民在自愿、有偿、合法合规的基础上签订租赁合同，租赁新丰村金家宅村民的闲置宅基地房屋，统一流转、集中管理，租期15年。第二步，由镇综合服务公司出资，负责对已租赁的村民闲置房屋进行升级改造、装修和对外招租运作。第三步，由镇综合服务公司与张江科学城的公司和企业签订乡村人才公寓租赁合同，租赁物业管理具体由镇综合服务公司负责经营。乡村人才公寓项目于2019年开始迎客经营，受到了张江科学城各公司和企业年轻白领的欢迎。至2021年，新丰村11栋100多间公寓已基本租赁出去，出租率在90%以上。通过镇、村集体经济组织及企业的科学运作与管理，在村民和企业白领的配合与支持下，人才公寓的建设项目先后荣获上海城市治理最佳实践案例优秀案例，被国家发改委作为51条浦东经验之一推广全国。

乡村人才公寓项目，促进了城乡互补、互助、互融发展，探索出了盘活农村闲置宅基地房屋的一种经营模式。即政府牵头、村民供房、集体经济企业参与运作“农户+村集体+公司”的经营运行模式。实现了村民、集体经济、企业、租户等多方共赢，是一举多得的好项目。乡村人才公寓的开发和建设，规范了农民住房租赁市场管理，提升了乡村社会治理和管理水平，增加了村民的财产性收入，改善了乡村的生活环境，提高了村民的生活品质，壮大了农村集体经济的发展，最终助力乡村走上治理有序、生活富裕、家园美丽的乡村振兴之路。

（二）有效利用租客资源，发展服务业，促进村集体经济发展

1.开发建设餐馆、咖啡馆。村人才公寓的成功开发，带来了100多人的白领租客。为了解决住户租客的日常生活问题，新丰村经济合作社及时作出决策，与第三方合作投资近百万元，在村人才公寓附近的一处老厂房改造修建一座餐馆和咖啡馆，为村人才公寓的白领租客提供餐饮、会客、休憩服务。让白领租客在忙碌工作后，品尝实惠的本地特色美食；在休闲放松时，享用浓香的咖啡；在会客交友时，提供品茗聊天的雅座。

具体的运作方法是：村经济合作社与第三方共同入股投资餐馆和咖啡馆，具体由第三方负责日常运营。目前餐馆和咖啡馆运营良好，收入可观。预计四、五年后就可以为村集体经济注入财力和活力。

第四，通过农村经济产权制度的改革，乡村的治理体系也更加趋于科学化、有效化。集体经济产权制度的改革，根本任务就是完善农村经济组织，让组织成员拥有相应的主体地位，让农村经济产权制度的发展更加科学、规范、有效，以便建立健全整个乡村管理体系。

同时，为方便租客的生活，村经济合作社投资开设了一家24小时的无人超市。

2.完善人才公寓周边的配套服务设施，稳定客源，保证村集体经济稳定发展。张江镇镇政府为了让人才公寓的租客生活和出行更方便、更安全，不断完善新丰村金家宅周边的各类配套服务设施。如在人才公寓门口设公交站点和综合服务中心，增设安全监控探头，建立村内联勤联动综合管理机制，强化村和人才公寓的治安管理。在人才公寓附近“新丰绿地”内开辟建设健身区，增设健身器材和体育场所，方便村民与租客健身和锻炼身体。各种完善的配套设施和服务，大大方便了村民和租客的出行和生活，使租客住得放心、开心、安心、舒心。

（三）有效利用生态林，发展林下经济，促进村集体经济发展

2021年始新丰村经济合作社利用丰富的生态林资源，试点开发30亩围村生态林，发展林下经济。通过种植培育食用菌，发展休闲农业旅游，结合文化、娱乐、水上游艇、烧烤等项目，打造集农业、生态、休闲、文化、娱乐于一体的“新丰绿地休闲游乐园”，助力村集体经济的发展。

1.具体的做法。村经济合作社通过签订合同的方式与第三方合作，村经济合作社负责硬件设施的购置，第三方负责项目的具体运营。

2.具体开发的项目。林下种植食用菌。在生态林种植培育食用菌，主要包括香菇、平菇等品种。在每年各种菌菇出菇的旺盛期，发展林下菌菇采摘、亲子科普教育、鲜菇品尝等项目。

“魔力”帐篷和“巴士”餐车。为配合游客游乐间隙的休息和餐饮，开发了“魔力”帐篷、“巴士”餐车等别具特色的项目。游玩中一家三口可以在帐篷内其乐融融地享用美味烧烤、浓香咖啡；三五成群的朋友可以在帐篷内品茗畅聊、唱卡拉OK等。“魔力”帐篷深得年轻人青睐，经营运行良好。

水上皮划艇。在生态林边上的小河发展水上皮划艇项目，为情侣朋友、三口之家等提供水上快乐游。

举办休闲游乐节。为迎合不同游客的消费需求，适时举办游乐节。在春天举办垂钓节、在夏天举办啤酒烧烤节、在秋天举办农产品采摘节、在冬天举办品茶节。通过休闲游乐节的举办，提高各开发项目的文化内涵和知名度，吸引更多的游客。

以上各项目总称为新丰村“蘑力森林”休闲游乐园。通过第三方团队的经营打造，“蘑力森林”休闲游乐园在周末、节假日已成为亲子活动的热门网红打卡地，赢得了上海市亲子活动热门榜第一名。项目经营的收入壮大了村集体经济的发展。

综上所述，通过有效利用和开发村庄优势资源，发展乡村人才公寓、乡村服务业和“蘑力森林”休闲游乐园，富了村民，美了村庄，强了村集体经济，助推了乡村振兴。

二、实践的启示

新丰村通过有效利用和开发当地优势资源，建设开发乡村人才公寓项目，促进城乡互融互补发展；开发发展休闲农业、娱乐与餐饮服务等项目，促进农业与服务业优化融合发展，有效地推动了村集体经济高质量发展和美丽乡村建设，促进乡村振兴，对类似地区开发与建设具有一定的参考和借鉴价值。

1.有责任感的村集体经济组织带头人是有效利用和开发乡村资源，促进村集体经济发展的核心要素。新丰村盘活闲置的宅基地房屋，探索出了“农户+村集体+公司”的开发模式，村集体经济组织的带头人发挥了核心作用。

2.优越的区位地域条件是有效利用和开发乡村资源，促进村集体经济发展的关键要素。新丰村的人才公寓项目，农业休闲、娱乐与餐饮服务业等项目能够发展起来并且带来良好的经营收益，其重要的原因是新丰村与城市中心区距离近，交通便捷，租客和游客进出都很方便，为项目的发展带来了稳定的客源，利于项目的可持续发展。

3.积极地引进社会资源是有效利用和开发乡村资源，促进村集体经济发展的动力要素。人才公寓项目的修缮与改善，需要上千万元的资金，这些资金都来自张江镇综合服务公司；餐馆和咖啡馆的改造修建，使用了近百万元的资金，利用的是社会资本；“魔力森林”快乐休闲园能上上海市亲子活动热门榜第一名，主要是第三方团队经营促销与管理有方的结果。所有这些项目的开发都不是村集体经济组织自身投资与经营完成的，都是利用了社会资源。

4.良好的外部环境条件是有效利用和开发乡村资源，促进村集体经济发展的助力要素。新丰村具有丰富的生态林资源，有着天然氧吧的“味道”，一出家门就可以呼吸清新的自然空气；同时又有丰富的水资源，水网密布，村庄依林傍水，小桥流水人家，林、水、桥、路、村、房屋构成了人与自然和谐共处的、令人流连忘返的美景图案。另外，还具有配套齐全的各项服务设施，这些都是有效利用开发乡村资源的助力要素。□