房地产：销售终迎复苏

杨现华

在经过一年半的下跌后，房地产销售终于迎来复苏。克而瑞发布的数据显示，2月份百强房企销售额同比实现两成以上的增长，这是自2021年7月百强房企单月销售首现负增长后再次回到正增长。2022年，百强房企销售下降超过40%，12月单月降幅也超过了三成，房地产行业“L”型复苏有了反弹的明显证据。

不止是销售端，在已经进行土拍的部分城市中，如北京、杭州和苏州等地，房企拿地的积极性明显提高，城投主导土拍市场的景象已经退潮。

销售重回正增长

克而瑞日前发布的月度数据显示，2023年1-2月，百强房企实现销售操盘金额8189.5亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%。单月来看，2月百强房企实现销售操盘金额4615.6亿元，同比增长14.9%，这也是2021年7月首次负增长一年半后，百强房企销售再次回到正增长。

从全口径看涨幅更为明显。2023年2月，百强房企单月销售额为4936亿元，同比涨幅接近25%。这其中，房企前10强销售涨幅超过四成，部分房企如华润置地、中海地产和招商蛇口等同比涨幅更是超过100%，华发股份的销售涨幅更是接近三倍。

这样的景象在房地产行业内已经是许久未见了，2022年百强房企的销售还下降了逾40%。即使是较为接近的2022年12月份，百强房企销售降幅也在三成以上，整个四季度销售也下降了约30%。

百强房企单月销售上一次同比正增长还要追溯到2021年6月份，全口径下单月销售涨幅不到1%，之后的7月份百强房企销售迅速下降了7%左右，从此便一路下滑再无增长。

不止是百强房企，统计局统计的全行业情况也是如此。2021年7月，全国商品房销售金额1.35万亿元，同比减少了7.1%，降幅与百强房企基本一致。2022年全年商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

整个行业销售能否转正，还需要等待3月中旬统计局数据的更新。

复苏并非一蹴而就。2022年第一和第二季度，百强房企销售同比降幅在50%左右，第三季度降幅已经回升至30%出头，第四季度降幅不足三成。正是上一年同期基数较低，才有了如今销售的大幅转正，后续能否持续转正依赖于房企推盘和居民需求及购买力的恢复。

与百强房企销售降幅逐渐收窄相比，房地产整体销售的恢复或许尚待时日。根据统计局的数据，2022年商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%。从2022年4月末，商品房同比销售降幅就扩大至约30%，在半年多的时间里变化不大。尤其是下半年降幅基本在26%左右，并无反弹迹象。

在数据发布后，申万宏源指出，2月单月销售额历经20个月负增长后首次转正，其中存在上年同期春节低基数影响；但从累计数据看修复速度仍然较为可观。当前市场迎来局部复苏态势，行业结构弹性将更强，一二线城市表現更为优秀。

而且，政策环境进一步改善。两会期间的政府工作报告在指出未来一年工作重点时表示：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

广发证券指出，与之前相比有两点变化：一是新增强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”；二是弱化了有关“房住不炒”的表述。新一年工作展望中更多的是强调行业目前的风险，以及如何更好地支持居民需求。

定调更围绕当前短期需要解决的问题，淡化行政调控的压力，这有利于全年地产行业维持相对温和的政策环境。

土拍渐归常态

春节过后，2023年首轮土拍也开始陆续落槌，土拍热度升温的同时，城投的身影基本消失是最为明显的特征。

2月下旬，2023年苏州首轮土拍落幕，最终11宗地块全部成交，出让金共计约140亿元，总体溢价率显著超过7%，好于2022年5次土拍的所有溢价率水平，即使将2021年的三批次土拍计入在内，本次土拍溢价率也是领先。之前仅2021年首次土拍溢价率略超7%，之后苏州土拍溢价率从未越过5%一线。

除了溢价率高之外，本轮苏州土拍中，城投和本地企业的身影不再是拿地主流，国央企成为拿地主力。2022年频繁托市的苏高新等本地国资或者城投公司甚至都鲜有现身成交名单中。

而在2022年的各批次土拍中，苏高新等地方国企和各区县的城投公司等成为苏州土拍市场上的主力军，托底痕迹明显。

比如在2022年第五批次土拍中，10幅地块有3幅为国企或者国资背景房企拍下，剩余地块基本为本地国企零溢价获得。

之前批次也基本如此，城投公司和本地国企成为苏州土拍市场上的绝对主力。或者说，在某些批次土拍中，绝大多数地块都由其零溢价获得。

与苏州相比，2022年郑州土拍市场更为冷清。就在苏州完成2023年首轮土拍前一周，郑州也完成了年内首轮土拍。2022年郑州楼市陷入低谷，愈演愈烈的断供潮集中爆发，郑州一度成为漩涡中心。

在这样的背景下，2022年四批次土拍中仅第一次略有溢价，后三次土拍全部底价成交。本地城投成为拿地主力，2022年第三轮土拍，郑州挂牌23块土地，除了流拍的3块地，全部都是由城投以底价拍得。

进入2023年，郑州的土拍市场虽然凉意依旧。首轮土拍合计地块11宗，1幅流拍；成交10宗，成交金额53.8亿元，全部地块均为底价成交，平均溢价率仍处较低水平，土拍凉意依旧。

安信证券表示，郑州楼市持续低迷，新房、二手房价格持续下跌，房企参拍仍谨慎，但也有了积极因素，即城投不再是拿地的绝对主力。安信证券分析，郑州本轮土拍国企成拿地主力，国企全口径拿地金额34.6亿元，拿地金额占比64.2%，较上年前三轮的19.9%、34.4%和39%大幅提升。城投全口径拿地金额13.6亿元，拿地金额占比25.2%，较上年前三轮的60%以上大幅下降。

在缺席许久后，民企再度现身郑州土拍市场。民企全口径拿地金额5.7亿元，拿地金额占比10.6%。而上一次民企拿地还要追溯到2022年首轮土拍，即一年后民企才在郑州土拍市场上再度出手。

到期债务仍存压力

仅凭单月销售的正增长就断言房地产全面回暖是不现实的，尤其是考虑到行业最为关心的债务上。

按照统计局的数据，2022年房企销售减少了约近30%，与此同时，克而瑞的报告显示，全年房企融资减少了约四成。在2021年融资减少的情况下，房企融资继续大幅缩水，资金压力可想而知。

2023年还是房企的偿债高峰。克而瑞称，2023年前三季度，房企到期债券总规模达到5528亿元，同比增长6%；其中，有4081亿元属于民营房企，占比达到了73%。境外债券到期2724亿元，占比接近一半。部分房企已经于年初宣布暂停支付美元债，房企的债务危机并未消失。

2022年，房地产开发企业到位资金14.9万亿元，比上年下降25.9%。自4月份起，资金到位情况就基本在这一降幅水平上下徘徊，未见好转。因此，在销售企稳的同时，外部融资实质性增长才能缓解房企的资金压力。

广发证券也表示，虽然目前出台的供给端改善政策较多，但落地效果有限；叠加需求端仍未完全企稳，目前供给端政策的改善效果有限。

在两会强调化解头部房企风险后，预期未来一段时间内供给端融资等政策环境仍将持续宽松，并根据改善情况具备升级的可能。

在缓解了眼前的债务压力后，房企才能去土地市场拍地，才能增加开复工的动力。从年初已经进行集中土拍的几大城市情况看，城投退出主导行情的同时，国央企基本承接了其退出份额。央国企的拿地力度明显增加，资金爆雷集中的民企在土拍市场上只是偶尔露峥嵘。

房企销售的复苏更多的是央国企销售的结构性恢复，市场并未全面启动。华创证券就指出，前两个月，头部国央企销售大幅超预期，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势。对于民企，当前销售数据仍显著下滑，也验证了很多民企面临的仍是土储质量以及自身信用问题。