房地产会计核算中存在的问题及对策分析

张丽 大连中嘉房地产开发有限公司

在社会市场经济发展中，房地产企业将要面临更加严峻、恶化的市场环境，加之企业自身规模、内部结构不断扩大，以往财务会计模式难以适应新时期企业发展要求。正因如此，房地产企业需要强化内部控制工作，其中的会计核算则是先决条件，这就要求企业要积极寻找自身会计核算工作中存在的问题，并及时采取有效措施解决问题，最大限度彰显其工作价值，以此来推动企业经营发展持续。

一、会计核算的重要性

（一）提供战略决策依据

会计核算工作是房地产企业财务情况和经营成果的具象化反映，需要采取一系列的财务会计方法，如记账、登账、算账等相关工作，通过对企业会计账目进行核算和整合，形成企业的年度主要财务指标，并选用科学有效的核算方法和处理手段，全方位监督管理财务会计核算过程，有助于房地产企业进行资金管理，从而促进企业长远持续发展。同时，实施行之有效的会计核算工作，还能够发现企业经营活动中的不必要支出，并为房地产企业战略方案的决策提供准确的财务数据信息，以此来提高企业决策的科学性、明确性。

（二）保障财务信息真实

房地产企业财务数据信息的真实可靠，是会计核算工作价值的体现。在企业财务会计核算过程中，所使用的账簿是对房地产企业开发、投资、销售等一系列经营活动中各类财务信息的详细记录，最大限度满足会计核算所需要的质量和效率[1]。

（三）提高监管排查水平

房地产企业可以根据会计核算工作职能，对其内部各部门进行有效监督与管理，从而确保各个部门所开展的经济活动不会对房地产企业经济效益造成影响，并有效减少企业内部违法乱纪等行为发生。在企业财务会计核算过程中，既要对自身投资信息进行监督，还要规范核算工作流程，以此来保障房地产企业投资信息的实效性、可靠性、真实性，避免出现财务信息造假等问题。如果企业在对会计核算工作监督管理中发现存在弄虚作假、违法乱纪等行为，需要及时进行整改并严肃处理相关财务人员，从而避免企业经济效益、社会信誉受到影响。

二、房地产会计核算中存在的问题

（一）内控机制有待规范

房地产会计核算工作十分重要，但多数企业在内部控制管理机制方面依旧存在许多问题，一是制度缺乏规范性，无法发挥其应用效果；二是管理缺乏约束性，多数为面子工程。例如，房地产企业销售过程中，销售人员与客户签订合同时未与财务部门事前商讨并告知，仅是事后将合同约定留底给财务部门，这一不合理操作行为严重违背了房地产企业会计核算内控机制原则，不但导致企业财务与销售部门联系机制的断裂，更容易致使财务人员无法对相关费用进行合理配置，造成实际支出情况与成本预算结果产生较大差异性，为财务人员成本核算工作顺利开展带来阻碍，并且不利于房地产相关税率的清缴和计算。

（二）收入核算有待完善

相比于其他行业领域，房地产所开展的一系列经营活动具有特殊性，导致会计核算工作难度较高、进展缓慢。第一，项目开发周期性。在房地产项目立项时，涉及了房屋和土地的开发内容及流程，需要花费大量时间和精力落实建设任务，加之产品开发单价高、周期长，导致会计核算难度较高。第二，收支信息不匹配。针对项目周期性长这一问题，多数房地产企业选用预售商品房付款方式，即客户按照合同约定提前付款，房地产企业不能当天确认收入，需要将产品移交至客户手中时才能确认，如果房地产企业各部门间缺乏联系性，则会出现因信息匹配度不高导致的偷税、漏税等问题发生[2]。第三，监督机制不完善。有些房地产企业未对产品进行精准分类，导致企业财务会计账本科目混乱，项目成本、经济收入等会计科目无法按时结转，严重影响后期会计核算工作开展。

（三）核算科目复杂繁琐

会计核算科目是房地产企业严格按照国家会计核算管理规定，并与自身实际发展情况相结合，以此来更好地完成对各类经营活动进行分类和核算，从而帮助企业借助这些会计核算科目，实现对自身财务会计工作的有效监管和控制。另外，因其项目特殊周期长这一问题，导致项目验收与竣工结算间隔长，也是属于不利于财务核算管理的一项因素。

（四）企业信息披露不足

根据相关调查发现，有些房地产企业在信息披露时往往会隐藏风险内容，以此来维持企业社会信息，主要表现如下：一是现金流量表信息披露问题，房地产项目开发多是由项目管理部门直接操作运行，加之会计人员专业素质不同等因素，从而导致企业投资、经营活动所产生的现金流量变动数据与项目管理部门核算数据不一致；二是重大经营风险信息披露问题，由于房地产项目有着周期性长的特点，经营过程中难免会面对诸多风险因素，如政策风险、市场风险等，但对于这些问题企业财务报告中却避而不谈，无法真实反映企业实际经营情况，从而容易导致投资者判断错误。

三、房地产企业会计核算工作优化策略分析

（一）健全会计核算管理机制

房地产会计核算作为一项综合性强、管理难度大的工作，需要企业对自身内部会计核算管理机制进行不断优化和完善。第一，房地产企业应当结合自身实际情况，严格规范会计核算工作内容及流程，财务人员应按照企业会计制度实施会计核算管理工作。第二，为了进一步提高房地产企业会计核算工作质量和效率，应该积极引进先进信息技术对会计核算工作进行信息化管理，并要根据企业财务人员未来职业发展规划，强化财务人员培训教育工作，调整财务人员岗位及工作内容，比如合同部门员工侧重于合同费用标准，财务部门员工侧重于记账登账方法等，以此来避免财务信息不对称问题发生。

（二）细化企业收入核算范畴

针对房地产企业收入核算这一问题，需要牢牢紧抓房地产自身特殊性，以此为依据，逐步细化企业收入核算范畴，从而实现企业会计核算工作优化的目的。第一，规范会计核算范围。在房地产项目开发过程中，企业要依据项目中土地和房屋两部分主体，有区别有针对地开展核算，如土地—基础设施的会计核算、房屋—产品开发的会计核算。第二，界定房地产企业收入核算范围。对于这一方面内容的开展是十分有必要的，主要是由于房地产行业收入确认与其他行业领域相比较，既有相似之处，又具有特殊性[3]。第三，确定收入确定准则。房地产企业在与客户签订预售商品房买卖合同时，应当严格遵守国家颁发的房地产法律规范。从合同法律角度来看，房屋买卖销售合同签订属于一种缔约，只有在房地产企业完成项目建设且验收符合国家相关规定，才能被允许验收，否则将会面临一定的风险因素，所以强调企业在确认收入时应当严格遵守会计行业规定要求。

（三）优化会计主要核算科目

在房地产会计核算科目设定过程中，需要结合自身发展规模、经营管理情况、会计核算水平、战略实施需求等要素进行，并要对会计核算过程中可能出现的问题展开深入分析。通常情况下，房地产企业在会计核算科目设定过程中，主要分为以下两类：一是项目中土地—基础设施建设成本费用，二是项目中房屋—房屋产品开发实际成本。这两类项目开发成本费用都是隶属于房地产项目开发成本会计核算中的二级科目，在实际会计核算工作开展中，财务人员需要对其进行相关辅助核算，并在原有开发成本二级账下，分别设置“土地开发明细账”和“房屋开发明细账”（三级账），进行明细核算[4]。另外，会计核算科目的优化还会有效降低财务人员实际会计核算工作难度，以此来促进房地产企业财务管理整体水平的提升。

（四）增强企业信息公开透明

房地产企业信息的公开透明性，将直接影响企业经营者战略实施、投资者判断决策，对房地产企业未来发展产生深远影响，所以要加大对房地产企业信息披露。其一，土地资源存储量的披露。城市土地资源使用权是房地产企业主要资产，在房地产项目开发初期，土地成本费用占据了项目成本预算的大部分，其储存占有权决定了房地产企业未来发展趋势及战略决策实施。如果房地产对外信息披露中缺乏这一方面内容，则导致信息使用者也就是投资方无法判断企业经营成果、财务情况，容易导致房地产企业面临筹资风险[5]。其二，现金流量表的披露。现金流量管理有着维持房地产企业资金的可持续性，以及资金使用效率、实现资源优化配置的积极作用，企业管理者通过查看现金流量表，便于其进一步了解和掌握企业经营盈利情况，为房地产企业未来经营规划奠定坚实基础。在这一过程中，房地产企业通过全过程管理与控制，进一步完善和优化会计核算公开，实现企业财务会计核算信息的准确性、公开性、透明性，助力企业接受社会力量监督的同时，便于投资者依据企业经营成果、财务情况等信息要素，判断是否进行投资，从而帮助企业规避筹资风险的同时，促进企业会计核算管理水平的提升。

四、结论

综上所述，房地产企业会计核算工作是提高其自身经济管理水平、成效的关键。对此，房地产企业需要强化自身会计核算管理工作，通过健全会计核算管理机制，细化企业收入核算范畴，优化会计主要核算科目，增强企业信息公开透明等一系列有效举措，从而真正发挥出房地产会计核算工作价值体现，更好地推动会计核算工作的有序开展，为房地产企业战略决策、发展规划、稳定运营奠定坚实基础。