房地产经济波动影响因素及应对策略研究

2023-03-09程照宇北京市城建研究中心

品牌研究 2023年5期

文/程照宇（北京市城建研究中心）

近年来，“房价高、住房贵”已经成为困扰我国多数居民的重要因素，不理性的房价增长和稳定不变的工资薪酬之间的不平衡，让房地产经济发展更成为国家关注的重要话题。目前，房地产和宏观经济的发展并不能实现有效平衡，很多的因素都有可能对房地产经济产生影响，从而导致整个社会和经济的剧烈动荡。

因此，研究房地产经济波动的因素，不仅有利于促进房地产业健康发展，而且可以降低房价的不稳定给国民经济带来的冲击。

一、房地产经济发展现状

房地产经济通常涉及金融、建设、制造、服务、销售等不同领域，具有基础性、先导性、风险性等显著特点，因此也非常容易受到市场经济环境和国家宏观调控的影响。

近些年，我国经济迅速发展，房地产经济也呈现出逐渐上涨的发展态势，且涨幅相对稳定。当然，房地产经济繁荣的同时也带动了其他相关产业的发展与进步。

住房和城乡建设部发布的信息显示，2021年，我国的房地产发展比较稳定，有四个方面的原因：一是住宅用商品房销售持续增加。全国商品住房在2020年的总销量为15.65亿平方米，较上年同期增加1.1%。

第二，商品房价格上涨幅度已经降低。根据国家统计局城市司首席统计师绳国庆调研，2022年1月份，70个主要城市新建商品住宅和二手住宅的销售均价同比涨幅总体回落，同比下降城市个数增加。国内一线城市新建商品住宅价格同比上涨4.4%，涨幅与上月趋同；二手住宅价格同比上涨4.1%，涨幅比上月回落1.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨2.5%和1.0%，比上月分别回落0.3%和0.5%。2022年10月，一线城市新建商品住宅价格环比下降0.1%，降幅与上月趋同；二手住宅环比下降0.3%：二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降0.3%和0.5%，降幅比上月增长0.1%和0.2%（数据来源：国家统计局）。

第三，我国的房地产业投资持续下降。2022年1月到8月，我国房地产开发总体投资量90809亿元，同比下降7.4%；房地产开发企业到位资金100817亿元，同比下降25.0%（数据来源：国家统计局）。第四，房地产市场的去化压力大。截至2022年8月末，我国50个代表城市商品房可售面积37216万平方米，处于2017年以来的高位，按6个月月均销售面积来算，这些地区库存出清周期在17个半月左右，一线代表城市平均短期库存出清周期在13.8个月左右，二线代表城市在16.6个月左右，三四线代表城市基本在22.1个月左右，短期市场库存去化压力较大（数据来源市场监测https://www.cih-index.com/?1&yyid=X）。

二、影响房地产经济波动的主要因素分析

（一）外部因素

1.社会需求多元化

在我国社会经济高速发展过程中，人民群众生活水平有了大幅提升，人们对于物质生活有了更高的追求，在住房美观性、娱乐性、功能性方面都有了新的要求，在户型、装修、社区环境、物业服务水平等方面有了更多需求。而当前很多在建工程项目采用传统施工工艺，无法满足消费者对房屋产品的需求，房屋销售难度增加，有时候不得不进行降价销售，从而会给房地产经济发展造成不利影响。

2.土地获取成本高

土地是房地产项目的基础，随着城市房地产项目开发力度增强，土地资源出现紧张局面。尤其是我国不少地方政府倾向于利用土地来获取财政收入的方式，随房价的不断上涨，企业获取土地的成本也不断上涨。而且为应对“地王”的出现，各级政府在土地出让公告中加入了各种限制条件，如果在房地产项目开发过程中，对于土地政策理解不足，则容易带来严重的投资问题，无法保证项目收益。

3.对金融环境依赖性高

房地产项目开发过程中往往需要大量的资金投入，房地产企业对于金融资金的依赖性相对较大，加上房地产项目具有工期长、回款慢等特征，要求房地产企业通过健全的制度、科学的管理，确保工程项目能够按时保质完工，才能符合企业自身投资需求。但很多企业在运行过程中，自身资金不能满足投资需求，需要从银行等金融机构贷款融资，尽管国家相关部门会通过财政税收等方式给予支持，但如果房地产项目不能按时完工，或者应收款项无法按时收回，则对于项目正常运行会带来直接影响，同时还会加大企业的金融风险，这对于房地产经济发展也会形成制约。

（二）内部因素

1.市场供需关系

通过对房地产行业数据分析可知，房地产企业能否获得短期收益，很大程度上受限于市场内部供需管理，如果供需关系不稳定，则会导致房地产企业运行压力增加，不利于后续投资，严重情况可能会导致房地产经济出现波动。在过去很长一段时间，我国房地产行业保持迅猛发展态势，众多企业纷纷参与其中，以至于国内房地产行业内部竞争力逐渐提升。房地产企业必须提高产品质量、提升服务水平，才能在激烈的竞争中占据主动。由供需关系变化而导致的房地产经济波动，对房产相关行业发展也会造成一定影响。

2.房价波动性大

房地产经济会受到房价波动的影响，近年来，由于市场供需关系变化，加上城市化发展速度增快，沿海地区、经济重镇房价增长速度快，而西部地区等人口稀少的城市房价低，涨幅相对较小。对于投资人来说，对于房价变化趋势往往做不到准确判断，自然无法从中获益。房价波动可能会带来诱人收益，会吸引大量投资者加入其中。但如果缺乏科学的投资理念，有盲目投资的情况，往往会由于房价波动而“血本无归”。这种情况不仅会对房地产行业带来冲击，更会增加房地产经济不稳定性。

三、房地产行业经济发展预判

（一）政策收紧趋势放缓

2021年房地产调控政策维持收紧态势，供需两端齐发力，“三道红线”，“房贷两集中”发酵，再加上房企端拿地销售比不得超过40%，消费端限购限贷仍执行，且房地产税改革提上日程。多重因素叠加下，市场成交降温，购房者入市谨慎。市场也出现了一些风险，大型房企如恒大、阳光城、蓝光发展出现资金问题，造成了市场的恐慌，很多购房者担忧期房无法交房的现象。自10月起，央行各种利好消息不断，连续两月发布个人按揭贷款数据，在中央政治局召开的这次会议上，中央经济工作小组提出要大力扶持房地产开发，以更好地解决购房人对住宅的需要，政策底部已现，2022年政策的收紧态势有所缓解，但仍不会大幅度放松。房地产市场也已经结束暴增时代，逐渐进入慢稳时代。

（二）房地产行业税收政策逐步完善

2021年房地产税改革进入提速期，特别是10月23日，第十三次全国人民代表大会常务委员会关于批准在部分地区进行不动产税制改革试点工作的决议。授权国务院在部分地区对房地产税制进行相应的改革，并规定了试点时间5年，也意味着未来5年房地产税进入关键期。随后，12月13日，财政部部长刘昆指出，房地产税立法工作要循序渐进、稳妥推进，借鉴上海市和重庆市两地试点的做法，并根据新的形势和国情，提出“先行深化地方试点，再国家统一立法”的意见。12月27日，国家召开了全国财政工作视频会议，会上建议开展不动产税收的试点工作。未来，政府会扩大房产税试点城市范围，预计长三角、珠三角经济圈的核心城市，如广东的深圳、广州，共同富裕示范区浙江省的杭州、宁波等城市可能性较大。

（三）去金融化趋势明显

近年来，房地产市场去金融化态势明显，房企“高负债、高杠杆、高周转”的运营方式具有很高的风险。住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受新华社专访时也指出，以往“高负债、高杠杆、高周转、高收益”的建设运营模式无法持久，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城市建设方式无法持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。2022年，房地产的消费属性增强，房地产市场逐步迈入高质量的发展阶段，进入健康发展阶段。

（四）租购并举，探索新的住房模式

在去年12月底的中央经济工作会议关于房地产市场的表态中，首次提到了探索新的住房模式，企业应该顺应时代的发展，开拓新的商业模式，以实现长期发展。例如积极参与长期租赁住房建设、城市改造项目、物业管理等领域，从增量式经营向存量经营转变。另外，还建议要继续坚持租赁和购买相结合，以促进长期租赁市场的发展，促进经济适用房的发展，未来保障房仍是重点，保障房的供应也会加大，会在市场起到更大的作用。如近期海南省也推出了安居房。2022各地逐步出台多样化的保障房政策，保障房占比也会进一步上升。

（五）行业集中度可能会下降

近年来，无论是融资还是拿地龙头房企都更具备优势，但这种趋势从2021年开始有所改变，尤其是集中供地模式下，龙头房企的身影有所减少，有央企及国企背景的房企，成为拿地主力军。此外，一些深耕地域性的中小房企逐渐浮出水面。2022年这一局面会延续，行业集中度难以继续提升，有下降的可能性，很多城投和国企也会加入市场。

四、促进房地产经济发展的措施

（一）从房地产企业角度

1.深入政策环境，明确发展方向

房地产经济在我国国民经济体系中扮演重要的角色，房地产经济水平在一定程度上反映了国民住房需求。从房地产企业角度出发，其必须能够加强对房产政策的解读，指导企业经济发展，为房地产经济平稳发展奠定基础。例如，为解决房地产企业资金不足的问题，中国人民银行和银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，该《通知》规定：相关的保障性租赁住房项目贷款不会列入房地产信贷集中度管理中，并在此基础上鼓励各银行根据依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加强对保障性租赁住房发展的支持力度。此外，银保监会和住房和城乡建设部还发布了《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》。鼓励银行开展融资担保，拓宽融资渠道，为保障性租赁住房提供融资。加强对国家相关政策的解读，能够帮助房地产企业把握房地产经济走向，同时可以获得金融机构更多的支持，切实提升企业竞争力。

2.构建信息化平台，实现内外数据共享

信息化时代背景下，房地产经济发展过程中应该注重信息化平台建设，加速实现数据共享。具体来说，房地产企业应该加强数据资源库的建设，帮助企业经营管理者更便捷地了解行业资讯，为投资决策提供依据，同时也能够针对市场动态及时调整投资方案。利用信息化管理平台，能够切实提高房地产企业管理水平，提升其对市场经济环境的适应能力，保证各项数据信息的真实性。

3.加强风险防控，防患于未然

强化风险防控是保障房地产经济发展的重要措施。房地产企业必须要对房地产经济影响因素进行全面分析，结合自身实际情况，制定科学的风险防控措施。第一，根据企业自身经营情况，科学编制战略目标，将战略目标细化分解成长期目标、中期目标以及短期目标，按照目标制定经营规划，通过科学的管理促进目标的实现；第二，在投资方面，必须做好项目前期调查、可行性分析、收益分析等，房地产企业需要成立项目评估小组，做好前期调研工作，综合相关情况制定科学的投资规划，充分考虑可能存在的各类风险因素，将风险扼杀在摇篮中。

（二）从政府角度

1.规范土地市场

在土地市场的管理中，有关部门要加强对房地产的调控。首先要严格按照国家有关规定，对土地资源进行科学、合理地使用，在土地供给上要建立一套科学的、健全的政策体系，对房地产的经营和发展进行全面的监督和管理。第二，要加强招投标的规范化监管，强化土地流转的监管，以实现土地的市场化，同时还要对行政用地的出让进行严格的管制，防止在交易中出现违法的情况。第三，要强化对土地的监督和监管，提高政府的土地供给水平，保证房地产的正常运作，并通过公开出让的方式，把土地的使用权转移到供销市场上。第四，要完善土地供给制度，为房地产的健康发展打下坚实的基础，相关部门要把握好一级市场的用地，并对房地产经济的波动进行调控。

2.完善金融体制

结合当前我国房地产市场的现实情况，要根据现行的房地产融资体制进行改进。在此基础上，必须把握好：第一，要强化我国的房地产融资多元化，也就是说，要积极推进“按揭贷款”“住房基金”的管理和国家的扶持政策。第二，健全房地产投资的多元化融资机制，以商业地产信托、银行贷款等形式为房地产开发提供资金。第三，建立健全的房地产融资监督体系，使之与世界各国的房地产业相结合。

五、结语

通过上述分析可知，房地产经济是我国国民经济体系中不可缺少的一部分，在城市化建设进程中，我国房地产企业迎来了重要的发展契机，但同时也必须应对激烈的市场竞争。因此，房地产企业必须能够充分分析国家及行业政策，建立完善的经济管理体系，落实风险防控措施，在相关政策支持下，建立信息化管理平台，对行业发展动向、消费者偏好信息等及时掌握，以便于调整自身发展战略，实现可持续发展。